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Fenster undicht? Rechtfertigt das eine Mietkürzung?
Eine Mietminderung tritt Kraft des Gesetzes immer dann ein, wenn ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung einschränkt. Das bedeutet zum einen, dass eine Mietminderung automatisch mit dem Auftreten des Mangels oder Schaden eintritt. Zum anderen ist der Mangel so definiert, dass der vertragsmäßige Gebrauch der Wohnung nicht gewährleistet ist.
Der Soll-Zustand (das, was im Vertrag zwischen dem Mieter und Vermieter vereinbart wurde) und der Ist-Zustand (die Wohnung in der aktuellen Situation mit etwaigen Mängeln und Schäden) differieren. Dabei ist auf mehrere Faktoren Acht zu geben, die die Mietminderung bei undichten Fenstern beeinflussen können.
Das Wichtigste zur Mietminderung für undichte Fenster
Besteht ein baulicher Mangel, der die Nutzung der Mietsache einschränkt, ist diese durch den Vermieter zu beseitigen. Mieter haben das Recht, eine Mietminderung gelten zu machen, solange der Mangel besteht.
Der Mangel muss dem Vermieter immer mitgeteilt werden. Die geschieht mit Hilfe einer Mängelanzeige. Wie ein schreiben aussehen kann, erfahren Sie hier.
Der Einzelfall bestimmt, um wie viel eine Miete gemindert werden kann Die Übersicht bietet hier einige Beispiele.
Inhaltsverzeichnis
So hoch fällt eine Mietminderung wegen undichten Fenstern aus
Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedlich Minderungsquoten entstehen!
- Mangehalfte Abdichtung der Fenster: Bis zu 20 %
- Verottete Fensterrahmen: Bis zu 20 %
- Fenster schließt schlecht: Bis zu 5 %
Was sagt das Mietrecht zum Thema „Undichte Fenster“?
Generell gilt auch hier wie bei allen anderen Mietminderungsgründen, dass der Mieter die Miete erst ab dem Zeitpunkt kürzen kann, wenn er den Mangel zur Kenntnis nimmt. Dann sollte im Regelfall eine Anzeige beim Vermieter erfolgen, damit dieser den Mangel oder Schaden beheben kann. Die Rechtsgrundlage hierzu bildet der § 536 im Bürgerlichen Gesetzbuch.
Bei undichten Fenstern stellt sich immer die Frage, ob der Mieter bereits bei der Besichtigung darauf hätte aufmerksam (gemacht) werden können. Stellt er demnach zu diesem Zeitpunkt fest oder hätte er mit einer angemessenen Sorgfalt feststellen können, dass die Fenster undicht in der Mietwohnung sind, ist eine Mietminderung nahezu ausgeschlossen.
Die Miete ist nur dann zu kürzen, wenn die undichten Fenster sich erst im Laufe der Mietperiode einstellen oder der Vermieter bewusst diesen Mangel bei der Besichtigung verdeckt hat.
Außerdem ist eine Mietminderung wegen undichter Fenster nur dann zulässig, wenn der vereinbarte Gebrauch der Wohnung (siehe Mietvertrag) nicht gewährleistet ist oder durch die Fenster erheblich beeinträchtigt wird.
Neue und alte Fenster
Lediglich bei ganz neuen Fenstern, nach modernen Standards, sollte keine Zugluft entstehen.
Fenster in eher älteren Gebäuden sind in der Regel nie vollständig dicht. Eine Beanstandung und demnach eine Mietminderung zum Thema „undichte Fenster“ wird hier eher schwieriger zu rechtfertigen. Die Fenster entsprechen womöglich den baulichen Standards, die zum Zeitpunkt der Erbauung des Gebäudes herrschten und sind damit hinzunehmen.
Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs der letzten Jahre war und ist hier ausschlaggebend. Denn die Räumlichkeiten müssen den Standards vergleichbarer Mietobjekte entsprechen. Das bezieht sich auf jegliche Ausstattung der Wohnung. Dabei sollte das Alter des gesamten Gebäudes immer in Betracht gezogen werden. Kleinere Mängel oder Unzulänglichkeiten von Altbauwohnungen sind vom Mieter zu akzeptieren.
Wichtig! Im Allgemeinen geht man von einem Altbau aus, wenn das Gebäude 50 oder 60 Jahre und älter ist.
Mietminderung – Wenn Fenster undicht sind
Zugluft aufgrund von undichten Fenstern kann nicht nur unangenehm sein, sondern auch zu einem erheblichen Wärmeverlust in den Räumen führen. Damit kann sich das auch auf die Heizkosten niederschlagen. Durch eine punktuelle Abkühlung steigt zudem die Wahrscheinlichkeit für Schimmel. Denn feuchte Luft schlägt immer zuerst an der kältesten Fläche nieder.
Durch eine unzureichende Abdichtung kann auch vermehrt Feuchtigkeit in die Räume gelangen, was wiederum eine Schimmelbildung begünstigt. Dies kann wiederum insbesondere im Bad verheerende Auswirkungen haben, da dort bereits grundsätzliche eine hohe Raum-Feuchtigkeit herrscht.
Dem Mieter ist es nicht zuzumuten, durch das zusätzliche Einschalten der Heizung, die Auswirkungen von undichten Fenstern auszugleichen.
Generell gilt: Undichte Fenster sind vom Vermieter auszubessern, wenn ein nachweislich baulicher Mangel an den Fenstern besteht und die entstandene Zugluft nicht mehr im Toleranzbereich liegt.
Die Höhe der Mietminderung bei undichten Fenstern
Eine mangelhafte Dichtung sowie ein verrotteter Fensterrahmen sind eindeutige Mängel in der Wohnung, für die der Vermieter aufkommen muss. Die Miete kann durch den Mieter gekürzt werden. Dabei wurde bislang im Einzelfall den Mietern eine Minderung von bis zu 20 % zugesprochen. Eine Mietminderung, wenn undichte Fenster die Wohnqualität massiv einschränken, ist demnach möglich.
Wenn Fenster schlecht schließen und dadurch luftdurchlässig werden, kann die Miete laut Urteil um fünf Prozent gekürzt werden.
Muster: Mietminderung bei undichten Fenstern
Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei undichten Fenstern. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.
Mietminderung undichte Fenster (.doc) Mietminderung undichte Fenster (.pdf)
Über den Autor
Wir haben mehere Dachflächenfenster die seit jahren undicht sind. Dem Vermieter haben wir das mehrfach mitgeteilt, nur leider ohne erfolg von abdichtung oder erneuerung der Fenster, da diese aus den 50er jahren sind.( Holz-Fensterrahmen.)
Jetzt hat er noch eine Mieterhöhung um 20% ausgesprochen. Jetzt reicht es uns aber langsam.
Die Fenster sind schon seit 7 jahren undicht.
Was können wir da machen?
Danke dem Team für die wertvollen Hinweise. Ich habe meinen
Hausverwalter schon angeschrieben, leider streitet er alles ab.
Es hat sich sogar im Bad schon Schimmel gebildet und ein Wasserschaden zur Nordseite in meiner Wohnstube.
Ich habe Widerspruch eingelegt, hoffentlich wird er jetzt reagieren.
In der Hoffnung meine schöne Wohnung wieder genießen zu dürfen, verbleibe ich mit vielen herzlichen Grüßen
G Richter.
Vielen Dank für diesen Beitrag zum Thema Mietminderung. Gut zu wissen, dass man bei einem kaputten Fenster eine Mietminderung geltend machen kann. Ich lasse das Fenster trotzdem möglichst schnell reparieren.
An meinem Badezimmerfenster ist ein Schanier abgebrochen beim öffnen des Fensters, so daß ich das Fenster nicht mehr öffnen konnte, ich habe es nur ganz schwer wieder zubekommen.Ich habe meinem Vermieter bescheid gegeben und er beschuldigt mich das ich das Fenster vorher mind. Ein Jahr nicht geöffnet hätte und deshalb das Schanier abgebrochen ist und ich müsste das neue Fenster selber bezahlen. Jetzt hat er das alte Fenster ausgebaut und das Loch mit Styropor ausgefüllt jedoch nicht dicht, es kommt überall Luft durch. Er sagte zu mir das er das neue Fenster erst in 2 Wochen schafft einzubauen. Wir haben Nachts immer noch Minusgerade und bei den heutigen Heizkosten. Bin ziemlich
konfus da er mir auch mit Kündigung gedroht hat wenn ich das Fenster nicht selber zahle.
Hallo,
also wir sind auch seit jahren verzweifelt.. Die fliesen im Bad fallen ab, haben risse, die deckenverkleidung wurde nacj rohrbruch nicht korrigiert. In der küche aspestartige flecken giftige gerüche am boden, risse an der wand, schimmel, nach gasbeuler bruch, rohre ersetzt, loch am wand noch vorhanden. im flur, risse, löcher an den wänden, verkleidung bröselt ab. Undichte Fenster, keine rahmenverkleidung, griffe steif und kaputt. Schimmel, an alle Zimmern.. Und wir wohnen seit 15 jahren hier, Miete immer rechtzeitig bezahlt, keine Probleme bereitet.. Doch bei mehreren anschreiben, kaum antwort, Hausmeister kam ab und zu, probleme selten beseitigt, oder als harmlos betrachtet.. Doch bei so vielen Mängeln, habe ich auf viele Fotos als beweis, die auch ohne auch zusehen ist.. Nun haben wir eine Mieterhöhung von 100€ extra, doch davor müssen wir einen Wiederspruch als Schreiben schicken.. Wir sind echt verzweifelt, da eine Wohnungssuche auch schwierig geworden ist.. 😑 naja hoffentlich regelt sich alles für ubs alle 😌 alles gute an alle
Bei uns in der Wohnung waren auch die Fenster länger undicht. Ich wusste nicht, dass man dadurch ein Recht auf Mietminderung hat. Unser Vermieter hat dann allerdings zum Glück neue Fenster gekauft und somit war das Manko behoben.
In unserer Altbauwohnung sind auch einige Fenster undicht. Gut zu wissen, dass das ein Grund für Mietminderung sein kann. Unser Vermieter hat nun einen Fachmann zur Fensterreparatur engagiert. Ich hoffe, danach ist das Thema erledigt, aber ansonsten wäre die Mietminderung eine Option für uns.
Gut zu wissen, dass durch eine unzureichende Abdichtung auch vermehrt Feuchtigkeit in die Räume gelangen, kann, was wiederum eine Schimmelbildung begünstigt. Wenn man Fenster einbauen lassen möchte, dann sollte man immer auch auf eine ausreichende Abdichtung achten. So kann Schimmel von vornherein vermieden werden.
Ich bin im Sommer 2020 in die Wohnung eingezogen. Im Spätherbst stellte ich im Bad fest, dass das Fenster nicht ganz dicht ist. Das war zur Wohnungsübergabe nicht nicht erwähnt.
Nachdem ich die Gesellschaft drei mal aufgefordert habe, ist dann endlich eine Tischlerei beauftragt worden. Das Fenster ist nun dicht.
Jetzt habe ich die Rechnung erhalten…..
Muss ich die wirklich zahlen, das ist doch Sache des Vermieters, oder sehe ich das falsch????
Vielen Dank für diesen Beitrag über undichte Fenster. Interessant, dass Mietern eine Minderung von bis zu 20% zugesprochen wurde. Meine Freundin hatte in ihrer Wohnung auch undichte Fenster, aber diese wurden zum Glück kürzlich erneuert.
Vielen Dank für diesen Beitrag über undichte Fenster. Interessant, dass man bis zu bis zu 20 % Mietminderung erhalten kann, wenn die Fenster undicht sind. Meine Mutter hat das Problem gerade in ihrer Mietwohnung und wir werden uns nun an den Vermieter wenden.
Wir haben unseren Vermieter schon mehrfach darauf aufmerksam gemacht, dass die Fenster undicht sind und wir eine neue Fensterrahmenabdichtung benötigen. Er streitet das allerdings hab und weigert sich, aktiv zu werden. Sollte der Vermieter weiterhin uneinsichtig bleiben, werden wir die Miete um 20% kürzen, da es sich eindeutig um eine mangelhafte Dichtung handelt. Danke für die Information, wie sehr man seine Miete mindern kann.
Der Beitrag zum Thema Mietminderung ist sehr hilfreich. Ich wollte besser informiert sein, denn ich weiß sehr wenig darüber. Das ergibt viel Sinn, dass es eine Mietminderung von bis zu 20% geben würde. Ein Freund von mir sagt, dass seine Fenster undicht sind, aber der Vermieter wird weder es reparieren noch die Miete mindern. Vielleicht wäre es eine gute Idee einen Anwalt zu beraten?
Ich bin neulich umgezogen und es wurde in der neuen Wohnung beim Fensterbau auf die Abdichtung nicht zu sehr geachtet, oder sind die Fensterrahmen wahrscheinlich zu alt und müssten ausgetauscht werden. Auf jeden Fall wurde das Problem bei der Besichtigung nicht erwähnt. Ich werde das sofort zum Vermieter melden und hoffe auf eine Mietminderung. Danke für den Tipp!
Bei meinem Bruder sind die Fenster undicht. Der Vermieter hat bereits veranlasst, dass neue Rekatherm Fenster eingebaut werden. Danke für den Tipp, dass eine Mietminderung in Kraft tritt, wenn ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung einschränkt.
Interessant, dass es relevant werden kann, ob der Vermieter den Mangel an den Fenstern bei der Besichtigung bewusst verdeckt hat. Ich stelle es mir in der Praxis nur schwierig vor das zu beweisen. Deswegen ist es vielleicht gut immer jemanden mitzunehmen, der den Zustand bei der Besichtigung bestätigen kann, für den Fall, dass man die Fenster reparieren muss und der Vermieter nicht zahlen will.
Jetzt im Sommer sind unsere undichten Fenster nicht so schlimm. Allerdings sollen sie auf jeden Fall vor dem Herbst noch gegen Kunststofffenster ausgetauscht werden. Gut zu wissen, dass wir ansonsten die Miete sogar bis zu 20 % mindern könnten.
Wir haben unseren Vermieter im Winter auch mehrmals gebeten, unsere undichten Fenster reparieren zu lassen. Nun beginnt die warme Jahreszeit und es ist immer noch nichts geschehen. Kann man die Mietminderung nach Ankündigung auch dann durchsetzen, sodass bis zum Herbst dann alles repariert wurde.