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FAQ: Das Wichtigste zu Nebenkostenabrechnung und Verjährung
Eine Nebenkostenabrechnung bezeichnet die Aufstellung der Nebenkosten, die ein Vermieter auf den Mieter umlegen, also übertragen, kann. Normalerweise handelt es sich dabei um Kosten für Wasser und Heizung, die Müllabfuhr und die Reinigung des Hauses. Der Vermieter kann die Nebenkosten als Nebenkostenvorauszahlung oder als Nebenkostenpauschale erheben. Er ist verpflichtet, am Ende des Jahres eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, aus der hervorgeht, ob der Mieter etwas nachzahlen muss oder aber eine Rückzahlung erhält.
Für die Verjährung der Nebenkostenabrechnung ist laut § 195 BGB eine grundsätzliche Frist von drei Jahren vorgesehen. Diese Verjährung tritt jedoch nicht automatisch ein: Der Mieter muss sich bei erneuter Zahlungsaufforderung auf sie berufen (sogenannte Einrede der Verjährung). Für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung gilt für den Vermieter eine Frist von zwölf Monaten. Hier können Sie mehr über die Berechnung der Fristen erfahren.
Die Verjährungsfrist für die Mietnebenkostenabrechnung beginnt mit Schluss des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Geht es beispielsweise um eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2023, dann beginnt die Verjährungsfrist in 2024 und endet am 31.12.2026. Für die Nebenkostenabrechnung im Gewerbe ist die Verjährung mit anderen Regelungen verbunden, die Sie hier nachlesen können.
Inhaltsverzeichnis
Wie lange kann sich der Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung Zeit lassen?
Die Verjährungfrist der Nebenkostenabrechnung für Vermieter beginnt am 1.1. des folgenden Kalenderjahres. Der Vermieter ist nach § 556 BGB verpflichtet, dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten eine Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Der Vermieter hat drei Jahre lang Ansprüche auf Zahlung der ausstehenden Nebenkosten des Mieters. Umgekehrt hat auch der Mieter das Recht auf eine Rückzahlung, sollte er mehr Vorauszahlungen geleistet haben als schlussendlich benötigt und abgerechnet wurden. Die Verjährung der Nebenkostenabrechnung sollten Vermieter daher stets bedenken – doch auch Mieter sind gut beraten, wenn sie die geltenden Fristen kennen.
Beispiel: Eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2023 muss bis zum 31.12.2024 beim Mieter eingegangen sein. Die Verjährungsfrist endet am 31.12.2026.
Wie lange kann man die Nebenkostenabrechnung nachfordern?
Haben Sie keine Neben- oder Betriebskostenkostenabrechnung erhalten, ist die Verjährung eine mögliche Konsequenz: Die Verjährungsfrist der Nebenkostenabrechnung für Mieter beträgt zwölf Monate. Wenn Sie also eine Rückzahlung vom Vermieter erwarten, dieser aber keine Nebenkostenabrechnung erstellt oder nach Zugang der Abrechnung nicht zahlt, können Sie Ihren Anspruch zwölf Monate lang geltend machen.
Für eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung gilt die Verjährung nach drei Jahren. Gleichzeitig hat auch der Vermieter Anspruch auf die von ihm eingeforderten Zahlungen. Beide Seiten haben also drei Jahre Zeit, eine Einigung zu finden.
Verjährungsfristen für Nebenkostenabrechnungen bleiben nach Auszug unverändert.
Welche Verjährungsfrist gilt für Nebenkostenabrechnungen im Gewerbe?
Das Mietrecht unterscheidet zwischen Wohnraum- und Gewerbemietvertrag. Wann es hier bei der Nebenkostenabrechnung zur Verjährung kommt, unterliegt je nach Art des Vertrags jeweils eigenen Bestimmungen. Im Mietvertrag für Gewerbe gilt zwar eine Abrechnungsfrist von zwölf Monaten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung – anders als im Wohnraummietrecht stellt sie jedoch keine Ausschlussfrist dar. Die Verjährungsfrist der Nebenkostenabrechnung im Gewerbe ist somit länger: Der Vermieter kann einem Gewerbemieter auch nach mehr als zwölf Monaten eine Abrechnung für Betriebskosten zukommen lassen und Nachforderungen geltend machen. Hierfür hat der gewerbliche Vermieter bis zu drei Jahre Zeit.
Nebenkostenabrechnung als Eigentümergemeinschaft
Die Verjährung gibt es auch in einer Eigentümergemeinschaft. Eigentümer haben drei Jahre Zeit, entsprechende Forderungen geltend zu machen. Falls innerhalb der Gemeinschaft keine Lösung gefunden wird, kann ein Mahnverfahren eingeleitet werden, um die Geldforderungen möglichst unkompliziert durchsetzen zu können.
Das Mahnverfahren ist ein Gerichtsverfahren, das der vereinfachten Durchsetzung von Geldforderungen dient. Sowohl Mieter als auch Vermieter können ein Mahnverfahren einleiten. Bei einem Streit um eine möglicherweise falsche Nebenkostenabrechnung kann die Verjährung durch ein Mahnverfahren gehemmt werden.
Quellen und weiterführende Links
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