Milieuschutz: Erhaltungsschutz für besondere Gebiete in Städten und Gemeinden

Was bedeutet Milieuschutz für Mieter und Vermieter?

Kieze, Stadtviertel, Bezirke oder ganze Städte befinden sich eigentlich immer im Wandel. Gebäude entstehen oder werden saniert, Mieter ziehen ein und wieder aus. Doch ändert sich die Zusammensetzung der Bevölkerung in einem Gebiet stark, hat das nicht nur Einfluss auf das soziale Leben, sondern meist auch auf die Preisgestaltung. Um in bestimmten Stadt- oder Gemeindegebieten eine zu umfassende Wandlung zu verhindern, hat der Gesetzgeber den sogenannten Milieuschutz eingeführt.

Welchen Einfluss ein Milieuschutz beispielsweise auf Eigenbedarf oder Mieterhöhungen hat, was Mieter und Vermieter in diesen Gebieten beachten müssen und welche rechtlichen Grundlagen hier zum Tragen kommen, betrachtet der nachfolgende Ratgeber näher.

Was ist Milieuschutz eigentlich?

Milieuschutz, auch Erhaltungsschutz genannt, kommt überall dort zur Anwendung, wo städtebaulich die besondere Zusammensetzung und Eigenart eines Gebietes erhalten werden soll. Gesetzlich fußt der Milieuschutz auf besonderen Regelungen aus dem Städtebaurecht, welche im Baugesetzbuch (BauGB) festgehalten sind. Die speziellen Vorschriften der jeweiligen Städte und Gemeinden sind üblicherweise in der Erhaltungs- bzw. Milieuschutzsatzung definiert.

Ab § 172 BauGB wird festgelegt, was ein Milieuschutzgebiet ist, wer Satzungen diesbezüglich erlassen kann und welche Änderungen in einem solchen Gebiet zulässig oder untersagt sind. Des Weiteren werden auch Ausnahmen (§ 174 BauGB) bestimmt und festgehalten, was bezüglich Modernisierungen und Instandsetzungen in diesen Gebieten zu beachten ist.

Gemäß den Vorgaben aus § 172 BauGB ist der Milieuschutz wie folgt definiert:

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1. zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),

2. zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder

3. bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)

der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen.

Diese Definition bestimmt also, dass neben der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auch die Bausubstanz sowie die städtebauliche Struktur in einem bestimmten Gebiet dazu beitragen, dass ein solches unter Milieuschutz gestellt werden kann. Diese sogenannten Schutzziele begründen in der Regel eine Erstellung einer Milieuschutzsatzung. Eine Satzung bestimmt üblicherweise, dass Änderungen der städtebaulichen Zusammensetzung oder der Nutzung einer Fläche nur per Genehmigung zulässig sind.

Neben dem Abriss bedarf auch ein Neubau in den Milieuschutzgebieten einer Genehmigung. Dies ist Teil des sogenannten „kommunaler Denkmalschutz“, der dazu beitragen soll, Gebiete vor nachteiligen bzw. ungewollten Veränderungen zu schützen. So sind Satzungen zum Milieuschutz meist so formuliert, dass Genehmigungen von Neubauten auch Vorschriften für das Erscheinungsbild dieser enthalten dürfen. Das Aussehen der Gebäude kann verpflichtend vorgeschrieben sein, sodass es sich in das Erscheinungsbild des Gebietes („städtebaulichen Eigenart“) einfügt.

Im Vordergrund von einem Milieuschutz steht jedoch immer die Erhaltung des Bestandes und der Bevölkerungszusammensetzung. Welche Gebiete unter Milieuschutz gestellt werden, bestimmen die Städte und Gemeinden selbst. Sie haben somit direkten Einfluss auf die städtebauliche Entwicklung sowie auf die Bebauung der betreffenden Flächen.

Soziale Aspekte des Milieuschutzes

Nicht nur bauliche Veränderungen sollen durch den Milieuschutz kontrolliert bzw. unterbunden werden. Auch die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung spielt, wie bereits erwähnt, eine große Rolle. Diese sozialen Aspekte werden bei der Erstellung einer Milieuschutzsatzung ebenfalls miteinbezogen. Die Sicherung des vorhandenen Wohnungsbestands steht hier im Mittelpunkt, sodass Umwandlungen und Nutzungsänderungen in diesen Gebieten in der Regel untersagt sind.

Insbesondere auch die bestehende Infrastruktur (wie Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte oder Erholungsflächen) ist Teil des Erhaltungsschutzes, sodass Bewohner in diesen Gebieten bleiben können. Der Milieuschutz greift allerdings nur für das betreffende Gebiet und nicht für einzelne Mieter.

Erhaltungsschutz: Was müssen Mieter und Vermieter wissen?

Wichtig für Mieter und Vermieter, die in einem Gebiet mit Milieuschutz leben bzw. vermieten, ist, dass beispielsweise die Umwandlung in Eigentumswohnungen immer genehmigungspflichtig ist und hierfür zudem bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein müssen. Bestehende Mietwohnungen können also nicht einfach in Wohneigentum umgewandelt werden. Welche Bestimmungen für eine Genehmigung zu beachten sind, ist je nach Gemeinde verschieden.

Gleiches gilt auch für den Abriss (Rückbau), die Änderung oder Nutzungsänderung von sogenannten baulichen Anlagen. Ohne eine Genehmigung sind diese im Milieuschutz nicht zulässig. Zu den genehmigungspflichtigen Änderungen zählen in diesem Fall auch Modernisierungen (Sanitär- oder Heizungsanlagen, neue Fußböden etc.) und Grundrissveränderungen (z. B. bei Wohnungszusammenlegungen). Die Bestimmungen, welche Maßnahmen einer Genehmigung bedürfen, legen die Gemeinden selbst fest. Daher kann es sein, dass einige Änderungen in einem Milieuschutzgebiet ohne Genehmigung unzulässig sind, während sie in einem anderen erlaubt sind.

Im Mietrecht hat ein Erhaltungsschutz auch Einfluss auf die Möglichkeiten der Vermieter. Denn eine Eigenbedarfskündigung kann durch die Regelungen einer Milieuschutzsatzung durchaus erschwert werden. Ob ein bestehender Milieuschutz einen Eigenbedarf beeinflusst oder nicht, ist allerdings regional verschieden. Bei einer solchen Kündigung müssen Vermieter dann prüfen, ob der bestehende Eigenbedarf bzw. die gewünschte zukünftige Nutzung mit den Vorgaben der Erhaltungsschutzsatzung vereinbar ist.

Achtung: Ein Milieuschutz kann eine Mieterhöhung, die nicht im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen bzw. Modernisierungen steht, nicht beeinflussen. Handelt es sich um eine zulässige Veränderung bzw. Instandsetzung oder Modernisierung, greifen die gleichen Regelungen zu einer Mieterhöhung wie in Gebieten ohne Milieuschutz. Das gilt auch, wenn es sich um eine „normale“ bzw. periodische Erhöhung der Miete handelt.

Bauen oder verändern Vermieter Objekte entgegen der Bestimmungen, handelt es sich in der Regel um eine Ordnungswidrigkeit, welche mit einem Bußgeld geahndet wird. Gemäß den Regelungen in § 213 BauGB kann sich die Höhe der Geldbußen durchaus bis auf 30.000 bzw. 50.000 Euro belaufen.

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Über den Autor

Mathias Voigt

Mathias Voigt studierte Jura an der juristischen Fakultät in Rostock. Sein Referendariat absolvierte er in Nordrhein-Westfalen. Seit 2013 ist er als Rechtsanwalt zugelassen. Seine Interessensschwerpunkte liegen insbesondere in den Bereichen Verkehrs-, Straf- und Mietrecht.