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Die Mietpreisbremse in Deutschland
Steigende Mieten machen es Mietern in Deutschland zunehmend schwerer, bezahlbare Wohnungen zu finden. Besonders in Ballungsgebieten wurde der Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren immer angespannter.
Das vom Bundestag und Bundesrat verabschiedete Gesetz zur Mietpreisbremse und sein Inkrafttreten am 1. Juni 2015 sollten diese Entwicklung aufhalten.
Was aber ist überhaupt eine „Mietpreisbremse“ und welche Auswirkungen hat sie? Ist die Mietpreisbremse auch bei einer Staffelmiete oder Indexmiete anwendbar? In welchen Städten gilt sie? Und wo ist die Mietpreisbremse im Gesetz geregelt? Das alles und mehr erfahren Sie in unserem Ratgeber.
Das Wichtigste zur Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse kann von den jeweiligen Landesregierungen für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt verordnet werden. Hier gelten dann Obergrenze für neue Mieten.
Auch für die Mieterhöhung in einem Staffelmietvertrag gilt die Mietpreisbremse. Bei einer Indexmiete findet sie jedoch nur für die Ausgangsmiete Anwendung, nicht für die Mieterhöhung.
In Städten mit Mietpreisbremse darf bei einer Neuvermietung die Miethöhe nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Laut CONNY zahlen 3 von 4 Mietern eine zu hohe Miete.
Wie können Sie Ihre Miete per Mietpreisbremse senken?
- Anlaufstellen: Fehlen Ihnen die Zeit und das juristische Wissen, wenden Sie sich an einen Anwalt oder das Mieterportal CONNY.
- Anwaltskosten: Beauftragen Sie einen Rechtsanwalt mit der Vertretung, entstehen Anwaltskosten unabhängig vom Ausgang der Angelegenheit. Schon die anwaltliche Erstberatung kann bis zu 190 Euro kosten.
- Vorteile beim Online-Portal CONNY: Sie haben kein Kostenrisiko. Nur wenn das Team aus Rechts- und Mietexperten Ihre Miete tatsächlich senken kann, fällt eine Gebühr an.
- Höhe der Kosten: Das Erfolgshonorar entspricht 5 x der Ersparnis, die das Team für Sie durch die Mietpreissenkung herausschlagen konnte.
- Kostendeckung: Zahlen muss auf Umwegen häufig der Vermieter, denn durch die geringere Miete sinkt auch die Kaution. Von der zu viel entrichteten Kaution kann das Erfolgshonorar abgezogen werden.
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Themen rund um den Mietpreisbremse
Was ist die Mietpreisbremse? Eine Definition
Die Einführung der Mietpreisbremse erfolgte im Sommer 2015 als Reaktion der Bundesregierung auf die zunehmend angespanntere Situation des Wohnungsmarkts in Ballungsgebieten. Diese wurde u.a. durch immer stärkere Mieterhöhungen verursacht.
Aber wie funktioniert die Mietpreisbremse genau? Die Erklärung dazu ist simpel: Die Mietpreisbremse sieht vor, dass in bestimmten Gebieten eine Obergrenze für die Höhe der Miete festgelegt werden darf.
Ein Vermieter, der innerhalb einer Region mit Mietpreisbremse vermietet, kann bei Abschluss eines Mietvertrags eine Miete verlangen, die maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Das Gesetz zur Mietpreisbremse – Wo steht es?
Interessanterweise taucht das Wort „Mietpreisbremse“ in keinem Gesetzestext auf. Dieses inzwischen weit verbreitete Schlagwort beschreibt eine Regelung, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert ist.
Dort wurde mit dem sog. Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) im Jahr 2015 ein neues Unterkapitel 1a – „Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ – hinzugefügt, in dem sich wiederum 4 neue Paragrafen befinden. Diese beziehen sich also nicht etwa auf ein komplett neu geschaffenes Gesetz, sondern auf eine Erweiterung der Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch.
Die gesetzlichen Bestimmungen zur Mietpreisbremse legen bei Neuvermietung einer Wohnung die bereits erwähnte Obergrenze von 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete fest. Darüber hinaus werden auch weitere Kriterien geregelt:
- für welche Gebiete eine Mietpreisbremse festgelegt werden kann
- wie lange eine verordnete Mietpreisbremse max. bestehen darf
- wie die Landesregierungen eine Mietpreisbremse verordnen müssen, damit diese gültig ist
- für welche Ausnahmen die Mietpreisbremse nicht gilt
- welche Rechtsfolgen Vermieter beim Verstoß gegen die Mietpreisbremse drohen
Was die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse genau bedeuten, soll im Folgenden erläutert werden.
Wo gilt die Mietpreisbremse und wie lange ist sie gültig?
Eine Mietpreisbremse muss von der jeweiligen Landesregierung für ein bestimmtes Gebiet verordnet werden und kann höchstens 5 Jahre lang Bestand haben.
In der entsprechenden Rechtsverordnung muss begründet werden, warum das entsprechende Gebiet einen angespannten Wohnungsmarkt besitzt und deshalb eine Mietpreisbremse für diese Gemeinde erforderlich ist.
- Die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt.
- Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt deutlich den bundesweiten Durchschnitt.
- Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubauten der erforderliche Wohnraum geschaffen wird.
- Es besteht nur ein geringer Leerstand an Wohnungen, der die hohe Nachfrage nicht abdecken kann.
Der Bundestag hat im Februar 2020 beschlossen, dass die Regelungen verlängert werden und somit in den Ländern Verordnungen bis 2025 umgesetzt werden können. Im April 2024 einigte sich die Ampelkoalition schließlich auf eine zweite Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029.
Mietpreisbremse: Für diese Städte und Gebiete galt oder gilt sie
| Bundesland | Von wann bis wann gilt die Mietpreisbremse? | Gebiete, in denen die Mietpreisbremse gilt |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 04.06.2020 bis zum 30.06.2025 | Insgesamt 89 Städte und Gemeinden, darunter Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg und Freiburg i. Br. |
| Bayern | derzeit: 01.01.2022 bis 31.12.2025 | 203 Städte und Gemeinden, u. a. München, Augsburg, Ingolstadt, Bamberg, Regensburg, Nürnberg |
| alt: 7.8.2019 bis 31.12.2021 | 162 Städte und Gemeinden, u. a. München, Augsburg, Ingolstadt, Bamberg, Regensburg, Nürnberg | |
| alt: 01.01.2016 bis 06.08.2019 | 137 Städte und Gemeinden, u. a. München, Augsburg, Ingolstadt, Bamberg, Regensburg, Nürnberg | |
| Berlin | 01.06.2020 bis 31.05.2025 | Ganz Berlin |
| Brandenburg | derzeit: 01.01.2021 bis 31. 12.2025 | 19 Städte und Gemeinden, u. a. Potsdam, Hoppegarten |
| alt: 01.01.2016 bis 31.12.2020 | 31 Städte und Gemeinden, u. a. Potsdam, Königs Wusterhausen, Hoppegarten | |
| Bremen | 01.12.2020 bis 30.11.2025 | Ganz Bremen mit Ausnahme von Bremerhaven |
| Hamburg | 01.07.2020 bis 30.6.2025 | Ganz Hamburg |
| Hessen | derzeit: 26.11.2020 bis 25.11.2025 | 49 Städte und Gemeinden, u. a. Frankfurt a. M., Wiesbaden, Darmstadt |
| alt: 28.06.2019 bis 25.11.2020 | 31 Städte und Gemeinden, u. a. Frankfurt a. M., Wiesbaden, Darmstadt, Kassel. | |
| Mecklenburg-Vorpommern | 01.10.2018 bis zum 30.09.2023 | Rostock, Greifswald |
| Niedersachsen | derzeit: 01.01.2021 bis 31.12.2025 | 18 Städte und Gemeinden, u. a. Hannover, Wolfsburg, Braunschweig |
| alt: 01.12.2016 bis 31.12.2020 | 19 Städte und Gemeinden, u. a. Hannover, Wolfsburg, Braunschweig | |
| Nordrhein-Westfalen | derzeit: 01.07.2020 bis 30.06.2025 | 18 Städte und Gemeinden, u. a. Düsseldorf, Köln, Bonn, Münster |
| alt: 01.07.2015 bis 30.6.2020 | 22 Städte und Gemeinden, u. a. Düsseldorf, Köln, Bonn, Münster, Aachen, Bielefeld | |
| Rheinland-Pfalz | 08.10.2020 bis 07.10.2025 | Mainz, Landau, Trier, Speyer, Ludwigshafen |
| Sachsen | 31.5.2022 bis Ende 2025 | Dresden, Leipzig |
| Thüringen | 01.02.2021 bis 31.12.2025 | Erfurt und Jena |
| (Stand: 06.2022) |
Im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse gab es seit der Einführung der Änderungen unterschiedliche Regelungen und Auffassungen in den Bundesländern. Eine wichtige Entscheidung diesbezüglich hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) im Juli 2019 gefällt. Mit dem Beschluss vom 18.07.2019 erklärte das BVerfG die Regelungen zur Mietpreisbremse für verfassungskonform (BverfG, Beschl. v. 18.07.2019, Az. 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18). Eine Beeinträchtigung von Vermietern sah der Senat des Gerichts hier nicht.
Dennoch zeigen Beispiele aus Bayern, Hamburg und Hessen, dass zuvor Urteile anderer Gerichte zu Verzögerungen bei der Einführung von Mietpreisbremsen bzw. beim Inkrafttreten der jeweiligen Verordnungen geführt haben.
In Bayern wurde für den Zeitraum vom 1. Januar 2016 bis zum 31.7.2020 eine Mietpreisbremse für insgesamt 138 Städte festgelegt, darunter auch München, Regensburg, Augsburg und Nürnberg. Das Münchner Landgericht jedoch erklärte die Verordnung am 6. Dezember 2017 in einem rechtskräftigen Urteil für ungültig. (Az.: 14 S 10058/17). Im Freistaat trat die nachgebesserte Verordnung am 07.08.2019 in Kraft und wurde mit der Fassung vom 01.01.2022 zunächst bis zum 31.12.2025 verlängert.
Auch die Mietpreisbremse in Hamburg wurde zunächst für unwirksam erklärt. Dies entschied das Amtsgericht Hamburg-Altona in einem Urteil vom 9. September 2017, weil die Verordnung der Mietpreisbremse nicht ausreichend begründet sei (Az: 316 C 206/17). Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg allerdings urteilte am 22.6.2017, dass die Verordnung mit einer nachgelieferten Begründung durchaus wirksam sei (Az: 913 C 2/17). Die derzeit gültige Verordnung zur Mietpreisbremse trat am 01.07.2020 in Kraft und gilt ebenfalls bis 2025.
Zudem traf es auch die Mietpreisbremse in Hessen, die vom Landgericht Frankfurt für unwirksam erklärt wurde. Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde zugelassen und mündete in dem oben beschriebenen Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Verfassungskonformität der Mietpreisbremse. Die derzeit geltende Mietpreisbremse trat in Hessen am 28.06.2019 in Kraft und gilt bis 25.11.2025 für insgesamt 31 Städte und Gemeinden.
Mieterhöhung und Mietpreisbremse: Die ortsübliche Vergleichsmiete
Wie schon mehrfach erwähnt richtet sich bei der Mietpreisbremse die reale Grenze für die Miethöhe nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Anders ausgedrückt: Der Mietspiegel bestimmt die Mietpreisbremse.
Der ortsübliche Mietspiegel wird anhand von Mieten berechnet, die in den letzten vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum im entsprechenden Ort gezahlt wurden. Auf die Frage, wie hoch die Mietpreisbremse laut dem Mietspiegel liegt, kann deshalb keine allgemein gültige Zahl genannt werden.
Denn die Höhe variiert einerseits von Ort zu Ort und ist andererseits von den Eigenschaften des Wohnraums abhängig. So ist verständlicherweise der Mietspiegel für 150-qm-Wohnungen in der Innenstadt ein anderer als für 40-qm-Wohnungen am Stadtrand.
Wie hoch der aktuelle Mietspiegel jeweils für den Wohnort ausfällt, kann bei der Stadtverwaltung in Erfahrung gebracht werden.
Mietpreisbremse: Gibt es Ausnahmen?
Das BGB legt drei Ausnahmefälle von der Mietpreisbremse fest: die Erstvermietung von Neubauten, umfassende Modernisierungen und bereits bestehende Miethöhen.
Liegt einer dieser Fälle vor, greift die Mietpreisbremse nicht, selbst wenn sie ansonsten in dem entsprechenden Wohnort Gültigkeit hat. Dies soll im Folgenden näher erläutert werden.
- Um den Bau neuer Wohnungen in den angespannten Gebieten nicht zu hemmen, wurde festgelegt, dass die Mietpreisbremse für einen Neubau, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wird, nicht gilt. Andernfalls würde sich angesichts hoher Betriebskosten, Bodenpreise und Materialkosten der Wohnungsneubau für viele Eigentümer nicht mehr rentieren.
- Ebenfalls besteht eine Ausnahme von der Mietpreisbremse, wenn eine Sanierung am Mietobjekt zum Zwecke einer umfangreichen Modernisierung vorgenommen wurde, bevor die Mieterhöhung erfolgt. Eine Modernisierungsmaßnahme gilt als umfassend, wenn sie mehr als ein Drittel von dem kostet, was für einen vergleichbaren Neubau aufgebracht werden müsste.
- Zu guter Letzt gilt ebenfalls keine Mietpreisbremse, wenn der Vormieter vor Einführung der Mietobergrenze bereits einen Betrag gezahlt hat, der 10 Prozent über dem ortsüblichen Mietspiegel liegt. Liegt also die Miete für eine Wohnung zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietpreisbremse bereits über der Grenze, muss diese nicht vom Vermieter gesenkt werden.
Staffelmiete und Mietpreisbremse: Ist die Mieterhöhung im Staffelmietvertrag begrenzt?
Wird im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, hat der Vermieter das Recht, die Miete in regelmäßigen Abständen von mindestens zwölf Monaten um einen bestimmten Betrag zu erhöhen. Zeitpunkt der Mieterhöhung und die Höhe der neuen Miete können vom Vermieter frei gewählt werden, müssen aber bereits konkret im Mietvertrag festgelegt werden, damit der Mieter weiß, welche Mieterhöhungen in den Folgejahren auf ihn zukommen.
Gilt die Mietpreisbremse bei Indexmiete?
Ist im Mietvertrag wiederum eine Indexmiete vereinbart, gilt die Mietpreisbremse bei der Mieterhöhung nicht. Lediglich die anfänglich vereinbarte Ausgangsmiete unterliegt der Mietpreisgrenze.
Die Mieterhöhung der Indexmiete kann nämlich nicht wie bei der Staffelmiete vom Vermieter bestimmt werden und richtet sich auch nicht nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern nach der jährlichen Entwicklung des Verbraucherpreisindexes, der regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird.
Steigt also eine Indexmiete mit den Jahren auf einen Betrag an, der über der Obergrenze der Mietpreisbremse liegt, ist dies somit zulässig.
Was passiert bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse?
Verlangt der Vermieter einen Mietbetrag, der die nach der Mietpreisbremse zulässige Miethöhe übersteigt, ist der Mieter nur zur Zahlung einer Miete in der zulässigen Höhe verpflichtet.
Ist z. B. laut Mietpreisbremse eine Miete von max. 800 Euro für die Wohnung zulässig, der Mietvertrag legt aber 900 Euro als Miethöhe fest, muss der Mieter nur die zulässigen 800 Euro an den Vermieter zahlen.
Darüber hinaus haben Vermieter bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse keine Konsequenzen zu fürchten, da das Gesetz hierfür keine Sanktionen vorsieht.
Quellen und weiterführende Links
Über den Autor
Hallo, ich bekomme schon seit 4 Jahren Mieterhöhung / Mietindex – gibt es hier ein Gesetz .
Mietpreisbremse oder nicht ???? In 10 Jahren bin ich tot! Der Vermieter antwortet auf keinen Brief
meinerseits, hatte schon mal 2020 deswegen die Kündigung und eine Nachzahlung von 1500 €,
jetzt zahle auch wieder zusätzlich 800 € ab. Eine Klärung mit dem Vermieter gibt es nicht, da er nie auf ein Schreiben meinerseits antwortet, sind mir diese Summen unerklärlich !! Was kann ich noch tun??
Sie sind meine letzte Hoffnung. vg D.R.
Hallo,
wir haben die Möglichkeit innerhalb unseres Wohnblocks in eine größere Wohnung zu ziehen. (selber Vermieter)
Die Wohnung wurde uns von unseren Nachbarn im Oktober angeboten, da zahlten diese noch 1425Euro warm für die 73 qm Wohnung in Berlin.
Im November hieß es dann, dass die Betriebskosten und Heizkosten steigen und die Miete bei knapp 1600 Euro liegt. Im Januar kam dann noch eine 10% Indexmietsteigerung hinzu und die Wohnung kostet nun 1725 Euro warm.
Wir hätten gut mit 1400 Euro pro Monat leben können, aber nun noch 325 Euro mehr im Monat hinzublättern für eine 2 Zimmerwohnung finden wir echt ein bisschen hart.
Mehr Infos zur Wohnung:
Die Wohnung wurde vor Einzug der jetzigen Mieter vollständig renoviert / saniert. (2019)
Es handelt sich um eine Altbauwohnung. Baujahr ca. 1940. Ein Schlafzimmer, ein Wohnzimmer, Abstellkammer, kleines Duschbad, EBK, kleiner Balkon 3qm.
Die Vormieter sind in Zeiten des Mietendeckels eingezogen und haben anfänglich knapp 800 euro für die Wohnung bezahlt. Nach dem Fall des Mietendeckels ist der Mietpreis auf 1425 Euro warm gestiegen.
Nun fragen wir uns, ob wir es wagen sollen bzw ob es Sinn macht einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben und dann die Mietpreisbremse zu aktivieren.
Wie stehen hier die Chancen?
Oder greift diese nicht, aufgrund der hohen Miete der Vormieter?
Vielen Dank.
„Verlangt der Vermieter einen Mietbetrag, der die nach der Mietpreisbremse zulässige Miethöhe übersteigt, ist der Mieter nur zur Zahlung einer Miete in der zulässigen Höhe verpflichtet.
Ist z. B. laut Mietpreisbremse eine Miete von max. 800 Euro für die Wohnung zulässig, der Mietvertrag legt aber 900 Euro als Miethöhe fest, muss der Mieter nur die zulässigen 800 Euro an den Vermieter zahlen.“
Ist dem so? Ich soll eine neue Staffel bezahlen, die über der zulässigen Höhe dank Mietspiegel plus 10 Prozent in Berlin liegt (um 165 Euro höher!). Vor zwei Jahren habe ich schon die Mietpreisbremse gezogen und der Vermieter ist drauf eingegangen, wurde sogar von seinem Anwalt in einem Schreiben bestätigt. Nun kam eine neue Erhöhung, wie sie im Staffelmietvertrag festgelegt ist. Ich habe es erneut gerügt. Der Vermieter reagiert aber überhaupt nicht. Der Mieterverein sagte mir, ich soll zunächst den verlangten Betrag bezahlen und auf Zurückzahlung pochen. Für mich total unlogisch.
Muss ich tatsächlich die unzulässige, überhöhte Staffelmiete zahlen und auf eventuelle Rückzahlung warten, von einem Vermieter, der sich überhaupt nicht mehr bei mir meldet oder auf Schreiben antwortet, oder kann ich wirklich gleich einfach den zulässigen Betrag überweisen?
Herzlichen Dank!
Hallo Ulla,
bei einer Staffelmiete greift die Mietpreisbremse in der Regel für die Ausgangsmiete. Die Höhe der Beträge und der Zeitpunkt der Erhöhung müssen üblicherweise im Mietvertrag fest vereinbart sein. Überschreitet die Mieterhöhung die 10 Prozentgrenze, wird nicht die gesamte Vereinbarung ungültig, sondern in der Regel nur die letzte Mieterhöhung.
Wie Sie hier weiter vorgehen können, sollte rechtlich beurteilt werden. Da wir allerdings keine rechtliche Beratung anbieten können, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Anwalt zu wenden oder einen anderen Mieterbund zu kontaktieren.
Ihr Team von mietrecht.com
Empfehle die Liste „Mitpreisbremse: Für diese Städte …“ mit Stand 18.4.2018 zu aktualisieren.
Hallo Neudecker,
vielen Dank für den Hinweis. Die Liste ist nun auf den aktuellsten Stand.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo zusammen,
in dem Artikel „Mieterhöhung: Was ist erlaubt und wie hoch darf sie ausfallen?“ steht bei der Indexerhöhung folgender Satz: „Mieter, die einen Indexmietvertrag unterschrieben haben, können sich trotz dieser Vereinbarung auf die ortsübliche Mietpreisbremse berufen, wenn die Mieterhöhung der Indexmiete diese Grenze übersteigt.“.
Hier in diesem Artikel steht: „Steigt also eine Indexmiete mit den Jahren auf einen Betrag an, der über der Obergrenze der Mietpreisbremse liegt, ist dies somit zulässig.“
Diese beiden Aussagen widersprechen sich für mich. Kann mir hier jemand weiterhelfen? Vielen Dank im Voraus.
Hallo Kim,
die in diesem Artikel beschriebene Mietpreisbremse gilt in Deutschland nicht flächendeckend. Das heißt, in Gebieten, wo diese nicht zur Anwendung kommt, gelten die Grundsätze für eine übliche Mieterhöhung.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo, der „Vor-„mieter ist auch gleich langjähriger Besitzer/Vermieter der Wohnung. So gesehen gibt es keinen zu vergleichenden Mietvertrag. Entfällt somit die Obergrenze der Miete und der Mietspiegel ist nicht wirksam? (ähnlich bei einem Vermieter, der vor dem Mietspiegel über der Grenze liegt und der Vermieter nicht runter gehen muss mit der Miete). Ich zahle mehr als im Mietspiegel drin steht. Dankeschön, Paul
Guten Tag, wie viel procent von der Miete kann man kürzen wenn man drei Wochen ohne Warmwasser und Heizung ist? V. G H
Guten Tag!
Die letzte Mieterhöhung war 2015.
Neue Mieterhöhung zum 1.06.2020 (von Euro 441,68 auf monatlich Euro 480,– + Nebenkosten; Wohnungsgröße 67,95 qm; Baujahr 1993).
Ich möchte gern wissen, ob (in Hannover) die Mietpreisbremse gilt. Muss ich die Mieterhöhung anerkennen?
Ich bin Rentnerin. Die Erhöhungen für die Rente sind ja mehr als trostlos.
Vielen Dank.
Hallo Helga O,
unserem Kenntnisstand nach gilt derzeit keine Mietpreisbremse in Hannover. Das sollten Sie jedoch mit den zuständigen Behörden vor Ort abklären. Wenden Sie sich am besten an einen örtlichen Mietverein und besprechen Sie mit diesem die richtige Vorgehensweise bzw. ob Sie die Mieterhöhung anerkennen müssen. Wir bieten keine Rechtsberatung an.
Ihr Team von mietrecht.com
Guten Tag,
der Vermieter zeigt mir nicht den Mietvertrag meines vormieters. Somit kann ich nicht kontrollieren, ob er gegen die Mietpreisbremse verstößt. Die Miete liegt deutlich oberhalb des Mietspiegels.
Wie kann ich die Höhe der vorherigen Miete herausfinden?
Sofern die Auskunft über die Vormiete nicht vor Abschluss des Mietvertrages erteilt wird, gilt der Mietspiegel+10% als Obergrenze, [von der Redaktion bearbeitet]
„Gibt er eine solche Auskunft nicht, weiß der Mieter, dass die zulässige Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen darf.
Allerdings kann der Vermieter eine unterlassene Auskunft nachholen. Dann wird die höhere „Ausnahme-Miete“ zwei Jahre nach dem Monat der nachgeholten Auskunft fällig. Der Mieter hat in einem solchen Falle also mindestens für 24 Monate Miete erspart. Hat der Vermieter die Auskunft seinerzeit mündlich erbracht und kann er das beweisen, hat die in Textform nachgeholte Auskunft allerdings die Folge, dass die höhere Miete schon ab dem Monat der nachgeholten Auskunft zu zahlen ist.“
Ob die Mietpreisbremse am Ende durchsetzbar oder anwendbar ist, ist jedoch nicht garantiert, Vorsicht!
Hallo,
mich würde interessieren, wie es sich bei einer Staffelmiete mit der Ausnahme nach §556e BGB verhält, d. h. ob eine Mieterhöhung gemäß Staffelmietvertrag rechtens ist, wenn der anfängliche Mietzins nur deshalb zulässig war, weil die Vormiete ebenfalls schon über der Vergleichsmiete +10% lag? Zur Illustration meiner Frage noch ein Beispiel: Die Vergleichsmiete liegt bei 500€. Der Staffelmietvertrag sieht einen Mietzins von zunächst 600€, später 650€ vor. Die Vormiete lag ebenfalls bei 600€. An sich wäre eine anfängliche Miete von 600€ unzulässig, da 20% über der Vergleichsmiete. Da die Vormiete aber bereits so hoch war, gilt der Bestandsschutz des Vermieters gemäß §556e BGB. So weit so klar. Was geschieht aber, sobald die Miete aufgrund der Staffel auf 650€ steigt? Ist das rechtens aufgrund der Ausnahme oder müsste sie bei 600€ bleiben, weil das Kriterium der Vergleichsmiete +10% verletzt ist?
„Gilt im Wohnort eine Mietpreisbremse und überschreitet die Miete nach einer Staffelmieterhöhung die ortsübliche Miete um 10 Prozent, wird die Mietpreisbremse wirksam. In diesem Fall wird aber nicht die gesamte Staffelvereinbarung im Mietvertrag ungültig, sondern nur die letzte Mieterhöhung, die die Zehn-Prozent-Grenze überschritten hat.“
Eine bereits überhöhte Miete entsprechend der Ausnahme kann nicht weiter erhöht werden, daher ist die Staffelmiete unwirksam, sofern die Staffel nach Erlass der Mietpreisbremse wirksam wurde. Ansonsten gilt die zuletzt (ca. 2015) zuvor vereinbarte Miete, inklusive der bis dahin vereinbarten Staffel.
Dann kann eine Indexmiete ja über die Jahre ins Unermessliche steigen! Gibt es Hoffnung, daß hier auch noch etwas passiert hinsichtlich der Mietpreisbremse? Denn wenn der Vermieter keine andere Vereinbarung machen will, bekommt der Interessent eben die Wohnung nicht! Und das werden bald viele so machen. Die Politik hängt dann wieder hinterher! Assozial!
Die Indexmiete ist eine mieterfreundliche Variante der automatischen Mietanpassung. Sie ist an die allgemeine Inflationsrate gekoppelt. Der Vermieter erhält lediglich einen Inflationsausgleich, während die Mietpreise in der Vergangenheit deutlich schneller gestiegen sind als das allgemeine Preisniveau. Außerdem kann bei der Indexmiete die Miete auch fallen, wenn die Inflationsrate negativ ist.
Der Index gibt die allgemeine Preissteigerung wieder. Wenn die Kinokarten, das Stück Butter und der Pullover über die Jahre im Preis steigen und damit auch die Gehälter (im Allgemeinen) steigen, warum sollten dann Wohnungsmietpreise davon ausgenommen sein? Mit welcher Begründung soll der Vermieter einen realen Verlust hinnehmen?
Zudem: Sollte dieser Index ins Unermeßliche steigen, würde dies bedeuten, dass alle anderen Ausgaben des Haushaltes ebenfalls um im durchschnittlich gleichm. Maße ins Unermeßliche steigen…. Sie hätten also an anderer Stelle das gleiche Problem