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Karlsruhe. Am gestrigen Mittwoch, den 12.07.2023, hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage beschäftigt, wann eine Verjährung für Mietauskünfte eintreten kann. In allen vier verhandelten Fällen ging es um vermeintliche Verstöße der Vermieter gegen die Mietpreisbremse in Berlin. Diese wollten allerdings keine Auskünfte erteilen und beriefen sich auf eine Verjährung. Das sah der BGH anders und stärkte mit einem Urteil die Rechte der Mieter.
Vermieter hatte Mietauskünfte verweigert
Grundlage für die Verhandlung vor dem Bundesgerichtshof waren vier Fälle aus Berlin, in denen es um Wohnungen ging, welche sich in beliebten Vierteln der Hauptstadt befinden. In diesen gilt eine Mietpreisbremse.
Die Mieter hatten den Verdacht, dass sie zu viel Miete gezahlt hätten und forderten den Vermieter zu einer Rückzahlung auf. Dieser weigerte sich und verwies darauf, dass in diesem Fall eine Ausnahme von der Mietpreisbremse gelte.
Als die Mieter das nachprüfen wollten und dafür entsprechende Auskünfte vom Vermieter verlangten, weigerte dieser sich. Er argumentierte, dass bereits eine Verjährung für die Mietauskünfte eingetreten sei.
Nach § 556g Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) haben Mieter grundsätzlich das Recht, Mietauskünfte zu erhalten:
Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.
Zu klären war nun, wann eine Verjährung der Mietauskünfte eintreten kann. Vorherige Instanzen, die sich mit den Fällen beschäftigt haben, sind zu unterschiedlichen Bewertungen gekommen.
Wichtig: Die Mietpreisbremse soll Mieter vor überteuerten Kosten für die Unterkunft bewahren. Sie besagt, dass Vermieter die Miete um höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen dürfen, wenn sie die Wohnung neu vermieten. Allerdings gibt es auch Ausnahmen von dieser Regelung.
Verjährung für Mietauskünfte beginnt nicht mehr ab Abschluss des Mietvertrags
Der BGH hat in seinem Urteil deutlich gemacht, dass die Verjährung für Mietsauskünfte regelmäßig nach drei Jahren einsetzt. Zudem haben die Richter festgelegt, wann die Verjährungsfrist beginnt. In einer Pressemitteilung des BGH heißt es dazu:
[…] Die Verjährungsfrist beginnt dabei nicht – wie die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin angenommen hat – mit der Entstehung des Auskunftsanspruchs im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. Der Auskunftsanspruch kann damit – anders als die Zivilkammern 65 und 67 des Landgerichts Berlin gemeint haben – vor dem Rückzahlungsanspruch verjähren. […]
Dieses Grundsatzurteil ist nicht nur für die Mieter in den vier Fällen, die vor dem BGH verhandelt wurden, von Bedeutung. Nach einem Bericht des ZDF nahm auch der Deutsche Mieterbund das Urteil wohlwollend zur Kenntnis.
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