Mietschulden: Was sollten Sie tun? Welche Hilfe gibt es?

Was sind Mietschulden: Eine kurze Definition

Können Mieter die Miete nicht zahlen, begehen sie rein rechtlich gesehen einen Vertragsbruch. Denn Mieter verpflichten sich, mit der Unterzeichnung des Mietvertrags die vereinbarten Beträge pünktlich und vollständig zu zahlen. Mieter stehen also in der Mietschuld und sind dafür verantwortlich, dass diese beglichen wird. 

Können sie den Betrag nicht pünktlich oder nicht vollständig zahlen, geraten sie automatisch in Verzug. Gesetzlich ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) definiert, dass die Miete zum dritten bis zu einem bestimmten Zeitpunkt an den Vermieter überweisen sein muss. Dazu ist in § 556b BGB Folgendes bestimmt:

Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

Diese gesetzliche Festlegung bedeutet, dass Vermieter bei Mietschulden keinen Mahnbescheid an Mieter schicken müssen. Die Forderungen entstehen automatisch und können entsprechend auch per gerichtlichem Mahnverfahren oder über ein Inkassounternehmen geltend gemacht werden. Wie ein solches Verfahren abläuft, erläutern wir in den nachfolgenden Abschnitten.

Was sind häufige Gründe für Mietschulden?

Mietschulden können aus verschiedenen Gründen und Situationen entstehen. Neben ausbleibenden Einkünften, Schwierigkeiten die laufenden Kosten zu überblicken oder Problemen mit der Übernahme der Miete durch ein Amt kann auch eine Mietminderung zu Mietschulden führen.

Kürzen Mieter bei Mängeln oder Schäden die Miete ohne eine Mängelanzeige oder eine Fristsetzung zur Beseitigung an den Vermieter, geraten sie in Verzug. Bei einer Mietminderung sollten Mieter vorsichtig vorgehen und sich am besten vorab rechtlich beraten lassen. Denn häufen sich die Mietschulden durch die Reduzierung der Mietzahlungen an, kann das eine Kündigung durch den Vermieter begründen.

Wollen Mieter selber kündigen und trotz Schulden ausziehen, werden sie vom Vermieter in der Regel nicht als mietschuldenfrei angesehen. Eine Bestätigung der Freiheit erfolgt dann nicht. Wann sie ausgestellt wird und ob eine Pflicht dazu überhaupt besteht, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Darüber hinaus besteht für Vermieter keine Schweigepflicht in Bezug auf Mietschulden. Sie können potentielle neue Vermieter informieren, falls diese nachfragen. 

Mietschulden: Was droht bei Rückständen?

Wichtig ist, dass Mieter und Vermieter bei Mietschulden im ersten Schritt das Gespräch suchen. Haben Mieter Mietschulden, sollten sie sich selbst an Vermieter wenden und die Situation erklären. Ist es ein einmaliges Vorkommnis, droht in der Regel keine Kündigung. Ist das Ausgleichen der Schulden nicht auf einmal möglich, kann meist eine Ratenzahlung vereinbart werden. 

Zudem ist es für Mieter immer eine Option, sich Hilfe bei Mietschulden zu suchen. Hier kommen sowohl Mietervereine als auch Schuldnerberatungsstellen in Frage. Hier können Experten bei der Kommunikation mit dem Vermieter und der Erarbeitung eines Zahlungsplans unterstützen.

Vermieter haben die Möglichkeit, zunächst eine Zahlungserinnerung zu schicken. Im zweiten Schritt kann eine Mahnung inklusive Mahngebühren erfolgen. Darüber hinaus besteht auch die Option einer Abmahnung für den Vertragsbruch durch die fehlende, unvollständige oder verspätete Mietzahlung. Im letzten Schritt kann eine fristlose oder ordentliche Kündigung ausgesprochen werden.

Werden die Mietschulden, auch nach einer Kündigung, nicht ausgeglichen, sind sowohl ein gerichtliches Mahnverfahren als auch ein Inkassovorgang möglich. Vermieter können so ihre Forderungen geltend machen.

Mahnung oder Abmahnung: Ist das wichtig?

Eine Mahnung oder Abmahnung kann wichtig sein, wenn es um die Absicherung für Vermieter geht. Notwendig ist eine Mahnung an sich nicht, da die Forderungen, wie erwähnt, automatisch entstehen. Sie kann aber bei einem gerichtlichen Mahnverfahren von Vorteil sein.

Für eine Abmahnung gilt allerdings, dass sie im Rahmen einer Kündigung und in Bezug auf eine stille Duldung wichtig ist. Ohne Abmahnung kann eine Kündigung unter Umständen unwirksam sein. Zudem kann es als stille Duldung gelten, wenn Mieter den Zahlungsverzug nicht abmahnen, den Mieter also nicht auffordern, den Vertragsbruch zu unterlassen. 

Mietschulden: Wann eine Kündigung wie möglich ist

Kommen Mieter trotz Aufforderung, Fristsetzung und Abmahnung ihrer Verpflichtung nicht nach bzw. gleichen ihre Mietschulden nicht aus oder sammeln weiteren an, ist die Kündigung üblicherweise der letzte Schritt. Bei erneuten Mietschulden nach einer Abmahnung ist eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich, da hier der vom Gesetzgeber verlangte triftige Grund vorliegt.

Nach § 543 BGB gilt: 

Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn […]

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Liegen die Mietschulden also in einer Höhe von zwei Monatsmieten oder wurde die Miete über zwei Monate gar nicht gezahlt, müssen Vermieter bei der Kündigung keine Fristen beachten. Sie ist fristlos möglich. Das gilt übrigens auch, wenn ein Untermieter Mietschulden hat. Der Hauptmieter kann dann eine Abmahnung und eine Kündigung aussprechen. 

Mieter können bei Mietschulden die fristlose Kündigung abwenden, indem sie sich an den Vermieter wenden und einen Zahlungsplan vereinbaren oder die Schulden begleichen. Sie haben dafür zwei Monate Zeit. Es gilt also eine Schonfrist. Werden die Mietschulden innerhalb des Zeitraums gezahlt, ist die fristlose Kündigung gegenstandslos.

Vermieter haben dann jedoch die Möglichkeit, fristgerecht und ordentlich zu kündigen. Das ist vor allem dann der Weg, wenn zukünftige Mietschulden absehbar sind oder Mieter bereits mehrmals ausgeglichen haben. Eine ordentliche Kündigung wegen Mietschulden gegen nicht durch die Zahlung abgewendet werden. 

Räumungsklage wegen Mietschulden

In der Regel geht mit der Kündigung dann auch eine Räumungsaufforderung einher. Die Räumungsklage kann zwei Wochen nach der Kündigung eingereicht werden.

Vermieter müssen nicht darauf warten, ob Mieter ausziehen oder nicht. Wichtig ist, dass ein Räumungstitel bei Gericht beantragt wird. Liegt dieser vor, kann die Klage erfolgen.

Der Titel bzw. die Klage wird dann über einen Gerichtsvollzieher durchgesetzt, der die Wohnung räumen lässt. Das kann auch unter Zwang erfolgen.

Bei Ablauf einer Räumungsklage sollten Vermieter folgende Punkte beachten:

• Schriftliche Kündigung an alle betroffenen Mieter (im Vertrag benannten Personen)
• Räumungsaufforderung im Schreiben mitteilen
• auf Antwort oder Widerspruch des Mieters warten
• ziehen Mieter nicht aus bzw. reagieren nicht auf Kündigung, Einreichen der Räumungsklage
• Gerichtskosten müssen erstmal Vermieter im Voraus zahlen
• Ignorieren Mieter die Klage: Beantragung eines Versäumnisurteils
• Widerspruch gegen Klage: Gerichtsverhandlung
• Urteil abwarten
• Räumung durch Gerichtsvollzieher, wenn Urteil Räumung bestätigt

Achtung: Wurde eine ordentliche Kündigung ausgesprochen und die Mietschulden danach bezahlt, kann trotzdem eine Räumung erfolgen. Denn, wie erwähnt, wird in diesem Fall die Kündigung bei einer Zahlung nicht gegenstandslos, sondern bleibt bestehen.

Mietschulden einklagen: Welche Möglichkeiten haben Vermieter

Vermieter können verschiedene Wege gehen, um ihre Forderungen geltend zu machen. Zum einen ist das Einbehalten der Kaution eine Möglichkeit. Mieter müssen darüber dann informiert werden.

Wichtig ist, dass Vermieter begründen, warum sie die Mietschulden mit der Kaution verrechnen. Restbeträge sind dann an Mieter auszuzahlen, wenn diese ausziehen und keine weiteren Posten beglichen werden müssen. Es muss bereits ein Titel bestehen, um so die Mietschulden auszugleichen.

Ein weiterer Weg ist das Inkasso. Vermieter können Mietschulden an ein Inkasso-Unternehmen abtreten. Auch hier müssen die Schulden unstrittig sein. Vermieter sollten sich rechtlich beraten lassen, ob dieser Schritt für sie in Frage kommt.

Darüber hinaus ist ein gerichtliches Mahnverfahren bei Mietschulden ebenfalls eine Option. Hier sollten Vermieter vorab selbst eine Mahnung dem Mieter geschickt haben. Wie bei der Räumungsklage wird ein Titel über das Gericht erwirkt und durch einen Gerichtsvollzieher vollstreckt.

Wann verjähren Mietschulden?

Bei Mietschulden setzt die Verjährung gemäß § 195 BGB nach drei Jahren ein. Vermieter müssen ihre Ansprüche innerhalb dieses Zeitraums anbringen und einfordern. Nach Eintritt der Verjährungsfrist können Mietschulden nicht mehr geltend gemacht werden. 

Quellen und weiterführende Links

• § 556b BGB
• § 195 BGB

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