Untermietzuschlag: Welche Höhe ist angemessen bzw. erlaubt?

Können Vermieter einen Untervermietungszuschlag verlangen?

Wird eine Wohnung oder ein Zimmer untervermietet, entsteht eine zusätzliche Nutzung der Mietsache. Leben dadurch mehr Personen in der Mietsache, kann ein Vermieter, wenn er der Untervermietung  zugestimmt hat, einen Zuschlag vom Hauptmieter verlangen. Allerdings gibt es Begrenzungen was die Höhe von einem Untermietzuschlag anbelangt und wann eine zusätzliche Summe möglich ist.

Welche Beträge in diesem Zusammenhang angemessen sind, was die Rechtsprechung diesbezüglich bisher entschieden hat und worauf Vermieter bei solchen Angelegenheiten achten sollten, betrachtet der nachfolgende Ratgeber näher.

Wann ist für die Untervermietung ein Zuschlag überhaupt möglich?

Hat der Vermieter der Untervermietung zugestimmt, kann er für die Mehrnutzung, die aus einemUntermietvertrag entsteht, einen Zuschlag zur Miete des Hauptmieters verlangen. Das soll nicht nur die reinen Kosten der Nutzung abdecken, sondern vor allem auch die dann eventuell steigenden Nebenkosten. Allerdings müssen für die Zahlung bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, denn gesetzlich ist im Bürgerlichen Gesetzbuch unter § 553 geregelt, dass Änderungen des Mietvertrags zum Nachteil des Mieters nicht zulässig sind.

Gerichte urteilen regelmäßig, ob ein Untermietzuschlag zulässig ist, machen das jedoch in der Regel von den vorliegenden Einzelfällen abhängig. So hatte das Landgericht Berlin 2016 zunächst beschlossen, dass Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung von der Zahlung eines Zuschlags abhängig machen können (LG Berlin, 07.07. 2016, Az. 18 T 65/16).

Doch in weiteren Urteilen wurde dann bestimmt, dass ein Vermieter keinen grundsätzlichen Anspruch auf einen Zuschlag bei der Untervermietung hat (LG Berlin, 21.11.2017, Az. – 67 S 212/17  und LG Berlin, 12.1.2018, Az. 65 S 427/16). Das Gericht ist somit zur gängigen Rechtsprechung zurückgekehrt, wonach ein Untermietzuschlag nur dann zulässig ist, wenn die Mehrnutzung eine größere Belastung für den Vermieter darstellt. Das kann der Fall sein, wenn die Betriebskosten steigen und eine Untervermietung ohne Zuschlag nicht zumutbar ist.

Voraussetzungen für die Erhebung von einem Untermietzuschlag

Wichtig ist, dass Vermieter darauf achten, dass es sich um eine tatsächliche Untervermietung handelt. Ein Untermietzuschlag für einen Lebenspartner ist beispielsweise nur dann möglich, wenn dieser nicht eingetragen ist, es sich nicht einen anerkannten Lebensgefährten oder den Ehepartner handelt. Wird ein Untermietzuschlag verlangt, muss dieser begründet werden. Das ist auch dann der Fall, wenn ein Zuschlag im Mietvertrag vereinbart ist. Ein Zuschlag ist also eine Einzelfallentscheidung.

Ein Untermietzuschlag ist rückwirkend nicht zulässig. Das bedeutet, entstehen dem Vermieter durch die Untervermietung höhere Betriebskosten, kann er diese nicht nach seiner Zustimmung geltend machen, wenn es nicht vereinbart wurde.

Wie verhält es sich mit dem Untermietzuschlag im Gewerbe?

Auch bei Gewerbemieteinheiten ist eine Untervermietung möglich. Hier kommt es in Bezug auf den Untermietzuschlag darauf an, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Ist dazu nichts geregelt, kann ein Vermieter in diesem Fall seine Zustimmung von der Vereinbarung eines Zuschlags abhängig machen.

Aber auch hier ist ein Untermietzuschlag immer vom jeweiligen Einzelfall abhängig und nicht grundsätzlich anzusetzen. Ist im Hauptmietvertag ein Untermietzuschlag vereinbart, kann diese Klausel in Gewerbemietverträgen wirksam sein.

Untermietzuschlag: Wie hoch darf er sein?

Kann ein Vermieter einen Untermietzuschlag aufgrund der erfüllten Voraussetzungen fordern, stellt sich dann die Frage, wie hoch dieser sein darf. Die Höhe des Zuschlags ist tatsächlich begrenzt und darf maximal 25 % der vereinbarten Untermiete betragen. Das gilt, wenn die Hauptmiete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Tut sie dies nicht, sind höchstens 20 % möglich (LG Berlin, 07.07. 2016, Az. 18 T 65/16).

Für Wohnungen im sozialen Wohnungsbau bzw. wenn diese preisgebunden sind, muss eine Sonderregelung beachtet werden. In einem solchen Fall darf der Untermietzuschlag höchstens 2,50 Euro im Monat betragen bzw. bei maximal 5 Euro im Monat liegen, wenn es sich um mehrere Untermieter handelt.

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Über den Autor

Mathias Voigt

Mathias Voigt studierte Jura an der juristischen Fakultät in Rostock. Sein Referendariat absolvierte er in Nordrhein-Westfalen. Seit 2013 ist er als Rechtsanwalt zugelassen. Seine Interessensschwerpunkte liegen insbesondere in den Bereichen Verkehrs-, Straf- und Mietrecht.