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Mietminderung bei eingeschränkter Wohnqualität
Trautes Heim, Glück allein. Für viele Menschen sind die eigenen vier Wände ihr Rückzugsort, wo sie sich entspannen und sich wohlfühlen möchten. Doch so mancher Umstand kann die Qualität des Wohnens beeinträchtigen: Schimmel in den Wänden, Ungeziefer im Keller und schallender Lärm nachts um drei sind nur einige Beispiele.
Aber wenn ein Mieter die eigene Wohnung nicht mehr uneingeschränkt genießen kann, muss er dann trotzdem noch die volle Miete bezahlen?
Wann Mietern eine Mietminderung zusteht, wie das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Mietminderung regelt und wie Mieter bei einer Mietminderung vorgehen sollten, verrät Ihnen dieser Ratgeber.
Das Wichtigste zur Mietminderung
Mieter haben Anspruch auf Mietminderung, wenn die Nutzung der Wohnung laut Mietvertrag durch einen Mangel oder aufgrund einer fehlenden Eigenschaft eingeschränkt ist.
Das Recht auf eine Minderung der Miete tritt automatisch ein, wenn die Mängel in der Wohnung festgestellt werden.
Damit Mieter eine Mietminderung beanspruchen können, müssen sie bei ihrem Vermieter eine Mängelanzeige einreichen.
Wie können Sie eine Mietminderung oder die Behebung von Mängeln durchsetzen?
- Form: Die Ankündigung einer Mietminderung ist gemeinsam mit einer gut begründeten Mängelanzeige in Schriftform beim Vermieter einzureichen.
- Abwägung: Mieter sollten genau abschätzen, ob die Tauglichkeit der Wohnung tatsächlich gemindert oder aufgehoben ist (vgl. § 536 Abs. 1 BGB).
- Hilfe von den Experten von CONNY: Das Team von Mietrechtsexperten kann Sie bei der Bewertung des Mangels und einer möglichen Mietminderung sachkundig unterstützen.
- Unkomplizierte Online-Bewertung: Anhand von Fotos und einer Mängelbeschreibung können die Experten des Mieterportals das Ausmaß der Mängel sowie die Höhe einer möglichen Mietminderung für Sie bewerten.
- Qualifizierte Mängelbeschreibung: Auf Ihren Wunsch hin kann das fachkundige Team des Mieterportals auch eine qualifizierte Mängelanzeige an den Vermieter übermitteln.
Ihr Vorteil bei der Beauftragung der Experten von CONNY: Anders als bei einem Anwalt tragen Sie nur ein geringes Kostenrisiko, denn zunächst zahlen Sie lediglich eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von 10 Euro. Nur wenn dank der Unterstützung des Teams die Miete erfolgreich gesenkt bzw. die angezeigten Mängel beseitigt werden konnten, entstehen weitere Gebühren (Erfolgshonorar).
Inhaltsverzeichnis
Literatur zum Thema Mietminderung
Wichtige Themen rund um die Mietminderung
Was bedeutet Mietminderung?
Mietminderungen können in zwei verschiedenen Fällen in Kraft treten:
- In der Wohnung tritt ein genereller Mangel auf, die die Nutzung einschränkt.
- Die Wohnung weist bestimmte Eigenschaften nicht auf, die laut Mietvertrag zugesichert wurden.
In beiden Fällen besteht vonseiten des Mieters Anspruch auf eine Mietminderung, sprich eine Kürzung der zu zahlenden Miete. Diesen Anspruch kann er einseitig ohne die Zustimmung des Vermieters geltend machen. Das bedeutet, dass er ab dem Zeitpunkt, ab dem er seinem Vermieter den Mangel angezeigt hat, seine Mietzahlungen kürzen kann. Die Höhe der Mietminderung kann er eigenmächtig bestimmen, um des lieben Friedens willen sollte er hier jedoch nicht übers Ziel hinausschießen.
Die Mietminderung kann so lange bestehen, wie die Einschränkung der Wohnungsnutzung andauert. Sobald der Mangelzustand behoben ist, muss der Mieter die Mietzahlung wieder in vollem Umfang entrichten.
Erfolgt die Kürzung der Zahlung von der Gesamtmiete und nicht nur von der Nettokaltmiete, muss die Mietminderung in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt und diese vom Vermieter entsprechend aufgestellt werden.
Andernfalls kann es passieren, dass die Mieter im Falle einer Nachzahlung für die Betriebskosten einen Teil ihrer Mietminderung zurückzahlen müssen – was natürlich nicht rechtmäßig ist.
Vermieter, die Probleme bei der Abrechnung vermeiden möchten, sollten deshalb die Mietminderung ausschließlich auf die Nettokaltmiete anrechnen.
Die mietrechtliche Regelung zur Mietminderung findet sich im § 536 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen?
Um wie viel die Miete im Falle einer Mietminderung gekürzt werden kann, richtet sich nach der Schwere und der Dauer des Mangels. Wer wissen möchte, wie hoch eine Mietminderung in seiner individuellen Situation ausfallen kann, sollte sich vom Mieterverein oder von einem Rechtsanwalt beraten lassen.
Außerdem kann er sich an früheren Urteilen zur Mietminderung von deutschen Gerichten orientieren: Eine fehlende Einbauküche, die laut Mietvertrag in der Wohnung hätte vorhanden sein müssen, rechtfertigte z. B. laut dem Landesgericht Dresden eine Mietminderung von 20 Prozent (Urteil von 2001).
Mietern wiederum, deren Wohnung nach einem Brand mit unbekannter Ursache völlig unbewohnbar war, erließ das Landesgericht Frankfurt/Main die Miete um 100 Prozent (Urteil von 1996).
Kann eine Mietminderung nachträglich geltend gemacht werden?
Folgendes Fallbeispiel: Angenommen ein Mieter stellt einen Mangel in der Wohnung fest, teilt diesen jedoch nicht umgehend dem Vermieter mit. Möglicherweise weil er versuchen möchte, das Problem selbst zu beseitigen, oder um abzuschätzen, wie gravierend der Mangel tatsächlich ist.
Nach einem Monat muss er feststellen, dass die Lebensqualität in der Wohnung erheblich beeinträchtigt wird, und zeigt die Situation doch beim Vermieter an.
Kann er nun eine Mietminderung auch rückwirkend geltend machen für den Monat, in dem er selbst schon von dem Mangel wusste, der Vermieter jedoch nicht?
Prinzipiell ist eine nachträgliche Mietminderung nicht möglich. Denn obwohl das Mietminderungsrecht in dem Zeitpunkt einsetzt, in dem der Mieter das Problem in der Wohnung bemerkt, kann die tatsächliche Mietminderung erst erfolgen, wenn der Vermieter in Kenntnis gesetzt wird.
Eine Ausnahme zu dieser Regelung besteht, wenn der Mangel bereits zum Zeitpunkt des Einzugs bestand, der Mieter aber erst später davon Kenntnis nimmt.
Hat er den Mangel aufgrund eigener Fahrlässigkeit nicht früher wahrgenommen, besteht kein Anspruch auf Mietminderung.
Gründe für Mietminderung: Wann ist es möglich, die Miete zu mindern?
Damit eine Mietminderung berechtigt ist, muss der Nutzen der Wohnung aufgrund von Mängeln eingeschränkt sein. Der Vermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnung dem Zustand entspricht, der im Mietvertrag festgelegt ist.
Wird die Wohnqualität durch das Selbstverschulden des Mieters oder aufgrund unerheblicher Mängel eingeschränkt, ist eine Mietminderung nicht berechtigt. Gleiches gilt für Beeinträchtigungen, die zum allgemeinen Lebens- oder Mieterrisiko gehören sowie für sozial übliche oder ortsübliche Gegebenheiten. Unter letzteren werden Umstände bezeichnet, die der Lage der Wohnung zuzuschreiben sind. Diese Einschränkungen, z. B. die Lage neben einem Kindergarten und der damit verbundene Lärm, nimmt der Mieter wissentlich in Kauf, wenn er sich für diese Wohnung entscheidet. Daher kann für solche Gegebenheiten keine Mietminderung geltend gemacht werden.
Inwieweit Mängel als unerheblich gelten, ist nicht immer eindeutig zu beurteilen. Demzufolge kann es schwierig sein einzuschätzen, wann ein Umstand eine Mietminderung billigt: Mäuse, die sich in großer Zahl im Keller eingenistet haben, berechtigen natürlich eine Mietminderung. Was aber, wenn nur eine einzelne Maus im Keller gesichtet wird? Dieser Fall ist eher zum allgemeinen Lebensrisiko zu zählen, denn bei aller Sorgfalt kann nicht immer vermieden werden, dass sich ein solches Tierchen in den Keller einschleicht. Erst wenn das Erscheinen von Mäusen als Plage wahrgenommen wird, ist eine Mietminderung berechtigt.
Im Folgenden führen wir die häufigsten Mietminderungsgründe auf:
Mietminderung wegen Lärmbelästigung
Mietminderung wegen Lärmbelästigung erfolgt u. a. bei:
- Baulärm durch eine benachbarte Baustelle
- Nachbarn, die lautstark streiten oder Musik hören
- bellenden Hunden
- Störung der Nachtruhe
- schlechter Schallisolierung
- Lärm durch Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen im Wohnhaus
Spezielle Infos zur Mietminderung wegen Belästigungen
Mietminderung wegen Feuchtigkeit
Feuchtigkeit und Schimmelbildung kann u. a. in folgenden Fällen eine Mietminderung berechtigen:
- feuchter Keller
- undichtes Dach oder Fenster führt zu Eindringen von Regenwasser
- Schimmelbildung durch Neubaufeuchtigkeit
- Schimmelbildung durch Wärmebrücken
- Schimmelbildung an den Möbeln durch feuchte Wände
Spezielle Infos zur Mietminderung wegen Feuchtigkeit
Mietminderung wegen Strom-, Warmwasser- oder Heizungsausfalls
Wer in der dunklen, kalten Wohnung sitzt, kann in vielen Fällen Mietminderung beanspruchen. Einige Beispiele:
- Ausfall der Heizung im Schlaf- oder Kinderzimmer
- Ausfall der Heizung in der gesamten Wohnung
- Ausfall des Warmwassers im Badezimmer
- Ausfall des Warmwassers in der gesamten Wohnung
- Ausfall der Stromversorgung in der gesamten Wohnung
- Defekt am Lichtschalter
Spezielle Infos zur Mietminderung wegen Strom-, Warmwasser- oder Heizungsausfalls
Mietminderung wegen fehlender Eigenschaften der Wohnung
Entspricht eine Wohnung nicht den Vorgaben, die im Mietvertrag angegeben sind, besteht ebenfalls ein Anspruch auf Mietminderung. Dies kann z. B. der Fall sein bei:
- fehlender Einbauküche
- zu geringer Quadratmeterzahl
- fehlenden oder defekten Geräte, die vertraglich bereitgestellt werden müssen
- fehlendem Stellplatz für Fahrzeuge
- fehlendem Kellerabteil
- fehlenden Türen in der Wohnung
Spezielle Infos zur Mietminderung wegen Mängeln in der Wohnung
Spezielle Infos zur Mietminderung wegen Mängeln durch bauliche Maßnahmen
So können Mieter die Mietminderung ankündigen
Angenommen ein Mieter fordert die Mietminderung, weil die Küche wegen Defekten nicht nutzbar ist, obwohl sie gemäß vertraglicher Vereinbarung Bestandteil der Wohnungsausstattung ist.
Dann sollte er zunächst seinen Mietvertrag aufmerksam durchlesen, ob die Defekte dort nicht bereits Erwähnung finden und der Vermieter möglicherweise eine Reparatur in naher Zukunft ankündigt.
Ist dies nicht der Fall, sollte er den Vertrag hinsichtlich Klauseln zu Kleinreparaturen überprüfen. Oftmals legt der Mietvertrag fest, dass Schäden, deren Beseitigung einen festgelegten Kostenrahmen nicht übersteigen, vom Mieter selbst zu beheben sind. Nur wenn der besagte Defekt der Küchengeräte nicht unter diese Klausel fällt, ist die Mietminderungsrecht berechtigt.
Um die Mietminderung geltend zu machen, muss ein Mieter seinen Anspruch nicht erst beim Vermieter oder bei einem Gericht beantragen, da das Mietminderungsrecht automatisch eintritt, sobald die Mängel festgestellt werden.
Er sollte aber eine Mängelanzeige bei seinem Vermieter machen, nur dann ist er zur Mietminderung berechtigt. Diese ist in schriftlicher Form zuzustellen. Wichtig ist hierbei, dem Vermieter ausreichend Zeit einzuräumen, um das Problem zu beheben, bevor die Mietzahlung gekürzt wird. Zudem kann es hilfreich sein, das Problem mittels Fotos zu dokumentieren.
Neben Auflistung der Mängel sollte das Schreiben auch die Mietminderung ankündigen und begründen. Für die Ankündigung einer Mietminderung existiert kein Formular, sie kann also formlos gestellt werden. Im Folgenden finden Sie ein Muster, wie ein solches Schreiben aussehen kann.
Vorlage – Ankündigung einer Mietminderung
[Empfänger: Name + Adresse]
[Ort, Datum]
Mängelanzeige – Mietminderung für die Wohnung/das Haus (Adresse, Stockwerk, eventuell genaue Lage wie Vorder-oder Hinterhaus, rechts/ links/ Mitte)
Sehr geehrte(r) Frau / Herr […],
hiermit weise ich Sie auf folgende Mängel in oben beschriebener Wohnung/in oben beschriebenem Haus hin:
[Auflistung der Mängel mit möglichst genauen Informationen: was, wo]
Diese Mängel bestehen seit [Datum oder Zeitraum].
Ich möchte Sie bitten, die oben beschriebenen Mängel zeitnah und spätestens bis zum […] zu beheben. Dabei berufe ich mich auf § 536 BGB, der den Vermieter zur Instandhaltung des Mietobjekts verpflichtet.
Da die Gebrauchstauglichkeit der betreffenden Wohnung/des betreffenden Hauses gemäß Vertragsvereinbarung in nicht unerheblichem Maße eingeschränkt ist, besteht ein Anspruch auf Mietminderung. Ich werde deshalb die Miete um den monatlichen Betrag von [… Euro] (das sind […]% der Gesamtmiete) kürzen, bis die Mängel behoben wurden.
Für die Mietminderung bitte ich um Ihr Verständnis.
Um Ihnen die Situation zu veranschaulichen, lege ich Ihnen zu Dokumentationszwecken folgende Bilder oder Protokolle bei.
Ich stehe für eine Terminabsprache bezüglich der Beseitigung der Mängel zur Verfügung. Sie erreichen mich unter folgenden Kontaktdaten: […]
Mit freundlichen Grüßen
[…]
Muster für die Mietminderung kostenlos zum Download
Weiterführende Literatur zum Thema Mietminderung
Nachfolgend finden Sie eine Auswahl verschiedener Bücher zum Thema Mietminderung:
- Ropertz, Ulrich (Autor)
- Bredereck, Alexander (Autor)
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Über den Autor
Lange habe ich überlegt, was ich für einen Schimmel habe da ich nichts sehe, aber es mir gesundheitlich immer schlechter geht, rieche aber immer einen modrigen/muffigen Geruch und seit letztem Jahr habe ich die Diagnose: bronchial Asthma, Ekzem am Hals und Ohrenbereich und verbrauche Nasentropfen wie essen.
Ich habe Schimmel unter dem Laminat, mein Inhalator, den ich nehme, um meinen Husten unter Kontrolle zu haben, wirkt nun bald nicht mehr, da der Husten nun wieder durchkommt. Was kann ich machen? Eine Strafanzeige stellen wegen Körperverletzung?
Mein Vermieter weiß seit September, das Problem war selber auch Vorort aber kam mit blöden Sprüchen, als wie hier in der Wohnung ist nichts, er ist selber Bauleiter und wenn ich einen Gutachter kommen lassen will, dann soll ich selber dafür aufkommen, der Gipfel der Frechheit kam dann per Mail, Kündigung zum Ende des letzten Jahres, mein Hauswart war geschockt, als ich ihm das sagte.
Gut zu wissen, dass sich die Kürzung der Miete im Falle einer Mietminderung nach der Schwere und der Dauer des Mangels richtet. Mein Onkel möchte die Miete, die er für ein Einzelzimmer zahlt, wegen Schimmels mindern lassen. Er hält die Schwere und die Dauer des Mangels für erheblich.
ch wohne seit 50zig Jahren in einem Wohnhaus mit 20 Stockwerken es gibt 2 Fahrstühle einer davon ist sei ca 5 Wochen defekt , Der andere fun ktioniert bedingt. Habe ich hier die Möglichkeit eine Mietminderung vorzunehmen . Die Fahrstuhlrep wurde angekündigt u sollte ca 10-14 Tage dauern, bisher hat sich nichts getan
Was kann ich tun?
Hallo C. Anni,
ist die Nutzung des Fahrstuhls im Mietvertrag vereinbart, muss der Vermieter in der Regel sicherstellen, dass diese einwandfrei und sicher möglich ist. Verzögert sich die Reparatur unverhältnismäßig, können Sie eine Mietminderung für den Zeitraum, in dem der Fahrstuhl nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist, geltend machen. Wir empfehlen Ihnen, sich bezüglich der Höhe und der Geltendmachung der Minderung bei einem Mieterverein beraten zu lassen.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo,
im November 2020 wurde bei mir in der Wohnung (Baden-Württemberg, Mannheim) festgestellt, dass der Gasabsperrhahn nicht mehr funktioniert und ausgetauscht werden muss (auch der Gaszählr muss ausgetauscht werden – dabei wurde das mit dem Gasabsperrhahn entdeckt). Nun haben wir Ende April 2021 und es ist noch nichts passiert. ich erinnere die Vermieterin monatlich dran und sie sagt „Sie ist dabei, es zu regeln“. Habe ich Anspruch auf Mietminderung? Wenn ja, nach welchem Regelwerk/Paragraphen?
Besten Dank im Voraus für die Hilfe.
MfG, Aline
Vielen Dank für diesen informativen Beitrag zur Mietminderung. Meine Schwester möchte ihren Vermieter ansprechen, da die Ecken ihres Wohnzimmers immer wieder verschimmeln. Ich werde ihr diesen Beitrag auf jeden Fall weiterleiten. Hoffentlich schafft sie es, ihre Miete zu senken.