Das Wichtigste zum Nachmieter
Ein Nachmieter ist jeder, der eine Wohnung nach dem Ende des vorherigen Mietverhältnisses bzw. Mietvertrags mietet. Sowohl Mieter als auch Vermieter können einen Nachmieter suchen.
Ein frühzeitiger Auszug aus der Wohnung ist nur mit dem Einverständnis des Vermieters möglich. Ein Nachmieter bedeutet kein Recht für ein frühzeitiges Ende des Mietverhältnisses. Welche Ausnahmen es geben kann, haben wir hier zusammengefasst.
Nein. Vermieter sind nicht verpflichtet, einen vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Worauf Mieter beim Vorschlag achten sollten, erfahren Sie hier.
Inhalt
Nachmieter: Bedeutung gemäß Mietrecht
Grundsätzlich ist jede Person, die eine freiwerdende Wohnung übernimmt, ein Nachmieter. Dabei ist es egal, ob der Vermieter die Wohnung inseriert hat oder der vorherige Mieter einen Nachfolger vorschlägt. Umgangssprachlich ist in der Regel gemeint, dass Mieter oder Vermieter sich aktiv auf die Suche machen, um einen Nachmieter für die Wohnung zu finden.
Anzeigen oder Zettel an Laternenmasten mit „Nachmieter gesucht“ sind zwar seltener geworden, aber nicht gänzlich verschwunden. So oder über Kontakte im Freundeskreis oder unter Kollegen versuchen meist Mieter einen Nachfolger zu finden, damit sie ihren Mietvertrag früher verlassen können. Denn gibt es einen direkten Nachfolger, kann beispielsweise die Zahlung einer doppelten Miete vermieden werden. Doch gilt immer noch die Regel, dass Mieter 3 Nachmieter vorschlagen müssen? Und kann ein Vermieter vorgeschlagene Nachmieter ablehnen? Oder muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?
Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass es in Deutschland keinen gesetzlichen Anspruch darauf gibt, wenn ein Nachmieter vorgeschlagen wird, frühzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Mieter können zwar jederzeit Nachmieter suchen, Vermieter müssen einen solchen Vorschlag aber nicht akzeptieren. Es liegt allein in der Hand des Vermieters, ob sie den Vertrag auflösen, wenn Mieter einen geeigneten Nachmieter finden.
Es kann durchaus eine Nachmieterklausel im Mietvertrag enthalten sein, allerdings kommt das relativ selten vor. In diesem Fall ist das Vorgehen bezüglich der Nachmieter dann vertraglich bereits geregelt.
Finden Mieter einen Nachmieter, der unter anderem auch eine Ablöse für die verbleibende Einrichtung zahlen will, stellt das keinen Grund dar, diesen Nachmieter zu akzeptieren. Denn der Vermieter hat mit der Einrichtung, die dem Mieter gehört, nichts zu tun. Auch sind Vermieter nicht schadensersatzpflichtig, wenn sie einen Nachmieter ablehnen und einem anderen Interessenten den Zuschlag geben, der die Ablöse nicht bezahlen will. Wichtig ist, dass eine Ablösevereinbarung mit dem Nachmieter schriftlich festgehalten wird, wenn der Vermieter den Nachmieter akzeptiert.
Achtung auch bei einer vereinbarten Mindestmietdauer: Nachmieter befreien Mieter nicht von der Erfüllung des abgeschlossenen Mietvertrags. Ist die Mindestmietdauer gültig, müssen Mieter diese in der Regel auch selbst erfüllen.
Ausnahmen bei der Nachmieterregelung
Es gibt jedoch auch Ausnahmen, die es ermöglichen, dass Mieter einen Nachmieter stellen. Eine Regelung kann sein, dass bei Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietvertrags bis zum Ablauf der Kündigungsfrist ein Nachmieter anstelle des Mieters treten kann. Üblicherweise müssen dann besondere Gründe vorliegen.
Zu diesen können unter anderem folgende zählen:
- gesundheitliche Gründe (z. B. Pflegeheim, Betreuung von Angehörigen, Barrierefreiheit)
- berufliche Gründe (Jobwechsel in eine andere Stadt, Arbeitslosigkeit)
- familiäre Gründe (Aufnahme von Angehörigen, Familienzuwachs und die Wohnung ist extrem zu klein)
Ein Ablehnen des Nachmieters ist in solchen besonderen Fällen nur erlaubt, wenn dieser den geforderten mietvertraglichen Pflichten nicht nachkommen kann.
Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die wirtschaftliche Situation durch die Mietzahlung gefährdet wäre.
Ob dann auch Verstöße gegen Moralvorstellungen oder religiöse Überzeugungen ein Ablehnungsgrund sein können, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab.
Nachmieter vorschlagen: Wie sollten Mieter vorgehen?
Wollen Mieter die Kündigung vom Mietvertrag mit einem Nachmieter beschleunigen, sollten sie einiges beachten. Der Vorschlag sollte schriftlich an den Vermieter gehen und alle relevanten Daten und Unterlagen vom Nachmieter beinhalten. Es sollte immer ersichtlich werden, dass der Nachmieter in der Lage ist, die vertraglichen Pflichten zu erfüllen. Im Prinzip handelt es sich um eine ganz normale Wohnungsbewerbung.
Wichtig ist, dass Vermietern ausreichend Zeit für die Entscheidung eingeräumt werden muss. Handelt es sich um einen der oben genannten Ausnahmen, müssen Vermieter einen sachlichen Grund vorweisen, warum der Nachmieter abgelehnt wurde. In diesem Fall kann das auch dazu führen, dass alte Mieter ab dem Zeitpunkt, ab dem Nachmieter einziehen sollten, keine Mietzahlungen mehr leisten müssen. Das ist allerdings vom Einzelfall abhängig und sollte nicht ohne entsprechende rechtliche Beratung erfolgen.
Da Mieter ihren Mietvertrag kündigen und mit einem Nachmieter die Kündigungsfrist verkürzen wollen, liegt ein Vorschlag in ihrem Interesse.
Sie sollten daher darauf achten, dass der Nachmieter auch wirklich passt und gewillt ist, den Mietvertrag zu unterzeichnen. Auch sollte ein Schreiben bezüglich des Vorschlags angemessen sachlich und höflich verfasst sein. Auf Forderungen oder auch Drohungen sollte selbstverständlich verzichtet werden.
Eine genaue Anzahl an Vorschlägen ist gesetzlich nicht geregelt. Mieter können also auch mehrere Interessenten vorschlagen. Letztendlich entscheidet immer der Vermieter, ob und welchen Nachmieter er akzeptiert.
Wohnung kündigen mit Nachmieter: Vorlage für das Kündigungsschreiben
Wie Mieter, die einen Nachmieter selber suchen, ein Vorschlagsschreiben verfassen können, zeigt das nachfolgende Muster. Dieses steht kostenlos zum Herunterladen zur Verfügung und kann entsprechend der Situation individuell angepasst werden.
Laden Sie hier kostenlos das Muster für die Kündigung mit einem Nachmieter herunter!
Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei nur um ein Muster handelt. Übernehmen Sie dieses daher nicht unverändert.
Muster Kündigung mit Nachmieter (.doc) Muster Kündigung mit Nachmieter (.pdf)Muss der Mieter eine Wohnungsbesichtigung durch Nachmieter zulassen?
Nach einer Kündigung können Vermieter ebenfalls geeignete Nachmieter für die Wohnung suchen, um einen Leerstand zu verhindern. Damit diese sich ein Bild von der Wohnung machen können, ist für potentielle Nachmieter eine Wohnungsbesichtigung wichtig. Doch muss ein Mieter eine solche überhaupt zulassen, wenn er noch in der Mietsache wohnt?
Grundsätzlich ja. Die Besichtigung muss durch Mieter ermöglicht werden, allerdings in einem angemessenen Rahmen. Eine rechtzeitige Ankündigung der Termine sowie die Berücksichtigung der Situation des Mieters sind Pflicht. Vermieter müssen die Termine so legen, dass Mieter diese auch wahrnehmen können.
Mindestens einmal im Monat oder alle zwei Wochen (je nach Rechtsprechung) sind Mieter verpflichtet, Besichtigungen zu dulden. Es muss allerdings immer ein sachlicher Grund für eine solche bestehen, hier zum Beispiel das Interesse des Vermieters, die Wohnung weiter zu vermieten (siehe Urteile AG Hamburg, 23. 02. 2006, Az.: 49 C 513/05 und BGH, 04.06.2014. Az.: VIII ZR 289/13). Wichtig ist auch, dass eine Besichtigung durch Nachmieter für den alten Mieter zumutbar ist und die Anzahl der Personen sowie die Dauer beschränkt sind. Zudem sollte der Vermieter bzw. ein Vertreter oder die Hausverwaltung bei den Terminen anwesend sein.
Weigern sich Mieter, einen Termin anzunehmen oder eine Besichtigung zu ermöglichen, müssen sie im schlimmsten Fall mit Schadensersatzforderung rechnen.
Regelungen zur Wohnungsübergaben an Nachmieter
Wurde der Nachmieter akzeptiert, sollte zwischen allen Parteien eine Nachmietervereinbarung geschlossen werden. In dieser ist dann schriftlich festzuhalten, welche Pflichten bezüglich der Übergabe und Übernahme der Wohnung bestehen. Haben sich Mieter und Nachmieter zum Beispiel darauf geeinigt, dass der Nachmieter bestimmte Möbel, Tapeten und Farben an den Wänden beibehält, sollte dies mit aufgenommen werden. Eine Renovierung durch den Altmieter kann dann nicht mehr verlangt werden. Wichtig ist aber auch, dass das Überlassen der Renovierung an den Nachmieter der Zustimmung des Vermieters bedarf.
Möchten Vermieter festlegen, dass Einrichtungen bei Auszug zu entfernen sind, sollte dies ebenfalls vereinbart werden. Dann geht die Pflicht auf den Nachmieter über, wenn dieser die Einrichtung per Ablöse übernimmt. Darüber hinaus sollte bei der Übergabe auch ein Übergabeprotokoll für den Nachmieter und den Altmieter angefertigt werden.
Quellen und weiterführende Links
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