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Wer muss für den Wasserschaden zahlen?
Ein Wasserschaden in der Wohnung ist wohl für jeden Mieter ein Graus, ob nun der Keller unter Wasser steht oder die Wände nass sind, weil in der Wohnung von oben das Bad unter Wasser steht.
Vor allem die Folgeschäden bei einem Wasserschaden im Gebäude oder in der Wohnung sind schwierig und deren Beseitigung kann sich schon mal über Wochen und Monate hinziehen.
Doch wer ist für die Beseitigung der Schäden infolge von einem Wasserschaden in der Mietwohnung verantwortlich? Sind bei einer Mietminderung beim Wasserschaden im Bad oder in der Küche Besonderheiten zu beachten? Gibt es eine Mietminderung bezüglich eines feuchten Keller? Diese und weitere Fragen beantwortet Ihnen der nachstehende Ratgeber zum Thema „Mietminderung wegen Wasserschaden“.
Das Wichtigste zur Mietminderung bei einem Wasserschaden
Führen der Wassereinbruch bzw. Folgeschäden dazu, dass eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung nicht oder nur eingeschränkt möglich ist, kann das eine Mietminderung begründen.
War der Mangel bei Vertragsabschluss bereits bekannt oder haben Mieter den Schaden selbst verursacht, ist die Minderung der Miete üblicherweise keine Option.
Die genaue Höhe der Minderung hängt vom Einzelfall ab. Unsere Übersicht bietet hier einige Beispiele zur möglichen Minderungsquoten.
Inhaltsverzeichnis
Literatur zum Thema Mietminderung
So hoch fällt eine Mietminderung wegen einem Wasserschaden aus
Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedlich Minderungsquoten entstehen!
- Wohnung aufgrund von Wasserschäden unbewohnbar: Bis zu 100 %
- Der Wassrschaden erfordert den Einsatz von Trocknungsgeräten: Bis zu 100 %
- Durchfeuchtete Wand: Bis zu 20 %
- Wasserfleck – etwa 1 qm: Bis zu 20 %
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Was besagt das Mietrecht zum Wasserschaden?
Zunächst ist bei einem Wasserschaden die Frage, aus welchem Grund Sie als Mieter konkret die Miete kürzen wollen, relevant. Ist es der Schaden durch die direkte Einwirkung vom Wasser selbst oder ist es ein Folgemangel, der aufgrund eines Wasserschadens entstanden ist?
Dies können unter anderem eine Schimmelbildung sein, oder das Lösen von Tapeten und Teppichen im Wohnzimmer oder Wasserflecken am Hausrat.
Generell sei darauf hinzuweisen, dass ein Mangel mietrechtlich so definiert ist, dass dieser die vertragsmäßige Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung einschränkt. Der sogenannte Soll-Zustand des Mietobjekts ist zwischen den Mietparteien, Vermieter und Mieter, vereinbart worden und im Mietvertrag festgehalten. Der Ist-Zustand weicht durch diesen Mangel davon ab. Auf der Grundlage dieser Diskrepanz tritt eine Mietminderung kraft Gesetzes ein, also automatisch.
Ein derartiger Mangel sollte durch den Mieter beim Vermieter gemäß Mietrecht (siehe § 536 BGB) angezeigt werden, um diesem ausreichend Zeit einzuräumen für das Beheben der Mängel und Schäden. Ab dem Zeitpunkt der Mangelanzeige ist eine Kürzung der Miete berechtigt, jedoch nur in einem angemessenen Maß und, um etwaige Streitigkeiten zu mildern, in Absprache mit dem Vermieter.
Wichtig! Sind die Folgen eines Wasserschadens bereits bei Vertragsschluss vorhanden und aus grober Fahrlässigkeit hat der Mieter diese nicht angemerkt, besteht kein Recht auf eine Mietminderung im Nachhinein.
Eine rückwirkende Mietminderung ist sowieso nur in Ausnahmefällen möglich und wirksam. Ein durch den Mieter selbstverschuldeter Mangel ist in der Regel auch ausgeschlossen.
Bedeutet ein Wasserschaden gleich eine Mietminderung?
Egal, wodurch die Feuchtigkeit ins Haus oder in die Wohnung gelangt, dem Vermieter sollte daran gelegen sein, diese so schnell wie möglich zu beseitigen. Denn, über kurz oder lang, dringt die Feuchtigkeit bis in die Bausubstanz und ruiniert diese. Und Wasserschäden an der Bausubstanz oder am Hausrat sind nicht nur ärgerlich, sondern oftmals auch mit hohen Kosten und einem hohen Aufwand der Beseitigung verbunden. Neben der Wohnqualität kann auch die Lebensqualität der Bewohner betroffen sein.
Wenn der Mieter den Wasserschaden durch sein unvorsichtiges Verhalten nicht selbst verursacht hat, ist ein derartiger Schaden nur sehr schwer zu verhindern und umso belastender für den Mieter. Ein Wasserschaden oder eine massive Feuchtigkeit in der Wohnung können vielfältige Ursachen haben.
- Wasserleitungen können unter anderem beschädigt sein, wie ein Wasserrohrbruch. Dieser kann besonders schwerwiegende Folgen haben, wenn er unentdeckt oder verdeckt passiert. Dann ist er eine Hauptursache für eine Schimmelbildung und vor allem verursacht er einen massiven baulichen Einsatz (Reparaturen). Für die Instandhaltung ist der Vermieter verantwortlich.
- Daneben kommt es gerade in den letzten Jahren immer wieder zu Wasserschäden aufgrund von Starkregenfällen. Hiervon sind überwiegend niedrig gelegene Wohnungen und Kellerräume betroffen.
- Aber auch Katastrophen wie die Hochwasser in den vergangenen 15 Jahren verursachen Wasserschäden mit massiven und weitreichenden Folgen, die unter anderem bis zur Unbewohnbarkeit der Häuser führten.
- Außerdem können wasserbedingte Schäden auch nach dem Einsatz von Löscharbeiten auftreten oder weniger dramatisch, wenn der Nachbar über Ihnen das einfließende Wasser in der Badewanne vergisst und eine kleine Überschwemmung verursacht. Auch eine defekte Waschmaschine beim Nachbarn oder beim Mieter selbst kann einen unschönen Wasserschaden verursachen.
Gerade bei der Mietminderung nach einem Wasserschaden ist die Frage nach der Verantwortlichkeit von besonderer Bedeutung. Denn diese ist nicht nur bezüglich der Mietminderung und der daraus resultierenden Höhe der gekürzten Miete relevant, sondern auch in Bezug auf die Versicherungsfrage. Wer zahlt für die Schäden? Und wer ist laut Mietrecht für die Beseitigung verantwortlich?
Ein Wasserschaden in der Mietwohnung – Was müssen Sie nun tun?
Schäden durch Überschwemmungen und durch einen etwaigen Rückstau von Regenwasser oder durch Löschwasser sind durch die sogenannten Leitungswasserschäden zu unterscheiden.
Diese bezeichnen in der Regel einen Mangel oder Schaden an Gebäuden, Einrichtungen oder allgemein am Hausrat. Durch Fehler oder Schäden bei der Wasserinstallation tritt Leitungswasser aus.
Dabei sind folgende Ursachen zu unterscheiden:
- Fehler bei der Planung der Wasserleitungen
- Fehler in der Ausführung (keine oder nur eine unzureichend fachgerechte Installation)
- Materialfehler (ein vollkommen ungeeignetes Material oder eine Kombination verschiedener Materialien)
- Falsche Betriebsbedingungen (zum Beispiel zu hohe Temperaturen in der Warmwasserleitung verursachen eine korrosive Zerstörung eben dieser)
- Alterung der Leitungen (derartige Schäden treten in der Regel nach 30 oder 50 Jahren auf)
Wenn ein akuter Wasserschaden auftritt sollten Sie, vor allem bei Leitungswasserschäden, unverzüglich die Hauptwasserventile absperren. Zudem sollten schnellstmöglich alle elektrischen Geräte abgeschaltet werden. In Abhängigkeit vom Wasserumfang sollten Sie das Wasser abpumpen oder das Restwasser lediglich durch Absaugen oder Wischen entfernen.
Durchnässte Einrichtung und Hausrat sollte entfernt oder mindestens von den Wänden abgerückt werden. Im Zweifelsfall sind Entfeuchter in Betrieb zu nehmen.
Trocknungsgeräte können die Wohnqualität für einen bestimmten Zeitraum weiter einschränken. Dabei ist die Mietminderung davon abhängig, in welchem Maße der Gebrauchswert beeinträchtigt ist, eventuell auch durch eine Lärmbelästigung oder durch das Umstellen der Möbel und des Hausrats. Weichen Sie in einem schwerwiegenden Fall nicht auf die Heizung aus.
Mietminderung durch einen Wasserschaden
Bei einer Mietminderung, die durch einen Wasserschaden in Kraft tritt, ist in den meisten Fällen der Vermieter für die Situation verantwortlich und zuständig für die Schadensbeseitigung. Ist der Mieter jedoch für eine zu hohe Feuchtigkeit in der Wohnung und damit für die Schimmelbildung verantwortlich, liegt kein Mietminderungsgrund vor. In der Regel darf hier dann nicht gekürzt werden.
Um eine Schimmelbildung zu verhindern, muss der Mieter angemessen heizen und lüften. Wie das konkret auszusehen hat, ist nicht eindeutig und allgemeingültig geregelt. Auch diverse Gerichte haben bereits darüber geurteilt. Dennoch ist das Heiz- und Lüftungsverhalten von vielen Faktoren abhängig.
Generell gilt ein mehrmaliges, ausreichendes Stoßlüften, das dem Austausch der Luft dienen soll. Zudem ist daran zu denken, dass warme Luft mehr Feuchtigkeit aufnehmen kann, bevor ihr Sättigungsgehalt erreicht ist.
Vor allem wenn es um die Folgen eines Wasserschadens geht, ist es wichtig die Verantwortung für den Mangel in der Wohnung zu klären. Dabei kann auch ein Anlagenmechaniker für Sanitär-, Heizungs- und Klimatechnik behilflich sein. Gerade für den etwaigen Schadensersatz ist dies in Betracht zu ziehen. Dieser zählt auch, wenn es um einen Schaden geht, der ursächlich von der Nachbarwohnung ausgeht.
Ein Wasserschaden hat demnach nicht nur verschiedene und vielfältige Ursachen, sondern auch sehr unterschiedliche Folgen, die einzeln betrachtet werden sollten. Dabei kann es um schlichte Versicherungsfragen gehen, um weitreichende Erhaltungsmaßnahmen oder um komplette Sanierungsmaßnahmen.
Diese betreffen in aller Regel bezüglich eines Wasserschadens wohl eher nicht die energetische Sanierung, bei der die Mietminderung in den ersten drei Monaten der Arbeit ausgeschlossen ist.
Durch einen Wasserschaden eine Mietminderung in Höhe von …
Feuchtigkeit und die massiven Folgen dieser sind in aller Regel ein Mangel und damit Mietminderungsgrund. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Ausmaß der Folgen eines Wasserschadens und der Beeinträchtigungen dadurch. Die Kürzung erfolgt zunächst nach der persönlichen Einschätzung des Mieters. Dabei kann Ihnen eine Mietminderungstabelle wie die unten stehende helfen.
| Mangel | Höhe | Urteil |
|---|---|---|
| Wassereinbruch - während eines Monats uneingeschränkte Nutzung der gewerblichen Räume nicht möglich | 40% | LG München I, Urteil vom 13.11.1985 - 15 S 11147/85 |
| Wasserschäden an Wohnzimmerdecke und an Wänden mit optischer Beeinträchtigung | 25% | AG Aachen, Urteil vom 05.04.1973 - 15 C 417/71, WM 1974, S. 44 |
| Durchfeuchtung der Fensterfront und Teile der Decke im Wohn- und Schlafzimmer durch eindringende Feuchtigkeit über das Dach | 25% | Mietminderung VG Berlin GE 1984, 183 |
| Tropfwasser von der Zimmerdecke mit Durchfeuchtung des Teppichs | 50% / 30% | AG Leverkusen WuM 1980,163 / AG Kiel: WuM 1980, 235 |
| sichtbare Wasserflecken in der Wohnung | 2 % | LG Hannover WuM 1994, 463 |
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Sollte die Wohnung für einen bestimmten Zeitraum unbewohnbar sein, liegt die vertretbare Minderungsquote durchaus bei 100 Prozent. Eine Unbewohnbarkeit für einen nicht absehbaren Zeitraum rechtfertigt auch eine fristlose Kündigung oder das sogenannte Zurückbehaltungsrecht seitens des Mieters.
Häufige Wasserschäden
Die Mietminderung bei einem Wasserschaden in der Küche ist zum Beispiel daran gebunden, inwieweit der Mieter den Mangel selbst verursacht hat. Generell gilt in der Küche: Hier treten sehr häufig Wasserschäden auf. Die sogenannten wasserführenden Steigleitungen befinden sich zumeist in der Trennwand zwischen Bad und Küche. Diese Räume liegen in der Regel auch nebeneinander.
Häufige Ursachen für einen Wasserschaden in der Küche:
- Defekte Panzerschläuche
- Undichter Überlauf oder Siphon
- Defekte Schläuche für den Frischwasser- und Abwasserzulauf an der Wasch- oder Spülmaschine
- Undichte Absperrventile, vor allem in älteren Gebäuden
- Poröse Dichtungen an den Wasserzählern
- Rohrbrüche in der Trinkwasserleitung oder in der Abwasserleitung
Die häufigste Schadensquelle für einen Wasserschaden befindet sich im Bad. Gerade hinter den Verkleidungen von Leitungen und der Badewanne können diese Mängel auch lange Zeit unbemerkt bleiben. Gerade feuchte Wände und Wasserflecken sind aufgrund der Fliesen im Bad nicht sehr schnell zu bemerken.
Die Mietminderung bei einem Wasserschaden im Bad richtet sich ebenso wie in der Küche nach dem Ausmaß des Mangels und der Intensität der Beeinträchtigung in der Nutzung der Wohnung. Ähnlich wie in der Küche existieren ganz typische Quellen für einen Wasserschaden im Bad:
- Ein undichter Bodenablauf bei einer französischen Dusche
- Undichtes WC-Spülrohr
- Undichte Armaturen-Rosetten
- Undichter WC-Abflussanschluss
Eine eindeutige Mietminderung zum Thema „feuchter Keller“ ist sehr schwierig. Jeder kennt wohl feuchte Wände oder die sogenannten Stockflecken in Kellerräumen. Neben einer unzureichenden Isolierung oder Wassersperre gibt es auch andere Ursachen für einen Wasserschaden im Keller, der gravierenden Auswirkungen haben kann, ist die Bausubstanz erstmal angegriffen. Eine gewisse Feuchtigkeit in Kellern gerade bei älteren Häusern ist normal.
Ursachen für einen Wasserschaden im Keller:
- Eintritt von Grundwasser
- Defekte Abwasserrohre sowie Frischwasserleitungen im Außenbereich
- Rohrbruch in Heizungsleitungen
Muster: Mietminderung bei Wasserschaden
Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei einem Wasserschaden. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.
Mietminderung Wasserschaden (.doc) Mietminderung Wasserschaden (.pdf)
Weiterführende Literatur zum Thema Mietminderung
Nachfolgend finden Sie eine Auswahl verschiedener Bücher zum Thema Mietminderung:
- Ropertz, Ulrich (Autor)
- Bredereck, Alexander (Autor)
Letzte Aktualisierung am 2024-12-26 / Affiliate Links / Bilder von der Amazon Product Advertising API
Über den Autor
Interessant, dass sich die häufigste Schadensquelle für einen Wasserschaden tatsächlich im Bad befindet. Aufgrund einer Überschwemmung ist mein Keller nun komplett nass. Ich werde mir die Tage einen Profi für den Wasserschaden suchen, sobald alles getrocknet ist.
Wo kann ich mir das Urteil LG München I, Urteil vom 13.11.1985 – 15 S 11147/85 runter laden? Es wird z. B. nicht bei Wolters Kluwer angezeigt und google findet auch nichts. Wir haben gerade einen Wasserschaden in der Firma und möchten die Miete mindern, da ein Arbeitsplatz nur eingeschränkt genutzt werden kann. Der Vermieter stimmt einer Minderung von lediglich 5% zu und kommt nicht in die Puschen, um den Schaden zu reparieren. Das Fallrohr wurde im Innenraum an der Decke entlang verbaut, ist verstopft und seit September tropft es von der Decke bei starkem Regen. Die Deckenverkleidung wurde geöffnet. Das wars bisher. Das Wasser tropft auf den Teppich und eine Verteilerdose, die im Boden verankert ist. Nicht ganz ungefährlich, wie ich finde, auch wenn ein Müllbeutel als „Schutz“ darüber liegt. Any ideas?
Gut zu wissen, dass man bei einer Wasserschadensanierung gegebenenfalls eine Mietminderung beantragen kann. Ich werde das Musterdokument nutzen, um diese zu beantragen. Ich hoffe, dass wir aufgrund der Wasserschäden im Wohnzimmer zumindest 25 Prozent Mietsenkung erhalten, da wir alles komplett saniert lassen haben.
Gut zu wissen, dass wenn der Mangel bei Vertragsabschluss bereits bekannt war oder haben Mieter den Schaden selbst verursacht hat, die Minderung der Miete üblicherweise keine Option ist. Nach einem Wasserschaden hat der Installateur seine Rechnung erstmal an meinen Vermieter geschickt. Dieser hat die Rechnung komplett übernommen.
Hallo,
Wir haben bei uns einen Wasserschaden im Wohnzimmer. Entstanden ist dieser durch ein Rohrbruch in der Wand.
Bei uns wurde der Fußbodenbelag zurückgebaut und die Wand aufgestemmt wo das Rohr hinter verläuft. Seit heute läuft bei uns ein Trocknungsgerät für voraussichtlich 2 Wochen. Die Lautstärke ist mit viel Geduld auszuhalten. Meine Frage ist, kann ich eine Mietminderug Geltend machen? Und wenn ja in Höhe ca?
Hallo Denny D,
ist die Nutzung der Mietsache gemäß Vertrag nicht oder nur eingeschränkt möglich, kann eine Mietminderung in Frage kommen. Diese kann für den Zeitraum des Mangels geltend gemacht werden. Wie hoch die Minderungsquote ist, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Hier kann eine Minderungstabelle oder eine Beratung beim Mieterverein einen Überblick zu möglichen Minderungsbeträgen bieten.
Ihr Team von mietrecht.com
kann ich auch die miete für vorangeangenen wasserschaden nach mehreren jahren noch geltend machen wenn dieser in nebenwohnung verursacht wurde und meiner vermieterin bekannt war
Halo. Bei mir war Waserschade vergangenes Jahr. Mehreres mal bin ich versucht schriftlich von mein Vermiter
mietminerung und beschedigung kriegen. Erfolgslos.Meine Frage ist für was besteht Recht für mietminderung und wieviel?
Ab monat März Schimel in Wohnzimer und Sclafzimer.
Ab 25.7.2019.Waserschade in Bad.Keine Funktion für Duschkabine.
Ab 06.8.2019.komplete Küche demontiert. Trockengärete in ganzes Wohnung(2 Zimmer Wohnung).Keine möglichkeit für kochen.Freitag, samstag und sontag meine Frau und ich haben in Restaurant gegesen.
Von28.10 2019 bis13.11.2019. wir waren in biilgem Apartman.
Vielen Dank voraus.
Im diesem zeit waren Arbeiten in Wohnung.
Ale Sachen aus Wohnung haben meine Frau und ich verpakt und raus getragen.(In Keller)
Nach dem Arbeiten in Wohnung wir sind die Sachen zurük getragen.
Super Artikel zum Thema Wasserschadensanierung. Meine Schwester hat auch erst vor kurzem darüber geredet und mir empfohlen mich mehr darüber zu informieren. Mein Keller wurde kürzlich überflutet, und ich muss ihn so schnell wie möglich reparieren lassen.
Hallo!
Vielen Dank für die Infos über Mietminderung bei Wasserschaden. Wir hatten neulich einen kaputten Panzerschlauch. An eine Mietminderung haben wir gar nicht gedacht. Mit der hier zugänglichen Vorlage eines Dokumentes dafür hätten wir auch das einleiten können. Beim nächsten Vorfall werden wir schlauer sein – dank Ihnen.