Mietminderung bei Schimmel – Wie Sie am besten vorgehen

Wie hoch kann die Mietminderung bei Schimmel sein?

Schimmel ist einer der häufigsten Gründe, der für eine Mietminderung angegeben wird. Schimmel in der Wohnung ist nicht nur unangenehm und unschön, sondern auch gesundheitsgefährdend. Doch der Schimmelpilz findet sich nicht nur im Altbau, auch in sanierten Wohnungen und in Neubauten ist er für die Mieter ein Problem.

Doch wie sieht die Mietminderung bei Schimmel aus? Können Sie in jedem Falle bei Schimmel mit einer Mietminderung rechnen? Wie hoch darf diese sein? Und wie müssen Sie den Schimmel nachweisen? Wer ist laut Mietrecht bei Schimmel zur Verantwortung zu ziehen?

Im Folgenden finden Sie wichtige Tipps, wie Sie am besten bei einer Mietminderung wegen Schimmel vorgehen.

Literatur zum Thema Mietminderung

Schimmel in der Wohnung laut Mietrecht

Eine generell hohe Feuchtigkeit in der Wohnung sowie feuchte Wände führen letztlich zum Schimmelpilz in den Wänden beziehungsweise in den Ecken. Dann haben Sie auch die Schimmelpilzsporen in der Luft.

Zu diesem Zeitpunkt wird es in den meisten Fällen bereits gesundheitsgefährdend. Denn das Einatmen dieser Sporen kann bei vielen zu Lungen- oder Atemwegserkrankungen führen sowie schwerwiegende Allergien auslösen. Daneben können sich bereits vorhandene chronische Krankheiten wie Asthma noch verschlimmern.

In jedem Fall muss bei Schimmel in der Wohnung gehandelt werden. Doch bevor Sie sich mit der Thematik Mietminderung bei Schimmelbefall auseinandersetzen, ist es ratsam, zunächst nach der Ursache zu forschen. Warum haben Sie Schimmel in der Wohnung? Und womöglich auch, warum gerade an dieser einen speziellen Wand?

Eine Mietminderung beruht auf den § 536 im Bürgerlichen Gesetzbuch, nachdem ein Rechts- oder Sachmangel vorliegen muss, der eine Minderung rechtfertigt. Dieser sollte beim Vermieter angezeigt werden. Damit räumen Sie diesem eine Zeitspanne ein, um den Mangel zu behaben.

Laut Rechtsprechung sind die Auswirkungen von Feuchtigkeit in der Wohnung grundsätzlich ein Sachmangel. Dabei gibt es mehrere Ursachen, die in Betracht kommen können.

Zum einen gibt es die Möglichkeit, dass aufgrund der baulichen Substanz Schimmel in den Wohnungen des Gebäudes entsteht. Zum anderen kann Schimmel auch immer dort auftreten, wo die Mieter nicht richtig oder nur unzureichend lüften.

Daneben existieren noch eine Reihe anderer Ursachen, die zunächst hinterfragt werden sollten, bevor Sie eine Mietminderung geltend machen.

Bauliche Mängel

Was ist unter dem baulich bedingten Schimmelbefall zu verstehen? Was zählt dazu? Der Zustand der baulichen Substanz kann auf die Schimmelbildung in Ihrer Wohnung direkten Einfluss haben.

Folgende Baumängel oder Schäden sind dazu zu zählen:

• Risse im Mauerwerk
• Wärmebrücken
• Ungenügende Wärmedämmung
• Undichte Fenster und Türen
• Unzureichende Heizungsmöglichkeiten
• Mangelhafte Instandhaltung des Außenputzes

Durch Risse im Mauerwerk kann Feuchtigkeit eintreten, die nicht mehr zurück nach außen transportiert werden kann.

Bei Wärmebrücken handelt es sich im Allgemeinen um Bauteile eines Gebäudes, durch die Wärme schneller entweichen kann als durch andere.

In all den aufgeführten Fällen dringt die Feuchtigkeit ins Mauerwerk, wo sie nur noch schwerlich entweichen kann. Das passiert auch, wenn das Mauerwerk undicht ist durch bauliche Mängel sowie eventuell durch einen versteckten Wasserrohrbruch. Hierbei existiert eine Korrelation zwischen Feuchtigkeit und Regen.

Die Mietminderung wegen Schimmel ist wahrscheinlich, denn dem Befall geht ein Sachmangel voraus, den der Mieter im Regelfall nicht zu verschulden hat.

Aber Vorsicht: Wenn Ihnen als Mieter bei Vertragsschluss der Mangel bekannt ist, können Sie diesen nicht später noch geltend machen, es sei denn, Sie haben sich dieses Recht bei der Entgegennahme vorbehalten.

Neubaufeuchtigkeit

An dieser Stelle geht es letztlich auch um einen baulichen Mangel. Bei Neubaufeuchtigkeit handelt es sich überwiegend um Putzarbeiten, die noch nicht vollständig durchgetrocknet sind. Das erhöht in der Regel die Heizkosten um bis zu 20%, um einen Schimmelbefall zu verhindern. In der Rechtsprechung war man sich bisher nicht einig darüber, wie eine Mietkürzung konkret an dieser Stelle zu erfolgen hat. Einige Gerichte haben eine 10%ige Kürzung gerechtfertigt, andere waren für die Kürzung der Heizkosten.

Mietminderung bei Schimmel: Die generelle Feuchtigkeit in der Wohnung

Im Alltag entsteht eine hohe Luftfeuchtigkeit in der Wohnung durch allerlei Aktivitäten und Gegenstände. Neben dem Duschen und den Zimmerpflanzen produziert auch der Mensch selbst bei den täglichen Hausarbeiten sowie beim Schlafen Feuchtigkeit und zur sogenannten Sättigung der Luft beitragen. Auch das Wäschetrockenen in den eigenen vier Wänden produziert Feuchtigkeit von bis zu 200g/l.

Die Luft kann ein bestimmtes Maß dieser Feuchtigkeit aufnehmen. Doch ist der Sättigungsgehalt überschritten und wird nicht ausreichend gelüftet, schlägt sich die Feuchtigkeit an der kältesten Seite nieder. Dies ist in den meisten Fällen eine Außenwand. Experten sprechen hier von der Wetterseite. Aber auch die Fugen in der Dusche sowie eine Wand, vor die sehr dicht ein Schrank gestellt wurde, können davon betroffen sein.

Wichtig! Umso kälter ein Raum ist, desto weniger Feuchtigkeit kann die Raumluft aufnehmen. Im Schnitt sollte die Raumtemperatur bei ungefähr 20°C liegen.

Demnach ist ein geeignetes Heiz- und Lüftungsverhalten unabdingbar, um ein gutes Raumklima zu schaffen und um die Entwicklung von Schimmel einzudämmen. Der Mieter steht laut Mietrecht in der sogenannten Obhutspflicht für das Mietobjekt. Das heißt, das Lüften und Heizen muss den Gegebenheiten der Wohnung und vor allem der Nutzung angepasst sein. Eine Mietminderung durch Schimmel ist nämlich an dieser Stelle eher selten der Fall.

Bei der Frage nach dem richtigen Verhalten bezüglich des Heizens und Lüftens waren sich die Gerichte bislang eher uneinig und haben individuell für jeden Einzelfall entschieden. Eine allgemeine Regelung oder Übereinkunft ist momentan nicht abzusehen.

Wichtig! Ein Baumangel sollte nicht durchs Heizen oder Lüften vom Mieter ausgeglichen werden müssen.

Isolierung und Schimmelbildung

Vor allem in den vergangenen Jahren ist der Zusammenhang von Isolierung und Schimmelbildung immer wieder heiß diskutiert worden. Vor allem die sogenannten Energiesparfenster sind ein Reizthema. Durch sie kann die Feuchtigkeit aus dem Innenraum nur noch schwerlich nach außen dringen. Doch die Feuchtigkeit schlägt sich an einer Stelle nieder und verursacht dadurch Schimmel in der Wohnung. Eine Mietminderung ist möglich.

Denn einen solchen Schimmelbefall hat der Mieter in der Regel nicht verursacht.

In einem solchen Fall sollte der Vermieter die bereits erwähnten Wärmebrücken vermeiden und das Gebäude vor allem gleichmäßig isolieren, damit diese nicht entstehen. Auch Lüftungsgitter wurden in der Rechtsprechung bislang angeführt, um diesen Mangel zu überbrücken. Auf ein verändertes Heiz- und Lüftungsverhalten ist der Mieter durch den Vermieter hinzuweisen.

Andere Ursachen für einen Schimmelbefall, der eine Mietminderung nach sich zieht und im Zuständigkeitsbereich des Vermieters liegt:

• Undichte Wasserleitungen
• Eindringen von Wasser durch ein beschädigtes Dach
• Tauwasser durch eine undichte Dachschrägenkonstruktion
• Aufsteigende Feuchtigkeit durch einen nassen Baugrund und der fehlenden Sperrschicht (die Speerschicht ist eine Dichtung, die das Mauerwerk vor der Ausbreitung von Wasser schützt)
• Defekter Ventilator (oder generell fehlende Lüftungsmöglichkeit) in einem fensterlosen Bad
• Undichte Boiler und Siphons
• Nicht gedämmte Rollladenkästen

Mietminderung bei Schimmel im Schlafzimmer

Wenn es um den Schimmelbefall in der Wohnung geht, spielt das Schlafzimmer immer wieder eine wichtige Rolle. Denn dort ist es im Durchschnitt weniger warm als in übrigen Wohnräumen und oft stehen im Schlafzimmer zum Teil deckenhohe Schränke. Doch wie stehen die Chancen für eine Mietminderung, wenn Schimmel im Schlafzimmer auftritt?

Auch hier kann sich bedingt durch bauliche Mängel Schimmel bilden, wie zum Beispiel Wärmebrücken, Alufenster oder eine generell schlechte Isolierung der Außenwände.

In jedem Falle hat der Mieter das Recht, den Vermieter aufzufordern, den Mangel oder Schaden zu beseitigen. Sollte dies nicht geschehen, tritt ein Mietminderungsgrund ein und der Mieter kann seine Miete angemessen mindern.

Daneben kann auch ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten zur Schimmelbildung führen. In diesem Fall sehen die Aussichten zur Mietminderung eher schlecht aus.

Generell sei anzumerken, dass der Mieter der hohen Luftfeuchtigkeit vor allem mit einem verstärkten Lüften und Heizen entgegenkommen kann. Dabei haben in der Vergangenheit die Urteile darauf hingewiesen, dass die Heizgewohnheiten den persönlichen Bedürfnissen angepasst sein sollten. Dabei ist sich in den letzten Jahren darauf geeinigt worden, dass der Vermieter lediglich vom Mieter verlangen kann, dass eine Raumtemperatur von 15°C einzuhalten ist. Wie bereits erwähnt, kann kalte Luft eher weniger Feuchtigkeit aufnehmen als warme.

Die Grenzen der Verantwortlichkeit für Mieter und Vermieter sind vor allem beim Thema Schimmel im Schlafzimmer schwierig zu verorten und müssen von Fall zu Fall entschieden werden. Ebenso wenig kann ein Minderungswert festgelegt werden. Denn dieser bemisst sich auch nach der Intensität des Schimmelbefalls.

Mietminderung bei Schimmel im Bad

Wie in allen Fällen KANN Schimmel im Bad eine Mietminderung bedeuten, muss es aber nicht. Wie auch im Schlafzimmer oder generell in einem Mietobjekt ist zunächst zu klären, ob der Schimmel von einem baulichen Mangel oder durch das Verhalten des Mieters verursacht wurde. Ein Wasserrohrbruch oder eine Wärmebrücke sind in den meisten Fällen Sachmängel, die zur Mietminderung durch den Mieter berechtigen.

Generell gilt: Schimmel ist überwiegend in sanitären Bereichen zu finden. Die Luft ist einfach schnell mit Feuchtigkeit gesättigt. Beim Duschen entstehen beispielsweise 2600g/h Feuchtigkeit. Dies können Sie sich selbst schnell deutlich machen. Denn bereits kurz nach dem Duschen ist der Spiegel in der Regel beschlagen. Die Feuchtigkeit schlägt sich an der kältesten Fläche nieder.

Wie in der restlichen Wohnung obliegt das Bad der Obhutspflicht des Mieters. Er muss sich so verhalten, um etwaige Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. Gerade im Badbereich herrschen besondere Bedingungen. Übliche Empfehlungen für das Lüften sind hier eher nicht zutreffend. In gravierenden Fällen ist ein Luftentfeuchter hilfreich.

Besonderheit: In fensterlosen Bädern muss es eine Zwangsentlüftung geben. Wenn man so will, gehört diese zum Inventar der Wohnung. Ist die Einrichtung nicht funktionstüchtig oder nur unzureichend, ist eine Mietminderung möglich.

Wieviel Mietminderung ist bei Schimmel zulässig?

Die Miete zu mindern bei Schimmel ist zwar, wie gezeigt, auf Grundlage unterschiedlicher Ursachen möglich, aber wie hoch eine Minderung sein darf, ist pauschal nicht so einfach zu beantworten.

Hier spielt die Intensität des Schimmelbefalls eine zentrale Rolle. In der Regel ging die Rechtsprechung in den vergangenen Jahren von einer gekürzten Miete zwischen 10 und 20 Prozent aus, wenn in der Wohnung größere Schimmelflecken vorhanden sind. Liegt eine erhebliche Durchfeuchtung der gesamten Wohnung mit punktuell schwerem Schimmelbefall vor, kann die Mietminderung bei Schimmel diese Richtwerte auch übersteigen. Bei Schimmel im Keller kann die Kürzung dann wiederum wesentlich geringer ausfallen.

Wie bei vielen anderen Aspekten bezüglich der Mietminderung gibt es auch keine einheitliche Mietminderungstabelle zum Thema Schimmel. Bislang haben wir lediglich verschiedene Urteile in der Vergangenheit, die auf Grundlage individueller Situationen gefällt wurden. Sicherlich dienen diese durchaus als Präzedenzfälle und eine Tendenz zur prozentualen Mietminderung bei Schimmel lässt sich ablesen, aber jeder Fall sollte gesondert betrachtet werden.

Mietminderung – Schimmel: Um wieviel Prozent können Sie Ihre Miete kürzen?

Die Mietminderung bei einem Schimmelbefall in Ihrer Wohnung ist zunächst davon abhängig, wo die Verantwortung für die Entstehung von Schimmel liegt. Wie bereits ausgeführt, ist die Ursache für Schimmel Feuchtigkeit. Doch wer oder was verursacht diesen hohen Grad an Feuchtigkeit? Liegt es im Allgemeinen an der Bausubstanz oder liegt dem ein Fehlverhalten des Mieters zugrunde?

Diese Fragen sollten Sie zunächst klären. Dabei geht es dann auch darum, Beweise zu sammeln. Fotos oder Protokolle können hier sehr hilfreich sein, um nachzuweisen, dass der Vermieter die Verantwortung für die Feuchtigkeit trägt.

Im Folgenden haben wir für Sie ein paar Beispiele zusammengetragen. Die es laut Urteil in den vergangenen Jahren gab und sich mit der Frage befasst haben, ob Schimmel in der Wohnung eine Mietminderung rechtfertigt. Die Angaben orientieren sich an den gängigen Mietminderungstabellen.

• Wenn der Vermieter dem Mieter nachweisen kann, dass die erhöhte Feuchtigkeit in den Räumen, die dann auch zur Schimmelbildung führt, durch ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten verursacht wurde, liegt KEIN Grund zur Mietminderung vor. Sie dürfen in diesem Falle die Miete nicht kürzen.
• Keller: Die Räume im Keller müssen zunächst grundsätzlich trocken sein, ist dies nicht der Fall, kann die Miete um fünf Prozent gekürzt werden. Dabei sollten Sie darauf achten, dass ein feuchter Keller in einem Altbau erwartbar ist. Das schließt eine schlechte Bodendämmung oder Feuchtigkeitssperre mit ein. Die uneingeschränkte Lagerung von Hausrat ist hier nicht möglich, denn mit einer Schimmelbildung ist zu rechnen. Eine Mietminderung ist hier eher schwierig zu rechtfertigen.
• Bad: Ein fensterloses Bad muss mit einer funktionierenden Zwangsentlüftung ausgestattet sein. Fehlt diese, hat der Mieter laut Mietrecht bei Schimmel die Möglichkeit, die Miete zu mindern.
• Risse in der Bausubstanz: In diesem Fall wurde in der Vergangenheit per Urteil eine Mietkürzung um 30% als akzeptabel eingestuft.
• Generell Schimmelbefall und / oder muffiger Geruch: Hier lagen die Urteile zwischen 10 und 25 Prozent. In extremen Situationen bei einer ständigen Durchfeuchtung der Wohnung an mehreren Stellen gab es zudem Urteile, die eine Mietminderung von bis zu 80% rechtfertigten.

Wichtig! Auch beim Schimmelbefall in der Wohnung sollte dieser Mangel nicht unerheblich sein, damit eine Mietminderung gerechtfertigt ist. Sie als Mieter sollten des Weiteren diesen nicht selbst verschuldet haben. Schließlich können Sie im begründeten Fall die Miete angemessen kürzen. Teilen Sie den Mangel Ihrem Vermieter mit, damit dieser für die Beseitigung sorgen kann.

Muster: Mietminderung bei Schimmel

Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei Schimmel. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

Mietminderung wegen Schimmel (.doc) Mietminderung wegen Schimmel (.pdf)

Weiterführende Literatur zum Thema Mietminderung

Nachfolgend finden Sie eine Auswahl verschiedener Bücher zum Thema Mietminderung:

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Über den Autor

Sascha Münch

Nach dem Studium an der Universität Bremen absolvierte Sascha Münch sein Referendariat am OLG Celle. Die anwaltliche Zulassung erhielt er 2013. 2019 folgte die Bestellung zum Notar (seit 2021 Notar a. D.). Er befasst sich u. a. mit den Bereichen Verbraucher- und Schadensrecht.