Der Weg zur Mietminderung, wenn die Heizung ausfällt

Im Herbst und Winter sind wir es gewohnt, in einer beheizten Wohnung zu sitzen. Doch dann kommen Sie in Ihre Mietwohnung und die Heizung geht plötzlich nicht mehr. Was können Sie in einem solchen Fall unternehmen? Trifft eine Mietminderung bei einem Heizungsausfall zu?

Können Sie die Miete auch dann mindern, wenn keine angenehme Raumtemperatur erreicht werden kann? Welche Regelungen und Vorschriften bestehen laut Mietrecht zum Thema Heizung? Mehr dazu erfahren Sie im folgenden Ratgeber.

Wann trifft die Mietminderung für die Heizung zu?

Zunächst sei einmal festgehalten, dass die Mietminderung bezüglich der Heizung aus mehreren Richtungen betrachtet werden muss. Einerseits geht es bei diesem Thema um einen kompletten Heizungsausfall und andererseits um eine rechtlich festgelegte Mindest-Raumtemperatur. In beiden Fällen ist eine Mietminderung für eine defekte Heizung möglich.

Beim Thema Heizung und Mietminderung spielen viele Faktoren eine Rolle. Wenn die Heizung defekt ist, verursacht dies grundlegend zunächst einmal einen vertragsgemäßen Mangel in der Wohnung. Dabei sind direkte und indirekte Folgen zu unterscheiden, die mit einer kaputten Heizung einhergehen.

Zum einen kann der Raum oder die gesamte Wohnung nicht ordnungsgemäß beheizt werden. Zum anderen lässt eine mangelnde Funktionsfähigkeit auf längere Zeit Schimmel in der Wohnung entstehen.

Des Weiteren fließt das Thema der Mietminderung bei defekter Heizung auch in den Bereich der Sanierung und vor allem der energetischen Modernisierungsmaßnahmen hinein.

Mietminderung: Die Heizung geht nicht

Wenn die vertragsmäßige Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung eingeschränkt ist, besteht ein Mangel, der kraft des Gesetzes eine Mietminderung nach sich zieht. Die Minderung tritt automatisch mit dem Erscheinen des Schadens oder Mangels in Kraft. Nimmt der Mieter den Mangel wahr und zeigt diesen bei seinem Vermieter an, hat er die Möglichkeit ab diesem Zeitpunkt im angemessenen Rahmen die Miete zu kürzen.

Dabei können die inoffiziellen Mietminderungstabellen hilfreich sein, um sich an den Urteilen der letzten Jahre zu orientieren und die eigene Kürzung festzulegen. Dabei ist jedoch darauf zu achten, dass jeder Fall individuell betrachtet werden sollte, da viele unterschiedliche Faktoren eine Rolle spielen – wie die Vereinbarungen, die zwischen dem Mieter und Vermieter während der Vertragsunterzeichnung getroffen wurden, die Inhalte im Vertrag selbst und die aktuellen Umstände, in denen der Mangel aufgetreten ist.

Gibt es eventuell äußere Umstände, die die Situation beeinflussen? Haben Drittparteien den Mangel verursacht?

Mit der Anzeige beim Vermieter geben Sie als Mieter diesem die Möglichkeit, den Mangel oder Schaden zu beheben. Dies gilt es, vor allem beim Fall der Mietminderung bezüglich der Heizung, zu beachten.

Mietminderung: Die Heizung ist defekt – Wie Sie am besten vorgehen

Für die adäquate Beheizung der Wohnung ist der Vermieter verantwortlich. Ist dies nicht der Fall, besteht ein Mangel, da ein vertragsgemäßer Zustand nicht gewährleistet ist.

Deshalb sollten Sie als Mieter zunächst prüfen, was in Ihrem Vertrag steht. Dabei gibt es in der Regel Angaben zu den Heizperioden. Sollte dies nicht festgelegt sein, können Sie mit den allgemeinen Regelungen rechnen.

Entweder gilt die Heizperiode vom 01. Oktober bis zum 30. April oder vom 15. September bis zum 15. Mai. Während dieser Zeitspanne sollte die Heizungsanlage so betrieben werden, dass in der Mietwohnung eine Temperatur von etwa 20 Grad regelmäßig erreicht werden kann. Dabei spricht man im Allgemeinen von der sogenannten Behaglichkeitstemperatur. Diese besagt, dass die Temperaturempfindung bei einem Erwachsenen neutral ist, weder zu warm noch zu kalt.

Die angemessene Temperatur richtet sich nach den jeweiligen Räumen. Dabei ist seitens des Mieters für das Bad eine durchschnittliche Raumtemperatur von 23 Grad Celsius erwartbar, für den Flur beispielsweise aber nur etwa 15 Grad celsius .

Wichtig! Eine Behaglichkeitstemperatur ist lediglich in der Zeit von sechs Uhr morgens bis elf Uhr abends relevant, vor allem dann, wenn es um die Frage nach der Mietminderung beim Thema „Heizung“ geht.

In den vergangenen Jahren wurden zahlreiche Urteile bezüglich einer nicht angemessenen Raumtemperatur in der Rechtsprechung getroffen. Vor allem wenn die Raumtemperatur zwischen 15 und 18 Grad Celsius lag, wurde eine Minderung von bis zu 50 Prozent festgelegt.

In Ausnahmefällen galt dies sogar bei derartigen Temperaturen im Sommer. Dabei wurde die für die Jahreszeit verhältnismäßig niedrige Außentemperatur immer in Betracht gezogen.

Auch wenn die Temperatur nur zentral für die gesamte Wohnung regulierbar ist, liegt eine Mietminderung wegen der Heizung vor, denn damit ist zwar nicht der Gebrauch der gesamten Wohnung eingeschränkt aber die vertragsgemäße Tauglichkeit einzelner Räume.

Generell gilt: Eine Mietminderung bezüglich der Heizung, die auf einer nicht angemessenen Raumtemperatur gründet, muss in jedem Falle individuell festgestellt werden.

Sie können je nach Umstand die Miete um mindestens 10 Prozent bei einer unzureichenden Heizleistung oder bis zu 100 Prozent bei einem totalen Heizungsausfall kürzen. Sie dürfen demnach die Miete kürzen, wenn die Heizung defekt ist. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Umfang und der Intensität der Einschränkung des Gebrauchswertes der vertragsmäßigen Wohnung.

Was besagt das Mietrecht, wenn die Heizung defekt ist, in Form von lauten Geräuschen?

Neben einer zu niedrigen Temperatur kann es bei der Heizung auch zu unangenehmen Klopfgeräuschen kommen. Auch dies kann die Gebrauchstauglichkeit von der Mietwohnung einschränken. Doch die vergangenen Urteile aus der Rechtsprechung haben gezeigt, dass die Mietminderungen mit Abstand nicht so üppig wie bei der angemessenen Raumtemperatur ausgefallen sind. In diesen Fällen wurde zumeist eine Kürzung von 10 oder 15 Prozent gewährt.

Meistens ist eine Mietminderung sogar lediglich als begründet festgestellt worden, jedoch nicht beziffert.

Wichtig! In jedem Falle ist ein Protokoll von zentraler Bedeutung, wenn die Heizung nur bedingt und eingeschränkt funktioniert. Notieren Sie sich als Mieter die Phasen und Zeitabschnitte, in denen nur einen unzureichende Raumtemperatur regulierbar ist oder in denen eine etwaige Lärmbelästigung auftritt.

Was sagt das Mietrecht zum Heizungsausfall?

Die Mietminderung bei einem Heizungsausfall im Winter ist zunächst sehr eindeutig und unbestreitbar. Hierbei waren die Urteile der vergangenen Jahre sehr eindeutig. Für einen totalen Ausfall der Heizung, vor allem während der Heizperiode im Herbst und Winter, wurde eine Kürzung der Miete zwischen 40 und 100 Prozent festgesetzt.

Aber nicht nur eine Mietminderung für einen Heizungsausfall im Winter ist berechtigt. Sie haben auch die Möglichkeit die Miete im Sommer zu kürzen, falls die Außentemperaturen dafür spricht und die Heizung nicht anspringt. Bei einem Ausfall während der Sommermonate mit einer durchschnittlichen Temperatur von 13 Grad bis 17,5 Grad Celsius konnte ein Mieter in der Vergangenheit laut Gerichtsurteil seine Miete sogar um die Hälfte kürzen.

Generell gilt für den Sommer: Liegt die Außentemperatur länger als drei Tage unter 12 Grad, ist der Vermieter verpflichtet, die Heizungsanlage hochzufahren, da nur so die Behaglichkeitstemperatur in den Innenräumen erreicht werden kann.

Diese Maßnahmen dienen dem Schutz des gesundheitlichen Zustandes einzelner Mieter und sind auch im Hinblick auf die Vermeidung von Schimmelbildung wichtig.

Denn es ist darauf zu achten, dass eine übermäßige Feuchtigkeit sich immer an der kältesten Oberfläche in einem Raum niederschlägt. Kann der Raum nicht angemessen beheizt werden, ist dies in der Regel die Wand am Fenster, an der sich der Schimmel bildet. Ist die Heizung im Bad nicht funktionstüchtig, kann es vor allem dort weitreichende Folgen haben.

Warme Luft ist zudem wesentlich aufnahmefähiger für Feuchtigkeit. Natürlich sollte ein Mieter, um den Schimmel zu vermeiden, auch lüften.

Eine Mietkürzung bei einem Heizungsausfall, egal ob im Sommer oder im Winter, ist in den meisten Fällen begründet. Dabei sollte aber die Verhältnismäßigkeit stimmen und es ist neben der eigentlichen Raumtemperatur auch auf die Außentemperatur zu achten. Was ist demnach zumutbar und was nicht?

Die Heizung funktioniert nicht richtig – Mietminderung?

Neben dem Ausfall der Heizungsanlage und einer defekten Heizung, die eine zu kalte Wohnung verursacht, gibt es auch immer wieder den Fall des Überheizens. Vor allem wenn der Mieter keine Chance hat, die Leistung der Heizung selbst herunterzufahren, ist eine Mietminderung begründet. Das liegt dann in der Verantwortung vom Vermieter.

Gleiches gilt, wenn der Heizkessel selbst überdimensioniert ist. Dabei spielt die Frage nach der Wirtschaftlichkeit eine Rolle. Denn wird das mietrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot missachtet, ist auch seitens des Mieters eine Mietminderung wegen der Heizung begründet.

Wichtig! Wenn es um die Mietminderung die einem Mangel in einer Mietwohnung geht, sollte immer darauf geachtet werden, ob und inwieweit die Ausstattung dem aktuellen Standard einer vergleichbaren Wohnung entspricht.

Dabei ist darauf zu achten, dass gewisse Bestandteile alt, aber nicht unbedingt veraltet sein sollten. Gerade in Bezug auf die Versorgung mit Wasser und Wärme sollte es den momentanen, allgemeingültigen Ansprüchen entsprechen.

Auch die Heizungsanlage in einem Gebäude ist vom Vermieter wirtschaftlich zu betreiben. Dennoch heißt das nicht, dass für den neuesten technischen Stand gesorgt werden muss.

Dennoch kann ein Mangel vorliegen, wenn die Heizung beispielsweise extrem veraltet ist.

Ist die Heizung kaputt, sollte die Mietminderung nicht sofort vom Mieter eingeleitet werden. Zwar besteht in den beschriebenen Fällen Kraft des Gesetzes die Mietminderung, aber in jedem Falle ist es besser, den Vermieter zu informieren und ihm damit eine Zeitspanne einzuräumen, um den Mangel beseitigen zu können.

Ansonsten gilt das Datum der Mangelanzeige, ab dem eine Minderung durch den Mieter erfolgen darf. Eine rückwirkende Mietminderung wegen der Heizung ist nur in Ausnahmefällen zulässig.

Wichtig! Ein Minderungsgrund liegt auch dann nicht vor, wenn der Mieter bei Vertragsschluss einen bestehenden Mangel fahrlässig oder ganz bewusst übersehen hat oder wenn der Mieter mit einem hohen Heizaufwand rechnen konnte (Dachgeschosswohnung, viele Außenwände etc.).

Muster: Mietminderung bei Heizungsausfall

Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei einem Heizungsausfall. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

Mietminderung wegen Heizungsausfall (.doc) Mietminderung wegen Heizungsausfall (.pdf)

Teilen auf:

Über den Autor

Sascha Münch

Nach dem Studium an der Universität Bremen absolvierte Sascha Münch sein Referendariat am OLG Celle. Die anwaltliche Zulassung erhielt er 2013. 2019 folgte die Bestellung zum Notar (seit 2021 Notar a. D.). Er befasst sich u. a. mit den Bereichen Verbraucher- und Schadensrecht.