Wohnung kaufen: Welche Vorgehensweise ist hierbei hilfreich?

Eine Checkliste zum Wohnungskauf kann hilfreich sein

Die eigenen vier Wände zu kaufen, klingt aus vielen Gründen verlockend. Die Unabhängigkeit von der Mietpreisentwicklung und Vermietern, können Vorteile sein. Wer sich allerdings eine Wohnung kaufen möchte, sollte allerhand beachten. Neben der Lage und dem Preis der Immobilie spielen auch Kaufnebenkosten, Hausgeld und Vorschriften der Eigentümergemeinschaft eine wichtige Rolle.

Worauf Sie beim Kauf einer Wohnung achten sollten, erläutern wir im nachfolgenden Ratgeber näher. Darüber hinaus stellen wir Checklisten zur Wohnungsbesichtigung und zum Kaufvertrag zur Verfügung. 

Weitere Ratgeber zum Wohnungskauf

→ Immobilien als Investment → Vorkaufsrecht als Mieter

Eigentumswohnung kaufen: Die passende Immobilie finden

Der Kauf einer Eigentumswohnung kann eine sinnvolle Investition darstellen. Das gilt sowohl, wenn Eigentümer diese selbst bewohnen also auch, wenn sie diese an andere vermieten. Doch bevor es überhaupt zu einer Besichtigung oder gar einer Entscheidung für eine Immobilie kommt, sollten die ersten Überlegungen die Ansprüche an eine Wohnung betreffen.

Kann es sich um eine vermietete Wohnung handeln oder wollen Sie am besten sofort nach dem Kauf auch einziehen? Soll es ein Neubau sein oder ist Ihnen Altbau lieber? Die Antworten auf diese Fragen können die Auswahl der verfügbaren Wohnungen bereits einschränken. 

Die Wahl zwischen einer Altbau- oder Neubauwohnung kann sowohl von den finanziellen Möglichkeiten als auch von der persönlichen Einstellung abhängen. Wollen Sie eine sanierungsbedürftige Wohnung kaufen, setzt das in der Regel wesentlich mehr Kapital voraus als der Kauf einer neuen Eigentumswohnung. Darüber hinaus ist es bei Altbauten eher der Fall, dass nur niedrige energetische Standards erfüllt sind und Sie eventuell mit höheren Heiz- und Energiekosten rechnen müssen. Auch die notwendige Instandhaltung kann sich zu einem wichtigen Kostenfaktor entwickeln und Neubauwohnungen in den ersten Jahren attraktiver machen. 

In jedem Fall sollte vor einer Entscheidung also der finanzielle Rahmen sowie die Möglichkeiten zur Finanzierung abgesteckt werden. Wer sich eine Wohnung kaufen möchte, muss vorher wissen, was er sich leisten kann und ob die Raten eines Kredits bzw. Darlehens bezahlbar sind. Liegen diese generell deutlich über den bisherigen Mietzahlungen, ist der Kauf einer Eigentumswohnung eventuell nicht zu empfehlen.

Sind diese Punkte geklärt, kann die Suche nach einer Wohnung zum Kaufen beginnen. Ob Sie dies gemeinsam mit einem Makler tun oder sich selbst auf die Suche begeben, bleibt natürlich Ihnen überlassen. Ein Makler kann jedoch hilfreiche Hinweise liefern und bei Besichtigungen unterstützen.

Bei der eigentlichen Suche spielen die Ansprüche an das Objekt zunächst die übergeordnete Rolle. Die Lage und Größe der Wohnung kann sowohl die Wohnqualität als auch die möglichen Einnahmen aus einer Vermietung beeinflussen. Je nach der gewünschten Nutzung sind dann unterschiedliche Punkte wichtig:

• Kaufpreis (Kaufnebenkosten)
• Alt- oder Neubau
• Lage (Stadtzentrum, außerhalb)
• Infrastruktur (Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, Anbindungen)
• wie viele Zimmer/Bäder
• Balkon, Garten oder Terrasse
• Höhe der Nebenkosten

Wohnung zum Kaufen: Zustand bei einer Besichtigung klären

Haben es dann verschiedene Objekte in die engere Auswahl geschafft, sollten Sie vor einer Entscheidung immer eine Besichtigung durchführen. Hierdurch können Sie Lage, Nachbarschaft und Zustand der Wohnung, die Sie kaufen wollen, gründlich in Augenschein nehmen und dadurch eventuell ebenfalls schon eine Vorentscheidung treffen.

Empfehlenswert ist, für die Besichtigung genug Zeit einzuplanen. So können Sie sich bereits vor dem Betreten der Wohnung oder bzw. danach die Umgebung und somit die Lage des Objekts genauer betrachten. Achten Sie dabei nicht nur auf den eigentlichen Standort, sondern auch auf den Geräuschpegel, auf den Verkehr und das Aussehen der anderen Immobilien bzw. von Parks oder Grünanlagen.

Sind solche überhaupt in der Nähe vorhanden? Wie sieht es mit Freizeitangeboten (Kinos, Sportstätten etc.), Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Schulen, Parkplätzen oder der Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel aus?

In der Wohnung, die Sie kaufen möchten, sollte dann der Zustand dieser im Mittelpunkt stehen. Sehen Sie sich daher Türen, Fenstern, Wänden, sanitären Einrichtungen und Heizungen sowie eventuell bereits vorhandene Ausstattungen genau an. Gleiches gilt für die Böden und Bodenbeläge. Das Aussehen des Treppenhauses, der Eingangstüren, der Fassade und der Dämmung sollten Sie bei Ihrer Entscheidung ebenso berücksichtigen.

Wichtig bei einem Altbau ist auch, wann die letzte Renovierung oder Sanierung stattfand. Anhand dieser Informationen sollten Sie dann durch alle Zimmer gehen. Vergessen Sie den Keller nicht. Und wenn Sie eine Wohnung mit Garten kaufen, sollten Sie sich auch diesen ansehen. 

Ob Alt- oder Neubau, bei einer Besichtigung können Sie das Objekt auf etwaige Mängel und eventuell zusätzliche Kostenfaktoren hin überprüfen. Denn auch wenn Sie in einem Neubau eine Wohnung kaufen wollen, können Baumängel den Wert und später unter anderem auch die Wohnqualität mindern. Zudem müssen Sie mit Kosten für Folgeschäden rechnen. 

Nicht immer sind Mängel zu erkennen. Hier bietet die Besichtigung die Möglichkeit den zuständigen Makler oder den Vorbesitzer bzw. Verkäufer bezüglich der Bausubstanz und dem Zustand von Elektrik sowie Rohren und Leitungen zu befragen. Des Weiteren sollte eine Aufteilung von Warm- und Kaltwasser und entsprechende Messgeräte vorhanden sein. Das ist später für die anfallenden Nebenkosten von Bedeutung. Hinsichtlich der Energiekosten ist ein Blick in den Energieausweis notwendig. Dieser sollte für das Apartment, das Sie kaufen wollen, immer vorhanden sein. Über diesen erhalten Sie eine Übersicht zum Energieverbrauch der Wohnung sowie zur verwendeten Heizungsart.

Tipp der Redaktion: Hilfreiche Hintergrundinformationen zum Thema: Mieten oder Kaufen erfahren Sie auf: kreditvergleichsportal.at.

Besichtigung beim Wohnungskauf: Checkliste

Für den Überblick bei einer Besichtigung kann es hilfreich sein, eine Checkliste zur Hand zu haben. Die wichtigsten Punkte haben wir für Sie in der folgenden Checkliste zusammengefasst:

Laden Sie hier kostenlos die Checkliste für eine Besichtigung herunter!

Drucken Sie sich die Checkliste am besten aus und nehmen Sie diese mit zu den Besichtigungen. Sie können die Punkte dann auf dieser abhaken.

Checkliste für Besichtigungen (.pdf)

Vermietete Wohnung kaufen: Das kann problematisch sein

Ist die Wohnung, die Sie kaufen möchten, bereits vermietet, ist es manchmal nicht möglich, alle Aspekte des Objektes während der Besichtigung anzusehen. Die Besichtigung findet in einer möblierten Wohnung statt und Sie können von den Mietern nicht verlangen, Ihnen Zugang zu allen Ecken und Einrichtungen zu verschaffen. Zudem kann eine Besichtigung nur mit Zustimmung bzw. dem Beisein der Mieter erfolgen, was den verfügbaren Zeitrahmen einschränken kann.

Planen Sie die Nutzung der Wohnung nach dem Kauf, sollten Sie sich gut über Ihre Optionen informieren. Eine Kündigung der Mieter ist nur unter sehr besonderen Umständen möglich. Melden Sie Eigenbedarf an, müssen Sie diesen ausführlich und nachvollziehbar begründen können und das schon im Kündigungsschreiben. Zudem haben Mieter die Möglichkeit, gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen und gegebenenfalls einen Härtefall geltend zu machen. Alle wichtigen Informationen zur Eigenbedarfskündigung finden Sie in unseren Ratgebern zum Thema.

Achtung: Wollen Sie eine Mietwohnung kaufen, sollten Sie sich informieren ob vor dem Kauf eine Umwandlung stattfand. Wurde die Wohnung erst während der Mietzeit des derzeitigen Mieters von einer Mietwohnung in Wohneigentum umgewandelt, greifen gemäß § 577a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Sperrfristen zwischen drei und zehn Jahren. Während dieser ist dann eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich.

Finanzierung, Kaufnebenkosten und Kaufvertrag: Diese Punkte sind wichtig

Haben Sie sich entschieden, welche Wohnung Sie kaufen wollen, geht es an die Finanzierung und den Abschluss des Kaufvertrags. Ratsam ist es, einen Entwurf des Kaufvertrags anwaltlich prüfen zu lassen. Für Laien ist es oft schwierig zu erkennen, welche Rechte und Pflichten sich hinter den Formulierungen verbergen. Ein Blick ins Grundbuch zeigt Ihnen, ob das Grundstück oder das Gebäude bereits mit einer Hypothek oder Schulden belastet ist.

Bei der Unterzeichnung des Vertrags sollte die Finanzierung allerdings bereits sicher sein. Klären Sie also vorher, auf welchem Wege Sie den Wohnungskauf finanzieren wollen. Holen Sie am besten verschiedene Angebote ein und achten Sie auf die Entwicklung der Zinsen. Je günstiger diese sind, desto weniger Kapital müssen Sie bei der Rückzahlung aufwenden. Wichtig in diesem Zusammenhang ist auch, dass die Sollzinsbindung bei günstigen Zinsen relativ langfristig festgelegt ist.

Vergessen Sie nicht, dass zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis auch Kaufnebenkosten anfallen. Zu diesen Kosten zählen unter anderem die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch. Notarkosten belaufen sich in der Regel mit 1 % des Kaufpreises, Kosten für den Grundbucheintrag liegen bei 0,5 % des Kaufpreises und die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch (3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises). 

Arbeiten Sie mit einem Makler zusammen, müssen Sie die anfallende Maklercourtage ebenfalls zu den Kaufnebenkosten dazu rechnen. Auch diese unterscheiden sich regional und liegen zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises. 

Bei der Verweisungsurkunde handelt es sich um eine Anlage zum Kaufvertrag. Sie beinhaltet Karten, Zeichnungen, Baubeschreibungen (bei Neubauten), Angaben zur Ausstattung, zu zusätzlichen Vereinbarungen und zum eventuell vorliegenden Erbbaurecht. Zudem ist oft auch die Gemeinschaftsordnung der Eigentümer enthalten. Verkäufer und Käufer müssen über den Inhalt informiert sein und diesen anerkennen. Bei der Beglaubigung des Vertrags geht der Notar in der Regel davon aus, dass dies geschehen ist.

Für eine Wohnung, die Sie kaufen möchten, muss zudem eine Teilungserklärung vorhanden sein, welche ins Grundbuch eingetragen wird. Diese ist für die Eigentümer der Wohnungen in einem Haus verbindlich und beschreibt die Aufteilung des Gebäudes und Grundstücks zwischen den Eigentümern. Aus den Festlegungen geht auch hervor, welche Räume und Flächen einer Gemeinschaftsnutzung unterliegen.

Wohnung kaufen: Was ist das Hausgeld?

Ist der Wohnungskauf (ohne oder mit Makler) erfolgreich abgeschlossen und der Vertrag beglaubigt, sind Sie als Käufer dann Mitglied der Eigentümergemeinschaft. In diesem Fall müssen Sie dann das sogenannte Hausgeld entrichten. 

Je nach Ausstattung und Alter des Hauses fällt das Hausgeld unterschiedlich hoch aus. Im Durchschnitt ist mit etwa drei Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Das Geld wird dann unter anderem für die gemeinschaftlichen Ausgaben wie Versicherungen, die Instandhaltung, Hausmeister, Hausreinigung und Hausstrom verwendet. 

Eigentumswohnung kaufen: Checkliste zum Kaufvertrag

Nachfolgend haben wir die wichtigsten Punkte zum Kaufvertrag, wenn Sie eine Wohnung kaufen wollen, zusammengefasst:

Laden Sie hier kostenlos die Checkliste zum Kaufvertrag herunter!

Drucken Sie sich die Checkliste am besten aus und nehmen Sie diese mit zur Vertragsunterzeichnung. Sie können die Punkte dann auf dieser abhaken.

Checkliste für den Kaufvertrag (.pdf)

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Quellen und weiterführende Links

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 577a

Über den Autor

Murat Kilinc

2011 schloss Murat Kilinc sein Jura-Studium an der Uni Bremen ab. Nach seinem anschließenden Referendariat am OLG Celle und im Landgerichtsbezirk Verden, erhielt er 2014 die Zulassung als Anwalt. Seit 2018 ist er Fachanwalt für Verkehrsrecht. Daneben befasst er sich insbesondere mit dem Mietrecht.

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