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Mietminderung auch bei einer gewerblich genutzten Immobilie?
Eine Mietminderung setzt immer dann ein, wenn ein erheblicher Mangel besteht, der die Gebrauchstauglichkeit einschränkt. Dabei ist entscheidend, was Mieter und Vermieter im Vertrag vereinbart haben. Die Minderung tritt kraft Gesetzes – § 536 Bürgerliches Gesetzbuch – ein.
Die Minderung gilt nicht nur für den privaten Wohnraum, sondern auch für gewerblich genutzte Mietsache. Doch hinsichtlich des Gewerbemietrechts ist einiges zu beachten.
Im folgenden Ratgeber finden Sie die wichtigsten Informationen zur Mietminderung bei einem Gewerbe und Sie erfahren, welche Besonderheiten zu beachten sind. Daneben finden Sie eine Mietminderungstabelle diesbezüglich sowie ein Musterschreiben, um den Vermieter über den Mangel, der zur Minderung berechtigt, und über die Höhe der Mietminderung zu informieren.
Das Wichtigste zur Mietminderung im Gewerbe
Auch im Gewerbe kann bei erheblichen Sachmängeln eine Mietminderung erfolgen. Die Nutzung der Mietsache muss also in einem erheblichen Maß eingeschränkt sein.
Fehlt an der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft, kann unter Umständen ebenfalls die Miete gemindert werden. Die Zusicherung muss im Gewerbemietvertrag enthalten sein.
War beispielsweise der Mangel vor dem Vertragsabschluss bekannt oder haben Mieter den Mangel außer grober Fahrlässigkeit nicht erkannt, ist eine Minderung der Miete im Gewerbe keine Option. Gleiches gilt, wenn der Schaden durch den Mieter verschuldet wurde.
Inhaltsverzeichnis
Voraussetzungen für die gewerbliche Mietminderung
Grundsätzlich ist eine Mietminderung bei einem Gewerbe nur bei oder nach der Überlassung der gewerblichen Räume möglich. Da Sie vorher keine Miete zahlen, kann auch keine Miete gemindert werden.
Damit eine Mietminderung für gewerbliche Räume gerechtfertigt ist, muss grundlegend ein Sachmangel bestehen. Dieser muss den Gebrauch auf erhebliche Weise einschränken. Das können unter anderem ein Heizungs- oder Stromausfall sein sowie Feuchtigkeitsschäden, die unter Umständen eine Schimmelbildung begünstigen.
Es handelt sich ebenso um einen Sachmangel, wenn der Vermieter trotz einer Konkurrenzschutzverpflichtung an einen Konkurrenten vermietet. Ein Leerstand in einem Einkaufszentrum wird nicht als Sachmangel verstanden, der zur Mietminderung bei gewerblich genutzten Räumen führt.
Daneben kann auch ein Rechtsmangel zur Mietminderung führen. Davon wird gesprochen, wenn Räumlichkeiten nicht zu gewerblichen Zwecken vermietet werden dürfen und dies auf den Vermieter zurückzuführen ist.
Wichtig! Sichert der Vermieter dem Mieter eine bestimmte Eigenschaft zu und fehlt diese, kann eine Mietminderung bei einem Gewerbe gerechtfertigt sein. Dabei ist jedoch maßgeblich, dass Inhalt und Umfang der Zusicherung erkennbar sind, also bestenfalls im Mietvertrag auftauchen.
Wann ist eine Mietminderung bei einem Gewerbe eher ausgeschlossen?
Hat der Mieter bei Vertragsschluss von dem Mangel gewusst und dennoch unterschrieben, kann dieser nicht plötzlich, die Miete rückwirkend mindern. Das Recht auf Minderung besteht nur dann weiterhin, wenn Sie sich dies vorbehalten haben.
Sollten Sie aufgrund grober Fahrlässigkeit den Mangel nicht erkannt haben, ist eine Mietminderung der gewerblichen Miete nicht zulässig. Gleiches gilt übrigens im Falle des Selbstverschuldens durch den Mieter.
Beachten Sie als Mieter von Gewerberäumen, dass Sie zur Mängelanzeige verpflichtet sind. Diese hat unverzüglich zu erfolgen. Damit räumen Sie dem Vermieter die Möglichkeit ein, Abhilfe zu schaffen.
Können Klauseln eine Mietminderung ausschließen?
Eine Kleinreparaturklausel kann auch beim gewerblichen Mietvertrag enthalten sein, die den Mieter für bestimmte Bagatellschäden in die Pflicht nimmt. Ebenso können regelmäßige Schönheitsreparaturen dem Mieter obliegen.
Doch eine Klausel im Mietvertrag, die das Minderungsrecht einschränkt oder gar ausschließt, ist nicht zulässig.
Alternativen zur Mietminderung bei einem Gewerbe
Grundsätzlich hat der Mieter während der Vertragslaufzeit Anspruch auf die Beseitigung von Mängeln. Sollte sich der Vermieter weigern, kann eine Klage sinnvoll sein.
In einem solchen Fall haben Sie auch das Recht auf Selbstabhilfe und anschließend einen Aufwendungsersatzanspruch. Generell kann ein Schadensersatzanspruch bestehen.
Eine Mietminderung bei einem Gewerbe wegen Schimmel muss nicht immer der sinnvollste Weg sein.
Besteht zum Beispiel ein Mangel aufgrund von Feuchtigkeits- oder Wasserschäden und wird dieser nicht vom Vermieter zeitnah beseitigt, kann sich Schimmel bilden. Ein Befall am Mobiliar beziehungsweise an der Einrichtung kann einen Schadensersatzanspruch geltend machen. Da es sich um den persönlichen Besitz des Mieters handelt, ist eine allgemeine Mietminderung in diesem Falle nicht unbedingt zielführend.
Daneben haben Sie als Mieter die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung sowie das Zurückbehaltungsrecht. Beim Letzteren ist jedoch darauf zu achten, dass Sie die Miete, die Sie einbehalten haben, nach der Mangelbeseitigung zurückzahlen müssen.
Tabelle zur Mietminderung bei einem Gewerbe
Im Folgenden finden Sie ein paar Beispiele, an denen Sie sich bezüglich der Minderungsquote orientieren können. In jedem Falle sollte die Höhe der Mietminderung auch beim Gewerbe angemessen sein.
| Mangel | Höhe | Urteil |
|---|---|---|
| Feuchtigkeitsschaden im Lagerraum eines Getränkehandels | 20% | LG Berlin Urteil vom 10.01.1992, Az. 64 S 167/91 |
| Feuchtigkeit und Schimmel in einer Gaststätte | 15% | AG Altenburg Urteil vom 31.08.2000, Az. 1 C 1058/98 |
| Feuchtigkeit in den Kellerräumen einer Zahnarztpraxis | 30% | KG Berlin Urteil vom 05.07.2010, Az. 12 U 172/09 |
| Feuchtigkeit, Stockflecken und Schimmel in einer Anwaltskanzlei | 50% | OG Köln Urteil vom 11.12.2001, Az. 22 U 301/00 |
Gewerbe-Mietminderung anhand eines Musters
Nachfolgend finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei einem Gewerbe. Dies ist jedoch nur ein Beispiel und soll Ihnen lediglich zur Orientierung dienen. Die individuelle Anpassung ist in jedem Falle zwingend erforderlich.
Mietminderung bei einem Gewerbe (.doc)
Mietminderung bei einem Gewerbe (.pdf)
Über den Autor
Guten Tag,
Meine Tochter hat eine Praxis für Physiotherapie gemietet. Demnächst fangen Bauarbeiten im Gebäude an und sie fürchtet, dass einige ihrer Patienten wegen des Baulärms ihre Termine absagen. Welche Möglichkeiten des Umsatzausgleichs/Schadenersatz gibt es neben der Mietminderung?
Vielen Dank für diesen Beitrag zum Thema Gewerbe. ich möchte ein Büro mieten. Interessant, das eine Kleinreparaturklausel auch beim gewerblichen Mietvertrag enthalten sein kann, die den Mieter für bestimmte Bagatellschäden in die Pflicht nimmt.
Wie ist es mit einer Mietminderung, oder fristlosen Kündigung bei einem Gewerblichen Objekt, wenn der Brandschutz erhebliche Mängel aufweist? Die Brandschutztore funktionieren nicht und sind das letzte Mal 2014 geprüft worden. Die Feuerlöscher sind nicht geprüft, die Beschilderung fehlt, oder ist fehlerhaft für die Feuerlöscher. Es gibt keine Notbeleuchtung und die Notausgangsschilder sind falsch, oder teilweise nicht angebracht. Wie ist da die rechtliche Grundlage?
Vielen Dank!
Ich bin in einem Ärztehaus Mieterin. Nun müsen für Umbauarbeiten in der Etage über mir Rohre neu verlegt werdern. Dafür werden nun über die nächsten zwei Wochen bei mir die Decken aufgemacht und Kernbohrungen getätigt (als Nachtbaustelle). Wie die Praxis morgens dann aussehen wird, who knows. Es wird eine Mietminderung geben, aber wieviel ist da angebracht?
Interessant, dass es momentan eine Klausel im Mietvertrag, die das Minderungsrecht einschränkt oder ausschließt, nicht zulässig ist. Ich führe ein Kleingewerbe und möchte dafür eine Immobilie mieten. Um die passende Gewerbeimmobilien zu mieten, werde ich mich an den richtigen Ansprechpartner wenden.
ich bin mitglied in einem kanuverein und habe eine tgesunterkunft (EIGENTUM ) auf dem gelände befindet s ich ein bootshaus .. mit gemeinschaftsräumen.die gemeinschaftsräume sind aus meiner sicht kaum noch zu nutzen ,da der große raum erhebliche fußboden mängel aufweißt und zudem auch der ofen stark defekt ist.dieser raum hat ca48 m2 der anscließende raum (ca 10 m2) ist garnicht mehr zu nutzen,da der fußboen einen totalschaden durch schimmelbefall und geruchsbelästigung ausfällt .mit der vereinsleitung wurde in den letzten jahren -vergeblich -auf diese mängel hingewiesen ! meine frage :was kann man da tun
Das Beispiel mit dem Wasserschaden ist sehr gut, zwar ist das jetzt nicht der Standardfall, aber zeigt deutlich, was im Extremfall los ist.
Hallo, man könnte Ihre Internetseite noch mit folgendem Thema der Mietminderung dienen:
Vermieter vermietet „BÜRO“, jedoch ist kein Telefonanschluss oder Internet möglich da er keine Leitung verlegen hat lassen. Ich habe zum Beispiel ein Büro gemietet und versuche seit dem vergeblich den vermieter zu bewegen eine Leitung verlegen zu lassen (7000€) damit der Provider (Telekom) überhaupt einen Telefon und Internet anschluss schalten kann. Daher kann ich als Computerfachmann das Büro nicht nutzen. Für meine Arbeiten ist ein Internetschluss für z.b. Fernwartungne essentiell und Voraussetzung.