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Wer muss laut Mietrecht die Wohnung renovieren?
§ 535 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) legt fest, dass es zu den Hauptpflichten des Vermieters gehört, die Mietwohnung im vertragsgemäßen Zustand an den Mieter zu übergeben und dafür zu sorgen, dass dieser Zustand während der Mietzeit erhalten bleibt.
Trotzdem ist es unter bestimmten Voraussetzungen möglich, auch den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten.
Doch wann besteht für wen eine Renovierungspflicht? Welche Renovierungsarbeiten muss der Vermieter übernehmen? Wann kann die Renovierung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden? Und wer übernimmt eigentlich die Renovierungskosten für die Wohnung? Das und mehr erfahren Sie in unserem Ratgeber.
Das Wichtigste zur Renovierung
Mieter können durch eine wirksame Klausel im Mietvertrag zur Renovierung verpflichtet werden. Dies betrifft ausschließlich Schönheitsreparaturen. Ohne eine solche Vereinbarung obliegt die Renovierungspflicht allein dem Vermieter.
Werden Renovierungsfristen im Mietvertrag festgelegt, müssen sich Mieter nur daran halten, wenn nach Ablauf der Frist tatsächlich auch Bedarf an einer Renovierung besteht. Gleiches gilt für eine Renovierung beim Auszug aus der Mietwohnung.
Kommt ein Mieter seiner Renovierungspflicht nicht nach, kann der Vermieter Schadenersatzansprüche geltend machen. Im Zweifelsfall sollten sich Mieter bei einem Mieterverein bezüglich der Pflicht beraten lassen.
Fragen Sie sich auch, ob Sie überhaupt rechtlich verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen?
- Lassen Sie Ihren Mietvertrag von CONNY prüfen und wehren Sie die Renovierungspflicht ab.
Weiterführende Ratgeber zum Thema „Renovieren“
Inhaltsverzeichnis
Literatur zu Themen rund ums Mietrecht
Renovierung: Was sind Schönheitsreparaturen?
Wird von Renovierung im Mietrecht gesprochen, sind damit sog. Schönheitsreparaturen gemeint. So werden Maßnahmen zur Instandsetzung der Mietsache bezeichnet, die ausschließlich dekorativen Zwecken dient. § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) legt ganz genau fest, um welche Arbeiten es sich dabei handelt:
- Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
- Anstreichen der Fußböden und Heizkörper, inkl. Heizrohre
- Anstreichen der Innentüren sowie der Innenseiten von Außentüren und Fenstern
Wann besteht Renovierungspflicht für den Mieter?
Das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt, dass die Renovierungspflicht beim Vermieter liegt. Es handelt sich hierbei aber um abdingbares Recht. Dies bedeutet, dass von den gesetzlichen Bestimmungen durch eine vertragliche Vereinbarung abgewichen werden kann.
Somit besteht die Möglichkeit, im Mietvertrag festzulegen, dass der Mieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Dabei wird meistens bestimmt, dass die Renovierung entweder beim Umzug oder nach Ablauf einer bestimmten Frist durchgeführt werden muss.
Renovierung durch den Mieter: Wann ist die Mietvertragsklausel unwirksam?
Prinzipiell ist es legitim, die Pflicht zur Renovierung auf den Mieter zu übertragen. Allerdings kann die Klausel im Mietvertrag unter bestimmten Voraussetzungen auch ungültig sein und den Mieter somit von dieser Pflicht entbinden:
- Starre Renovierungsfristen für die Mietwohnung: Legt ein Mietvertrag fest, dass der Mieter in bestimmten Zeitabständen Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat, z. B. alle drei Jahre, ist dies in der Regel unzulässig. Denn grundsätzlich muss eine Renovierung nur dann vorgenommen werden, wenn auch wirklich Bedarf besteht. Somit müssen Mieter trotz entsprechender Vereinbarung auch nach Ablauf der Frist die Mietwohnung nicht renovieren, wenn sie bis dahin keine nennenswerten Verschleißerscheinungen aufweist.
- Endrenovierung bei Auszug: Besonders häufig wird Mietern auferlegt, dass sie mit dem Ende ihrer Miete auch eine Renovierung der Wohnung vorzunehmen haben. Doch auch hier gilt, dass die Schönheitsreparaturen nur durchgeführt werden müssen, wenn tatsächlich Bedarf besteht.
- Einzug in unrenovierte Wohnung: Wurde dem Mieter die Mietwohnung bereits nicht-renoviert übergeben, kann die Renovierungsklausel im Mietvertrag ebenfalls ungültig sein. Dies gilt besonders bei kurzer Mietdauer, denn ein Mieter kann nicht verpflichtet werden, die Wohnung in besserem Zustand zurückzugeben, als er sie übernommen hat.
- Renovierung durch Fachleute: Sieht der Mietvertrag vor, dass die Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung ausschließlich durch professionelle Handwerker erfolgen dürfen, ist die Schönheitsreparaturklausel ungültig.
- Farbvorgaben bei Renovierung: Solange das Mietverhältnis besteht, kann der Vermieter nicht vorschreiben, in welchen Farben der Mieter seine Wände anstreicht oder welche Tapeten er anklebt. Bei der Rückgabe der Mietwohnung kann allerdings bestimmt werden, dass die Dekoration farblich neutral zu halten ist.
Wann dürfen Mieter eine Renovierung vornehmen?
Nicht immer führen Mieter Schönheitsreparaturen auch durch, weil sie dazu verpflichtet sind. Oft verspüren sie auch selbst den Wunsch, eine Renovierung vorzunehmen und die Wohnung ihren individuellen Ansprüchen anzupassen.
Arbeiten, die beim Auszug problemlos wieder rückgängig gemacht werden können und die keine bauliche Veränderung darstellen, dürfen ohne Zustimmung des Vermieters erfolgen. Dazu gehören z. B. Tapezieren, Streichen oder das Bohren von Löchern.
Bei größeren Maßnahmen, wie z. B. dem Einbau von Sanitäranlagen oder dem Einziehen von Zwischenwänden, muss der Vermieter jedoch sein Einverständnis geben, bevor die Renovierung vorgenommen werden kann. Die Kosten für diese freiwilligen Baumaßnahmen hat der Mieter zu tragen.
Fragen Sie sich auch, ob Sie überhaupt rechtlich verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen?
- Lassen Sie Ihren Mietvertrag von CONNY prüfen und wehren Sie die Renovierungspflicht ab.
Was passiert, wenn der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht nachkommt?
Ist die Klausel im Mietvertrag, die die Renovierungspflicht auf den Mieter überträgt, wirksam und kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann der Vermieter einen Schadenersatzanspruch geltend machen. In diesem Fall führt er die Schönheitsreparaturen selbst durch und verklagt den Mieter auf die Zahlung der Renovierungskosten für die Mietwohnung.
Wurde eine Mietbürgschaft abgeschlossen, kann hier auch der Bürge zur Zahlung verpflichtet werden, sollte der Mieter dazu nicht in der Lage sein.
Renovierung der Mietwohnung durch den Vermieter
Zu den gesetzlichen Vermieterpflichten gehört die Renovierung, also die Instandhaltung der Mietwohnung. Wie bereits erläutert können Arbeiten, die durch § 28 Abs. 4 II. BV als Schönheitsreparaturen definiert werden, mit einer entsprechenden Klausel auf den Mieter übertragen werden
Andere Ausbesserungsmaßnahmen hat jedoch in jedem Fall der Vermieter zu übernehmen, was der Mieter bei Bedarf auch geltend machen kann. Generell ist hier der tatsächliche Zustand des betreffenden Gegenstands ausschlaggebend; festgelegte Renovierungsfristen existieren nicht.
Fragen wie „Nach wie vielen Jahren muss der Vermieter das Bad renovieren?“ können daher bestenfalls mit einem Schulterzucken beantwortet werden. Denn sind z. B. die Fliesen kaputt oder ist die Badewanne so aufgeraut, dass sie nicht mehr benutzt werden kann, rechtfertigt das mitunter schon nach zwei oder drei Jahren eine Ausbesserung. Ist das Bad hingegen auch nach 20 Jahren noch voll einsatzfähig und wünscht sich der Mieter lediglich eine modernere Ausstattung, kann er keine Renovierung beim Vermieter einfordern.
Wann bzw. was muss der Vermieter nicht renovieren?
Unter folgenden Umständen können Mieter keine Renovierung einfordern:
- Die zu reparierenden Schäden bestanden bereits bei der Wohnungsbesichtigung und der Mieter war bei Unterzeichnung des Mietvertrags über diese informiert.
- Die Schäden wurden durch absichtliches oder fahrlässiges Verhalten vom Mieter verursacht und gehen über bloße Abnutzungserscheinungen hinaus.
- Die Renovierung betrifft Schönheitsreparaturen, zu denen laut Mietvertrag der Mieter verpflichtet ist.
Wann dürfen die Renovierungskosten auf den Mieter übertragen werden?
Selbst wenn die Renovierung vom Vermieter durchgeführt wurde, kann er darauf bestehen, dass der Mieter bis zu einer gewissen Grenze die Kosten übernimmt. Voraussetzung dafür ist, dass der Mietvertrag eine sog. Kleinreparaturklausel enthält.
Weiterführende Literatur zum Thema Mietrecht
Nachfolgend finden Sie eine Auswahl verschiedener Bücher zum Thema Mietrecht:
- Moersch, Karl-Friedrich (Autor)
- Stürzer, Rudolf (Autor)
- Artikelname: Das Mieterlexikon Ausgabe 2020/2021:...
- Produkttyp: ABIS BOOK
- Farbe: Weiß
Letzte Aktualisierung am 2024-11-23 / Affiliate Links / Bilder von der Amazon Product Advertising API
Über den Autor
Gut zu wissen, dass die Renovierung entweder beim Umzug oder nach Ablauf einer bestimmten Frist durchgeführt werden muss. Ich möchte die Zimmer in meiner neuen Wohnung professionell streichen lassen. Nächste Woche suche ich mir dafür einen Malerbetrieb.
Danke für den Hinweis, in welchem Fall Renovierungsfristen relevant werden. Ich werde umziehen und muss vor dem Aufzug das Wohnzimmer in meiner alten Wohnung streichen. Da mein Zeitfenster dafür zu klein ist, werde ich mich dafür an einen kompetenten Maler wenden.
Liebes Team, seit eineinhalb Jahren wohne ich in einer Mietswohnung, in dem Mietvertrag wurde schriftlich festgehalten, dass das Wohn.- und Schlafzimmer im darauffolgendem Jahr renoviert werden. Während der Renovierung kann ich meine Wohnung nicht bewohnen und habe keine Möglichkeit in der Zwischenzeit wo unterzukommen!
Meine Frage ist: was für Möglichkeit/Recht habe ich in diesem Falle, die ich nutzen kann?
Mit freundlichen Grüßen H.Frankenberger
Hallo liebes Team, ich habe da mal eine Frage. Wir wohnen seit 01.11.2000 in einer Mietwohnung. Meine Frau ist 84 jahre alt und zu 80 % Schwerbeschädigt. und hat die Pflegstufe III. Ich bin 81 Jahre alt und zu 60 % Schwerbeschädigt und habe die Pflegestufe II. Nun sollen im ganzen Haus, ergo auch in unserer Wohnung, alle alten Fenster gegen neue Fenster ausgewechselt werden was sicherlich mit erheblicher Belästigung verbunden sein wird. Können wir aus alters und gesundheitlichen Grün den Einbau neuer Fenster verweigern?
Gerne erhalte ich eine Antwort auf meine Frage, wünsche eine gute Zeit und verbleibe mir freundlichen Grüßen J.Fleißner
Ich wusste nicht, dass es des Vermieters Verpflichtung ist, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Als ich damals nach Berlin gezogen bin, war das definitiv nicht der Fall. Da musste dann auch ein Maler vorbeikommen.
Ich wusste nicht, dass sogar Schadenersatzansprüche verlangt werden können, wenn der Mieter nicht die Wohnung renoviert. Ich wurde ebenfalls angewiesen, meine Wohnung zu streichen. Hoffentlich finde ich dafür die Tage einen guten Maler für Wohnungen.
Gut zu wissen, dass die Endrenovierung beim Auszug nur durchgeführt werden muss, wenn tatsächlich Bedarf besteht. Ich möchte sämtliche Räume in meiner neuen Wohnung streichen. Am besten suche ich mir dafür einen professionellen Maler, der das übernimmt.
Ich habe eine neue Wohnung gefunden, es ist aber Renovierung bedürftig, da ist der Beitrag mir wirklich hilfreich. Danke.
Lg Alisa
Hallo,
wir ziehen aus einem Haus aus und haben die Fliegengitter abgemacht. Nun sind teilweise Klebereste vorhanden, die recht hart sind und mit keinem Mittel und Spachtel zu entfernen.
Die meisten sind nicht zu sehen, nur wenn man drüber streicht kann man diese ausmachen.
Sie haben also keinen optischen und funktionellen Mangel.
Wenn dies bei der Übergabe nun bemängelt wird und wir dieses nicht richten können, müssen wir jetzt komplett neue Fenster bezahlen? Welche Kosten kommen da auf uns zu.?
Oder müssen wir garnicht bezahlen, da kein Mangel vorhanden in Funktion und Optik.?
Danke für den informativen Beitrag über Renovierung. Mein Freund und ich hatten uns erst Gedanken gemacht, was alles zu Schönheitsreparaturen zählt. Gut zu wissen, dass unter anderem die Innenmalerei, also Anstreichen und Tapezieren der Wände dazuzählt. Danke!
Hallo liebes Mietrechtteam !
Ich habe im März diesen Jahres bei meinem Vermieter einen neuen PVC Fussboden beantragt ,erst wurde ein Orts Termin mit mir vereinbart der leider vom Vermieter nicht wahr genommen wurde auf Anfragen wurde erst garnicht reagiert dann sollte die Begutachtung eine Firma übernehmen . Die Firma machte dem Vermieter einen Kostenvoranschlag für einen hochwertigen Vinylboden den ich nie beantrag habe ich wollte nur einen PVC Boden wie ihn alle Mieter in unserem Haus auch haben .Bei unserem Alten Vermieter wurden die Böden problemlos getauscht (alle 6Jahre),seit Mitte des Jahres haben wir nun einen neuen Vermieter der nun von mir verlangt ich die Hälfte des Vinylbodens bezahlen soll (1990,00 €) den teuren Boden möchte ich aber garnicht haben . Im März wurden in unserem Wohnraum neue Dachfenster undicht es hat an manchen Stellen reingeregnet)eingebaut seit dem können wir nicht renovieren weil es keine Einigung gibt. Was können sie mir raten was ich tun soll. Mit frdl. Gruß B.Kilian
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Hallo liebe Redaktion von Mietrecht.
Wir haben für knapp über drei Jahre in einem Reihenhaus zur Miete gewohnt. Das Haus war zum Einzug zwar saniert übergeben worden aber es musste von uns noch ein neuer Fußboden in einer Etage verlegt werden (durch Firma 3000€ Kosten) und einen neue Küche eingebaut werden weil nichts eingebaut war. Es waren auch im DG noch einige Dinge fertigzustellen (z.B Einbaustrahler in der Decke weil da nur die losen Kabel aus der Decke hingen). insgesamt über 10.000 Euro Investition vor dem Einzug. Der Vermieter hatte uns den ersten Monat Miete erlassen weil wir ja im Prinzip noch gar nicht einziehen konnten.
Wir haben das Haus stets pfleglich behandelt und auch den total verwilderten Garten in Eigenleistung (auch teilweise mit Firmenunterstützung) erst zu einem nutzbaren Garten gemacht.
Mit den Nachmietern, die wir im dem Freundeskreis gefunden haben, hatten wir vereinbart Nicht mehr renovieren zu müssen und sie im Gegenzug eine Woche früher ins Haus zu lassen und uns an den Malerkosten finanziell zu beteiligen. Das Haus war noch genauso weiß wie zum Einzug (Nichtraucher und ohne Haustiere). Lediglich an den Wänden an denen wir die Bohrlöcher verschlossen hatten, konnte man diese farblichen Abweichungen natürlich sehen. Das Haus war aber sonst in einem sehr guten Zustand und wurde sogar von einer Fachkraft professionell gereinigt nach dem Auszug.
Jetzt weigert sich aber der Vermieter uns die volle Kaution zurückzuzahlen weil wir angeblich das Haus in einem renovierungsbedürftigen Zustand übergeben hätten und die Nachmieter die Kosten allein getragen hätten (was ja nicht stimmt).
Im Mietvertrag (Standartvertrag von Haus und Grund) sind KEINE festen Renovierungsfristen eingetragen aber sehr wohl Schönheitsreparaturen im allgemeinen auf den Mieter abgewälzt.
Welche Handhabe hat er dazu uns das Deponat nicht zurückzuzahlen?
Danke vielmals!
Wir waren uns nicht sicher, ob wir vor dem Ausziehen unsere Wohnung noch renovieren müssen. Es ist gut zu wissen, dass dies aber dem Vermieter obliegt, wenn die Vereinbarung nicht getroffen wurde. Immerhin ist das recht viel Arbeit.
Ist diese Klausel im Mietvertrag gültig:
„Sollte bei Auszug eine komplette Renovierung noch nicht möglich sein, der tatsächliche Wohnungszustand aber trotzdem deutlich schlechter sein als bei Einzug, so ist eine dem Abnutzungsgrad entsprechende Auszugszahlung zu vereinbaren“
oder muß ich bei Auszug gar keine Renovierung vornehmen, da die Klausel ungültig ist?