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Was muss beachtet werden, wenn Eigentümer ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden wollen?
Beim Erwerb einer Immobilie stellt sich oft auch die Frage, ein bereits vermietetes Haus zu kaufen und Eigenbedarf anmelden oder doch sein Glück mit einem leerstehenden Objekt zu versuchen. Beides hat seine Vor- und Nachteile. Ist das Haus vermietet und möchte der Käufer nach dem Immobilienkauf Eigenbedarf anmelden, sind bestimmte Regelungen und Fristen zu beachten.
Wann nach einen Hauskauf überhaupt Eigenbedarf angemeldet werden kann und welche Voraussetzungen dafür erfüllt werden müssen, soll im nachfolgenden Ratgeber erläutert werden.
Das Wichtigste zum Eigenbedarf beim Kauf eines vermieteten Hauses
Sind die neuen Eigentümer im Grundbuch eingetragen und liegt nachweislich Eigenbedarf vor, können diese eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.
In § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB ist definiert, für wen Vermieter Eigenbedarf anmelden dürfen. Das gilt auch, wenn nach dem Kauf das vermietete Haus genutzt werden soll.
Entweder müssen Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten oder sich an die im Mietvertrag vereinbarten halten, sofern diese nicht gegen die gesetzlichen Regelungen verstoßen.
Inhaltsverzeichnis
Literatur zum Thema Eigenbedarf
Rechtlichen Grundlagen für den Eigenbedarf
Nach Paragraph 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bleibt für den Mieter zunächst alles so wie es ist. Hier wird der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ festgelegt:
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Demnach übernimmt der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten des Vermieters. Wenn im Mietvertrag Klauseln zum Schutz des Mieters, wie zum Beispiel lange Kündigungsfristen, festgelegt sind, kann der neue Eigentümer diese nicht ändern. Das kann nach einem Hauskauf, den Eigenbedarf, beziehungsweise dessen Geltendmachung, erschweren. Schutzklauseln haben, laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes, auch nach dem Hauskauf Bestand.
Ist im Kaufvertrag nicht festgehalten, dass ein „leeres, mietfreies“ Haus übergeben wird, dann müssen die Käufer über alle bestehenden Mietverhältnisse informiert sein. Denn, ein Eigentümerwechsel hat erst einmal keinen Einfluss auf diese Mietverhältnisse.
Käufer, die ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden wollen, stehen oft auch vor der Frage, ob der Voreigentümer die Mieter bereits vor dem Kauf kündigen kann. Kann eine Kündigung durch Voreigentümer erfolgen?
Die Kündigung durch den Voreigentümer ist nur dann möglich, wenn das Verbleiben der Mieter im Haus einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil für den Verkäufer bedeutet und ein Verkaufshindernis darstellt. Allerdings ist der Fakt, dass das Haus vermietet ist, keine Hinderung einer angemessenen Verwertung. Verwertungskündigungen sind daher schwer zu begründen und führen meist zu keinem Erfolg.
Möchten Hauskäufer die Immobilie dennoch selbst nutzen, müssen sie das bestehende Mietverhältnis ihrerseits kündigen. Fragen wie „Das Haus ist gekauft.
Können wir Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?“ oder „Kann der Vorbesitzer nicht eine Kündigung wegen dem Hausverkauf aussprechen?“ tauchen dann auf, wenn sich die Käufer bezüglich Ihrer Rechte und der Rechte der Mieter nicht informiert haben.
Daher sollte sich jeder Käufer, wenn er ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden will, bereits vor dem Kauf gut über seine Möglichkeiten informieren.
Die Mieter kündigen wegen dem anstehenden Hausverkauf, kann ein Alteigentümer nicht. Der Hausverkauf ist kein zulässiger Grund Eigenbedarf gelten zu machen.
Eigentümer, die ein vermietetes Haus kaufen, können Eigenbedarf anmelden
Wenn neue Eigentümer ein Haus kaufen, können sie Mieter nicht einfach kündigen. Der neue Eigentümer muss Eigenbedarf anmelden, um die neu erworbene Immobilie auch selbst nutzen zu können.
Meist stellt sich die Frage, ab wann nach einem Hauskauf Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Auch, ob der Grundbucheintrag hierfür eine Rolle spielt, muss der neue Eigentümer klären. Darüber hinaus sollte er sich auch informieren aus welchem Grund eine Kündigung den Mietern im Haus ausgesprochen werden darf.
Des Weiteren sollten die gesetzlich vorgegebenen Kündigungsfristen sowie ein etwaiges Widerspruchsrecht des Mieters in alle Überlegungen mit einbezogen werden. Wer Eigenbedarf nach dem Hauskauf geltend machen möchte, hat, wie bereits erwähnt, einige Anforderungen und Regelung zu beachten.
Der alte Eigentümer kann das Haus verkaufen, jedoch den Mietern deshalb nicht kündigen. Nach dem Hauskauf kann der neue Eigentümer erst dann eine Eigenbedarfskündigung wirksam aussprechen, wenn er im Grundbuch des jeweiligen Grundstückes, auf dem sich das Haus befindet, eingetragen ist. Der unterzeichnete Kaufvertrag oder eine Überlassungserklärung reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht aus.
Sobald die Eintragung im Grundbuch erfolgt, kann der Käufer nach dem Hauskauf Eigenbedarf den Mietern gegenüber geltend machen. Die Kündigung wegen Eigenbedarf nach dem Hauskauf muss schriftlich erfolgen und dem Mieter nachweislich zugestellt werden. Das Datum der nachweislichen Zustellung ist in Bezug auf die Kündigungsfrist bedeutend.
Der Eigenbedarf muss ausführlich und nachvollziehbar sein. Die Begründung muss bereits mit dem Kündigungsschreiben erfolgen, da die Kündigung sonst unwirksam ist und der Eigenbedarf nicht geltend gemacht werden kann. Der Käufer muss den Wunsch, das gekaufte Eigentum selbst zu bewohnen, eindeutig erklären und nachweisen können. Hierbei steht im Vordergrund, ob der Käufer das gekaufte Haus – hier mit Mieter – für sich und seine Familie oder Angehörigen benötigt.
Nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB muss der neue Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Dieses liegt vor, wenn:
[…]2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt […]
Grundsätzlich entscheiden Gerichte oft, dass der vom neuen Eigentümer angegebene Wohnbedarf zunächst zu respektieren ist. Jedoch muss dieser Wohnbedarf in der Eigenbedarfskündigung begründet werden. Der reine Wunsch der Nutzung des Hauses reicht für eine wirksame Kündigung aus.
Dazu muss der Käufer dann seine derzeitige Wohnsituation beschreiben und beschreiben, warum diese für seine Bedürfnisse, oder die seiner Familie, nicht mehr ausreichend ist. Er muss auch darlegen inwieweit das neu gekaufte Haus diese erfüllt. Wird zum Beispiel zusätzlicher Wohnraum benötigt, kann die Vergrößerung der Familie oder eine benötigte Haushaltskraft oder Pflegekraft als Begründung ausreichen.
Nachträglich, nach der Kündigung angebrachte Gründe werden nur dann berücksichtigt, wenn sie auch erst nach der Kündigung entstanden sind. Lagen die Gründe bereits vor der Eigenbedarfskündigung vor, werden diese nicht zugelassen. Daher sollten Käufer, die ein vermietetes Haus kaufen, den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben so ausführlich wie möglich beschreiben und alle vorliegenden Gründe anführen.
Der BGH hat für eine Eigenbedarfskündigung entschieden, dass der Kreis der Angehörigen auf nahe Verwandte begrenzt ist.
Zu diesen gehören Kinder, Enkel, Eltern sowie Großeltern.
Auch Geschwister zählen hierzu (BGH, 09.07.2003, Az. VIII ZR 276/02). Darüber hinaus kann auch für Nichten, Neffen und Stiefkinder Eigenbedarf geltend gemacht werden (BGH, 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09).
Nach Hauskauf Eigenbedarf anmelden: Welche Kündigungsfristen sind zu beachten?
Eigenbedarf bei einem Hauskauf unterliegt, wie bereits erwähnt, gewissen Anforderungen. Dies sollten vom Vermieter auch eingehalten werden. Wohnen Mieter im Objekt zur Miete, kann dies immer bedeuten, dass die Nutzung durch den neuen Eigentümer nicht so einfach umzusetzen ist.
Ist der Hauskauf abgeschlossen und soll nun die Kündigung ausgesprochen werden, müssen Kündigungsfristen eingehalten werden. Diese sind im Mietrecht festgelegt und können nicht übergangen werden. Ob es zu sogenannten Sperrfristen kommt, hängt von der gekauften Immobilie ab und für welchen Wohnraum Eigenbedarf angemeldet wird.
Eine Kündigungssperrfrist entsteht gemäß § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nur dann, wenn eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus durch den Eigentümer zu einer Eigentumswohnung umgewandelt und diese dann an einen Dritten verkauft. Wird hier das Haus und auch die betroffene Wohnung als Eigentumswohnung verkauft, entstehen Sperrfristen von mindestens drei Jahren, in Gebieten mit Wohnungsknappheit bis zu zehn Jahren.
Beim Kauf eines vermieteten Einfamilienhauses besteht keine Kündigungssperrfrist. Hier müssen lediglich die gesetzlichen Kündigungsfristen je nach Länge des bestehenden Mietvertrages eingehalten werden. Nach Paragraph § 573c BGB, ist:
Die Kündigung […] spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. […]
Eine Ausnahme kann es bezüglich einer Kündigungssperrfrist für Einfamilienhäuser jedoch geben. Wenn das Haus zu einer Einfamilienhaussiedlung gehört und das Grundstück auf dem diese steht in Einzelgrundstücke aufgeteilt wird, gilt die gleiche Sperrfrist, wie bei einer Eigentumswohnung. Käufer, die hier ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf geltend machen wollen, müssen die Sperrfrist beachten.
Folgende Kündigungsfristen müssen dem Gesetz nach eingehalten werden:
- besteht der Mietvertrag weniger als fünf Jahre, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten
- besteht der Mietvertrag länger als fünf Jahre, dann verlängert sich die Kündigungsfrist um drei weitere Monate, beträgt als dann sechs Monate
- besteht der Mietvertrag länger als acht Jahre, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate
Die Kündigung muss immer zum Monatsende ausgesprochen werden. Käufer, die ein vermietetes Haus kaufen, sollten sich bei Mietverhältnissen, die bereits eine lange Dauer haben, nach der genauen Dauer des Mietverhältnisses erkundigen. Werden Kündigungsfristen nicht eingehalten, kann die Eigenbedarfskündigung unwirksam werden oder sich die Fristen entsprechend verlängern.
Eigenbedarfskündigung nach Hauskauf: Widerspruchsrecht des Mieters
Eigentümer, die ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden, sollten auch darauf achten, dass dem Mieter ein Widerspruchsrecht zu steht. Stellt der Auszug für den Mieter, seine Familie oder Haushaltsangehörigen eine besondere Härte da, kann er Widerspruch einlegen.
Die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters ist im § 574 des BG geregelt:
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Eine besondere Härte kann unter anderem der Fall sein, wenn es sich um ältere, kranke oder schwangere Personen handelt. Es kann sich zum Beispiel auch um einen Härtefall handeln, wenn der Mieter Kinder im Schulalter hat und diesen ein Schulwechsel nicht zumutbar ist. Auch ein unzureichendes Einkommen oder sogar ein bevorstehendes Examen können als Härtefall bewertet werden. Nicht immer kann also, wenn Interessierte ein Haus kaufen und die Mieter kündigen wollen, Eigenbedarf geltend gemacht werden. Der von einem Anwalt ist in diesen Fällen zum empfehlen.
Fazit:
Möchten Interessierte ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden, müssen einige Vorgaben beachtet werden.
- Der neue Eigentümer muss im Grundbuch eingetragen sein, bevor eine Eigenbedarfskündigung überhaupt ausgesprochen werden kann
- Neben den Kündigungsfristen, sollten sich neue Eigentümer auch über eventuelle Sperrfristen informieren
- Eigentümer können zwar ein Haus kaufen, mit Mietern, und auf Eigenbedarf kündigen, dieser muss jedoch auch ausreichen begründet werden
- Die Gründe müssen bereits im Küdnigungschreiben aufgeführt sein
- Der Mieter muss darüber hinaus auch über seine Widerspruchsfrist informiert werden
- Ein Widerspruch sollte immer überprüft werden, besonders wenn ein Härtefall angeführt wird
Weiterführende Literatur zum Thema Eigenbedarf
Nachfolgend finden Sie eine Auswahl verschiedener Bücher zum Thema Eigenbedarf:
- Hans Reinold Horst (Autor)
- WEIMARANER DOGS KALENDER 2017
- Product Dimensions: 30.5 x 30.2 x 0.5 cm
- 14 PAGES SQUARE WALL KALENDER
- Albrecht, Jana (Autor)
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Über den Autor
Guten Tag, ich bin gerade dabei ein Einfamilienhaus zu kaufen welches eine kleine Einliegerwohnung hat, die gerade vermietet ist. Ich habe den Eigentümern gesagt, dass ich das Haus nur unvermietet kaufe oder wenn eine vom Mieter selbst verfasste Kündigung zum Eigentümerwechsel-Termin vorliegt. Das habe ich deshalb getan, weil ich weiß, dass Kündigungen wegen Hausverkauf seitens des Vermieters unzulässig sind und Kündigungen von Mietern nicht so einfach zurückzuziehen sind. Die Mieterin (die auch erst seit 3 Monaten in dem Haus lebt) hat gesagt, dass sie mit der aktiven Kündigung ihrerseits einverstanden ist, weil sie die Situation des zukünftigen Eigenbedarfs versteht und hat wie gewünscht eine Kündigung geschrieben. Nun hätte ich gerne gewußt welche Verbindlichkeit eine Kündigung eines Mieters hat, die auf Bitte des Verkäufers geschrieben wurde. Der Wortlaut in der Kündigung lautet: „Hiermit komme ich der Bitte nach, den Mietvertrag xyz wegen Hausverkauf zum 31.11. fristlos zu kündigen“ Ist das ein gültiger Kündigungsgrund? Oder wäre es besser wenn kein Grund in der Kündigung steht?
Hallo,
Wir möchten ein Haus kaufen, und in Moment wohnt ein Mieter in einer Einliegerwohnung im EG. Der Mieter will anscheinend nach einem Kauf rausziehen. Wir möchten auch das er rauszieht, da die Miete ist gering und Wohnung ist nicht im guten Zustand behalten.
Der Markler verspricht das im Kaufvertrag wird festgehalten, dass ein „leeres, mietfreies“ Haus übergeben wird.
Gibt es aber weitere Schritte, die wir unternehmen können, so dass die Haus leer und mietfrei steht? (zB es kann sein, das der Mieter nicht vor dem Notar Termin rausziehen kann).
Danke
Daniel
Guten Tag,
wir haben die Option, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, von dem das Erd- und das Dachgeschoss vermietet sind. Das Souterrain, das allerdings zu klein für uns wäre, ist ungenutzt.
Wir haben den Wunsch, meine Eltern (das ist sicher) und die Uroma (eventuell) ins Haus mitzunehmen und könnten zumindest den Eigenbedarf der beiden vermieteten Wohnungen schlüssig begründen (meine Eltern im EG, wir im DG). Die Uroma wie gesagt, *vielleicht* im Souterrain.
Wäre dies nach gängiger Rechtsauffassung ein berechtigter Eigenbedarf? Natürlich, solange wir keine Schwangere, Alleinerziehende oder Opas/Omas auf die Straße setzen müssten – dann würden wir es hat nicht erst erwerben. Denn ob ein möglicher Härtefall vorliegen könnte, bringen wir gerade in Erfahrung – das wäre für uns ein Kriterium, das Objekt nicht mehr interessant zu finden.
Mit freundlichen Grüßen,
Familie M.
Hallo, wir beabsichtigen ein EFH zu kaufen, welches derzeit vermietet ist. Es liegt aber bereits ein amtlicher Beschluss mit Räumungsvereinbarung vor. Demnach muss in ca. zwei Jahren das Haus geräumt sein und an den „Kläger“ (also den aktuellen Eigentümer) übergeben werden.
Ist dieser Beschluss auch bei Besitzerwechsel weiterhin gültig und übernehmen wir dann automatisch die Rechte des jetzigen Eigentümers?
Vielen Dank vorab,
Natalie
Guten Tag,
ich habe eine Frage.
Wir planen gerade ein Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung zu kaufen. Das Einfamilienhaus (laut Vertrag auch so benannt) ist vermietet, die Einliegerwohnung nicht.
Die aktuellen Mieter wohnen dort seit 14 Jahren.
Wie wollen dem Mieter nach Kauf so schnell wie möglich wegen Eigenbedarf kündigen. In der Region in der wir kaufen wollen, dauert der Grundbucheintrag wohl bis zu 12 Monaten. Nun die Frage.
Können wir entweder bereits nach Vertragsunterzeichnung den Mietern kündigen wenn alle Pflichten und Rechte laut Notarkaufvertrag an uns zB. mit Zahlung der Gesamtsumme an uns übergehen?
Oder reicht z.B. auch die Grundbuchvormerkung (die normalerweise nach 4-6 Wochen kommt) für die Kündigung aus?
Gibt es andere Möglichkeiten für eine Kündigung vor Grundbucheintrag. Das Haus muss z.b. grundsaniert werden, ist das ein Grund?
Vielen Dank vorab für Ihre Hilfe
Désirée
Mein Vater hat nach 45 Jahren, in dem er in einer Wohnung seines eigenen Hauses gewohnt hat, sein Haus verkauft. Der Käufer hat anschließend von meinem Vater eine Kaution für die Wohnung verlangt. Ist das rechtens, da die Wohnung nach 45 Jahren, mein Vater war zu diesem Zeitpunkt 79 Jahre), bereits doch recht abgewohnt? Ich muss in diesem Fall doch davon ausgehen, dass der Vermieter nun in jedem Fall die Kaution einbehalten will.
Hallo ich würde gerne ein Haus kaufen für mich und meine Tochter wir leben momentan bei meinen Eltern, in dem Haus sind noch Mieter drin die allerdings ein 5 Jahre Mietvertrag haben und sind fast 3 Jahre schon drin . Kann ich sie kündigen wegen Eigenbedarf oder erst nach den 5 Jahren?
Hallo Selina,
eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist bei befristeten Mietverträgen in der Regel nicht möglich. Da diese zu einem bestimmten Zeitpunkt auslaufen, kann üblicherweise kein Bedarf geltend gemacht werden. Für eine ausführliche rechtliche Beratung diesbezüglich wenden Sie sich am besten an einen fachkundigen Anwalt.
Ihr Team von mietrecht.com
Sehr geehrte Redaktion,
ich bewohne seit zehn Jahren eine Wohnung in einem Haus, das in zwei Einheiten aufgeteilt ist. Mein Vermieter und Eigentümer des Hauses war Architekt und hat den unteren Teil gewerblich als Büro genutzt. Die obere Wohnung war immer vermietet und so wurde das Haus auch konzipiert.
Jetzt ist er verstorben und seine Witwe und neue Eigentümerin hat das Haus verkauft.
Der neue Eigentümer (er ist noch nicht im Grundbuch eingetragen) renoviert jetzt den unteren Bereich, will ihn in Wohnraum umwandeln und dort in kurzer Zeit mit seiner Familie einziehen.
Er hat mir bereits angekündigt, dass er mir so bald es möglich ist kündigen will, weil er auch den oberen Teil für sich und seine Familie nutzen möchte.
Ist dies in so einem Fall einfach möglich?
Hinzu kommt das Problem, dass das Haus nie so konzipiert war, dass der untere Teil ebenfalls zum Wohnen benutzt wird.
So ergibt sich zum Beispiel das Problem, dass die Warmwasserversorgung nicht mehr ausreichen wird, wenn er unten mit seiner Familie einzieht. Der Warmwasserspeicher ist für fünf Personen (die dann insgesamt das Haus bewohnen werden) viel zu klein, wie mir ein Fachmann gesagt hat.
Habe ich auch Mieterin in so einem Fall die Möglichkeit, beim Bauamt gegen die Umschreibung von Gewerbe- in Wohnräume Widerspruch einzulegen?
Und welche Kündigungsfristen, Bedingungen oder eventuelle Sperrfristen müsste der neue Eigentümer einhalten?
Mit freundlichen Grüßen und herzlichen Dank
Ursula M.
Hallo Ursula M,
in diesem Fall sollten Sie sich ausführlich rechtliche beraten lassen. Das kann ein Anwalt leisten oder Sie kontaktieren einen Mieterverein. Wir dürfen eine solche Beratung nicht anbieten und den Sachverhalt daher nicht beurteilen.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo!
Zur Zeit wohne mein Mann, ich und unser Sohn in einer gemieteten Wohnung.
Hätten jetzt die Möglichkeit ein 2 Familienhaus zukaufen.
Beide Wohnungen sind vermietet.
Dürfen wir nach Hauskauf und sobald wir im Grundbuch stehen beiden Mietparteien wegen Eigenbedarf kündigen?
Hätten das Haus dann gerne als 1 Familienhaus.
HALLO, Ich möchte ein Einfamilienhaus kaufen und dieses komplett renovieren, dies kann einige Monate dauern,müssen die Mieter dann ausziehen, wenn ich sie fristgerecht mit sechsmonatiger
Kündigungsfrist kündige. Sie wohnen vier Jahre da.Ich will das Haus aber nicht selbst bewohnen.Die Ronovierungsmassnahmen sind sehr aufwändig. Neues Bad ,neue Leitungen Strom und Wasser und neue Heizung,ist noch Ofenheizung.Also nicht bei Bewohnen möglich.
Vielen Dank.
Hallo Silke S.,
eine ordentliche Kündigung aufgrund von Renovierungsarbeiten ist üblicherweise nur unter sehr bestimmten Voraussetzungen möglich – als Verwertungskündigung bei einer Totalsanierung beispielsweise. In der Regel stellt eine Renovierung keinen ausreichenden Grund für eine Kündigung dar. Lassen Sie sich am besten rechtlich von einem fachkundigen Anwalt bezüglich Ihrer Möglichkeiten beraten. Wir können eine solche Beratung nicht anbieten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo, wir sind ein Ehepaar
(75 u 76) und wohnen seit
15 Jahren in der1.Etage eines Zweifamilienhauses
Das Haus ist jetzt verkauft
worden und ein junges Ehepaar will die untere Wohnung (bisher Vermieter) für die Einrichtung eines IT-Gewerbes nutzen.
Frage: kann man unsere Wohnung wegen Eigenbedarf oder aus anderen Gründen kündigen? Danke für ihre Antwort.
Hallo Harald B.,
besteht ein nachvollziehbarer Bedarf bei den neuen Eigentümern, kann eine Kündigung möglich sein. Ob der Bedarf durch das Gewerbe behindert wird, können wir rechtlich leider nicht beurteilen. Am besten lassen Sie sich ausführlich von einem Mieterverein oder einem Anwalt beraten. Eine solche Beratung können wir nicht anbieten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo, ich würde gerne eine wohnung kaufen aber die meisten sind von Mietern besetzt. Gilt heiraten und mit der Frau in diese neue wohnung einziehen, als Eigenbedarf bzw. Kann man das so durch bekommen? Eine wohnung ohne Mietern finde ich leider keine oder sehr schlechte Wohnungen
MfG
Hallo Serkan,
eine Familiengründung kann einen Grund für Bedarf darstellen. Wir können allerdings nicht beurteilen, ob Ihre Begründung ausreichend ist. Da wir keine rechtliche Beratung bieten, empfehlen wir Ihnen, sich an einen fachkundigen Anwalt zu wenden. Dieser kann Sie bezüglich des Kündigungsschreibens unterstützen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo, ich möchte ein haus aus einem Konkurs kaufen, der noch Besitzer wohnt mit Ehefrau noch im Haus, er ist aber auf der such nach was neuem, Mietvertrag gibt es logischerweise keinen ! Sollte ich das Haus kaufen, auf was muss ich achten wenn der „alte“ besitzer zu dem zeitpunkt immer noch drinnen wohnt ? Hat er irgend ein recht zu bleiben ? mfg
Hallo gerhard k.,
wir bieten keine rechtliche Beratung an und können den Sachverhalt daher weder beurteilen noch bewerten. Wenden Sie sich am besten an einen fachkundigen Anwalt. Bezüglich des Auszugs kann auch wichtig sein was durch den Konkursverwalter bzw. den Kaufvertrag festgelegt wurde oder wird.
Die Redaktion von mietrecht.com
Sehr geehrte Redaktion,
ich habe eine Frage. Und zwar möchte ich in NRW ein 3 Familienhaus kaufen, wo alle drei Wohnungen vermietet sind.
Nach Erwerb der Immobilie möchte ich die EG Wohnung beziehen welche seit ca. 2 Jahren vermietet ist.
Die anderen zwei Wohnungen sind ebenfalls vermietet und dies schon seit mehr als 5 Jahren.
Kann ich dort auf Probleme stoßen, oder sehe ich es korrekt dass ich mit einer Frist von 3 Monaten die Wohnung auf Eigenbedarf Kündigen kann?
Mit freundlichen Grüßen N.
Hallo N.,
wenn Sie Eigenbedarf anmelden wollen, muss dieser entweder bereits bestehen oder während der Kündigungsfrist vorliegen Sie müssen diesen ausführlich und nachvollziehbar begründen können. Bei einer Mietzeit von zwei Jahren gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten oder, falls im Mietvertrag längere Fristen vereinbart wurden, diese. Inwiefern Sie auf Probleme bei der Kündigung stoßen könnten, können wir nicht beurteilen oder vorhersehen. Im Zweifel sollten Sie sich im Vorfeld von einem fachkundigen Abwalt beraten lassen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Wir befassen uns mit dem Gedanken eine Eigentumswohnung zu kaufen, die derzeit vermietet ist. Es wohnt eine Familie mit 2 Kinder (Kindergarten- und Schulalter) seit etwas mehr als 5 Jahren in der Wohnung. Wir möchten selbst in die Wohnung einziehen. Sobald der Eintrag im Grundbuch erfolgt, könnten wir die Eigenbedarfskündigung aussprechen mit einer Frist von 6 Monaten zum Ende eines Kalendermonats, richtig? Empfiehlt es sich, jetzt bereits schon mit den Mietern in Kontakt zu treten um das Vorhaben mündlich zu besprechen? Laut Makler wollten die Mieter in ein paar Jahren ausziehen, wenn die Kinder größer sind….
Da wir unseren Standort wechseln wollen, müssen wir aber selbst in die Wohnung einziehen. Danke für Ihre Rückmeldung
Hallo Horst.
in der Regel beträgt die Kündigungsfrist bei einer Mietzeit von bis zu fünf Jahren drei Monate, ab fünf Jahren dann sechs Monate. Ob es sich empfiehlt die Mieter zu kontaktieren, können wir nicht beurteilen. Eine rechtliche Beratung können wir nicht anbieten, sollten Sie eine solche wünschen, konsultieren Sie am besten einen fachkundigen Anwalt.
Die Redaktion von mietrecht.com
Sehr geehrte Redaktion,
wir möchten ein vermietetes Reihenhaus kaufen. Der Mieter ist derzeit 76 Jahre und wir möchten zum Ablauf von 5 Jahren ab Kauf , Eigenbedarf anmelden und dort selbst einziehen.
Das Haus soll unsere Altersvorsorge werden und wir haben dem älteren Mann angeboten zu gegebener Zeit mit ihm auf Wohnungssuche im näheren Umfeld zu gehen und Ihm auch den Umzug zu organisieren wenn dies nötig ist.
Er wohnt seit 2001 in diesem Haus und hat somit eine Kündigungsfrist unsererseits von 9 Monaten.
Was sollten wir noch beachten, außer nach Eintragung ins Grundbuch Ihn schon jetzt schriftlich darauf hinzuweisen.
Mit freundlichen Grüßen T. Wilde
Hallo Wilde,
eine Eigenbedarfskündigung auf „Vorrat“, also wenn der Bedarf noch nicht besteht oder erst in ferner Zukunft vorliegen wird, ist in der Regel nicht möglich. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, sollten Sie den Sachverhalt mit einem Anwalt klären und mit diesem gemeinsam die weitere Vorgehensweise besprechen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo, wir möchten ein Zweifamilienhaus kaufen. In diesem wird eine Wohnung frei und die untere Wohnung ist vom jetzigen Besitzer zum 12.01.2019 gekündigt ( wegen Vetrauensbruch-Diebstahl von Mieter). Bleibt die Kündigung nach dem Hauskauf bestehen oder müssten wir nach Grundbucheintrag erneut kündigen und Fristen oder Begründungen einhalten?
Hallo Kaufmann,
wurde dem Mieter vor dem Verkauf begründet gekündigt, bleibt dies in der Regel mit dem Verkauf bestehen. Im Zweifel sollten Sie sich hier von einem Anwalt beraten lassen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo,
wir haben seit nicht mal 1 Monat ein Einfamilienhaus von 1976 gemietet und geglaubt das alles einigermaßen i. O. also zwar Alt aber nutzbar ist . Haben mit dem Vermieter vereinbart Ihn über div. Mängel zu informieren, was der Vormieter nicht getan haben soll. Und nun stellen wir nach dem Einzug wirklich div. Mängel fest die wir ihm mitgeteilt haben. Rollläden die nicht richtig dicht sind, Schimmel im Keller, ein elektr. Sicherungskasten, der nicht mehr dem gesetztl. Stand entspricht und meine Mann des wegen schon ein Stromschlag bekommen hat – lt. Vermieter ist eine E-Check überflüssig. Schwiegereltern haben über 40 Jahre darin gewohnt und nie was gewesen. Energiepass angefordert mehrere mal – Aussage vom Vermieter haben wir nie gemacht –
Die Instandsetzungen werden vom Vermieter jetzt zwar gemacht, weil er es muss, aber er will diese auf die Miete umlegen und sollten wir nicht einverstanden ,will er uns Kündigen z. B. Zitat: “ Ich verkaufe das Haus an meinen Mann für 1 EURO oder melde Eigenbedarf an.“ oder wir können uns an den Kosten beteiligen.
Nun meine Frage >Müssen wir uns sorgen machen über eine Kündigung?
Wir sind eine Familie also 2 Erwachsene 3 Kinder und 2 Hunde – in dieser Zusammenstellung bekommt man nicht unbedingt einen vergleichbaren Ersatz.
Liebe Grüße
Hallo g.nie,
diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Mietverein oder einen Anwalt zu wenden. Lassen Sie sich dort ausführlich beraten und die besten Möglichkeiten zum weiteren Vorgehen aufzeigen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Guten Tag, wir wohnen in einem REH zur Miete. Im Mietvertrag wurden uns mind. 10 Jahre Mietdauer zugesichert mit der Option auf Verlängerung.
Nun sind beide Vermieter verstorben.
Würde das Haus verkauft werden, bleiben diese 10 Jahre rechtskräftig?
Oder könnte uns ein neuer Besitzer wegen Eigenbedarf trotzdem früher kündigen?
Freundliche Grüße
Hallo Yve,
der neue Besitzer übernimmt den Mietvertrag, der geschlossen wurde so wie er ist. In der Regel ist der neue Eigentümer auch an die Vereinbarungen im Mietvertrag gebunden. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Anwalt beraten lassen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Guten Tag,
Wir interessieren uns für den kauf eines 2 Familienhauses. Eine der Wohnungen ist vermietet (ca. 2 Jahre) wir würden die Wohnungen gerne beide Nutzen da eine (3-Zimmer 2 Erwachsene und 3 Kinder 17, 16, 7) einfach zu klein ist. Was genau greift in diesem Fall bzw. Ist besser? A: Kündigung wegen Eigenbedarf und wie müsste der Grund aussehen? Reicht es wenn wir angeben das der Platz in der einen Wohnung nicht ausreicht. Oder greift das Sonderkündigungsrecht? Wenn wir zum bsp erstmal in die Wohnung einziehen und anschließend kündigen? Können wir die Wohnung nicht ordentlich kündigen wenn wir im Haus wohnen? Vielen Dank im voraus für die Beantwortung meiner Frage.
Hallo Vera,
in diesem Fall empfehlen wir Ihnen, sich von einem Anwalt beraten zu lassen. Dieser kann Sie bezüglich der vorteilhafteren Option beraten und Hinweise geben, welche erfolgversprechender wäre. Wir können die Situation rechtlich nicht einschätzen und auch keine rechtliche Beratung anbieten. Gründe für eine Eigenbedarfskündigung kann es viele geben, ob diese am Ende auch den Bedarf belegen, ist immer eine Einzelfallentscheidung.
Die Redaktion von mietrecht.com
Wir erwägen gemeinsam mit meinen Eltern ein vermietetes Mehrfamilienhaus (vier 2- bzw. 3-Zimmer-Wohnungen) zu kaufen. Zwei Wohnungen möchten wir zu einer zusammenlegen und als Familie selbst bewohnen. Zwei Wohnungen sollen meinen Eltern gehören als Kapitalanlage (nicht selbst bewohnt).
Ursprünglich hatten wir vor, die Wohnungen nach WEG aufzuteilen zwecks klarer Eigentumsverhältnisse, aber dann würde ja für unseren Eigenbedarf die Sperrfrist eintreten, sehe ich das richtig?
Wäre dies auch der Fall, wenn wir das Haus gemeinsam mit den Eltern als Bruchteilseigentümer kaufen würden, ohne nach WEG aufzuteilen, wem genau welche Wohnung gehört?
Hallo Schulze,
eine Sperrfrist tritt üblicherweise dann ein, wenn die Wohnung während der Mietzeit der Mieter in Wohneigentum umgewandelt wird. Steht das gesamte Haus zum Verkauf an einen Eigentümer, handelt es sich bei den einzelnen Wohnungen in der Regel nicht um einen solchen Wohneigentum. Um rechtlich korrekt vorgehen zu können, sollten Sie sich am besten von einem Anwalt beraten lassen. Dieser kann Ihnen die besten Möglichkeiten aufzeigen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo,
wir überlegen eine Haus zu kaufen, diese ist aktuell noch vermietet.
Da ich diese aber selber bewohnen möchte haben wir die Absicht eine Eigenbedarfs Kündigung nach Erwerb und Grundbucheintragung auszusprechen.
Aktuell wohnt seit 11 Jahre ein Familie mit ein Tochter (22), 5-6 Hunde, Katze und viel mehr Tiere. Wir klauben dass die Aktuelles Mietvertrag in Mehrere Punkte verletzt ist. Inwiefern wird das deutsches Gesetzt die Mieter abwehren wenn sie mehrere Haustiere (Hunden, Katzen, Hasen) besitzen? Ich frage das, weil ich mich vorstellen kann, es wird für ihn ziemlich schwierig ein neues Haus zu vermieten. Wenn er kein neues Haus zum Mieten findet, ist er berechtigt weiter im unseren Haus zu bleiben? Wie kann ich dieses Prozess schneller als 9 Monaten machen?
Danke im Voraus,
P. J
Hallo P. J.,
hier ist wichtig was im Mietvertrag bestimmt ist und ob eine Erlaubnis zur Hundehaltung vom Vermieter vorliegt. In der Regel sind Kleintiere wie Hamster, Mäuse und Kaninchen und teilweise auch Katzen in der Wohnung grundsätzlich erlaubt, auch wenn sämtliche Tierhaltung im Mietvertrag ausgeschlossen sein sollte. Wenden Sie sich diesbezüglich am besten an einen Anwalt.
Die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen sind bei einer ordentlichen Kündigung einzuhalten. Können Sie mit den Mieter einen Aufhebungsvertrag schließen, kann eine früherer Zeitpunkt vereinbart werden. Mieter sind dazu jedoch nicht verpflichtet. Nach Ablauf der Kündigungsfrist muss der Wohnraum in der Regel geräumt und zurückgegeben werden, wenn der Vermieter weinen weiteren Nutzung widerspricht. Auch hier sollten Sie sich an einen Anwalt wenden und mit diesem die weitere Vorgehensweise besprechen. Eine rechtliche Beratung bieten wir nicht an.
Die Redaktion von mietrecht.com
Liebe Redaktion von eigenbedarfskuendigung.com,
wir sind eine junge Familie mit 2 Kindern, die sich ein EFH kaufen möchte. Das Objekt, das in Frage kommt, ist zurzeit an eine Familie vermietet, welche Kinder hat, die kurz vor dem Abitur stehen. Soweit ich weiss, liegt kein weiterer Härtefall vor.
Wir würden Eigenbedarf melden, da wir selber in das Haus einziehen wollen. Zurzeit leben wir in einer kleinen 3-Zi-Wohnung und ein 3. Kind ist in Planung. Ist also die Möglichkeit gegeben, Eigenbedarf geltend zu machen? Wir befürchten, dass die jetzigen Mieter sich irgendwelche Härtefälle ausdenken können, um bleiben zu können – letztendlich ist es heutzutage schwer, bezahlbare Wohnungen und Häuser zu finden.
Freundliche Grüße,
Cae
Hallo Cae,
wir können nicht beurteilen, ob Ihre Gründe für einen Eigenbedarf nachweisbar und nachvollziehbar darlegen. Das kann je nach Einzelfall unterschiedlich sein. In der Regel kann Eigenbedarf angemeldet werden, wenn der Vermieter den Wohnraum für sich selbst und seine Familie nutzen möchte. Der Bedarf muss bei Ablauf der Kündigungsfrist bestehen. Eine Kündigung aufgrund der Tatsache, dass zukünftig Bedarf bestehen könnte, ist in der Regel jedoch nicht zulässig. Wenden Sie sich am besten an einen Anwalt, um mit diesen die weitere Vorgehensweise zu besprechen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Wie würdest du dich fühlen wenn Dir gleiches widerfährt?
Leben und leben lassen!!!
Moral und emphatie scheinen ja Fremdwörter für dich zu sein!
Guten Tag,
wir möchten ein (noch) vermietetes Reihenhaus kaufen. Vom Makler wurde uns wurde mitgeteilt, dass der Mieter zum Ende Februar gekündigt hat. Das Mietverhältnis besteht schon seit 30 Jahren. Unser Eindruck während der Besichtigung war, dass der Mieter sich mit dem Finden einer neuen Wohnung schwer tut. Er scheint Frührentner zu sein, wohl nicht bei bester Gesundheit, es könnte also ein Härtefall vorliegen.
Wir möchten das Haus selbst bewohnen. Vorher sind noch umfangreiche Renovierungsmaßnahmen notwendig.
Muss der Mieter auf jeden Fall das Haus zum Ende des Monats räumen, da er ja selber gekündigt hat? Oder können auch dann ggf. Härtefallregelungen in Kraft treten, wenn er einfach keine neue Wohnung findet?
F.D.
Hallo F.D.,
wurde die Kündigung vom Mieter ausgesprochen und vom Vermieter anerkannt, muss die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist in der Regel an den Vermieter zurückgegeben werden und der Mieter muss ausziehen. Eine Verlängerung des Mietverhältnisses ist üblicherweise nur mit Zustimmung des Vermieters möglich, wenn dieser der weiteren Nutzung nach Beendigung des Mietverhältnisses widersprochen hat. Am besten lassen Sie sich in diesem Fall von einem Anwalt beraten. Wir können keinre rechtliche Beratung anbieten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Sehr geehrte Damen und Herren
Ich lebe zur Mietein einer zwei Zimmer Wohnung in einem zwei Familien Haus, meine Vermieterin ist jetzt leider an Demenz erkrankt und in ein pflegeheim eingewiesen worden.
Das Haus soll jetzt verkauft werden.
Mir wurde von meiner Vermieterin vor ihrer Erkrankung mündlich unter Zeugen ein Wohnrecht auf Lebenszeit zugesagt.
Jetzt meine Frage, kann mir der neue Eigentümer mein Mietvertrag kündigen? Muss ich befürchten, das ich hier ausziehen muss?
Ich bin 55 Jahre alt, Rentner aufgrund schwerer psychicher Erkrankung.( ich lebe von einer Mini Rente die vom Sozialamt aufgestockt wird auf Hartz VI Niveau) Für mich wäre eine unzumutbare Situation diese Wohnung zu verlassen, das es hier im Umkreis auch keine vergleichbare Wohnung gibt. (Sowohl von der am Grösse als auch von der Miethöhe)
Für eine Antwort ihrerseits bedanke ich mich recht herzlich im Voraus.
Hallo Herr S.,
bei einem Verkauf des Hauses übernimmt der neue Eigentümer die bestehenden Mietverträge. Eine ordentlich Kündigung ist in der Regel nur in Form einer Eigenbedarfskündigung möglich. Der neue Eigentümer muss diesen Bedarf nachvollziehbar begründen können. Sie haben die Möglichkeit Widerspruch einzulegen und einen Härtefall anzubringen. Ob dies dann akzeptiert wird, können wir nicht beurteilen. Lassen Sie sich am besten von einem örtlichen Mieterverein beraten. Dieser kann Ihnen rechtliche Möglichkeiten aufzeigen. Eine rechtliche Beraten können wir nicht anbieten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Guten Tag,
seit 43 Jahren wohnen meine Frau (68 Jahre) und ich (70 Jahre) in einem Reihenhaus einer Einfamilienhaussiedlung in Düsseldorf.. Wegen Sterbefalls des Vermieters soll das Haus von einer Erbengemeinschaft über ein Maklerbüro zum Bestpreis verkauft werden. Das Grundstück auf dem das Haus steht ist in mehrere Einzelgrundstücke aufgeteilt mit insgesamt 10 Reihenhäusern. Nach unserem Mietvertrag aus 1975 haben wir eine Kündigungsfrist von einem Jahr. Muss der Käufer, bzw. neue Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist wie einer Eigentumswohnung von acht Jahren einhalten? Kann eine Kündigung erst dann nach Ablauf der Sperrfrist ausgesprochen werden?
Vielen Dank
Hallo Horst W.,
ob es eine Sperrfrist gibt, ist zum einen regional abhängig und zum anderen nur dann eine Möglichkeit, wenn der Wohnraum während Ihrer Mietzeit in Wohneigentum umgewandelt wurde. Handelt es sich bereits bei Ihrem Einzug um Wohneigentum, kann eine Sperrfrist in der Regel nicht greifen. Lassen Sie sich am besten von einem örtlichen Mieterverein oder einem Anwalt beraten.
Die Redaktion von mietrecht.com