Nebenkosten beim Hauskauf: Welche Ausgaben gehören dazu?

Kaufnebenkosten beim Haus haben Einfluss auf das notwendige Kapital

Der Traum vom Eigenheim lebt in vielen Köpfen trotz hoher Kauf- und Rohstoffpreise weiter. Wird der Wunsch dann konkret und geht es an die Umsetzung, sehen sich zukünftige Immobilienbesitzer oft mit einer Menge Fragen konfrontiert.

Und einige davon spielen nicht zuletzt auch bei der Finanzierung des Ganzen eine wichtige Rolle. So ist es beispielsweise immer wichtig, nicht nur den reinen Kaufpreis als Grundlage zu nehmen, sondern auch die anfallenden Nebenkosten bei einem Hauskauf mit einzukalkulieren.

Was beim Immobilienkauf als Nebenkosten gilt, wie Sie diese zusätzlichen Kosten berechnen können und mit welchen Höhen Sie rechnen sollten, erfahren Sie im nachfolgenden Ratgeber zum Thema.

Wohnung oder Haus: Ein Kauf bedeutet Nebenkosten

Wer sich eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, weiß in etwa, was er sich leisten kann. Worüber viele jedoch nicht nachdenken bzw. es gar nicht auf dem Schirm haben ist, dass nicht nur der reine Kaufpreis eine Rolle spielt. Denn neben diesem sind auch weitere Kosten von Bedeutung, die auch bei der Kalkulation des Finanzierungsrahmens berücksichtigt werden müssen. Diese sogenannten Kaufnebenkosten oder Nebenkosten beim Hauskauf sind ebenfalls vom Käufer zu tragen.

Eine Ausnahme kann die Maklerprovision bilden, die meist zwischen Verkäufern und Käufern aufgeteilt wird. Alle anderen Gebühren und Kosten fallen dann zusätzlich zum Kaufpreis an. Achtung: Nicht nur die Kaufnebenkosten stellen Zusatzkosten dar, Ausgaben für eine notwendige Sanierung oder eine Renovierung sollten bei den Überlegungen bezüglich der leistbaren Belastungen mit berechnet werden. Aber auch die Kosten für den Umzug und die noch zu zahlende Miete bis zum Mietvertragsende werden oftmals nicht beachtet.

Wollen Sie sich also ein Haus kaufen, sollten die Nebenkosten also bereits im Vorfeld eine Rolle spielen. Denn fallen diese Posten bei der Kalkulation heraus, kann das durchaus zu Finanzierungsschwierigkeiten führen.

Was sind die Zusatzkosten beim Hauskauf?

Zu den gängigen Kaufnebenkosten beim Hauskauf gehören verschiedene Posten, die immer anfallen. In der Regel handelt es sich hierbei dann um Gebühren und Steuern. Zu diesen zählen dann folgende Punkte:

• Maklerprovision (Courtage) -> ist ein Makler mit dem Verkauf beauftragt und erfolgreich, fällt eine Provision an. Dies ist in den meisten Fällen vom Verkäufer und vom Käufer hälftig zu zahlen. Die Höhe der Provision ist im Maklervertrag vereinbart und kann zwischen 3 und 7,14 % des Kaufpreises betragen.
• Grunderwerbssteuer -> Diese Steuer fällt an, wenn eine Immobilie käuflich erworben wird. Sie fällt je nach Bundesland unterschiedlich hoch aus und kann zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises betragen.
• Notargebühren und Grundbuchkosten -> Der Kauf wird in der Regel über einen Notar abgewickelt, der den Kaufvertrag notariell beurkunden. Hierfür werden bestimmte Gebühren berechnet. Die Grundbuchkosten fallen für den Eintrag ins Grundbuch an. Dieser ist notwendig, damit der Käufer auch rechtlich als neuer Eigentümer hinterlegt ist. Üblicherweise ist hier mit 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises zu rechnen.

Wie bereits erwähnt, kann es zudem weitere Nebenkosten bei einem Hauskauf geben. Zu diesen zählen dann Sanierungs- oder Modernisierungskosten, die eventuell auch gesetzlich vorgeschrieben sein können. Allerdings kann es sein, dass selbst mit diesen Nebenkosten dieser Hauskauf günstiger ist als der einer neuen oder bezugsfertigen Immobilie.

Sind Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, kann auch Gutachter notwendig sein. Dessen Kosten zählen dann ebenfalls zu den zu kalkulierenden Nebenkosten. Empfehlenswert ist ein solcher Gutachter, wenn es um Fragen des Denkmalschutzes oder der energetischen Sanierung geht. Je nach Art und Umfang des Gutachtens fallen die Kosten auch entsprechend unterschiedlich hoch aus.

Kaufnebenkosten berechnen: Ein Beispiel

Um die Kosten für einen Hauskauf besser überblicken zu können, sollten Käufer vor der Zusage und dem Finanzierungsantrag Beispielrechnungen durchführen. Diese können die Grenzen des Machbaren aufzeigen.

Zunächst ist wichtig, dass die anfallenden Gebühren und Steuern in den Nebenkosten beim Hauskauf gesetzlich geregelt sind. So finden sich die Bestimmungen zu den Notarkosten im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Der genaue Satz ist in der offiziellen Tabelle, dem Kostenverzeichnis (KV), festgehalten. So liegen beispielsweise die einfachen Gebühren bei einem Verkaufspreis von 500.000 Euro bei 935 Euro und bei doppelten Gebühren bei 1.870 Euro (mit dem Stand von 2020).

Zu diesen Festkosten kommt die Grunderwerbssteuer hinzu. Diese ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch angelegt. Derzeit liegt sie in den Nebenkosten beim Hauskauf bei folgenden Prozent-Werten:

• Baden-Württemberg: 5,0 %
• Bayern: 3,5 %
• Berlin: 6,0 %
• Brandenburg: 6,5 %
• Bremen: 5,0 %
• Hamburg: 4,5 % (Erhöhung auf 5,5 % ab 2023 geplant)
• Hessen: 6,0 %
• Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
• Niedersachsen: 5,0 %
• Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
• Rheinland-Pfalz: 5,0 %
• Saarland: 6,5 %
• Sachsen: 3,5 %
• Sachsen-Anhalt: 5,0 %
• Schleswig-Holstein: 6,5 %
• Thüringen: 6,5 %

Diese Werte beziehen sich ebenfalls immer auf den Kaufpreis. Liegt dieser bei 500.000 und soll die Steuer für Berlin gelten, sind das also 6,0 % von 500.000. In diesem Fall müssen Käufer 30.000 Euro an Grunderwerbssteuern zahlen.

Die Maklerkosten gehören zu den wichtigsten Posten bezüglich der Nebenkosten beim Hauskauf, sofern ein solcher beauftragt ist. Diese Ausgaben sind nicht bundeseinheitlich geregelt und es gibt zudem auch keine gesetzlichen Vorgaben bezüglich der Höhe der Provision. Daher kann diese frei zwischen den Vertragsparteien verhandelt werden. Üblich sind etwa 3,5 % bis 7,1 % des Verkaufspreises.

Ist zum Beispiel eine Provision von 4,5 % ausgemacht, liegt die Maklerprovision bei einem Verkaufspreis von 500.000 bei 22.500 Euro. Zusammengefasst betragen die Nebenkosten beim Hauskauf in unserem Beispiel 54.370 Euro. Diese Summe kommt also zusätzlich zum Kaufpreis von 500.000 hinzu. Die Finanzierung bzw. das vorhandene Kapital müssten in diesem Fall also 554.370 Euro abdecken

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Quellen und weiterführende Links

• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) Anlage 2

Über den Autor

Murat Kilinc

2011 schloss Murat Kilinc sein Jura-Studium an der Uni Bremen ab. Nach seinem anschließenden Referendariat am OLG Celle und im Landgerichtsbezirk Verden, erhielt er 2014 die Zulassung als Anwalt. Seit 2018 ist er Fachanwalt für Verkehrsrecht. Daneben befasst er sich insbesondere mit dem Mietrecht.

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