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Das Wichtigste zum Widerspruch gegen Betriebskosten
Sollten Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung Fehler entdeckt haben, können Sie Widerspruch einlegen. Bei den Mietnebenkosten, zu denen, die Betriebskosten zählen, können Fehler bei der Abrechnung auftreten. In bestimmten Fällen ist dann eine Zahlung unter Vorbehalt ratsam.
Tatsächlich gibt es zum Widerspruch gegen Betriebskosten eine Frist. Nach § 556 des BGB dürfen Mieter insgesamt bis zu zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung von dem Recht Gebrauch machen. In seltenen Fällen wird die Frist verlängert, wenn beispielsweise die Verspätung des Widerspruchs nicht durch den Mieter verschuldet ist.
Für die Reaktion des Vermieters auf einen Widerspruch gegen die Nebenkosten ist keine gesetzliche Frist festgelegt. Allerdings können Vermieter die Abrechnung innerhalb des zwölfmonatigen Zeitraums für die Erstellung dieser korrigieren.
Inhaltsverzeichnis
Wann sich ein Widerspruch gegen die Betriebskosten lohnen kann
Vor allem in Zeiten der Inflation und gestiegenen Energiekosten der Wohnung ist es kein Spaß, wenn der Brief mit der neuen Nebenkostenabrechnung im Briefkasten liegt. Eine Nachzahlung kann mittlerweile jährlich anstehen. Die wenigsten wissen jedoch, dass es sich auch lohnen kann, die Abrechnung genau zu prüfen. Ist diese nämlich fehlerhaft, kann das dazu führen, dass die offene Nachzahlung zunächst unter Vorbehalt beglichen werden kann. Ist ein Widerspruch gegen die Betriebskosten gerechtfertigt, müssen Vermieter die Differenz zurückzahlen.
Welche gesetzliche Grundlage gibt es hier? Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist unter § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten Abs. 3 festgelegt, dass Mieter zwölf Monate gegen die Nebenkosten Widerspruch einlegen dürfen:
„[…] Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“
Haben Sie Fehler in Ihrer Abrechnung entdeckt und befinden Sie sich innerhalb der zwölfmonatigen Frist, können Sie Widerspruch gegen die Betriebskosten einlegen.
Achtung: Innerhalb dieser zwölf Monate kann der Vermieter fehlerhafte Angaben, egal ob formelle oder inhaltliche Fehler, korrigieren. Auch wenn durch eine Korrektur möglicherweise eine höhere Nachzahlung fällig wird. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter allerdings keine höheren Nachzahlungen mehr anfordern, als auf der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung angegeben.
Fehler in der Betriebskostenabrechnung: Ein Widerspruch kann eine Option sein
Bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung können sich schnell mal Fehler einschleichen. Daher ist eine Prüfung, wie erwähnt, ratsam. Bei einem Widerspruch gegen die Nebenkosten kann zwischen verschiedenen Fehlerarten unterschieden werden. Zum einen gibt es formelle Fehler. Zum anderen können materielle Fehler einen Widerspruch begründen.
Je nach Fehler kann also ein Widerspruch gegen die Betriebskosten begründet sein und Mietern eine Rückzahlung der Differenz bescheren. Deshalb lohnt es sich, die Betriebskostenabrechnung genau zu prüfen.
Beispiele für Fehler in der Betriebskostenabrechnung
Eine Abrechnung kann als formal falsch gelten, wenn z.B. folgende Positionen Fehler aufweisen:
- Falscher Abrechnungszeitraum
- Betriebskostenabrechnung ist verspätet
- Falsche Angaben über die Mieter oder Vermieter (Name, Anschrift)
- fehlende Aufführung aller abgerechneten Kosten, unvollständige Abrechnung
- Abweichungen der aufgeführten Positionen vom Mietvertrag
- Angabe von Einmalkosten
- Nicht umlagefähige Nebenkosten sind aufgeführt
Formelle Fehler führen in der Regel zur Ungültigkeit der Abrechnung und begründen einen Widerspruch gegen die Betriebskosten. Bei den materiellen Fehlern ist dies allerdings nicht automatisch der Fall.
Zu den materiellen Fehlern zählen unter anderem Schreib- und Rechenfehler sowie Fehler in den Angaben zu den Ablesewerten, ein falscher Verteilerschlüssel oder fehlerhaft Angaben zu den Flächen. Mieter haben hier ein Recht auf die Korrektur der Fehler.
Wichtig: Eine fehlerhafte Abrechnung darf nicht einfach unbeantwortet bleiben und ignoriert werden. Es ist ratsam den offenen Betrag zunächst zu begleichen, um nicht in Zahlungsverzug zu geraten. Rückwirkend kann dann bis zu 12 Monate gegen die Betriebskosten Widerspruch eingelegt werden.
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