Rauchmelder als Pflicht in Mietwohnungen: Welche Regeln gelten?

Rauchmelder: Seit wann besteht eine Pflicht?

Rauch- bzw. Feuermelder können Leben retten. Bei einem Feuer ist es immer wichtig, dass rechtzeitig auf dieses aufmerksam gemacht wird. Um die Chance dazu zu erhöhen, hat der Gesetzgeber eine Rauchmelderpflicht eingeführt. Allerdings gibt es kein einheitliches Gesetz auf Bundesebene, sondern die Länder regeln dies selbst. Aber seit wann sind Rauchmelder Pflicht und wo? In welchen Räumen sind Rauchmelder gesetzlich vorgeschrieben?

Da es keine einheitlichen Regelungen gibt, sind die Firsten bzw. die Daten, seit wann Rauchmelder Pflicht sind, je nach Bundesland unterschiedlich. Wichtig ist aber, dass in allen Ländern eine solche Feuer- bzw. Rauchmelderpflicht besteht. Die gesetzliche Grundlage dafür bilden die jeweiligen Landesbauordnungen. In diesen sind alle wichtigen Vorgaben zum Einbau und zur Wartung sowie zu den Fristen definiert. 

Gemäß den Vorgaben der Landesbauordnungen sind Rauchmelder in Mietwohnungen Pflicht. Aber auch in privaten Wohnräumen müssen Melder verbaut sein. Das gilt sowohl für Neubauten als auch für Bestandsbauten. Heißt, Rauchmelder müssen nachgerüstet werden, wenn noch keine vorhanden sind. Für den Einbau und die Wartung sind die Vermieter bzw. die Eigentümer verantwortlich. Letzteres auch dann, wenn Sie die Prüfung auf die Mieter übertragen. Vermieter und Eigentümer sind dennoch in der Pflicht, die Rauchmelder betriebsbereit zu halten.

Rauchmelder sind also Pflicht. Seit wann dies gilt, haben wir in der folgenden Übersicht zu den Regelungen in den Bundesländern zusammengefasst:

Feuermelder bzw. Rauchmelder: Wo sind sie Pflicht?

Welche Räume sind von der Rauchmelderpflicht betroffen? Dies ist ebenfalls in den Bauordnungen festgehalten.

Es gibt also Vorschriften zu den Räumen, in denen Rauchmelder Pflicht sind und wo diese platziert werden müssen. Üblich ist ein Verbauen an den Zimmerdecken und in der Nähe von Eingängen bzw. über Türen oder auf kleinen Flächen mittig.

Mietwohnung mit Rauchmelder: Pflicht zur Kostenübernahme?

Dass die Rauchmelder bei bestehender Pflicht durch Vermieter und Eigentümer angebracht und gewartet werden müssen, ist, wie beschrieben, gesetzlich geregelt- Allerdings ist in den Bauordnungen nicht bestimmt, wer die Kosten für die Rauchmelderpflicht zu tragen hat. Weder für die Beschaffungskosten, noch den Einbau oder die Wartung ist die Kostenübernahme gesetzlich definiert.

Grundsätzlich gilt zunächst, dass Eigentümer, die die Wohnräume selbst nutzen, auch die Kosten für Installation und Wartung der Rauchmelder tragen. Der Pflicht müssen sie in jedem Fall nachkommen oder sie riskieren Bußgelder. 

Handelt es sich um vermieteten Wohnraum, sieht das etwas anders aus. Zunächst können die Anschaffungskosten für Rauchmelder, wenn Vermieter der Pflicht nachkommen, auf die Mieter anteilig umgelegt werden. Maximal 8 Prozent der Investitionskosten darf auf die Kaltmiete aufgeschlagen werden. Nicht möglich ist, diese Kosten als Betriebskosten umzulegen. Das gilt auch, wenn die Rauchmelder angemietet sind (siehe BGH, 11.05.2022, Az.: VIII ZR 379/20).

Das ist jedoch bei den Kosten für die Wartung der Fall. Allerdings nur dann, wenn Vermieter die Wartung selbst durchführen oder einen Dritten damit beauftragen und die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist (siehe BGH, 5.10.2022, Az.: VIII ZR 117/21). Führen Mieter die Prüfung selbst durch, ist das Umlegen in der Regel nicht zulässig. 

Achtung: Installieren Vermieter Rauchmelder, erfüllen die Pflicht zur Wartung und wollen die Kosten auf die Mieter umlegen, dürfen sie die Installations- und Wartungskosten nicht miteinander vermischen oder zusammenlegen. Denn, wie erwähnt, die beiden Kostenpunkte können nur auf verschiedenen Wegen umgelegt werden und nicht gemeinsam.

Wichtig ist auch, dass Melder, die bereits seit 10 Jahren eingebaut sind, nach Ablauf dieses Zeitraums durch neue Geräte bzw. Batterien ausgetauscht werden. Zudem sind verbaute Melder regelmäßig auf ihre Funktion zu prüfen. Bei Defekten oder notwendigen Wechseln sind ebenfalls Vermieter bzw. Eigentümer in der Verantwortung. Ein erneutes Umlegen der Anschaffungskosten auf die Miete ist nicht zulässig, wenn die Erstanschaffung bereits zu einer Mieterhöhung geführt hat. 

Werden im Rahmen der Wartung nur die Batterien gewechselt, kann das als Kleinreparatur auch im Aufgabenbereich der Mieter liegen, sofern eine solche Klausel im Mietvertrag vorhanden ist.

Wenn der Vermieter sein Pflicht nicht nachkommt

Was geschieht eigentlich, wenn für Rauchmelder eine Pflicht besteht und Vermieter dieser nicht nachkommen? Zunächst sollten Mieter die Vermieter oder Eigentümer darauf ansprechen und abklären, ob und wann ein Einbau geplant ist.

Lässt sich in Gesprächen nicht klären, ob Vermieter der Rauchmelderpflicht nachkommen werden oder wollen, haben Mieter weitere Möglichkeiten.

Zum einen können sie den Verstoß bei der Bauaufsichtsbehörde melden. Installieren Vermieter oder Eigentümer keine Rauchmelder trotz Pflicht im Eigenheim oder der Mietwohnung, müssen sie mit Bußgeldern gemäß den Landesbauordnungen rechnen. Diese können bis zu 50.000 Euro betragen. 

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Quellen und weiterführende Links

• BGH, 5.10.2022, Az.: VIII ZR 117/21
• BGH, 11.05.2022, Az.: VIII ZR 379/20

Über den Autor

Murat Kilinc

2011 schloss Murat Kilinc sein Jura-Studium an der Uni Bremen ab. Nach seinem anschließenden Referendariat am OLG Celle und im Landgerichtsbezirk Verden, erhielt er 2014 die Zulassung als Anwalt. Seit 2018 ist er Fachanwalt für Verkehrsrecht. Daneben befasst er sich insbesondere mit dem Mietrecht.

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