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Die Nutzung von Vergleichsmieten ist gesetzlich bestimmt
Welche Grundlage Vermieter nutzen können, um eine Mieterhöhung zu erreichen oder bei einer Neuvermietung den Mietpreis anzuheben, ist gesetzlich festgelegt. Um ein solches Erhöhungsverlangen zu begründen, ist die ortsübliche Vergleichsmiete wichtigstes Mittel. Aber auch für Mieter ist eine solche Vergleichsmiete von Bedeutung, da sie über diese ermitteln können, ob eine Mieterhöhung angemessen bzw. gerechtfertigt ist.
Was ortsübliche Mieten genau sind, welche rechtlichen Grundlagen es hier zu beachten gilt und wie Sie eine ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln können, betrachten wir im nachfolgenden Ratgeber näher. Des Weiteren gehen wir darauf ein, was der Unterschied zwischen Mietspiegel und Vergleichsmiete ist.
Das Wichtigste zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Eine ortsübliche Vergleichsmiete stellt den vor Ort üblichen Mietpreis für vergleichbare Wohnungen dar. Wann ortsübliche Mieten herangezogen werden müssen, lesen Sie hier.
In § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist bestimmt, was eine ortsübliche Vergleichsmiete ist. Aus den hier aufgeführten Faktoren ergibt sich dann die übliche Miete an einem Ort. Diese Vorgaben gelten für Wohnraum auf dem freien Markt ohne Mietpreisbindung, daher bestimmen auch Angebot und Nachfrage die Höhe der Mieten.
Eine Übersicht zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann beispielsweise in Form eines Mietspiegels oder in einer Mietdatenbank vorliegen. Darüber hinaus haben Vermieter und Mieter auch die Möglichkeit, die Vergleichsmiete selbst zu ermitteln. Wie Sie das tun können, erfahren Sie hier.
Inhaltsverzeichnis
Was ist bzw. gilt als eine ortsüblichen Vergleichsmiete – eine kurze Definition
Einfach ausgedrückt, spiegelt die ortsübliche Vergleichsmiete den üblichen Mietpreis für eine Wohnung an einem Ort oder in einer Region dar. Es ist also die Miete, die für Wohnungen von vergleichbarer Größe und Ausstattung üblich ist. An diesem orientieren sich dann Mieterhöhungen oder Preisanpassungen bei Neuvermietungen für Wohnungen in der Umgebung.
Sie bildet zudem die Basis für die Erstellung von örtlichen Mietspiegeln und Mietendatenbanken, die ebenfalls bei Mieterhöhungen herangezogen werden können.
Die rechtliche Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete bildet des BGB. Insbesondere § 558 Abs. 2 BGB ist hier von Bedeutung:
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.
Die Berechnung einer vergleichbaren üblichen Miete für eine Wohnung erfolgt also anhand der Mietpreise der letzten sechs Jahre und orientiert sich an den Merkmalen des Wohnraums. So soll sichergestellt werden, dass für eine Mieterhöhung nicht die Mieten von Wohnungen herangezogen werden, die mit der betreffenden nicht vergleichbar sind. Vermieter können also nicht die Preise einer 120 qm 3-Raum Dachgeschosswohnung für eine Mieterhöhung einer 50 qm 2-Raum Souterrainwohnung nutzen.
Neben der Art und Größe der Wohnungen spielen aber auch die Ausstattungsmerkmale eine wichtige Rolle. Sie liegt der übliche Mietpreis für eine Wohnung mit Fußbodenheizung und Wannenbad in der Regel höher als für eine mit Dusche und ohne Fußbodenheizung. Darüber hinaus beeinflusst auch die Lage des Wohnraums den üblichen Mietpreis.
Ausnahmen: Sozialer Wohnungsbau und Gewerbe bleiben außen vor
Die Berechnung für eine ortsübliche Vergleichsmiete kann nur mit den Mieten der auf dem Markt frei verfügbaren Wohnungen erfolgen. Sozialer Wohnungsbau bzw. geförderter Wohnraum werden hier nicht berücksichtigt. Unterliegen die Wohnungen einer Mietpreisbindung, spiegeln sie in der Regel nicht die ortsüblichen Mieten wider und dürfen daher auch nicht für die Ermittlung dieser herangezogen werden.
Gleiches gilt auch für Mietpreise von Industrie- oder Gewerberäumen, da diese keinen Einfluss auf Wohnraummieten haben. Eine ortsübliche Vergleichsmiete für Gewerbe kann beispielsweise über örtliche Industrie- oder Handelskammern in Erfahrung gebracht werden.
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Für Vermieter sind die Bestimmungen aus § 558 BGB noch in einem weiteren Punkt wichtig. Denn diese legen in Bezug auf eine Mieterhöhung fest, wann und wie diese erfolgen dürfen:
Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Vermieter sind also gesetzlich verpflichtet, Vergleichsmieten heranzuziehen, wenn sie die Miete für ihre Wohnung erhöhen möchten. Das können Sie auf verschiedenen Wegen tun. Mietspiegel beispielsweise beinhalten, wie erwähnt, einen Überblick zu üblichen Mietpreisen und das in verschiedenen Kategorien. Nutzen müssen Vermieter einen Mietspiegel nur dann, wenn dieser qualifiziert und somit verbindlich ist.
Liegt kein Mietspiegel oder nur ein einfacher vor, ist die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Mieterhöhung auf anderem Weg zu ermitteln. Das kann anhand von drei vergleichbaren Wohnungen vor Ort, mit Hilfe eines Sachverständigen oder einer unabhängigen Mietdatenbank erfolgen. In jedem Fall muss ein ortsüblicher Mietpreis als Vergleich vorliegen und das Erhöhungsbegehren begründen.
Wird kein Mietspiegel verwendet, sind folgenden Punkte gemäß der Vorgabe im BGB für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wichtig:
- Vergleichswohnung müssen in etwa so groß sein wie die betreffende Wohnung, für die eine Erhöhung erreicht werden soll. Geringe Abweichungen sind der Regel zulässig
- Anzahl der Räume sollte übereinstimmen
- Alter der Wohnungen muss ebenfalls vergleichbar sein
- Lage der Wohnung spielt eine Rolle und kann die Vergleichbarkeit beeinflussen
- Ausstattung der Wohnung sollte nahezu identisch sein
Im Prinzip sind also die gleichen Merkmale wichtig, die auch bei der Zusammenstellung der Kategorien im Mietspiegel von Bedeutung sind. Besteht Uneinigkeit, ob tatsächlich eine ortsübliche Vergleichsmiete verwendet wird oder ob der Mietspiegel wirksam ist, kann die Miethöhe im Einzelfall dann durch ein Gericht festgelegt werden. Dieses bestimmt dann, ob ein vorhandener Mietspiegel als Grundlage dient oder beauftragt einen Sachverständigen mit der Feststellung der Vergleichsmiete.
Aktualität der Vergleichsmiete: Spielt das eine Rolle?
Nutzen Vermieter eine ortsübliche Vergleichsmiete, sollten sie sicherstellen, dass diese auch auf ihre Gemeinde bzw. Region anwendbar und nicht veraltet ist. Fehlt im Ort ein Mietspiegel, dürfen Vermieter nicht pauschal einen bestehenden älteren oder einen der Nachbarstadt heranziehen. Das bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) in Urteil vom 21.08.2019 (Az.: VIII ZR 255/18).
Vermieter können eine Mieterhöhung daher nicht in jedem Fall mit Werten aus Nachbarorten begründen, da Voraussetzungen an verschiedenen Orten nicht zwingend vergleichbar sind. Für eine ortsübliche Vergleichsmiete ist die Nachbarstadt nur dann als Grundlage zulässig, wenn sich die Gemeinden in bestimmten Kriterien gleichen.
Der BGH weist im Urteil darauf hin, dass die in diesem Fall vom Vermieter herangezogene Nachbargemeinde sich in wesentlichen Punkten deutlich vom Ort der betreffenden Wohnung unterscheidet und damit ein Vergleich zwischen beiden Orten unzulässig ist. Um eine ortsübliche Vergleichsmiete in der Nachbarstadt heranziehen und die Erhöhung damit begründen zu können, dürfen gemäß dem Urteil die Unterschiede bei der „Einwohnerzahl sowie in der wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Infrastruktur“ nur minimal ausfallen.
Hat die Nachbarstadt, wie in diesem Fall, eine wesentlich besser ausgebaute Infrastruktur, deutlich mehr Einwohner oder sogar eine Anbindung an die nächste Großstadt, beeinflusst dies die Höhe der dort üblichen Vergleichsmieten. Sind diese Voraussetzungen am Ort der Wohnung nicht vorhanden, können die Mietpreise nicht miteinander verglichen werden, auch wenn die Wohnungen an sich vergleichbar wären.
Sind die Nachbargemeinden vergleichbar, kann die Nutzung des Mietspiegels und der dortigen ortsüblichen Vergleichsmiete allerdings zulässig sein. In der Regel handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung.
Was tun, wenn die Mieterhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus geht?
Sehen sich Mieter mit einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete konfrontiert, sollten sie zunächst überprüfen, welche Vergleichsmiete als Grundlage für die Erhöhung dient. Stellen Sie fest, dass Vermieter den verbindlichen Mietspiegel nicht genutzt haben oder die Mieterhöhung über der ortsüblichen Miete angesiedelt ist, haben Sie die Möglichkeit, der Erhöhung nicht zu zustimmen.
Gemäß den Vorgaben aus § 558b BGB muss ein Mieter der Erhöhung „bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens“ zustimmen. Im besten Fallen sollten Mieter das Ausbleiben der Zustimmung auch schriftlich als Widerspruch gegen die Erhöhung begründen und darauf hinweisen, dass die Vergleichsmiete durch das Erhöhungsverlangen überschritten wird. Bei einem Widerspruch gegen die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete muss der Vermieter tätig werden und diesen prüfen sowie die benannten Fehler beheben. Geschieht dies nicht, kann das Mieterhöhungsverlangen unwirksam sein bzw. bleiben.
Im Zweifel sollten sich Mieter an einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht wenden und sich entsprechend beraten lassen. Die Mieterhöhung zu ignorieren, ist keine Option, auch wenn Vermieter dies nicht als Zustimmung werten dürfen. Im Ernstfall können Vermieter eine Mieterhöhung einklagen, allerdings müssen sie im Verfahren ihr Verlangen begründen und die Grundlage für das Begehren nachweisen.
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