Sanierung: Das sollten Vermieter und Mieter wissen

Wohnungs- oder Haussanierung: Was gehört dazu?

Instandhaltungen, Reparaturen und Renovierungen gehören sowohl für Hausbesitzer als auch für Vermieter und Mieter zum Alltag. Soll die Immobilie erhalten werden und auch den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, kommen Eigentümer um eine Sanierung oftmals nicht herum.

Aufwendig gestaltet sich das meist, wenn es sich um Mietobjekt handelt. Ob Altbausanierung oder Kernsanierung, jegliche Form dieser Arbeiten bedeutet Aufwand für Vermieter und Einschränkungen für Mieter. Doch nicht immer steht die Erhaltung des Objekts im Vordergrund. Sanierungen sind in den letzten Jahrzehnten durch sogenannte „Luxussanierungen“ in Verruf geraten.

Was Sanierungsarbeiten umfassen können, was der Unterschied zwischen eine Sanierung und einer Renovierung ist, wann eine Sanierungspflicht für Vermieter besteht und welche Auswirkungen eine Sanierung im Mietrecht haben kann, erläutern wir im nachfolgenden Ratgeber näher.

Wichtige Themen rund um die Sanierung

→ energetische Sanierung

Was ist eine Sanierung per Definition?

Im Bauwesen und auch im Mietrecht ist unter einer Sanierung die Wiederherstellung oder Modernisierung einer Immobilie zu verstehen. Das kann eine Wohnung betreffen, eine Etage oder ein ganzes Haus. Je nachdem, was saniert wird, kann zwischen Strangsanierung, Fassadensanierung, Kernsanierung oder Komplettsanierung unterschieden werden. Eine Sanierung hat in der Regel neben der Erhaltung des Bauwerks auch das Ziel, den Wohnstandard zu halten oder diesen sogar zu erhöhen.

Die Maßnahmen einer Sanierung gehen üblicherweise über eine Instandhaltung hinaus und bedeuten meist größere bauliche Eingriffe in die Bausubstanz oder an der Fassade. Sollen beispielsweise die Elektrik und sanitäre Einrichtungen auf den neuesten Stand gebracht werden, kann das durch eine Strangsanierung erfolgen. Muss eine Dämmung verbaut werden, handelt es sich in der Regel um eine Fassaden- und/oder Dachsanierung. Bei einer Kernsanierung wird das Innere des Gebäudes komplett entkernt und überarbeitet, während die Fassade unverändert bleibt.

Soll ein Altbau saniert werden, um diesen beispielsweise auf den neuesten Stand zu bringen und den gesetzlichen Vorgaben anzupassen, wird die Ausführung der Sanierung oftmals vom Denkmalschutz beeinflusst. Dieser gibt vor, welche Veränderungen erlaubt sind und welche Sanierungsmaßnahmen nicht durchgeführt werden dürfen. In einem solchen Fall bedarf die anstehende Sanierung der Zustimmung der Unteren Denkmalbehörde.

Was ist der Unterschied zwischen renovieren und sanieren?

Zu einer Sanierung kann eine Modernisierung als auch eine Renovierung gehören, aber eine synonyme Anwendung der Begriffe ist im Mietrecht eher nicht angebracht. Denn eine Renovierung zielt in der Regel immer auch eine Verschönerung des Wohnumfeldes ab. Im Mittelpunkt stehen hier keine baulichen Veränderungen, sondern optische Aufbesserungen, die kleinere Mängel beseitigen sollen.

Eine Renovierung kann zwar per Mietvertrag vorgeschrieben sein, aber notwendig sind die Arbeiten meist nur dann, wenn der Wohnraum sehr verlebt und abgenutzt ist. Zur Erhaltung der Bausubstanz trägt eine Renovierung üblicherweise eher weniger bei. Auch können die Arbeiten meist durch den Eigentümer, Vermieter oder Mieter selbst durchgeführt werden. Die Beauftragung von Fachfirmen kann empfehlenswert ab nicht notwendig sein.

Im Gegensatz dazu ist die Sanierung bei einem Haus oder einer Wohnung auf das Reparieren ausgelegt. Meist liegt ein Mangel an der Mietsache bzw. dem Gebäude vor, der durch bauliche Maßnahmen beseitigt werden muss. Üblicherweise sind die notwendigen Arbeiten aufwendig und bedürfen einer fachgerechten Durchführung. Daher sind bei einer Haus- oder Wohnungssanierung in der Regel Fachfirmen und Handwerker verschiedenster Gewerke beteiligt.

Als Teil einer Sanierung kann eine Modernisierung stattfinden. Hier liegt das Augenmerk auch auf der Aufwertung der Immobilie und des Wohnstandards. Was gesetzlich zu den Modernisierungsmaßnahmen zählt, ist unter anderem im Bürgerlichen Gesetzbuch unter § 555b definiert.

Eine Modernisierung soll demnach ebenfalls langfristig zum Erhalt der Immobilie sowie zum Senken der Energie- und Wasserkosten beitragen. Für einige dieser Maßnahmen besteht für Vermieter sogar eine Sanierungspflicht und müssen durchgeführt werden. Das betrifft beispielsweise die Dämmung von Fassaden und Dächern sowie die Isolierung von Rohren.

Weitere Modernisierungsmaßnahmen sind unter anderem Maßnahmen zum Brandschutz, der Einbau moderner Heizungsanlagen oder von Isolierglasfenstern. Auch der Anbau von Balkonen kann als Modernisierungsmaßnahme gelten. Im Zuge einer solchen Sanierung steht es Vermietern frei, auch zusätzliche Veränderung durchzuführen, um den Wert der Immobilie zu steigern. Beliebt sind zum Beispiel hochwertige Bodenbeläge oder Fußbodenheizungen.

Sanierung der Wohnung: Welche Rechte haben Mieter?

Eine anstehende Sanierung muss durch Vermieter rechtzeitig angekündigt werden. Ist dies geschehen, müssen Mieter in der Regel die Sanierung dulden. Sie können allerdings aufgrund der Arbeiten bei einer Sanierung der Wohnung eine Mietminderung einfordern. Wann dies möglich ist, haben wir in unserem Ratgeber zum Thema „Mietminderung bei einer Sanierung“ zusammengefasst.

Das Schreiben sollte zudem auch einen Hinweis enthalten, der Mieter informiert, dass sie unter bestimmten Umständen die Sanierung und die folgende Mieterhöhung nicht dulden müssen. Mieter sollten einen solchen Härtefall dem Vermieter ebenfalls schriftlich bis zum Ende des Folgemonats nach Eingang der Ankündigung mitteilen. Ist der Hinweis nicht enthalten, können Mieter den Härtefall auch später noch anbringen.

Doch wann darf eine Sanierung durch Mieter abgelehnt werden? Das ist beispielsweise möglich, wenn ein Härtefall vorliegt, die dreimonatige Ankündigungsfrist nicht eingehalten wird, wenn es sich nicht um eine Sanierung, sondern um Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) handelt oder über die Maßnahmen nur über einen Aushang informiert wurde.

Ein Härtefall kann bestehen, wenn eine Sanierung kurz vor dem Auszug des Mieters stattfinden soll oder Arbeiten an Fenster und Heizungsanlagen in den Winter gelegt werden. Auch im Krankheitsfall, bei Schwangerschaft oder hohem Alter kann eine Härtefallregelung greifen und eine Sanierung durch den Vermieter während der Mietzeit verhindern oder verzögern. Darüber hinaus kann auch eine Prüfungsphase für einen Schul-, Ausbildungs- oder Studienabschluss oder gleichwertige bedeutsame Prüfungen einen Härtefall darstellen.

Sanierung: Welche Mieterhöhung ist zulässig?

Vermieter müssen eine Sanierung bzw. deren Kosten nicht allein tragen. Sie dürfen jährlich bis zu acht Prozent der Kosten auf die Miete aufschlagen und somit auf den Mieter übertragen. Es ist aber höchsten eine Steigerung von 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erlaubt.

Rechtlich geregelt ist das in § 559 BGB. Hier ist bezüglich der Mieterhöhung nach Sanierungen Folgendes bestimmt:

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Diese sogenannte Modernisierungsumlage darf allerdings nur Kosten umfassen, die im direkten Zusammenhang mit den Arbeiten bei der Sanierung stehen. So zählen unter anderem Kosten für Handwerker, für Architekten und Ingenieure sowie Baunebenkosten dazu.

Nicht umgelegt werden dürfen Finanzierungen und Mittel aus öffentlichen Förderungen. Diese Kosten müssen vom Eigentümer getragen werden. Vermieter müssen bei der Mieterhöhung nach einer Sanierung auch darauf achten, dass sie die eingesparten Instandhaltungskosten abziehen und nicht umlegen.

Wichtig ist, dass die Mieterhöhung auf unterschiedlichem Wege erfolgen kann. So besteht nach einer Sanierung die Möglichkeit, einen jährlichen Zuschlag zur Miete zu verlangen oder die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Beide Optionen gleichzeitig anzuwenden, ist allerdings nicht zulässig (LG Berlin, 30. September 2015, Az. 65 S 240/15). Der Zuschlag kann aber im Rahmen der Betriebskosten erfolgen. Zudem darf eine solche Erhöhung auch ohne die Zustimmung der Mieter erfolgen und muss durch diese geduldet werden.

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Quellen und weiterführende Links

• BGB § 559

Über den Autor

Sascha Münch

Nach dem Studium an der Universität Bremen absolvierte Sascha Münch sein Referendariat am OLG Celle. Die anwaltliche Zulassung erhielt er 2013. 2019 folgte die Bestellung zum Notar (seit 2021 Notar a. D.). Er befasst sich u. a. mit den Bereichen Verbraucher- und Schadensrecht.

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