Droht nach der Mietminderung die fristlose Kündigung gemäß Mietvertrag?

Allgemeines zur Mietminderung

Der Mieter kann bei einem Mangel in der Mietwohnung die Miete angemessen mindern. Ein Mangel besteht immer dann, wenn der Gebrauchswert der Mietsache erheblich eingeschränkt ist. Wenn also der Ist-Zustand der Wohnung negativ für den Mieter zum Soll-Zustand ausfällt. Der Soll-Zustand ist im Vertrag festgehalten, den der Mieter und sein Vermieter vereinbaren. Wenn der Mieter nun die Miete kürzt, sollte dies nicht nur berechtigt sein, sondern auch dem Mangel oder Schaden entsprechen. Ist die Mietminderung jedoch unbegründet oder vollkommen überzogen, ist unter anderem eine Kündigung vom Mietvertrag durch den Vermieter möglich.

Doch sind dabei generell Fristen für eine Kündigung, wenn diese durch den Vermieter erfolgt, festgelegt? Wann ist eine fristlose Kündigung beim Mietvertrag möglich? Welche Kündigungsgründe gibt es also? Worauf muss der Mieter und worauf der Vermieter achten? Wie sieht ein etwaiges Kündigungsschreiben durch den Vermieter aus? Der folgende Ratgeber wird diese und andere Fragen beantworten. Zudem finden Sie eine Vorlage für die fristlose Kündigung (Mietvertrag).

Mietrecht: Eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag seitens des Mieters oder Vermieters

Bevor es darum geht, wie und warum eine fristlose Wohnungskündigung durch den Vermieter erfolgt, soll der Begriff der Kündigungsfrist zunächst kurz definiert werden.

• Diese Frist beschreibt eine Zeitspanne zwischen dem Zugang der Kündigung beim Vermieter oder beim Mieter und dem tatsächlichen Ende des Mietvertrags sowie des darin beschriebenen Mietverhältnisses.
• Voraussetzung für eine Frist ist das Bestehen einer Kündigung sowie überhaupt die Möglichkeit dazu. Denn Kündigungsfristen gelten grundlegend nur bei unbefristeten Verträgen, die zwischen Mieter und Vermieter geschlossen wurden.
• Bei befristeten Mietverträgen tritt das Ende automatisch mit dem Ablauf der Zeit, die im Mietvertrag festgesetzt ist, ein. Hier ist eine ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen.
• Generell gilt im deutschen Mietrecht zwischen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung und einer außerordentlichen Kündigung unter Einhaltung gesetzlich festgelegter Fristen zu unterscheiden. Daneben existiert auch die (einfache) ordentliche Kündigung.

Die außerordentliche fristlose Kündigung – § 543 BGB

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 543 die sogenannte „außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“. Dies ist zunächst sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter relevant. Deshalb wird eine solche Regelung auch Generalklausel genannt. Der „wichtige Grund“ für eine derartige Kündigung wird wie folgt definiert:

[…] Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Dies ist im selben Paragraphen noch weiter und detaillierter ausgeführt unter Absatz 2, der im § 569 eine Erweiterung erfährt. § 543 Abs. 2 BGB:

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
   a. für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
   b. in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe des Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei
   Monate erreicht.

Die fristlose Kündigung seitens des Mieters

Möchte der Mieter die Kündigung vom Mietvertrag fristlos durchsetzen, muss demnach ein guter und schwerwiegender Grund vorlegen, der die Wohnsituation unerträglich oder generell das Mietobjekt unbewohnbar macht. Das trifft in den meisten Fällen zu, wenn eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit vorliegt. Dabei ist darauf zu achten, dass einer solchen Kündigung eine Fristsetzung für die Mangelbeseitigung vorausgeht. Eine solche Fristsetzung entfällt, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen dem Mieter und Vermieter schwerwiegend erschüttert wurde.

Wichtig! Viele Mieter sagen, dass sie die fristlose Kündigung der Miete bewirken wollen, doch zunächst kann ein Mieter die Miete mindern und dann aus wichtigem Grund den Mietvertrag kündigen.

Den Mietvertrag kündigen – Vermieter

Die fristlose Kündigung vom Mietvertrag durch den Vermieter ist oftmals etwas schwieriger. Das Gesetz räumt eine fristlose Kündigung bei einer erheblichen Verletzung der Rechte des Vermieters durch den Mieter sowie von einem Zahlungsverzug seitens des Mieters ein.

Letztlich ist eine fristlose Kündigung beim Mietvertrag dazu da, das Mietverhältnis rasch und vorzeitig zu beenden. Dabei ist in jedem Fall individuell zu prüfen, ob ein Weiterbestehen des Mietvertrags beiderseits noch länger zumutbar ist. Die Abwägung der beiden Interessen ist ebenso von zentraler Bedeutung wie die Beurteilung des Verschuldens selbst.

Die Gründe für eine fristlose Kündigung laut Mietrecht sind unter anderem:

• Der Mieter zahlt die Miete gar nicht oder nur teilweise.
  Laut § 543 muss der Mieter mindestens zwei Monate hintereinander nicht angemessen zahlen. Dabei muss der Rückstand mindestens insgesamt eine Monatsmiete umfassen. Wenn dieser über einen längeren Zeitraum nur sehr unregelmäßig zahlt, sollte der Rückstand sich auf die Höhe von zwei Monatsmieten belaufen, bis der Vermieter handeln kann. Begleicht der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach der gerichtlich angeordneten Räumung die Rückstände, wird die fristlose Kündigung vom Mietvertrag durch den Vermieter unwirksam. Diese Ergänzung findet sich im § 569 BGB.
• Die regelmäßig unpünktlich gezahlte Miete kann auch ein Kündigungsgrund sein. Der Bundesgerichtshof spricht an dieser Stelle von einer schwerwiegenden Vertragsverletzung seitens des Mieters. Dabei sollte im Regelfall der Kündigung eine Abmahnung vorausgehen.
• Auch die Störung des Hausfriedens seitens des Mieters kann den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung veranlassen. Das trifft unter anderem dann zu, wenn der Vermieter selbst oder andere Bewohner des Hauses beleidigt wurden oder insgesamt ein aggressives Verhalten am Mieter zu beobachten ist. Drogenhandel, eine ständige Störung der Nachtruhe, starke Vermüllung des Treppenhauses und eine extreme Geruchsbelästigung sind unter anderem auch unzumutbare Situationen, bei denen eine Kündigung gerechtfertigt ist. Zeugen und das Führen eines Protokolls sind an dieser Stelle ratsam.
• Eine Vernachlässigung der Wohnung selbst durch den Mieter ist auch ein Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter (nach einer Abmahnung). In diesem Zusammenhang wird vielen der sogenannte „Messie-Haushalt“ ein Begriff sein. Das Gesetz spricht allgemein an dieser Stelle von der Vernachlässigung der Sorgfalt und das in einem erheblichen Maße.
• Das Wohnen von Dritten in der Mietsache kann ein Kündigungsgrund sein, wenn der Vermieter uninformiert bleibt. Dabei ist es nicht relevant, ob die Drittpartei für Geld oder nicht dort einquartiert ist. Generell ist der Vermieter jedoch verpflichtet einem solchen Arrangement zuzustimmen, da sonst ein Schadensersatz fällig wird, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat.
• Schließlich kann dem Mieter auch dann fristlos gekündigt werden, wenn er in seiner Wohnung ein Gewerbe betreibt. Dabei ist darauf zu achten, dass es sich hierbei in der Regel um ein Gewerbe handelt, das von außen wahrnehmbar ist und einen gewissen Publikumsverkehr mit sich bringt.

Was sollte der Vermieter beachten bei einer fristlosen Kündigung vom Mietvertrag?

Wichtig! Letztlich kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ein triftiger Grund vorliegt, der zudem vom Vermieter selbst nachzuweisen ist. Außerdem sollte der Vermieter darauf achten, dass der Kündigungsgrund so genau wie möglich angegeben wird. Ohne die Angabe eines Grundes ist das Schreiben an den Mieter unwirksam.

Die Kündigung durch den Vermieter bedarf einer vorherigen Abmahnung außer beim Zahlungsverzug des Mieters. Sie kann aber durchaus auch entbehrlich sein, etwa bei Fällen einer massiven Störung des Hausfriedens, bei welcher der Mieter andere beleidigt oder gewalttätig wird.

Wann muss eine fristlose Kündigung erfolgen?

Der Zeitpunkt ist insofern schwierig zu datieren, da eine außerordentliche fristlose Kündigung (Mietvertrag) bereits in seiner Bezeichnung den Ausschluss einer Frist in sich trägt. Daher sollte an dieser Stelle ein etwas detaillierter Blick auf die Fristsetzung geworfen werden.

Zunächst sollte als Mieter darauf geachtet werden, eine Frist festzulegen, innerhalb derer der Vermieter den Mangel oder Schaden beseitigten kann, der die Tauglichkeit der Wohnung einschränkt. Für diesen Zeitraum hat der Mieter das Recht, in einem angemessenen Rahmen die Miete zu kürzen. Wird der Mangel nicht behoben und ist die Situation gesundheitsgefährdend (wie bei einem massiven Schimmelbefall der Wohnung) oder in einem erheblichen Umfang nicht dem Vertrag entsprechend, kann der Mieter fristlos kündigen. Ähnlich wie bei einer Mietminderung selbst ist diese Fristsetzung im Einzelfall zu entscheiden. Denn es ist abhängig vom Umfang des Schadens sowie der Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung und von der Dauer sowie dem Ausmaß der Beseitigungsmaßnahmen, die dafür notwendig sind.

Wichtig! Auch wenn der Mieter fristlos kündigen kann, sollte dieser nicht zu lange warten, da ab einem gewissen Zeitraum seitens des Vermieters nicht mehr mit einer solchen Kündigung zu rechnen ist. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass eine fristlose Kündigung beim Mietvertrag bereits nach sechs Wochen verspätet ist. Dann ist die Kündigung gegenstandslos und unwirksam.

Doch wann darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen?

Zunächst muss, wie beschrieben, ein Grund vorliegen. Dabei liegt die Beweispflicht beim Vermieter. Einer fristlosen Kündigung muss des Weiteren eine Abmahnung vorausgehen laut § 543 Abs. 3 BGB. Die Abmahnung dient unter anderem dazu, den Mieter auf den Kündigungsgrund aufmerksam zu machen.

Generell gilt: Die Abhilfefrist muss angemessen sein.

In vielen Fällen wird dem Mieter zusätzlich eine Frist eingeräumt, in der er dem Problem habhaft werden und für Abhilfe sorgen kann. Diese ist anzusetzen, wenn die Pflichtverletzung noch andauert. Erst danach sollte eine Abmahnung erfolgen.

Inhalt der Abmahnung

• Klare und nachvollziehbare Begründung
• Detaillierte Darstellung des Fehlverhaltens oder der Vertragsverletzung
• Klarer Verweis darauf, den „Mangel“ zu beseitigen

Form und Zustellung für die Fristlose Kündigung von einem Mietvertrag

Eine fristlose Kündigung sollte einer bestimmten Form entsprechen, Nachstehend finden Sie alle Punkte, auf die Sie achten sollten, wenn Sie eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag veranlassen und zustellen möchten.

1. Wenn der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen möchte, muss dies schriftlich erfolgen.
2. Die Kündigung muss vom Vermieter eigenhändig unterschrieben sein.
3. Sollte die fristlose Kündigung durch einen Bevollmächtigten ausgestellt worden sein, ist eine Originalvollmacht zwingend erforderlich. Eine Fotokopie ist nicht ausreichend. Liegt diese Vollmacht nicht vor, hat der Mieter die Möglichkeit, innerhalb einer Woche das Schreiben zurückzuweisen.
4. Die fristlose Kündigung beim Mietvertrag muss sich an alle Hauptmieter der Wohnung richten.
5. In der Regel erfolgt die Zustellung durch die Post. Sollten Sie als Mieter trotz einer Benachrichtigungskarte den Brief nicht abholen, gilt er dennoch als zugestellt und ist rechtskräftig.

Kündigungsfrist für den Vermieter

Neben der außerordentlichen, fristlosen Kündigung gibt es, wie bereits erwähnt, die ordentliche Kündigung seitens des Vermieters, inklusive gesetzlich festgelegter Fristen.

Die grundlegende Voraussetzung hierfür ist zunächst, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse haben muss, um eine Kündigung geltend machen zu können. Eine Mieterhöhung schließt das Gesetz als einen Kündigungsgrund kategorisch aus.

Im § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches werden mögliche Interessen, die der Vermieter gegenüber dem Mieter geltend machen kann, aufgeführt.

1. Die vertraglichen Pflichten des Mieters müssen schuldhaft und nicht unerheblich verletzt worden sein. Dies können auch Gründe sein, die bereits bei der außerordentlichen, fristlosen Kündigung aufgeführt wurden, d. h. ein erheblicher Mietrückstand oder eine andauernde Belästigung anderer Mieter.
2. Der Vermieter meldet Eigenbedarf an. Das bedeutet, er möchte die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder für Angehörige seines Haushalts nutzen.
3. Wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses den Vermieter an einer passenden wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks hindert und diesem dadurch ein erheblicher Nachteil entstehen könnte, hat der Gesetzgeber ebenso die Möglichkeit für den Vermieter eingeräumt, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen.

Genauso wie die fristlose Kündigung vom Mietvertrag muss auch die ordentliche schriftlich und unter Angabe der Gründe erfolgen. Sollte diese nicht enthalten sein oder andere Vereinbarungen zwischen den Vertragspartnern beschlossen werden, ist das Schreiben unwirksam. Das greift vor allem dann, wenn die Übereinkunft zum Nachteil des Mieters ist.

Doch mit welchem zeitlichen Rahmen muss der Mieter rechnen, wenn der Vermieter ordentlich kündigt?
In der Regel beträgt dies drei Monate. Dabei ist darauf zu achten, dass das Schreiben zum dritten eines Monats zugestellt werden muss und dann gilt die Frist bis zum Ablauf des übernächsten Monats.

Wichtig! Erfolgt die Zustellung der Kündigung erst nach dem dritten des Monats, verschiebt sich die gesamte Frist um einen weiteren Monat.

Staffelung der Kündigungsfristen:

• Nach fünf Jahren Mietdauer beträgt die Frist sechs Monate.
• Ab einer Dauer von acht Jahren kann Ihnen als Mieter erst nach Ablauf von neun Monaten gekündigt werden.

Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlichen Fristen

In einen paar Fällen kann das Mietverhältnis zwar außerordentlich, aber nur mit bestimmten Fristen gekündigt werden. Diese Situationen sind:

1. Wenn ein Mieter verstirbt, kann diese Form der Kündigung wirksam gemacht werden gegenüber dem Eintrittsberechtigten oder dem Erben.
2. Auch im Falle des eingeschränkten Kündigungsschutzes kann der Vermieter außerordentlich kündigen. Das trifft vor allem dann zu, wenn der Vermieter mit im Haus wohnt, das mit mehr als zwei Wohnungen ausgestattet ist (§ 573a).
3. Schließlich kann eine außerordentliche Kündigung mit Einhaltung gesetzlicher Fristen bei einer Teilkündigung erfolgen. Dabei können Nebenräume oder Teile des Grundstücks bei berechtigtem Interesse des Vermieters dem Mieter gekündigt werden (§ 573b).

Übrigens: Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlichen Fristen wird auch als Sonderkündigungsrecht bezeichnet.

Der Vermieter erteilt die fristlose Kündigung – Was nun?

Lediglich bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat der Mieter eine Schonfrist für die Begleichung der Mietschulden. Ansonsten ist er verpflichtet, auszuziehen. In der Regel legt der Vermieter eine Frist fest, die ist jedoch gesetzlich nicht vorgeschrieben.

Wenn der Vermieter eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag ausstellt und an den Mieter schickt, hat dieser darauf zu reagieren und wenn er nicht dagegen vorgeht, auszuziehen.

Doch es kann vorkommen, dass der Mieter gegen die fristlose Kündigung bei seinem Mietvertrag vorgeht. An dieser Stelle ist der Vermieter dann in der Beweispflicht. Wenn der Mieter die Kündigung empfängt, ist diese auch wirksam. Die Zustellung kann mit einem Einschreiben erfolgen. Dabei wird jedoch nur der Erhalt des Briefes dokumentiert. Über den Inhalt, der tatsächlichen Kündigung, sagt das nichts aus. Weitere Möglichkeiten sind die persönliche Übergabe mit einem Zeugen oder die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher.

Wenn der Mieter sich trotz Kündigungsschreibens weiterhin weigert, aus der Wohnung auszuziehen, bleibt dem Vermieter eigentlich nur eine Möglichkeit – der Weg zum Amtsgericht. Nach erfolgter Prüfung erfolgt ein gerichtliches Räumungsurteil und der Gerichtsvollzieher wird in der Regel eingesetzt. Der letzte Schritt ist dann die Zwangsräumung mit einer etwaigen Verweigerung des Zutritts zur Wohnung gegenüber dem Mieter. Die dafür entstehenden Kosten trägt der Mieter.

Fristlose Kündigung (Mietvertrag) – Ein Muster für die Vermieter

Muster: Fristlose Kündigung nach ungerechtfertigter Mietminderung

Im Folgenden finden Sie ein Muster für die Geltendmachung einer Mietminderung wegen eines vorliegenden Mangels. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

Download: Fristlose Kündigung (.doc) Download: Fristlose Kündigung (.pdf)

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Über den Autor

Sascha Münch

Nach dem Studium an der Universität Bremen absolvierte Sascha Münch sein Referendariat am OLG Celle. Die anwaltliche Zulassung erhielt er 2013. 2019 folgte die Bestellung zum Notar (seit 2021 Notar a. D.). Er befasst sich u. a. mit den Bereichen Verbraucher- und Schadensrecht.