Rücktritt vom Mietvertrag: Ist das vor dem Einzug überhaupt möglich?

Können Mieter ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag vor einem Einzug geltend machen?

Persönliche und berufliche Situationen können sich mitunter sehr schnell verändern. Haben Betroffene gerade einen neuen Mietvertrag abgeschlossen, stellt sich dann die Frage, wie sie aus diesem wieder herauskommen. Wie bei allen Verträgen gibt es doch sicherlich auch hier ein Rücktrittsrecht – oder doch nicht? Der Rücktritt von einem Mietvertrag vor dem Einzug stellt sich nicht so einfach dar, wie viele es denken.

Ob Mieter vom Mietvertrag zurücktreten und vor dem Einzug das Mietverhältnis bereits wieder beenden können, erläutert der nachfolgenden Ratgeber. Was zu tun ist, wenn der Einzug nicht zur Stande kommt und welche rechtlichen Vorschriften hier greifen, ist ebenfalls Thema des Artikels.

Rücktrittsrecht: Ist ein solches gesetzlich bestimmt?

Warum Mieter kurzfristig nach Vertragsschluss nicht mehr einziehen können und das Mietverhältnis noch vor Mietbeginn beenden wollen, kann vielfältige Gründe haben. Ob nun persönliche Gründe, Zweifel an der Entscheidung für die Wohnung oder berufliche Gründe, letztendliche spielt das nur eine untergeordnete Rolle, denn einen gesetzlich garantierten Rücktritt vom Mietvertrag vor dem Einzug gibt es nicht.

Das bedeutet, dass Mieter nicht so einfach vom Vertrag zurücktreten können. Grundsätzlich sind mit der Unterschrift finalisierte Verträge auch einzuhalten. In Ausnahmefällen kann jedoch ein Rücktritts- oder Widerrufsrecht bestehen. Wie bei allen Wohnungsmietverhältnissen ist unter anderem wichtig, was im Mietvertrag vereinbart ist.

Darüber hinaus können auch vorher nicht bekannte Mängel an der Mietsache oder die Nichterfüllung vertraglich vereinbarter Leistungen einen Rücktritt begründen.Damit ein Rücktritt vom Mietvertrag vor einem Einzug eine Möglichkeit ist, muss dies explizit im Mietvertrag vereinbart sein. Dabei handelt es sich immer um individuelle Vereinbarungen zwischen den Mietvertragsparteien. Standard sind solche Vereinbarungen allerdings nicht. Ist diesbezüglich nichts vereinbart, müssen demnach die zuvor erwähnten Ausnahmen vorliegen, um einen Rücktritt zu ermöglichen.

 Ausnahmen: Wann das Zurücktreten vom Mietvertrag vor dem Einzug doch geht

Grundsätzlich ist ein geschlossener Mietvertrag bindend, auch wenn Mieter in die Mietsache nicht einziehen. Es entstehen also vertragliche Rechte und Pflichten. Nur weil kein Einzug erfolgt, darf die Mietzahlung nicht ausbleiben. Unter besonderen Umständen können Mieter ausnahmsweise vor einem Einzug vom Mietvertrag zurücktreten. Das kann unter anderem der Fall sein, wenn die Mietsache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt übergeben wird und eine Übergabe auch nach einer weiteren Fristsetzung nicht erfolgt. Das gilt auch, wenn die Mietsache nicht im vereinbarten Zustand übergeben wird und der Vermieter diese Tatsache nicht behebt. Wichtig ist, dass die Rechtsprechung hier in der Regel ausnahmsweise in Rücktrittsrecht einräumt, es sich jedoch immer um eine Einzelfallentscheidung handelt.

Ein weiterer Ausnahmefall, bei dem ein Rücktritt vom Mietvertrag vor dem Einzug möglich sein kann, liegt dann vor, wenn es sich um ein sogenanntes „Haustürgeschäft“ handelt. Hier wird der Mieter als Verbraucher behandelt, der dann ein Widerrufsrecht hat. Der Vermieter muss allerdings als Unternehmer die Vermietung betreiben und der Vertragsschluss findet in den privaten Räumen des Mieters oder an dessen Arbeitsplatz statt. Zudem muss die Situation für den Mieter überraschend sein.

Für einen solchen Verbrauchervertrag gelten dann die Vorschriften gemäß § 355 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

(1) Wird einem Verbraucher durch Gesetz ein Widerrufsrecht nach dieser Vorschrift eingeräumt, so sind der Verbraucher und der Unternehmer an ihre auf den Abschluss des Vertrags gerichteten Willenserklärungen nicht mehr gebunden, wenn der Verbraucher seine Willenserklärung fristgerecht widerrufen hat. Der Widerruf erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer. Aus der Erklärung muss der Entschluss des Verbrauchers zum Widerruf des Vertrags eindeutig hervorgehen. Der Widerruf muss keine Begründung enthalten. Zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs.

(2) Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Sie beginnt mit Vertragsschluss, soweit nichts anderes bestimmt ist.

Kündigung statt Rücktritt: Ist das eine Option?

Wenn ein Rücktritt vom Mietvertrag vor dem Einzug nicht möglich ist, ziehen Betroffene oftmals die Möglichkeit der Kündigung in Betracht. Hier muss allerdings auch wieder beachtet werden, was im Mietvertrag vereinbart ist. Haben Mieter und Vermieter beispielsweise eine Mindestmietdauer bestimmt, ist eine Kündigung während dieser Zeit in der Regel nicht möglich. In diesem Fall ist ein Mietaufhebungsvertrag eine Option. Findet sich keine Mindestmietdauer im Vertrag, ist eine Kündigung mit Einhaltung der Frist von drei Monaten möglich.

Wichtig ist auch, ob im Mietvertrag eine Bestimmung zum Beginn der Kündigungsfrist festgehalten ist. So kann vereinbart sein, dass die Frist erst mit dem Mietbeginn zu laufen beginnt und nicht vor einem Einzug. Dennoch muss ein Einzug nicht stattfinden, damit die Frist zum Beginn des Mietverhältnisses einsetzt.

Ist nichts Dergleichen geregelt, beginnt die Kündigungsfrist üblicherweise mit dem Zugang des Kündigungsschreibens. Aber Achtung: Auch hier sind die Regelungen aus 573c BGB zu beachten. Denn die Kündigung muss spätestens zum dritten Werktag eingehen, damit diese zum übernächsten Monat gültig ist.

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Quellen und weiterführende Links

• Bürgerliche Gesetzbuch (BGB)

Über den Autor

Murat Kilinc

2011 schloss Murat Kilinc sein Jura-Studium an der Uni Bremen ab. Nach seinem anschließenden Referendariat am OLG Celle und im Landgerichtsbezirk Verden, erhielt er 2014 die Zulassung als Anwalt. Seit 2018 ist er Fachanwalt für Verkehrsrecht. Daneben befasst er sich insbesondere mit dem Mietrecht.