Nebenkostenabrechnung: Wann Strom aufgeführt werden darf

Strom für Treppenhaus etc.: Die Nebenkostenabrechnung muss gesetzlichen Vorschriften entsprechen

Bei der Suche nach einer passenden Wohnung sind meist nicht nur Lage, Ausstattung und Größe ausschlaggebend für die Entscheidung. Auch die Höhe der Miete spielt eine große Rolle. Dabei wird zwischen der Kalt- und der Warmmiete unterschieden.

Erstere umfasst lediglich die Kosten für die Nutzung des Mietraums. Die Warmmiete hingegen besteht aus der Kaltmiete plus anfallenden Nebenkosten. Doch rund um die Nebenkosten gibt es oft viele offene Fragen. Dürfen zum Beispiel in der Nebenkostenabrechnung Kosten für Strom berechnet werden?

Wichtige Grundlagen: Begriffserklärungen und einführende Informationen

Bevor wir uns näher damit beschäftigen können, ob und wann ein Vermieter in der Nebenkostenabrechnung Strom aufführen darf, müssen wir zunächst einige wichtige Grundlagen klären.

Die Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten werden oft synonym verwendet, obwohl beide nicht das Gleiche meinen. Im Folgenden eine kurze Differenzierung der beiden Begriffe:

• Zu den Nebenkosten zählen alle Kosten, die ein Vermieter für eine Immobilie ausgeben muss. Dazu gehören unter anderem Kosten für die Verwaltung und die Instandhaltung des Mietobjekts.
• Die Betriebskosten sind ein Teil der Nebenkosten. Hierzu gehören nur die Kosten, die auf den Mieter laut den Regelungen der Betriebskostenverordnung – kurz BetrKV – umgelegt werden dürfen. Das bedeutet, dass die Mieter für die Betriebskosten aufkommen müssen.

In der Betriebskostenabrechnung führt der Vermieter sämtliche Betriebskosten auf, die ein Mieter zahlen muss. Sie wird einmal jährlich erstellt. Umgangssprachlich wird diese auch als Nebenkostenabrechnung bezeichnet. Wir verwenden beide Begriffe in diesem Text synonym.

Wohnungsstrom: Kein Teil der Nebenkosten!

Der Strom, den Sie als Mieter in Ihrer eigenen Wohnung verbrauchen, wird auch Wohnungsstrom genannt. In der Nebenkostenabrechnung taucht dieser Strom in der Regel nicht auf.

Vielmehr ist es in den meisten Fällen so, dass der Mieter selbst einen Vertrag mit einem Stromanbieter abschließt und von diesem direkt eine Rechnung über den verbrauchten Strom erhält.

Über einen eigenen Stromzähler wird dabei genau erfasst, wie viel Strom in der jeweiligen Wohnung verbraucht wurde.

Gut zu wissen: Auch wenn Sie selbst keinen neuen Vertrag mit einem Stromanbieter abschließen, dann stehen Sie nicht im Dunkeln. In diesem Fall landen Sie automatisch beim örtlichen Grundversorger. Dies ist auch der Fall, sollte Ihr Stromanbieter Ihnen einmal kündigen.

Der Grundversorger ist jedoch in der Regel die teuerste Option. Der Wechsel zu einem anderen Anbieter kann bares Geld sparen.

Welche Stromkosten dürfen auf Mieter umgelegt werden?

Vermieter haben gewisse Ausgaben für ihre Immobilie. Wie wir eingehend bereits erklärt haben, dürfen Vermieter jedoch nur bestimmte Kosten – nämlich die Betriebskosten, welche sich dadurch auszeichnen, dass sie laufend entstehen – auf die Mieter umlegen.

Beachten Sie in diesem Zusammenhang außerdem folgenden wichtigen Punkt: In der Nebenkostenabrechnung darf gewisser Strom nur dann berechnet werden, wenn dies explizit im Mietvertrag genannt wird. Häufig findet sich eine Klausel, die besagt, dass zusätzlich Betriebskosten gemäß den Regelungen der Betriebskostenverordnung anfallen. Fehlt eine solche Vereinbarung, darf der Vermieter keine Betriebskosten in Rechnung stellen.

In der Nebenkostenabrechnung darf Strom unter anderem in den folgenden Fällen laut den Regelungen der Betriebskostenverordnung aufgeführt werden:

• Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, der zentralen Brennstoffversorgungsanlage oder der gewerblichen Lieferung von Wärme
• Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
• Kosten verbundener Heizungs- und Warmwassergeräten
• Kosten des Betriebs eines Personen- oder Lastenaufzugs
• Kosten der Beleuchtung (Haus- oder Allgemeinstrom)
• Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage
• Kosten der Einrichtung für die Wäschepflege (z. B. allgemein nutzbare Waschmaschinen)

Was ist der Unterschied zwischen Hausstrom und Betriebsstrom?

Welche Stromkosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen, haben wir nun also geklärt. Hinsichtlich der Aufführung in der Abrechnung gibt es jedoch noch weitere Regelungen. Stromkosten dürfen nicht einfach gebündelt aufgeführt werden.

Dafür, wie in der Nebenkostenabrechnung Strom aufgeführt werden darf, ist ein wichtiger Unterschied entscheidend: nämlich der zwischen Allgemein- bzw. Hausstrom und Betriebsstrom.

• Hausstrom bzw. Allgemeinstrom: Hierzu gehören vor allem die Kosten für den Strom, der für die Beleuchtung allgemein zugänglicher Bereiche anfällt, etwa im Treppenhaus, in der Außenanlage oder im Keller. Zusätzlich fallen unter anderem auch noch Mietkosten für den Stromzähler darunter.
• Betriebsstrom: Dies ist der Strom, der für den Betrieb von Anlagen oder Geräten, wie etwa der Heizungsanlage oder dem Aufzug, benötigt wird.

Im Folgenden erklären wir, wie Allgemein- und Betriebsstrom in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt werden müssen.

Hausstrom: In der Betriebskostenabrechnung ein wichtiger Posten

Allgemein- bzw. Hausstrom, also Strom, der etwa für die Beleuchtung der Flure benötigt wird, taucht als einzelner Posten in der Abrechnung auf. In diesem Fall dürfen anfallende Stromkosten zusammengerechnet werden.

Das bedeutet also, dass etwa die Kosten für die Beleuchtung des Flurs, der Treppenanlage, der Waschküche und der Außenanlage als einzelner Posten aufgeführt werden dürfen.

Jedoch darf in der Nebenkostenabrechnung verbrauchter Strom nur allgemein aufgeführt werden, wenn dieser dort verbraucht wurde, wo Mieter gemeinsam Räume und andere Gebäudeteile nutzen.

Darunter fallen also die Kosten für die Beleuchtung der Flure oder Treppenhäuser. Dabei gilt, dass die Kosten gleichmäßig auf die Mieter zu verteilen sind.

In diesem Zusammenhang wird für die Nebenkostenabrechnung in puncto Hausstrom ein sogenannter Verteilerschlüssel angewandt. Dabei kann sich die Verteilung unter anderem nach der Anzahl der Bewohner einer Wohnung oder der Wohnungsgröße richten. Wie genau es sich in Ihrem Fall verhält, können Sie in Ihrem Mietvertrag nachlesen.

Gibt es allerdings Räume oder Orte, die nicht allgemein zugänglich sind, sondern nur von einem bestimmten Teil der Mieterschaft genutzt werden, dann dürfen die Kosten für die Beleuchtung in diesen Bereichen nur auf die Mieter umgelegt werden, denen diese auch tatsächlich zugänglich sind. Haben Sie beispielsweise keinen Parkplatz in der Tiefgarage, dann müssen Sie auch nicht für diesen Anteil am Allgemeinstrom aufkommen. In Ihrer Nebenkostenabrechnung darf dieser Strom dann also nicht aufgeführt werden.

Wichtige Regelungen für den Betriebsstrom

Während für die Beleuchtung anfallende allgemeine Stromkosten in der Nebenkostenabrechnung zusammengefasst werden dürfen, gelten für den Betriebsstrom andere Regeln. Dabei handelt es sich, wie bereits erwähnt, um den Strom, der für den Betrieb von bestimmten Anlagen, wie etwa einem Fahrstuhl, benötigt wird.

Grundsätzlich gilt hierbei: Betriebsstrom darf nicht zum Allgemein- bzw. Hausstrom gerechnet werden. Vielmehr sind Vermieter dazu verpflichtet, in der Nebenkostenabrechnung diesen Strom jeweils dem Bereich zuzuordnen, in dem er verbraucht wurde.

Gibt es beispielsweise einen Aufzug, so gehört der dafür verbrauchte Betriebsstrom zu den Kosten für den Betrieb der Anlage. Wird im Garten ein strombetriebener Rasenmäher eingesetzt, müssen die Stromkosten der Gartenpflege zugeordnet werden etc.

Gleiches gilt für den Heizungsstrom in der Nebenkostenabrechnung, auf den wir im nächsten Abschnitt noch näher eingehen.

Betriebsstrom für die Heizung in der Nebenkostenabrechnung

Damit eine Heizungsanlage – egal, ob diese nun beispielsweise mit Gas oder Heizöl betrieben wird – arbeiten kann, wird Strom benötigt. Doch wer kommt dafür auf? Darf in der Nebenkostenabrechnung der Strom für die Heizung berechnet werden?

Gesetzliche Grundlage dafür ist die Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Laut § 6 Abs. 1 HeizkostenV gilt Folgendes:

Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.

Das heißt also, dass der Strom für die Heizung in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden darf. Dabei werden 50 bis 70 Prozent der entstandenen Kosten abhängig vom jeweiligen Verbrauch auf die Mieter umgelegt. Der Rest wird in der Regel nach einem bestimmten Verteilerschlüssel, meist ist dabei die Wohnungsgröße entscheidend, auf die Mieter verteilt.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang jedoch, dass der Heizungsstrom nicht zum Haus- bzw. Allgemeinstrom gerechnet werden darf. Er gehört vielmehr zu den Betriebskosten für die Heizung. Der für den Betrieb der Heizung verbrauchte Strom sollte im besten Falle über einen Zwischenzähler erfasst werden.

Aber was geschieht, wenn es keinen solchen Zwischenzähler gibt? Es erfolgt eine Schätzung für die Angabe in der Nebenkostenabrechnung, wenn der Strom ohne zwischengeschalteten Zähler zur Heizungsanlage fließt.

Was tun bei Problemen mit der Betriebskostenabrechnung für Strom & Co? Haben Sie Posten entdeckt, die der Vermieter gar nicht auf die Mieter umlegen darf oder erscheinen Ihnen die Kosten zu hoch? In einem solchen Fall können Sie sich von einem Anwalt für Mietrecht oder Ihrem Mieterverein beraten lassen. Diese können die Unterlagen prüfen und Sie zum weiteren möglichen Vorgehen beraten.

Weitere Pflichten des Vermieters

Unter gewissen Voraussetzungen darf also in der Nebenkostenabrechnung Strom aufgeführt werden. Dabei müssen Vermieter jedoch nicht nur die oben genannten Regeln hinsichtlich der Aufführung der Posten beachten.

Zusätzlich sind Vermieter dazu verpflichtet, die anfallenden Kosten möglichst gering zu halten. Sollte ein Vermieter also beispielsweise Strom vom Grundversorger erhalten und ist dieser teurer als andere Anbieter, so ist ein Wechsel des Stromanbieters anzuraten.

Beachten Sie außerdem, dass der Vermieter die Nebenkostenabrechnung über Strom etc. Ihnen innerhalb eines Jahres zukommen lassen muss. Geht diese erst später beim Mieter ein, ist dieser nicht dazu verpflichtet, nachzuzahlen.

Wie verhält es sich bei Eigentumswohnungen? – Infos für Eigentümer

Besitzer einer Eigentumswohnung zahlen das sogenannte Hausgeld. Dieses umfasst die Kosten, die für die Immobilie anfallen, etwa für die Instandhaltung, Verwaltung sowie Bewirtschaftung. Zusätzlich zählen auch anfallende Betriebskosten, wie etwa der Allgemeinstrom, hinzu.

Die Eigentümer leisten dabei, wie Mieter bezüglich der Betriebskosten auch, Vorauszahlungen. Wie hoch diese ausfallen, legt der Hausverwalter in einem Wirtschaftsplan fest. Ist das betreffende Jahr abgelaufen, erstellt er eine Hausgeldabrechnung. Diese entspricht in etwa einer Nebenkostenabrechnung über Strom etc. für Mieter, umfasst jedoch noch die weiteren oben genannten Posten.

Hinsichtlich der Verteilung der Kosten auf die Eigentümer wird in der Regel ein bestimmter Verteilerschlüssel angewendet. Dieser muss auch in der Abrechnung angegeben werden, damit die Eigentümer genau nachvollziehen können, wie die Endsumme zustande kommt.

Gut zu wissen: Die Hausgeldabrechnung muss durch die Eigentümerversammlung durch Beschluss genehmigt werden. Eigentümer haben das Recht, entsprechende Unterlagen, etwa die Abrechnung des Allgemeinstroms, einzusehen. Erst wenn der Beschluss über die Genehmigung gefällt worden ist, müssen Eigentümer Nachzahlungen leisten bzw. können Rückzahlungen hieraus erhalten.

Sollten Ihnen erst nach der Eigentümerversammlung Fehler in der Hausgeldabrechnung auffallen, so bedeutet dies nicht, dass Sie diese hinnehmen müssen. Sie können den Beschluss innerhalb eines Monats anfechten.

Was Eigentümer bei zu hohen Kosten für den Hausstrom unternehmen können

Gehen Sie als Wohnungseigentümer davon aus, dass die Kosten für den Allgemeinstrom zu hoch sind? Dann suchen Sie Verbündete und schließen sich mit anderen Eigentümern zusammen.

Haben Sie ein Viertel der Eigentümerschaft auf Ihrer Seite, können Sie in der folgenden Eigentümerversammlung anmerken, dass in der besonderen Nebenkostenabrechnung der Strom zu teuer ist.

Der Verwalter ist dann dazu verpflichtet, einen günstigeren Stromanbieter zu suchen.  Können Sie nachweisen, dass Sie unnötigerweise zu viel gezahlt haben, besteht zudem die Möglichkeit, Schadensersatz einzufordern, um die überhöhten und bereits geleisteten Stromkosten auszugleichen.

Teilen auf:

Über den Autor

Murat Kilinc

2011 schloss Murat Kilinc sein Jura-Studium an der Uni Bremen ab. Nach seinem anschließenden Referendariat am OLG Celle und im Landgerichtsbezirk Verden, erhielt er 2014 die Zulassung als Anwalt. Seit 2018 ist er Fachanwalt für Verkehrsrecht. Daneben befasst er sich insbesondere mit dem Mietrecht.

Bildnachweise