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Eigenbedarf ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich
Die Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung ist klar geregelt und gesetzlich festgelegt. Dennoch fällt es vielen Vermietern und Mieter schwer, eine solche Kündigung richtig zu erstellen oder zu beurteilen.
Oft fehlt der Überblick oder das Wissen, was eine Eigenbedarfskündigung beinhalten muss und wann es überhaupt möglich ist, Eigenbedarf anzumelden. Dass nicht jede Form der Kündigung zulässig ist und durchgesetzt werden kann, ist verständlich.
Doch welche Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung müssen unbedingt vorliegen und wie sieht eine richtige Begründung hierfür aus? Welche Rechte haben Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung? Diese und weitere Fragen zum Thema „Eigenbedarfskündigung und deren Voraussetzung“ soll der nachstehende Ratgeber näher betrachten und beantworten.
Das Wichtigste zur Voraussetzung für Eigenbedarf
Ja. Eine Anmeldung von Eigenbedarf bzw. eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässige. Erfüllen Vermieter diese nicht, ist die Kündigung in der Regel unwirksam.
In § 573 BGB ist bestimmt, dass ein Vermieter eine Kündigung nur bei berechtigtem Interesse aussprechen darf. Ein solches Interesse bzw. der Eigenbedarf sind dann auch nachzuweisen.
Neben der nachweisbaren Begründung des Eigenbedarfs müssen Vermieter die Kündigungsfristen und auch eventuelle Sperrfristen beachten. Tun sie dies nicht, kann die Kündigung unwirksam bzw. hinfällig sein.
Inhaltsverzeichnis
Weiterführende Ratgeber
Gesetzliche Grundlage – Voraussetzung für eine Kündigung wegen Eigenbedarf
Grundsätzlich kann eine Eigenbedarfskündigung immer gemäß § 573 Abs.2 Nr.2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ausgesprochen werden. Wenn der Vermieter die Wohnräume für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsmitglieder benötigt, kann er Eigenbedarf anmelden.
Der betreffende Paragraph im BGB beschreibt dies als berechtigtes Interesse des Vermieters, das Mietverhältnis zu beenden. Nur unter dieser Voraussetzung ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig.
Möchte ein Vermieter den Mieter nur aus der Wohnung bekommen, ohne selbst ein Interesse an dieser zu haben, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht gestattet.
Darüber hinaus ist im BGB auch eindeutig festgelegt, für welche Personen es erlaubt ist, Bedarf anzumelden. Dieser sogenannte begünstigte Personenkreis ist stark eingeschränkt und gilt als eine maßgebliche Voraussetzung für die Eigenbedarfskündigung.
Eigenbedarfskündigung: Verwandtschaftsgrad als Voraussetzung für den Bedarf
Die Anmeldung von Bedarf ist nur für einen bestimmten Personenkreis möglich und muss ausführlich begründet werden. Daher muss ein Vermieter vor der Erstellung der Eigenbedarfskündigung prüfen, ob die Personen, die den Wohnraum zukünftig nutzen sollen, zu diesem Kreis gehören.
Hierbei spielen der Verwandtschaftsgrad und das persönliche Verhältnis zum Vermieter eine ausschlaggebende Rolle. Neben dem Vermieter selbst gehören Kinder, Enkelkinder, Eltern sowie Großeltern zu diesem begünstigten Personenkreis. Darüber hinaus kann auch für Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder und Schwiegereltern Bedarf geltend gemacht werden.
Gehören die Personen nicht zu diesem genannten Kreis, wie zum Beispiel Onkel, Tanten, Cousins oder Schwager, ist die Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung nicht erfüllt. Hier ist der Bedarf nur dann zulässig, wenn eine besondere persönliche Beziehung zum Vermieter glaubhaft dargelegt wird.
Was ist ein berechtigtes Interesse?
Wie bereits beschrieben, muss als Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen. Dieses Interesse kann jedoch aus unterschiedlichen Gründen bestehen.
Dennoch sind auch diese Gründe durch den Gesetzgeber und auch durch Urteile des Bundesgerichtshofes (BGH) eingeschränkt. Möchte der Vermieter den Wohnraum selbst nutzen oder ihnen Angehörigen zur Verfügung stellen, muss er vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorweisen können.
Die Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung ist also dann erfüllt, wenn der Vermieter den Bedarf ausführlich und nachvollziehbar begründen kann. Dies muss in jedem Fall schriftlich im Kündigungsschreiben erfolgen. Eine andere Art der Mitteilung ist nicht zulässig.
Allerdings muss sich für eine Eigenbedarfskündigung, als Voraussetzung für die Wirksamkeit dieser, das Interesse des Vermieters realisieren lassen. Wurde einem Vermieter, die von ihm genutzte Wohnung zum Beispiel selbst gekündigt und meldet dieser nun Eigenbedarf an wird in der Regel diesem Interesse stattgegeben.
Befindet sich der betroffene Wohnraum jedoch z. B. im Obergeschoss in einem Haus ohne Fahrstuhl und soll von einem Rollstuhlfahrer genutzt werden, ist das Interesse klar nicht realisierbar. Die Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung liegt hier nicht vor.
Auch muss der betroffene Wohnraum weiterhin als solcher genutzt werden. Eine Umwandlung in eine Werkstatt, einen Hobbyraum oder gar in eine gewerbliche Nutzfläche ist nicht gestattet.
Weitere wichtige Punkte
Für die Wirksamkeit der Kündigung wegen Eigenbedarf muss ein Vermieter nicht nur der begünstigte Personenkreis und die Gründe für den Eigenbedarf beachten, auch die Kündigungsfristen und eventuell die Sperrfristen der einzelnen Bundesländer sind für diese Kündigung von Bedeutung.
So ist die Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen besonders wichtig, damit eine Eigenbedarfskündigung wirksam wird. Voraussetzung dafür ist, dass sich der Vermieter im Vorfeld bereits über die Dauer des Mietvertrags informiert.
Je nach Länge der Mietdauer gelten andere Kündigungsfristen, die bei einer Eigenbedarfskündigung zu den Voraussetzungen zählen, die beachtet werden müssen.
Über den Autor
Hallo Zusammen,
unsere Wohnung soll verkauft werden, aus privaten Gründen des Vermieters.
Wir haben derzeit leider nur 3 Monate Kündigungsfrist, sofern es einen Käufer geben wird, der hier selbst einziehen möchte.
Hat jemand damit Erfahrung? Wie sieht es aus, wenn man sich einen ungewollten Umzug finanziell nicht leisten kann? und wie ist das bei der derzeitigen Lage die Mietpreise? was ist da zumutbar für einen Mieter und was nicht?
lg
Hallo, die Seiten sind sehr hilfreich, vielen Dank. Mein spezielles Problem: ich wohne mit meiner Partnerin seit über 15 Jahren in einer Mietwohnung in München. Diese Wohnung wurde uns vor ca. 10 Jahren zum Kauf angeboten, was wir uns nicht leisten konnten. Sie wurde dann von einer Investorin gekauft. Die Miete ist mit rd. 700,- recht günstig. Nun hat uns die Vermieterin informiert, dass sie die Wohnung verkaufen möchte und sie uns, da wir ein Vorkaufsrecht hätten, zuerst anbieten wollte. Der „Fixe“ Kaufpreis ist mit 600.000 € sehr sehr hoch, das 70-fache der Jahresnetto-Kaltmiete. Die Vermieterin sagte uns am Telefon, wenn wir nichtkaufern wollten, dann würde sie die Wohnung verkaufen (evtl. in ihrer Familie?) und die neuen Eigentümer würden sofort Eigenbedarf anmelden. meine Fragen: 1) können wir die Eigenbedarfskündigung hinauszögern, weiter als die in den Artikeln beschriebenen 9 Monate? 2) Wie soll durch das Mietrecht ver-hindert werden, dass die Vermieterin uns zu dem völlig überteuerten Verkauf nötigt? Vielen Dank
Hallo,
Im Jan. 2006 bezog ich meine Mietwohnung, diese wurde dann 2010 verkauft mit 2 weiteren Wohnungen. 2 in dem einen Haus( die eine bewohne ich und die andere der Käufer selber), 1 im Nachbarhaus, alle im EG nebeneinander. 2011 bat mich Vermieter/Eigentümer die Wohnung zu tauschen, da sie gerne Ihre Wohnung vergrößern und eine Durchbruch machen würden. Dieser bitte kam ich nach da die andere Wohnung in Nachbarhaus baugleich ist. Wir haben nur eine handschriftlichen Tauschvertrag gemacht mit dem Hinweis das sonst alles aus dem “ alten Mietsvertrag“ weiterhin gilt.
Nun teilte der Vermieter mir mündlich erstmal mit, das er eventuell, früher oder später, die Wohnung für den Sohn benötigt. Meine frage ist nun, ist das wirklich eine eventueller Eigenbedarf? Der Vermieter hat ja 2 Wohnungen zur 1 Wohnung gemacht mit einer ca Wohnfläche 135 qm/ 3 Personen, dafür habe ich ja mal meine ursprüngliche Wohnung frei gemacht und getauscht. Kann man den Vermieter nicht dazu verdonnern aus dieser Wohnung wieder zwei zu machen? Vielen Dank vorab
Guten Morgen,
die Freundin meiner Mama ist mündlich mitgeteilt wurden,das sie die Kündigung bekommt wegen Eigenbedarf.Die Frau ist 82 Jahre alt und wohnt seit 11 Jahren in dem Haus.Nun ist sie am Boden zerstört und weis nicht wie es weiter gehen soll und wo sie eine bezahlbare Wohnung herbekommt.
Was hat sie für Rechte als Mieter?
Mit freundlichen Grüßen
Anja
Hallo Anja D,
eine Übersicht zu den Rechten der Mieter bei Eigenbedarf bietet unser Ratgeber zum Thema unter https://www.mietrecht.com/mieterrechte-eigenbedarf/
Hier ist es auch empfehlenswert, sich bezüglich einer rechtlichen Beratung an einen Mieterverein zu wenden.
Ihr Team von mietrecht.com
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich vermiete eine Wohnung, an eine alleinerziehende Frau mit einem einjährigen Sohn. Jetzt ist es so, dass mein Vater mit mittlerweile Pflegegrad 4 (Demenz und Parkinson in Kombination) nicht mehr in dem Haus, das er mit meiner Mutter gebaut hat, wohnen kann. Meine Mutter ist berufstätig im Schichtdienst und kann meinen Vater nicht mehr so lange ohne Aufsicht lassen.
Es wird bereits ein Pflegeheimplatz für meinen Vater gesucht. Durch seine kleine Rente und das nicht allzu üppige Einkommen und die daraus resultierende kleine Rente meiner Mutter, wird das Haus verkauft werden müssen, wenn mein Vater in ein Pflegeheim kommt. Der Erlös des Hausverkaufs wird für das Ablösen der Restschuld des Hausbaus und der Finanzierung des Pflegeheimplatzes draufgehen. Kann ich meiner Mieterin in diesem Fall wegen Eigenbedarfs kündigen, damit meine Mutter in meine Wohnung einziehen kann?
Mit freundlichen Grüßen
Michael
Hallo Michael S,
besteht ein Bedarf für enge Familienangehörige, kann eine Kündigung begründet sein. Der Bedarf muss allerdings entweder bei der Kündigung bereits nachweislich bestehen oder während der Kündigungsfrist entstehen. Eine Kündigung auf Vorrat ist in der Regel nicht zulässig. Lassen Sie sich diesbezüglich am besten von einem fachkundigen Anwalt beraten. Wir bieten eine solche Beratung nicht an.
Ihr Team von mietrecht.com
Sehr geehrte Damen und Herren,
einem freund wurde vom Vermieter offeriert seine momentane Wohnung entweder zu kaufen oder auszuziehen da der Mieter sie ansonsten selbst verkaufen wolle. Er schreibt sogar das es mit meinen Kumpel 5 Jahre lang, keinerlei Probleme gab. Er will ihn also nur aus kommerziellen eigenen gründen da raus haben. Darf er das?
Mit freundlichen Grüßen
Georg
Sehr geehrte Damen und Herren,
am Sonntag wurde mir meine Wohnung erstmal telefonisch gekündigt. Begründung war O-Ton des Vermieters: „Wir brauchen die Wohnung“.
Am 04.03.2019 habe ich dann die schriftliche Kündigung per Einschreiben erhalten mit dem Zusatz wir kündigen die Wohnung auf den 31.05.2019 aus privaten und familiären Gründen…
Ist diese Begründung ausreichend oder kann ich dagegen vorgehen?
Hallo Nadine B.,
ein Eigenbedarf muss in der Regel ausführlich und nachvollziehbar begründet werden. Oft reicht die reine Angabe eines Bedarfs nicht aus. Sie haben üblicherweise immer das Recht, Widerspruch gegen eine Kündigung einzulegen. Müssen diese jedoch auch begründen.
Zudem ist die gesetzliche Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten auch bei einer Eigenbedarfskündigung einzuhalten. Sie sollten sich hier rechtliche bei einem Mieterverein oder einem Anwalt beraten lassen. Wir können eine solche nicht anbieten und den Sachverhalt daher auch rechtlich nicht beurteilen.
Die Redaktion von mietrecht.com