Mietminderung – Wenn das Rauchen der Nachbarn stört

Was tun, wenn der Rauch des Nachbarn in die eigene Wohnung zieht?

Ein gemütliches Sonntagsfrühstück auf dem Balkon, doch Zigarettenrauch, der von der Nachbarwohnung hochsteigt, vermiest dem Mieter den Appetit. Und das passiert nicht zum ersten Mal. Doch was können Sie tun, wenn Ihr Nachbar auch auf eine Aufforderung, dies zu unterlassen, nicht reagiert? Ist eine Mietminderung beim Zigarettenrauch durch den Nachbar in Betracht zu ziehen?

Ein erheblicher Mangel in der Mietwohnung berechtigt den Mieter zur Mietminderung. Dabei ist entscheidend, ob die Gebrauchstauglichkeit, also Nutzung, maßgeblich eingeschränkt ist. Sollte dies der Fall sein, mindert sich die Miete automatisch, kraft Gesetzes, nach § 536 Bürgerliches Gesetzbuch.

Ob eine Mietminderung wegen Zigarettenrauch überhaupt legitimiert ist und wie Sie dabei vorgehen können, erfahren Sie im folgenden Ratgeber.

Dürfen Sie in Ihrer Wohnung rauchen?

Bevor wir zur Frage kommen, ob eine Mietminderung wegen Rauchen möglich ist, muss geklärt werden, ob Sie als Mieter überhaupt in der Wohnung eine Zigarette genießen dürfen. Gerade bei diesem Thema sind viele Mieter verunsichert, da allerhand Fälle in den letzten Jahren bekannt geworden sind, in denen Mietern aufgrund des Zigarettenrauchs mit einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gedroht wurde.

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass Sie sich als Mieter in Ihrer Wohnung entfalten und ausleben können. Das Rauchen kann als Ausdruck des Persönlichkeitsrechts verstanden werden und beruht auf der freien Willensentscheidung. Hier ist vom sogenannten sozialadäquaten Verhalten die Rede. Das bedeutet, der rauchende Nachbar muss in der Regel hingenommen werden.

Ein harmonisches Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus beruht jedoch auch auf gegenseitige Rücksichtnahme. Das bedeutet, das eigene Verhalten sollte andere Mietparteien nicht in ungewöhnlichem Maße beeinträchtigen.

Das Rauchen kann mittels des Mietvertrags laut Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH WuM 2006, 513) eingeschränkt sein. Dabei sind immer individuelle Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter entscheidend. Eine vorgedruckte Klausel, wie eine Nichtraucherabrede, ist nicht zulässig.

Mietminderung: Stellt das Rauchen der Nachbarn einen erheblichen Mangel dar?

Pauschale Antworten gibt es im Bereich der Minderung der Miete und der entsprechenden Gründe wohl nur sehr selten. Zwar ist, wie gezeigt, das Rauchen in der Regel erlaubt, aber für eine Mietminderung wegen Zigarettenrauch ist das Ausmaß einer möglichen Beeinträchtigung entscheidend. Dabei sollten in jedem Falle objektive Einschätzungen erfolgen.

Eine Mietminderung beim Rauchen der Nachbarn ist nur in seltenen Fällen berechtigt. Eine Geruchsbelästigung durch einen Kettenraucher oder gesundheitliche Beeinträchtigungen können unter Umständen eine Mietminderung wegen Rauchen legitimieren. Asthma oder Allergien können sich eventuell verschlimmern. Inwiefern dies dann mit dem rauchenden Nachbarn zusammenhängt, muss in der Regel ein Gericht entscheiden.

Übrigens: Das Argument möglicher Gesundheitsgefahren durch das Passivrauchen war in der Vergangenheit meist nicht ausreichend für eine Mietminderung.

Vermieter in der Zwickmühle

Bei der Mietminderung wegen Rauchgeruch werden unterschiedliche Mietverhältnisse tangiert. Diese sollten auch immer separat betrachtet werden. Zum einen geht es um den rauchenden Mieter gegenüber dem Vermieter und zum anderen um denjenigen, der sich davon belästigt und in der Nutzung seiner eigenen Wohnung beeinträchtigt fühlt.

Denn der vom Rauch gestörte Mieter ist nicht erst zur Mietminderung berechtigt, wenn der exzessive Raucher die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschreitet und damit sich gegenüber dem Vermieter vertragswidrig verhält.

Des Weiteren hat der Zigarettengeruch nicht zwangsläufig eine Mietminderung für die anderen Mieter zur Folge.

Der Vermieter steckt somit unter Umständen in einem Dilemma. Da er eventuell sowohl den Kettenraucher als auch die Mietminderung der Nachbarn hinnehmen muss. Der Mieter ist laut Minderungsrecht hier ganz klar im Vorteil. Obwohl der Vermieter die Ursache oder Störungsquelle nicht beseitigen kann und nicht zu verschulden hat, muss er mit den finanziellen Einbußen leben.

Ausnahme: Eine Mietminderung wegen Rauchen ist immer dann eindeutig, wenn ein baulicher Mangel vorliegt. Falsche Abdichtungen, Ritzen oder Löcher können das Abziehen vom Rauch beeinflussen.

Höhe der Mietminderung – Rauchender Nachbar

Im folgenden finden Sie eine Auswahl unterschiedlicher Urteile, die in der Vergangenheit bezüglich einer Mietminderung wegen Rauchen gefällt wurden. Diese Mietminderungstabelle soll nur zur Orientierung dienen. Letztlich sind die individuellen Umstände entscheidend.

Muster für eine Mietminderung wegen Zigarettenrauch

Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei rauchenden Nachbarn. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

Download: Mietminderung – Rauchen (.doc) Download: Mietminderung – Rauchen (.pdf)

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Über den Autor

Sascha Münch

Nach dem Studium an der Universität Bremen absolvierte Sascha Münch sein Referendariat am OLG Celle. Die anwaltliche Zulassung erhielt er 2013. 2019 folgte die Bestellung zum Notar (seit 2021 Notar a. D.). Er befasst sich u. a. mit den Bereichen Verbraucher- und Schadensrecht.