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Die Kündigung vom Mietvertrag kann unwirksam sein
Eine unwirksame Kündigung von einem Mietvertag kann sowohl für Vermieter als auch für Mieter unliebsame Folgen haben. Denn ist eine Kündigung nicht gültig, besteht das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten weiterhin.
Werden zum Beispiel Fristen nicht eingehalten oder Gründe für eine Kündigung nicht richtig benannt, liegt eine unwirksame Kündigung vor. Ein Mietvertrag kann von beiden Vertragsparteien gekündigt werden, allerdings unterscheiden sich die Voraussetzungen für Mieter und Vermieter stark.
Wann eine Kündigung vom Mietvertrag unwirksam ist, was Mieter und Vermieter beachten müssen und welche rechtlichen Möglichkeiten hier bestehen, erläutert der nachfolgende Artikel näher.
Das Wichtigste zur unwirksamen Kündigung vom Mietvertrag
Erfolgt die Kündigung vom Mietvertrag nicht schriftlich bzw. ohne Unterschrift oder enthält sie Form- oder inhaltliche Fehler, kann sie unwirksam sein. Geben Vermieter keine Gründe für die Kündigung an, ist diese regelmäßig unwirksam.
Eine Eigenbedarfskündigung ist üblicherweise unwirksam, wenn der Bedarf nicht besteht oder während der Kündigungsfrist wegfällt. Auch das anbringen vorgetäuschter Gründe oder das Nichtbenennen von Gründen führt in der Regel zur Unwirksamkeit.
Eine Feststellungsklage auf Unwirksamkeit kann der letzte Schritt sein, wenn Mieter an der Richtigkeit der Kündigung zweifeln. Im Zweifelsfall sollten sie sich von einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen.
Inhaltsverzeichnis
Wann liegt eine unwirksame Kündigung von einem Mietvertrag vor?
Vermieter haben nur eine Möglichkeit das Mietverhältnis ihrerseits ordentlich zu kündigen, wenn der Mieter sich nicht vertragswidrig verhalten hat – und zwar wenn er für den Wohnraum Eigenbedarf anmeldet.
Ansonsten gibt es nur die Option der ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung, wenn der Mieter seine Vertragspflichten verletzt hat. In allen Fällen müssen gesetzliche Vorgaben beachtet werden, damit eine Kündigung des Mietverhältnisses auch wirksam ist.
So müssen bei einer Kündigung durch den Vermieter immer Gründe benannt werden, warum das Mietverhältnis beendet wird. Auch müssen diese Gründe nachvollziehbar sein und nachweislich auch vorliegen.
Diese Kündigung kann vom Vermieter rechtlich dann auch nicht mehr durchgesetzt werden, auch wenn die Gründe tatsächlich vorliegen.
Eine rechtliche Grundlage hierfür bilden unter anderem die §§ 543 und 569 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Hat ein Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen und basiert diese nachweislich auf vorgetäuschten Gründen, verliert sie ihre Gültigkeit ebenfalls. Vermieter sind in diesem Fall schadensersatzpflichtig. Auch machen sie sich bei vorgetäuschtem Eigenbedarf wegen Betruges strafbar.
Darüber hinaus sind bei allen Kündigungen durch den Vermieter entweder die gesetzlichen Kündigungsfristen oder die Fristen im Mietvertrag, sofern diese den gesetzlichen nicht widersprechen, einzuhalten. Verpassen Vermieter die Fristen, liegt ebenfalls eine unwirksame Kündigung vor. Der Mietvertrag hat bis zu erneuten, fristgerechten Kündigung Bestand.
Unwirksame Kündigung durch den Mieter: Wann ist das der Fall?
Im Gegensatz zum Vermieter, müssen Mieter keine Gründe für eine ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses angeben. Sie können jederzeit eine Kündigung aussprechen, müssen jedoch selbst auch die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen oder die im Mietvertrag festgehaltenen Fristen einhalten.
Werden diese Zeitpunkte missachtet oder falsch berechnet, handelt es sich auch hier um eine unwirksame Kündigung vom bestehenden Mietvertrag. Dieser bleibt auch hier gültig bis zur erneuten, fristgerechten Kündigung.
Feststellungsklage: Wann ist dies sinnvoll?
Zweifeln Mieter die Kündigung durch den Vermieter an, haben sie die Option, eine Feststellungsklage auf Unwirksamkeit der Kündigung von einem Mietvertrag einzureichen.
Lässt sich schon am Kündigungsschreiben erkennen, dass dieses unberechtigt ist, wenn zum Beispiel die Angabe von Gründen fehlt, ist eine solche Klage eher nicht sinnvoll.
Wenn eine Kündigung jedoch unberechtigt erscheint, kann die Klage auf Feststellung für Mieter ein wichtiges Mittel sein – so zum Beispiel, wenn bei Eigenbedarf die Annahme besteht, dass dieser vorgetäuscht ist.
Darüber hinaus bedeutet ein solches Vorgehen oft auch enorme Kosten für den Kläger, sodass hier die Beratung durch einen Anwalt unbedingt empfehlenswert ist.
Über den Autor
Guten Tag !
Mein Vermieter ( nicht Eigentümer ) hat mir eine fristlose Kündigung zugesendet. Diese Begründung beruht auf * privater Ebene * Der Vermieter und ich kennen uns persönlich.
Miete würde jeden Monat pünktlich bezahlt. Mietverhältnis somit nie gestört. Nun droht er mir mit Räumung etc.
Ist das rechtens ?
Hallo,
interessante Kommentare. Aber mein Fall ist hier nicht behandelt.
Abgesehen davon, dass ich meine, dass die Kündigung durch den Vermieter unwirksam ist. (Per Brief nur mit Unterschrift einer Verwaltungsangestellten ohne Nennung per wann die Kündigung gilt). Allerdings wurden die Gründe (Mietrückstände) genannt. Diese sind entstanden durch extrem verspätete Zahlung vom Sozialamt.
Meine Frage: Hat die Kündigung noch Bestand, wenn die Gründe, also die Mietrückstände ausgeglichen sind?
Danke für Ihre Info
Ich habe eine Eigenbedarftskündigung ohne Absender erhalten. Zu dem Zeitpunkt war mir die Anschrift
des Vermieters nicht bekannt. Ist die Kündigung gültig?
Ich hoffe auf Antworten.
Beste Grüße
Beate
Hallo ich habe eine Eigenbedarfskündigung vom Vermieter bekommen darin steht Das die Wohnung zukünftig von der Tochter allein bewohnt werden soll die derzeit beim Vermieter wohnt . Es ist eine 3 Zimmerwohnung und sonst steht da kein besonderer Grund drin .Fristen wurden eingehalten
mein Vermieter hat mir Ende Mai diesen Jahres, wegen Eigenbedarf für nächstes Jahre juli 2024 gekündigt vor Ablauf der 10 jahresfrist die nächsten Jahres Juli 2024 ist.
Ich wohne seit 1987 in der Wohnung die zum Eigentum
umgewandelt wurde und 2014 an meinen Vermieter verkauft wurde. Somit endet die 10 Jahresfrist erst nächsten Jahres 2024. Zu dem habe ich eine Kündigungsfrist mit zusätzlichen 9 Monate auf Grund der Mietwagen.
Eine vorzeitige Kündigung wäre also unzulässig oder ????
Ich habe mit meinem Partner in einer Wohnung gewohnt und bin Anfang des Jahres ausgezogen. Ich habe die Wohnung gekündigt ( ohne seine Unterschrift) allerdings habe ich eine Bestätigung des Vermieters erhalten dass dieser die Kündigung akzeptiert.
Nun ist mein ex einfach auf und davon und jetzt meinen die Vermieter mich zur Rechenschaft zu ziehen und denen fällt jetzt auf dass meine Kündigung nicht rechtens sei und ich für die Kosten aufkommen muss die wohnung zu räumen.
Stimmt das? Darf ich diese Wohnung überhaupt betreten oder mache ich mich dabei strafbar?
Hallo ich habe ein anliegen zu meiner Kündigung meines vermieters habe eine 1 zkb
20m2 wohnfläche überall kleinere Baustellen defekte fenster mein vermieter weigert sich aber nach wie vor seit 2 jahren in der wohnung etwas an reperaturen zu machen auch einen defekten laminat boden durch einen wasser schaden der nachbarn von mir von oben drüber . Nun meinte er vor 2 Jahren er bräuchte die wohnung wegen eigenbedarf habe 2 kündigungen bekommen beide per mail geschrieben ohne deftigen grund das auszugs datum war der 31.03.21 da ich aber seit mehr als 2 jahren suche nach einer anderen bleibe immer noch nichts neues gefunden habe das aus zugs datum schon länger überschritten ist wie kann ich da vor gehn mit dem ganzen ..
In der kündigung steht ja kein grund und nichts weiteres drin er pocht aber darauf auch mündlich das er die wohnung wegen Eigenbedarf bräuchte und das so gültig wäre von seiner seite aus .
Er sagt das schon seit 2 jahren im august kann ich endlich zu einem anwalt mich beraten lassen er meint wenn ich jetzt zum anwalt ginge dann käme er mit seinem anwalt ist diese kündigung wegen Eigenbedarf per mail ohne dies hart näckig begründet zu haben trotzdem gültig
Hoffe auf antworten ..
Hallo M Julia,
eine Kündigung wegen Eigenbedarfs muss schriftlich mit Unterschrift erfolgen und zudem ausführlich sowie nachvollziehbar begründet sein. Ist das nicht der Fall, kann dies Grundlage für einen Widerspruch gegen die Kündigung sein und diese unwirksam machen. Lassen Sie sich rechtlich bei einem Mieterverein beraten, hier sollten Sie in der Regel zeitnah einen Termin erhalten.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo,
Wir haben die Kündigung zwecks Eigenbedarf bekommen. Wir stehen beide im Mietvertrag, aber nur mein Mann hat unterschrieben. Ist die Kündigung somit unwirksam?
Danke für den Artikel zum Thema Mietverträge. Gut zu wissen, dass man eine unrechtmäßige Kündigung mithilfe einer Feststellungsklage anfechten kann. Ich recherchiere dazu, da ich mich sehr für das Thema Mietrecht begeistern kann.
Hallo. Mein Mann lässt in einer abgeschlossenen Tiefgarage (Rollgitter) gerne das Garagentor auf. Daraufhin haben wir unsere 1. Abmahnung erhalten (vor 4 Jahren). Jetzt finden zur Zeit Fassadenarbeiten statt. Wir haben unseren Balkon nicht vollständig leergeräumt und es kam eine erneute Abmahnung (der Balkon wurde danach leergeräumt von uns). Es wurde nicht mit uns geredet, weder von Seiten der Arbeiter noch des Vermieters noch der Hausverwaltung. In seiner Abmahnung gibt der Vermieter an, der Heizungsableser würde darüber berichten, dass die Wohnung in einem sehr schlechten Zustand sei. Wir haben gerade den Flur und die Küche renoviert. Im Frühjahr folgen Wohn- und Schlafzimmer. Es wird bei uns 1 x wöchentlich gründlich durchgeputzt. Wenn ich die Wohnungen von Nachbarn oder Freunden anschaue, sieht es bei denen nicht anders aus als bei uns (wir sind keine! Messies). Wir leben seit 12 Jahren in der Wohnung. Die Miete wird per Dauerauftrag überwiesen. Da wir beide Berufstätig sind, sind wir auch ruhige Mieter und haben keine lauten Hobbys. Streitpunkt ist immer wieder das innenliegende Badezimmer mit Schimmelbildung an den Silikonfugen. Der Vermieter lässt dies nicht machen. Also haben wir vor 2 Jahren alles selbst gemacht. Leider ohne Erfolg. Der Schimmel kommt immer wieder. Hier behauptet der Vermieter wir würden nicht richtig lüften. Alles in allem glauben wir, durch die angespannte Wohnungssituation in unserer Stadt das der Vermieter uns los haben will. Bei einer Neuvermietung könnte er gut und gerne 300 bis 400 Euro mehr verlangen. Ist ein offenes Garagentor und ein nicht leergeräumter Balkon Kündigungsgrund? Vielen Dank.
Hallo,
gibt es eventuell eine Verjährungsfrist für die Anfechtung von fristlosen Kündigungen? Folgender Sachverhalt: Auszug Ende März nach vorheriger fristloser Kündigung. Übergabe der Wohnung inkl. Schlüssel an Vermieter ist erfolgt. Jetzt, über 6 Monate nach Auszug, macht Vermieter plötzlich geltend, dass die fristlose Kündigung unwirksam ist und weitere Mietzahlungen zu begleichen sind.
Vielen Dank im Voraus.
Ich möchte gerne wissen, ob ein anderer Mieter veranlassen kann, dass mir die Wohnung gekündigt wird.
Ich möchte nachdem ein Nachbar in meiner Wohnung 2 Videos gemacht hat und ich daraufhin die Polizei gerufen habe wegen Hausfriedensbruch und dieses bestätigt habe, das dies nicht gehe meinen Vermieter, welcher mir daraufhin mit lügen über den Zustand der Wohnung gekündigt hat, da bevor derNachbar eines der beiden Videos ca. 1 Woche vorher ist meine Katze verstorben und unter dem Esstisch hatte es noch Katzenhaare welche dieser Nachbar mit seinem Handy gefilmt hat und etwas Katzenstreu am Rande des Badeingangs, die er auch noch gefilmt hat, liegen geblieben.
Laut Kündigung daraufhin des Vermieters seie ich daher für Nachbarn und Frau von Vermieter untragbar.
Ich habe nun bereits doe 2 Formulare für die Schlichtungsbehörde ausgefüllt und muss unbedingt noch einen Brief verfassen.
Beweisfotos nachdem ich die Haare und den Streu beseitigt habe und wie die Wohnung im normalfall vorliegt habe ich gemacht.
Meine Frage ist vorallem:
Was soll ich im Brief schreiben ?
Vielen vielen Dank für die Hilfe !
Freundliche und liebe Grüsse
René H
Hallo. Ich bin Untermieterin und habe 3 Monate Kundigungsfrist. Da das Verhaeltnis der Vermieterin unerträglich ist, möchte ich am Ende des zweitens und nicht dritten Monates weggehen. Wir haben außerdem mündlich ein paar Sachen vereinbart, die von ihrer Seite nicht eingehalten wurden. Geht das? Gibt es Gefahr auf eine Anzeige oder was ähnliches?
Könnte ich auch keine Miete für die letzten zwei Monaten bezahlen, sondern bieten, dass sie die Kaution halten kann?
Danke.
Ich habe meine Wohnung gekündigt allerdings hab ich einen tippfehler im Datum und nur 2 Monate Kündigungsfrist eingetragen mein Vermieter hat diese aber schriftlich bestätigt Frage ist nun ist diese nun rechtens oder unwirksam
Hallo, ich hatte meinem Vermieter außerordentlich gekündigt (per Post/Brief), da ich den Mietvertrag nicht antreten kann. Er hat mir den Eingang der Kündigung über ein Nachrichtenportal bestätigt und die Kündigung gleichzeitig abgelehnt. Er schrieb, das er sie als normale Kündigung ansehe und zwar dann mit dreimonatiger Frist zum „28.02.2020“ ,… Er hat damit ein falsches Jahr angegeben (hätte 2021 schreiben müssen). Kann man das als Formfehler ansehen? Ist die Kündigung von ihm anzunehmen? Weiß nicht mehr weiter… Er will mich jetzt auf die Januar Miete verklagen, ich kann diese aber nicht bezahlen.
Ich habe keinen eigenen Fall, nur gerade etwas in der Nachbarschaft aufgeschnappt von einer Mieterin, die gerade am Rad dreht und daher eine Frage, wie man auf eine Kündigung reagieren sollte:
Vermieter kündigt Mieterin ein Jahr, nachdem der Vermieter die vorherige Mietwohnung gekauft hat, wegen Eigenbedarf.
Die Mieterin wohnt in der Wohnung seit ca. 10 Jahren.
Die Kündigung hat in meinen Augen Formfehler:
– sie hat kein Datum wann sie geschrieben wurde.
– sie hat die Formulierung „ordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen“, aber gibt keinen konkreten Zeitpunkt an
– es steht zwar „wegen Eigenbedarf“ in der Kündigung, aber nichts konkretes, keine Begründung.
1. Gibt es nicht so was wie eine 3jährige „Schonfrist“ nach Kauf einer Mietwohnung? Die Formulierung im Gesetz ist da etwas seltsam: Umwandlung in Mieteigentum.
2. Ist die Kündigung nicht schon wegen der Formfehler (fehlende Begründung, Datum der Kündigung, fehlenden konkreten Kündigungszeitpunkt) unwirksam?
2a. reicht einer der fehlenden Formen schon aus, welche reicht nicht?
Und nun die in meinen Augen wichtigste Frage:
Wie reagiert man besser?
– Man widerspricht der Kündigung und bringt damit den Vermieter dazu diese umgehend nachzubessern und damit eine formell korrekte Kündigung auszusprechen-
– Man ignoriert die unwirksame Kündigung, weil sie eben unwirksam ist und man nicht verpflichtet ist, darauf zu reagieren. Irgendwann wird der Vermieter dann fragen, wann sie denn vorhat auszuziehen. Dann müsste er eine neue wirksame Kündigung aussprechen.
Raus aus der Wohnung wird die Mieterin eh irgendwann müssen, aber durch das Ignorieren würde mehr Zeit zur Wohnungssuche bleiben. Gerade jetzt zu Corona-Zeiten, wo man nicht unbedingt immer Besichtigungstermine einfach bekommt.
Ich habe eine Frage:
Wir haben die fristlose Kündigung unserer Wohnung im November 2018 bekommen (Mietrückstand). Der Gesundheitszustand meines Mannes (Demenz) verschlechterte sich in dieser Zeit zusehends, so dass ich nur noch auf ihn fixiert war, im Juni 2019 verstarb er. Inzwischen habe ich auch eine kleine Wohnung gefunden, die Hausverwaltung der alten Wohnung bot mir jetzt an, dass ich die Wohnung zum 31.12.2020 selbst kündigen soll, das wäre vorteilhafter für mich. Ich bin jetzt etwas ratlos, da uns doch schon fristlos gekündigt war. Was soll ich machen?
Sehr geehrte Redaktion,
ich habe eine Frage zu meinem neuen Vermieter.
Er schreibt mir per watsapp das ich nach 22 Jahren bis zum 31.3.2021 ausziehen soll und er im Gegenzug auf eine erhebliche Miterhöhung ( ca.25%) verzichten will.
Ich habe die ganze 22 jahren auf grjnd der ganzen wohnlichen Mängel ( uralte Doppelfenster, Schimmel im Hausgang, ständig nicht funktionierende Heizungen)
Zudem habe ich betont er immer das er kein Unmensch sein will , ich aber wg Eigenbedarf schnellsten ausziehen soll.
Hallo Carina 70,
eine Kündigung wegen Eigenbedarfs muss schriftlich und mit Unterschrift erfolgen. Eine Kündigung per WhatsApp oder sonstiger Nachrichtendienste bzw. per E-Mail ist in der Regel nicht wirksam. Wenden Sie sich mit Ihrem Anliegen am besten an einen Mieterverein und lassen Sie sich dort rechtlich beraten.
Ihr Team von mietrecht.com