Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung – Klauseln im Mietvertrag immer bindend?

Der Ausschluss von Eigenbedarf im Mietvertrag

Ein Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung kann durchaus ein legitimer Bestandteil eines Mietvertrags sein. Allerdings gab es in der Vergangenheit immer wieder Unklarheiten, wann ein solcher Verzicht wirksam wird und wie dieser festgehalten sein muss.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2007 darüber in einem wegweisenden Urteil entschieden, welches nun auch als Grundlage für jegliche Vereinbarungen diesbezüglich herangezogen werden kann.

Wie ein Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung bei einem Mietverhältnis aussehen muss, um wirksam zu sein und wann ein solcher Ausschluss trotz Festlegung im Mietvertrag nicht gültig ist, beleuchtet der nachstehende Artikel näher.

Ist der Verzicht auf Eigenbedarf geregelt?

Grundsätzlich ist es im Mietrecht möglich, eine Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag auszuschließen. Dieser Verzicht kann nur auf Seiten des Vermieters erfolgen, da nur dieser das Recht auf Eigenbedarf ausüben kann.

Möchten Mieter einen Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung für ein Mietverhältnis erwirken, kann dies nicht gegen den Willen des Vermieters geschehen. Mieter können die Vereinbarung zwar anbringen, diese jedoch nicht einseitig durchsetzen. Ein Vermieter muss nicht auf sein Recht auf Eigenbedarf verzichten.

Allerdings ist der Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung nur unter gewissen Umständen wirksam, nämlich dann, wenn er schriftlich in einer bestimmten Form festgehalten ist.

Wie muss der Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung aussehen?

Die Vereinbarung über den Ausschluss von Eigenbedarf zwischen den Mietparteien muss dann in Schriftform im Mietvertrag festgehalten sein, wenn dieser Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung für länger als ein Jahr gültig sein soll.

Dies hat der Bundesgerichtshof, wie bereits erwähnt, 2007 (04.04.2007, Az: VIII ZR 223/06) entschieden. Hier wird festgehalten, dass der Verzicht dann nicht wirksam ist, wenn dieser nicht schriftlich oder nur auf einem einzelnen Blatt ohne Bezug zum Mietvertrag festgehalten ist.

Wird also ein Verzicht auf den Eigenbedarf vereinbart, muss dies im Mietvertrag direkt hinterlegt sein – entweder als einzelner Paragraph beziehungsweise als Abschnitt in einem solchen oder als Anlage, die im Vertrag an sich bereits aufgeführt ist.

Sonderfall Formularmietverträge

Mieter sollten allerdings vorsichtig sein, wenn sie einen Formularmietvertrag, wie sie zum Beispiel von Mietervereinen zur Verfügung gestellt werden, verwenden und dem Vermieter diesen zum Abschluss vorlegen.

Sind in diesen die Rechte des Vermieters in Bezug auf eine Eigenbedarfskündigung von vornherein ausgeschlossen, kann dies zur Unwirksamkeit dieser Klauseln führen, da der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung hier dann einseitig stattfinden würde.

Das Amtsgericht Hamburg-Altona hat dies 2010 in einem Urteil (Az: 315 A C 204/09) bestätigt. Kündigt der Vermieter in diesem Fall trotzdem wegen Eigenbedarf, kann ein Formularmietvertrag hier zur Wirksamkeit dieser Kündigung des Mietvertrages führen, auch wenn er einen Verzicht auf den Eigenbedarf darstellt. Allerdings ist dies immer eine Einzelfall­entscheidung.

Teilen auf:

Über den Autor

Murat Kilinc

2011 schloss Murat Kilinc sein Jura-Studium an der Uni Bremen ab. Nach seinem anschließenden Referendariat am OLG Celle und im Landgerichtsbezirk Verden, erhielt er 2014 die Zulassung als Anwalt. Seit 2018 ist er Fachanwalt für Verkehrsrecht. Daneben befasst er sich insbesondere mit dem Mietrecht.