Mietminderung – Ist das Zurückbehaltungsrecht eine gute Alternative?

Besteht ein erheblicher Mangel in der Wohnung, wie der Totalausfall der Heizung oder gar umfassender Schimmelbefall an den Wänden, steht ihnen das Recht auf eine Mietminderung nach § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu. Dabei ist maßgeblich, dass dieser Schaden die Nutzung der Wohnung massiv einschränkt. Sie als Mieter sollten sich darüber im Klaren sein, wie der Zustand der Wohnung sein sollte (Soll-Zustand) und wie die Mietsache aktuell davon abweicht (Ist-Zustand), um einschätzen zu können, wer für die Mängelbeseitigung aufkommen muss.

Doch neben der Mietminderung gibt es auch andere Möglichkeiten, mit einer derartigen Situation umzugehen. Die Zahlung unter Vorbehalt ist ebenso eine Alternative zur Minderung wie das Zurückbehaltungsrecht. Doch wie unterscheiden sich Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht? Wann ist welche Vorgehensweise zu bevorzugen?

Wann besteht das Zurückbehaltungsrecht?

Prinzipiell besteht ein Beseitigungsanspruch des Mieters, wenn die Wohnung einen Mangel aufweist. Fällt dieser in den Verantwortungsbereich des Vermieters, muss jener den Schaden auch beseitigen. Dies ist dann nicht der Fall, wenn der Mieter den Schaden selbst verschuldet hat oder der Mangel als sozial- beziehungsweise ortsüblich einzuordnen ist.

Erfolgt die Mängelanzeige, setzen Mieter in der Regel dem Vermieter eine Frist, in welcher der Schaden zu beseitigen ist. Für den angegebenen Zeitraum kann die Miete gemindert werden. Den Beseitigungsanspruch können Sie aber auch vor Gericht einklagen. Doch gerade mit Blick auf den zeitlichen Aufwand und die Kosten, die damit verbunden sind, kann das Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel dienen.

Anders als bei der Mietminderung führt das Zurückbehaltungsrecht nicht zu einem Zahlungsverzug, der wiederum eine fristlosen Kündigung seitens des Vermieters bedingen kann.

Grundsätzlich beschreibt das Zurückbehaltungsrecht ein Hilfsmittel, um die eigenen Mieterrechte durchzusetzen. Dabei halten Sie einen Teil der Miete solange zurück, bis der Vermieter seinen vertraglichen Pflichten entsprechend nachkommt und den Mangel beseitigt.

Worin besteht der Unterschied zwischen Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht?

Grundlegend bestehen die Mietminderung und das Zurückbehaltungsrecht nebeneinander. Das heißt, beide Möglichkeiten sind für Sie als Mieter bei einem Mangel gleichzeitig anwendbar.

Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht unterscheiden sich vor allem im Hinblick auf die Erstattungspflicht. Denn mindern Sie die Miete, müssen Sie dem Vermieter diese nach der Mängelbeseitigung nicht zurückerstatten. Das Zurückbehaltungsrecht stellt lediglich ein Druckmittel dar und somit muss der Mieter die ausstehende Miete nachzahlen. Selbst wenn der Mietvertrag endet, liegt die Erstattungspflicht beim Mieter.

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Über den Autor

Sascha Münch

Nach dem Studium an der Universität Bremen absolvierte Sascha Münch sein Referendariat am OLG Celle. Die anwaltliche Zulassung erhielt er 2013. 2019 folgte die Bestellung zum Notar (seit 2021 Notar a. D.). Er befasst sich u. a. mit den Bereichen Verbraucher- und Schadensrecht.