Vorkaufsrecht als Mieter: Was sind die gesetzlichen Regelungen?

Was bedeutet ein Vorkaufsrecht bei einer Wohnung?

Im Mietrecht besteht ein Vorkaufsrecht als Mieter immer dann, wenn die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll. Mieter können vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen und Anstelle des Käufers treten. Das bedeutet, der Mieter kauft die Wohnung, die er bisher gemietet hat, und besitzt dann Wohneigentum. 

Wichtig ist, dass dies nur auf Wohnraum zutrifft. Ein Vorkaufsrecht besteht als Mieter von Gewerbe nicht. Hier können sich Mieter nur auf ein solches berufen, wenn dies im Mietvertrag festgehalten ist. Ansonsten können gewerbliche Mietsachen nicht so umgewandelt werden wie Wohnraum.

Damit ein Vorkaufsrecht für Mieter bei einer Wohnung greifen kann, muss diese zuvor Teil eines Mehrfamilienhauses und kein eigenständiges Wohneigentum gewesen und erst während der Mietzeit zu Eigentum umgewandelt worden sein. Auch greift das Recht nur bei der erstmaligen Umwandlung, aber nicht mehr bei einem zweiten oder dritten Verkauf. Grundsätzlich gilt das Vorkaufsrecht als Mieter für eine Eigentumswohnung, die neu umgewandelt wurde, als eine Art Schutzmechanismus. 

Gesetzliche Regelungen zum Vorkaufsrecht für Mieter bei Haus oder Wohnung

Die rechtliche Grundlage für das Vorkaufsrecht als Mieter in einem Haus, in dem Wohnungen umgewandelt und dann verkauft werden sollen, bildet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). In § 577 BGB ist zum Vorkaufsrecht als Mieter in einem Mehrfamilienhaus Folgendes definiert:

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. 

Das gilt auch dann, wenn der Mieter verstirbt. In diesem Fall geht das Vorkaufsrecht auf “diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.” Anstelle des verstorbenen Mieters können Ehegatten oder Lebenspartner sowie im Haushalt lebende Kinder treten. Andere Familienmitglieder, die im Haushalt leben, treten dann anstelle des Verstorbenen, wenn weder Partner noch Kinder dies tun. Diese Personen müssen jedoch in den Mietvertrag eintreten. Auf andere übertragbar oder per Testament vererbbar ist das Vorkaufsrecht nicht. 

Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch, dass Vereinbarungen im Mietvertrag, die zu einem Nachteil für Mieter führen, unzulässig bzw. unwirksam sind. Hat ein Mieter ein Vorkaufsrecht, ist ein Ausschluss durch Klauseln im Mietvertrag nicht möglich.

Tritt der Fall ein, dass ein Vorkaufsrechts als Mieter gemäß BGB greift, sind Verkäufer laut § 577 Absatz 2 BGB dazu verpflichtet, dies dem Mieter mitzuteilen. Rahmen der Umwandlung muss bereits ein notariell beglaubigter Kaufvertrag mit Dritten bestehen und diesen bzw. eine Kopie den betroffenen Mietern zu übersenden. Dies muss so zeitnah wie möglich nach Vorlage des Kaufvertrags erfolgen. So soll gewährleistet werden, dass Betroffene vom Vorkaufsrecht für die Eigentumswohnung, in der Mieter wohnen, Gebrauch machen können. 

Besteht ein Vorkaufsrecht für Mieter, obwohl sie nicht informiert wurden, kann das einen Schadensersatzanspruch für diese begründen (siehe BGH VIII. Zivilsenat, Urteil 21.1.2015, Az.: VIII ZR 51/14).

Vorkaufsrecht als Mieter ausüben: Was ist zu beachten?

Hat man als Mieter ein Vorkaufsrecht, muss dieses laut § 577 BGB “schriftlich gegenüber dem Verkäufer” erklärt werden. Das kann formlos innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung über die Umwandlung und den Verkauf erfolgen. Gibt es im Kaufvertrag konkrete Regelungen zum Kaufpreis bzw. Nachlässen, sind diese Mietern, die ihr Vorkaufsrecht nutzen, auch zu gewähren. 

Auch etwaige Änderungen zum Kaufpreis oder am Kaufvertrag sind Mietern mitzuteilen. Diese haben dann erneut zwei Monate Zeit, ihr gesetzliches Vorkaufsrecht als Mieter in Anspruch zu nehmen. 

Vorkaufsrecht des Mieters: Ausnahmen

Auch wenn beim Verkauf einer Eigentumswohnung das Vorkaufsrecht als Mieter nach der erstmaligen Umwandlung automatisch besteht, gibt es dennoch Ausnahmen. So zum Beispiel, wenn der derzeitige Eigentümer die Wohnung an eigene Familien- oder Haushaltsangehörige verkauft. Auch das ist in § 577 BGB festgehalten. 

Zudem gilt das Vorkaufsrecht nicht, wenn es sich um ein Einfamilienhaus handelt, das bereits Wohneigentum war und nur weiterverkauft wird. Gehört das Einfamilienhaus allerdings zu einer Einheit aus mehreren Grundstücken mit einem Eigentümer und sollen diese Grundstücke geteilt und einzeln an verschiedene Dritte verkauft werden, tritt das Vorkaufsrecht bei diesem Haus für Mieter wieder ein. 

Ebenfalls kein Vorkaufsrecht für Mieter liegt vor, wenn ein Mehrfamilienhaus als Ganzes und nicht einzelne Wohnungen verkauft werden. In diesem Fall handelt es sich nicht um eine Umwandlung in ein einzelnes Wohneigentum. Wird Wohneigentum einer Eigentümergemeinschaft aufgeteilt und an die einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft übertragen, besteht ebenfalls kein Vorkaufsrecht als Mieter. 

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Quellen und weiterführende Links

• § 577 BGB
• BGH VIII. Zivilsenat, Urteil 21.1.2015, Az.: VIII ZR 51/14

Über den Autor

Murat Kilinc

2011 schloss Murat Kilinc sein Jura-Studium an der Uni Bremen ab. Nach seinem anschließenden Referendariat am OLG Celle und im Landgerichtsbezirk Verden, erhielt er 2014 die Zulassung als Anwalt. Seit 2018 ist er Fachanwalt für Verkehrsrecht. Daneben befasst er sich insbesondere mit dem Mietrecht.

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