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Im Mietrecht ist die Kaution häufig Thema
Eine Kaution als Sicherheit bei einem Mietverhältnis hinterlegen zu müssen, ist heute in der Regel Bestandteil des Vertragsabschlusses. Sowohl im Wohnraum- als auch im Gewerbemietrecht sind Mietkautionen Alltag. Das bedeutet jedoch auch, dass sowohl Mieter als auch Vermieter wissen müssen, welche Rechte und Pflichten bestehen, wenn in einem Mietvertrag eine Kaution vereinbart wird.
Muss eine Wohnungskaution eigentlich immer gezahlt werden? Und wie hoch darf sie sein? Das sollte bereits vor dem Vertragsabschluss geklärt sein. Müssen Mieter für eine Wohnung eine Kaution hinterlegen, sollten sie auch darauf achten, was damit während der Mietzeit geschieht. Diese Punkte und weitere Aspekte der Mietkaution betrachtet der nachfolgende Ratgeber näher.
Das Wichtigste zur Mietkaution
Eine Mietkaution muss im Mietvertrag vereinbart sein. Ist eine solche Vereinbarung nicht getroffen, muss in der Regel auch keine Kaution hinterlegt werden.
Der Betrag muss nach der Zahlung der Mietkaution vom Vermieter zinsbringend angelegt werden. Dabei ist es unerheblich wie der Mieter die Kaution beglichen hat.
Die Mietkaution dient als Sicherheit und muss an den Mieter zurückgezahlt werden, wenn das Mietverhältnis endet. Die Mietkaution einzubehalten ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich.
Pauschal kann das nicht beantwortet werden. Dem Vermieter steht eine Frist zu, in der er überprüfen muss, ob er noch über offene Forderungen gegenüber dem Mieter verfügt oder Schäden in der Wohnung entstanden sind. CONNY übernimmt diese Abwicklung gerne für Sie.
Wichtige Themen rund um die Mietkaution
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Kaution für eine Mietwohnung?
Vermieter können zur Absicherung von Forderungen, die eventuell aus dem Mietverhältnis entstehen, eine Sicherheitsleistung vom Mieter verlangen. Rechtlich dazu verpflichtet, eine solche sogenannte Mietsicherheit festzulegen, sind sie jedoch nicht. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird lediglich die maximal mögliche Höhe einer Mietsicherheit geregelt.
Zu den Forderungen, die durch eine Sicherheit, abgedeckt werden, zählen unter anderem Miete, Betriebskosten, Nutzungsentschädigung, Schadenersatz und Reparaturleistungen beim Ende des Mietverhältnisses. Umgangssprachlich ist diese Art der Sicherheitsleistung als Mietkaution bekannt. Diese kann sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnraummietrecht vereinbart werden.
Wichtig ist, da gesetzlich keine Pflicht besteht, eine solche deutsche Mietkaution zu zahlen, dass eine solche im Mietvertrag bzw. in einer Anlage zu diesem vereinbart wird. Wurde der Wohnraum zur Miete ohne Kaution angeboten und besteht keine Regelung im Mietvertrag, kann eine Zahlung im Nachhinein nicht mehr verlangt werden. Wurde unwissentlich dennoch gezahlt, kann der Mieter eine Rückzahlung der Mietkaution verlangen.
Mietkaution gemäß BGB
Wie bereits erwähnt, ist im BGB eine Mietkaution nur im Zusammenhang mit deren Höhe erwähnt. Der entscheidende Paragraph ist hier 551 BGB, welcher Folgendes bestimmt:
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen[…]
Der zu entrichtende Betrag darf also nicht mehr als drei Monatsnettomieten betragen. Wird mehr verlangt, ist dies nicht zulässig und die Vereinbarung wird hinfällig. Darüber hinaus regelt der Paragraph in den folgenden Absätzen auch, dass der Mieter eine Mietkaution in Raten zahlen kann. In der Regel handelt es sich um drei gleiche monatliche Teilzahlungen.
Sind im Mietvertrag Vereinbarungen enthalten, die zum Nachteil des Mieters führen, sind diese in der Regel unwirksam.
Achtung: Die Regelungen im BGB gelten nur für Wohnraummietverhältnisse. Im Gewerbemietrecht können die Bedingungen für eine Mietkaution zwischen Mieter und Vermieter frei verhandelt werden. Das betrifft sowohl die Höhe als auch die Verzinsung der Mietkaution. Beides muss im Vertrag explizit geregelt sein.
Arten der Mietkaution: Die Höhe ist immer gleich
Mieter und Vermieter können im Mietvertrag festlegen, wie eine Mietkaution gezahlt wird. Hierfür können verschiedene Optionen zur Verfügung stehen. So sind etwa eine Barzahlung, eine Verpfändung, eine Bürgschaft, eine Sicherheitsabtretung oder eine Mietkautionsversicherung möglich.
Webtipp: Was bei Wohnraummietverträgen beachtet werden muss können Sie auf: immoportal.com nachlesen.
Bei einer Verpfändung kann zum Beispiel ein Sparbuch für die Mietkaution herangezogen werden. Auch Wertpapiere oder Geldanlagen können als Sicherheit dienen.
Das Recht an den Sparforderungen am Betrag für die Mietkaution auf dem Sparkonto wird dann vom Mieter verpfändet. Eine solche Sparforderung kann auch an den Vermieter als Sicherungsabtretung abgegeben werden.
Die Bürgschaft bedeutet, dass Dritte die Absicherung anbieten. Dies kann bei einer Mietkaution durch einen Kredit der Bank, im Rahmen der Kautionspolice oder durch Privatpersonen geschehen. Diese verpflichten sich für die Forderungen aus dem Mietverhältnis einzustehen. Das kann eine Option sein, wenn Mieter die Kautionssumme nicht selbst aufbringen können.
Eine weitere Möglichkeit, stellt die Mietkautionsversicherung dar. Hierbei handelt es sich um einen Versicherungsvertrag, dessen Vertragsgegenstand eine Mietsicherheit zur Absicherung eines Mietverhältnisses ist. Jährlich wird ein Beitrag eingezahlt, welcher den Mieter von der Hinterlegung einer Mietkaution befreit. Auch hier darf die Gesamtsumme das Dreifache der Nettokaltmiete nicht übersteigen.
Mietkaution anlegen: Müssen Vermieter das immer tun?
In § 551 Abs. 3 BGB ist eindeutig festgelegt, wie ein Vermieter mit einer entrichteten Mietkaution umgehen muss. Die Mietkaution inklusive aller Zinsen steht dem Mieter zu, sodass der Betrag so angelegt werden muss, dass er vor einem Missbrauch durch den Vermieter bzw. bei einer Insolvenz geschützt ist.
Wie das Geld angelegt werden muss, ist allerdings nicht vorgeschrieben. Das können die Mietvertragsparteien selbst entscheiden und vereinbaren. Wichtig bei einer Spareinlage oder einem Konto für die Mietkaution ist, dass eine dreimonatige Kündigungsfrist besteht und ein entsprechender Zinssatz erfolgt. Die Verzinsungspflicht besteht in der Regel solange bis das Konto aufgelöst wird. Mieter haben keinen Anspruch auf Anlagen mit einer höheren Verzinsung.
Nach Ende des Mietverhältnisses stehen dem Mieter die Zinsen in voller Höhe zu. Eine Auszahlung während des Mietverhältnisses ist jedoch nicht möglich.
Mietkaution: Wann die Rückzahlung erfolgen kann und muss
Endet das Mietverhältnis, können Mieter die gezahlte Mietkaution zurückfordern. Die Auszahlung muss in der Regel voll erfolgen, wenn keine Forderungen des Vermieters geltend gemacht werden. Für Vermieter gilt, eine angemessene Frist einzuhalten. Üblicherweise sind das zwischen drei und sechs Monaten. Dies gilt dann, wenn die Betriebskosten ausgeglichen sind. Stehen diese noch aus, gilt für die Auszahlung der Mietkaution ebenfalls die dann übliche Jahresfrist.
BGH-Urteil zur Einbehaltung der Kaution
Mit einer Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) aktuell festgelegt, dass Vermieter die Kaution länger einbehalten können und zwar auch nach Ablauf der Verjährungsfrist (BGH, 10.07.2024, AZ: VIII ZR 184/23). Die Ansprüche müssen jedoch immer begründet sein. Das Urteil bedeutet, dass Vermieter nach einem Auszug, die Schadensersatzansprüche auch nach der sechsmonatigen Verjährungsfrist mit der Kaution verrechnen können. Vermieter müssen Mieter auch nicht darüber informieren müssen, dass eine Verrechnung erfolgen wird.
Über den Autor
Hallo.
Ich hätte mal eine Frage im Bezug auf ein Kautionskonto.
Gibt es Frist in der der Vermieter ein Kautionskonto anlegen muss? Der Vermieter von meinem Papa hat bis heute kein Kautionskonto angelegt und die Zahlung der Kaution erfolgte bereits vor 2 Monaten in bar.
Vielen lieben Dank vorab.
Liebe Grüße
SMW
Hallo,
ich habe mehrere Jahre zur Miete bei einen Privaten gewohnt. Es war keine Mietkaution vereinbart.
Es sind laut seinen Aussagen Schäden entstanden. Ich bin mittlerweile in meiner neuen Wohnung.
Kann der Vermieter diese Schäden einklagen oder überhaupt so offiziel verlangen?
Er war beim treffen letztens nicht mit einem Gespräch einverstanden.
Hallo
in meinem Mietvertrag steht nix dass die Kaution an mich wieder bezahlt werden muss. Ist das normal? Kann der vermieter die kaution einfach so behalten?
Danke!
Ich habe nach 8 Jahren von meiner Hauverwaltung einen Brief erhalten, dass ab sofort für mein Treuehandkonto eine Verwaltungsgebühr von 5,95€ erhoben wird welche ich zu tragen habe.
Ist das zulässig?
Eine Wohnungsgesellschaft (Gmbh mit Aktienstreuung) hat ohne meines Wissens und Zustimmung meine Mietkaution von ein Kautionskonto auf ein anderes Kautionskonto übertragen. Es fand kein Eigentümerwechsel satt.
Ist das zulässig?
Wir haben eine teilmöblierte Wohnung gemietet. Darin war eine weiße gebrauchte Couch. Beim Auszug will die Vermieterin, dass eine neue Couch mit der Kaution bezahlt wird, weil die Couch angeblich zu schmutzig ist. Darf sie das, obwohl es keinen Schaden gab und sie nicht neu war? Wie hoch dürfen Reinigungskosten sein, da die Vermieterin meint, die Wohnung sei nicht sauber genug?
Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich bin vor kurzem aus meiner Wohnung ausgezogen, die ich zusammen mit meinem Lebensgefährten angemietet hatte.
Am letzten Mittwoch kam die Vermieterin um sich die Wohnung anzuschauen, allerdings mit der Information, das die Wohnung noch nicht um Übergabezustand sei. Die Vermieterin kam mit 27 Interessenten für die Wohnung.
Die Wohnung ist noch nicht komplett ausgeräumt, noch sind die Wände im vorherigen Zustand.
Jetzt möchte die Vermieterin die Kaution einbehalten und zusätzlich verlangt sie 600 bzw. 1200 Euro für die „Entrümpelung“ der Wohnung.
Wir haben die Wohnung am 01.11.2019 gekündigt und haben eine Kündigungsfrist von drei Monaten.
Meine Frage wäre, darf sie als Vermieterin diese Schritte einleiten, obwohl wir die Wohnung noch bezahlen und sind die drei Monate nach Kündigung nicht dafür da, die Wohnung herzurichten?
Ich würde mich sehr über eine schnelle Antwort Ihrerseits freuen.
Mit freundlichen Grüßen
S P
Hallo S. P.,
Mieter dürfen die Mietsache in der Regel bis zum Ende der Kündigungsfrist nutzen, wenn sie die Miete weiterhin zahlen und mit dem Vermieters nichts anderes vereinbart wurde. Das heißt, die Zeit steht für die Schönheitsreparaturen und das Ausräumen zur Verfügung. Erst nach dem Ende der Frist kann die Vermieterin Schritte einleiten, falls die Wohnung nicht vertragsgerecht zurückgegeben wird. Lassen Sie sich am besten auch rechtliche bei einem Mieterverein beraten. Wir können eine solche Beratung nicht anbieten.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo, mein Enkel hat einen Mietvertrag, in dem der Vermieter einen Passus verlangt hat, dass nämlich die Kaution von € 3.500,00 nicht zurückgezahlt werden muss, wenn eine Kündigung vor Ablauf von 3 Jahren seit Beginn des Mietverhältnisses.
Ist dies rechtlich überhaupt zulässig ?
Gerne höre ich von Ihnen.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Klug
Hallo Dr, R. Klug,
in der Regel stellt die Kaution eine Sicherheit für den Vermieter dar, um etwaige Forderungen zu decken. Üblicherweise darf sie bei Mietrückständen, Schäden an der Mietsache sowie zum Ausgleich offener Betriebskosten herangezogen bzw. einbehalten werden. Der Einsatz der Kaution muss daher in der Regel zweckgebunden sein. Entstehen keine Forderungen aus dem Mietverhältnis, ist sie üblicherweise nebst Zinsen zurückzuzahlen. In Ihrem Fall empfehlen wir, eine rechtliche Beratung bzw. Überprüfung des Mietvertrags auf Wirksamkeit durch einen Anwalt bzw. durch einen Mieterverein. Eine rechtliche Beratung können wir nicht anbieten.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo, kann mein Vermieter Repearturarbeiten geltend machen, nach der Schlüsselübergabe, obwohl ich keine Kaution hinterlegen musste?
Freundliche Grüße
Hallo,
ich habe eine Wohung erworben, bei dem der Mieter seit 1975 wohnhaft ist. Damals wurde keine Kaution vereinbart. Sicher ist jedoch, dass der Mieter bis zu seinem Tod in der Wohung wohnen bleibt und ich dann auf die Wohnung leer räumen muss und streichen muss. Besteht da keine Ausnahme, dass man im Nachhinein eine Kaution vereinbaren kann?
Danke und Gruß
Ursula Schmitt
Hallo Ursula,
in der Regel kann nachträglich eine Mietkaution nur mit Zustimmung des Mieters erhoben werden, wenn diese nicht im Mietvertrag vereinbart wurde. Lassen Sie sich am besten rechtlich von einem fachkundigen Anwalt beraten.
Ihr Team von mietrecht.com
Darf ein Vermieter die Vorjahre der Betriebskostenabrechnungen anfordern bevor er die Kaution auszahlt, trotz dass diese ausgeglichen worden? Im Moment weigert er sich weil diese nicht vorliegen (wahrscheinlich aufgrund eines Eigentümerwechsels).
Hallo, mein Mietvertrag habe ich fristgerecht gekündigt und hätte am letzten Tag des bestehenden Mietverhältnisses die beidseitige vereinbarte Übergabe. Diese wurde kurzfristig von der Verwaltung abgesagt und es wurde um einen neuen Termin gebeten. Da ich in Schichten arbeite und in eine andere Stadt gezogen bin, war es mir erst 8 Tage später möglich, einen neuen Termin wahr zu nehmen. Eine Verantwortliche der Hausverwaltung hatte den Wohnungsschlüssel, so daß bei eventuellen Interessenten eine Besichtigung des Wohnraumes jederzeit möglich war. Jetzt verlangt die Hausverwaltung vom mir Miete für die 8 Tage. Ist dies rechtens? Auf was für Paragraphen kann ich mich berufen?
Hallo Kerstin R.,
sofern es nicht an Ihnen lag, dass sie Übergabe zum Vereinbarten Zeitpunkt nicht stattfand, ist es in der Regel nicht Ihre Verantwortung, einen neuen Termin zu finden und so die Übergabe zu ermöglichen. Zudem haben Sie die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht weiter genutzt, was eine Mietzahlung begründen könnte. Eine rechtliche Beratung dürfen wir nicht anbieten und empfehlen Ihnen daher, sich an einen Mieterverein oder einen fachkundigen Anwalt zu wenden.
Ihr Team von mietrecht.com
Was passiert mit der Kaution , wenn das Haus verkauft wird
Hallo Klaus L.,
die Kaution der Mieter muss in der Regel auf einem separaten Konto hinterlegt sein. Diese kann bei einem Kauf auf den neuen Eigentümer übergehen. Der neue Eigentümer kann aber ein neues Kautionskonto eröffnen und die Kautionen dorthin verschieben. Zumindest muss das Geld üblicherweise weiterhin vorhanden sein und dem Mieter bei einem Auszug zurückgezahlt werden.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo,
darf der Vermieter Mietrückstände sich von der Kaution während dem bestehenden Mietverhältnis nehmen?
Hi, When i moved out of my apartment, the landlord sent a huge list of damages(most of them wear and tear) except painting costs. I have 3 months cold rent of 2430 euro. Can the landlord demand damages more than the kaution (2430 euro)?
Hello Rayban,
if the damages exceed the deposit the landlord usually can demand the sum. You should probably check with a tenant association if the demands are justified . We can’t provide legal advice, therefore a tenant association should be the right contact.
Your team at mietrecht.com
Ich habe eine kurze Frage:
Ist es zulaessig, dass der Vermieter eine Kaution in Hoehe von 3 Kaltmieten UND einen Buergen/Solidarmieter fordert?
Hallo Anne K.,
gesetzlich ist nicht festgelegt, dass Vermieter die Kaution auf eine bestimmte Weise verlangen müssen. In der Regel dient ein Bürger zur Absicherung der Kaution. Werden mehrere Sicherheit verlangt, darf die Gesamtsumme in der Regel die drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, empfehlen wir Ihnen, sich Unterstützung von einem Mieterverein zu holen.
Ihr Team von mietrecht.com
Also wir ziehen jetzt aus und ich weiss das der Vermieter nichts angelegt hat.
Dann besteht ja kein Grund die Kaution bis zu 6 Monaten einzubehalten sondern innerhalb von 4 Wochen nach Auszug auszuzahlen ?!
Hallo Gudrun,
hierbei handelt es sich um eine rechtliche Frage, die wir nicht beurteilen können. Wenden Sie sich am besten an einen Mieterverein oder einen Anwalt.
Ihr Team von mietrecht.com
Der Hausbesitzer wechselte den Teppich, ohne mir Quittungen und keine Laken zu zeigen. Er sagt, dass die Kosten eintausend Euro betragen und hat meine Kaution von 900 Euro einbehalten, außerdem möchte er mich die Differenz von 100 Euro bezahlen lassen, weil die Versicherung nur 750 Euro zahlt, den aktuellen Wert des neuen Teppichs. es ist normal?