Mieterstrom: Das Mieterstrommodell im Detail und in der Praxis

Das Mieterstrommodell im Überblick

Vermietete Mehrfamiliengebäude waren über lange Zeit „weiße Flecken“ auf der Landkarte des Solarstromausbaus. Seit der Novellierung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes hat das zuvor wenig genutzte Mieterstrommodell jedoch eine deutlich breitere Basis erhalten. Auf den folgenden Zeilen zeigen wir alles auf, was es über das Modell an sich und dessen praktische Umsetzung zu wissen gibt.

Doch was ist eigentlich Mieterstrom genau? Als Mieterstrom wird im Allgemeinen Strom bezeichnet, der durch Immobilieneigentümer bzw. Vermieter räumlich nah am Nutzer erzeugt wird. Diese Weitergabe findet dann ohne die Einspeisung in die öffentlichen Stromnetze statt. Er kommt also direkt beim Abnehmer an und gilt daher auch als Direktstrom. Abnehmer bzw. Nutzer sind in diesem Fall in der Regel Mieter. Überschüsse werden entweder zwischengespeichert oder gegen eine Prämie in das öffentliche Netz abgegeben.

Den Strom können Erzeuger dann nicht nur an die eigenen Mieter, sondern auch an Nutzer in umliegenden Gebäuden weiterleiten und diesen als Quartiersstrom anbieten. So ist es durchaus auch möglich, dass Mieterstrom im Einfamilienhaus ebenso eine Option darstellt wie in einem Mehrfamilienhaus. Nutzer können sowohl einzelne Wohn- oder Gewerbemieter als auch Wohnungsgesellschaften oder Eigentümergemeinschaften sein.

Mieterstrommodelle bzw. Mieterstromanlagen erzeugen Strom meist über Photovoltaik. Aber auch Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen (z. B. als Blockheizkraftwerk), Windkraft oder Bioenergie sind dazu geeignet. Gefördert werden derzeit allerdings nur Photovoltaikanlagen (als PV-Mieterstrom).

Für den Betrieb der Anlagen und die Weitergabe des produzierten Stroms stehen verschiedene Modelle und Konzepte zur Auswahl. Nachfolgend haben wir die gängigsten Varianten für Sie kurz zusammengefasst:

• Direkte Vermarktung: Der Betreiber der Stromanlage verkauft den erzeugten Strom direkt an den Mieter. Es besteht ein Mieterstromvertrag zwischen dem Anlagenbetreiber und Mieter. Der verbrauchte Strom aus der Mieterstromanlage wird über einen zusätzlichen Zähler gemessen. Bis auf den Strompreis fallen keine weiteren Gebühren an. Bei dieser Variante ist der Mieterstromzuschlag nicht möglich.
• Vermieter/Eigentümer als Betreiber: Der Eigentümer ist der Energieversorger für die Mieter und übernimmt alle Aufgaben eines solchen. Der komplette Strombedarf der Mieter muss durch die Mieterstromanlage abgedeckt sein. Zudem müssen Vermieter den Zähler stellen, die Messstellen betreiben sowie Vorschriften zur Abrechnung und zur Vertragsgestaltung beachten. Wird zusätzlicher Strom aus dem öffentlichen Netz benötigt, ist dieser zu versteuern. Für diese Variante ist ein Zuschuss in Form des Mieterstromzuschlags möglich.
• Genossenschaft durch Mieter: Mieter können als Betreiber von Mieterstromanlagen und somit als Stromversorger auftreten. Meist geschieht das über einen Zusammenschluss zu einer Energiegenossenschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Bei dieser Variante ist der Betrieb durch die Genossenschaft möglich, aber auch eine Verpachtung der Anlage an Mieter oder Dritte. Pächter müssen dann den Betrieb, die Wartung und die Abrechnung übernehmen.
• Contracting-Modell: Auch bei dieser Variante sind Vermieter die Betreiber der stromerzeugenden Anlage. Sie liefern den Strom jedoch nicht direkt an die Mieter, sondern beauftragen einen Zwischenhändler. Dieser übernimmt dann die Aufgaben des Energieversorgers und ist Vertragspartner für die Mieter. Der Mieterstromzuschlag ist hier ebenfalls möglich.

Je nachdem, welches Konzept gewählt wird bzw. möglich ist, gibt es beim Mieterstrom verschiedene Anbieter, die dann als Vertragspartner für die Mieter auftreten und an die Stelle des Energieversorgers treten. Oft ist es üblich, im Vertrag dann auch Mieterstrom und Netzstrom (falls dieser benötigt wird) in einem Mieterstromtarif zu kombinieren.

Wie sich das System auf Mieter und Vermieter auswirkt

Ziel und Idee hinter einem Mieterstrommodell ist die lokale Produktion und Nutzung von Strom. Um Mieterstrom zu fördern und attraktiver zu machen, hat der Gesetzgeber mit dem „Gesetz zur Förderung von Mieterstrom und zur Änderung weiterer Vorschriften des Erneuerbare-Energien-Gesetzes“ eine rechtliche Grundlage für die Förderung geschaffen. Seit 2017 ist das Mieterstromgesetz Teil des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG).

Wie bereits zuvor erwähnt, bezieht sich die gesetzlich verankerte Förderung von erneuerbaren Energien in diesem Zusammenhang auf die Nutzung von Photovoltaikanlagen. Geförderter Mieterstrom ist auf Photovoltaik begrenzt, kann jedoch durch andere erneuerbare Energiequellen ergänzt werden.

Mit dem Gesetz wurde der Mieterstromzuschlag eingeführt, der die Kosten für den Betrieb (Abrechnung, Messung usw.) neben den Einnahmen aus der Stromerzeugung kompensieren soll. Durch den Wegfall von Stromsteuer, Netzentgelten und Konzessionsabgaben kann sich der Aufwand für eine solche Anlage auf oder an der eigenen vermieteten Immobilie jetzt durchaus lohnen.

Mit der EEG-Novelle von 2021 gilt, dass der Mieterstromzuschlag unabhängig von der Einspeisevergütung zusätzlich gezahlt wird. Zudem darf der produzierte Strom auch an benachbarte Häuser geliefert werden, ohne dass der Zuschlag entfällt. Bei einer solchen Quartierslösung darf auch die Weiterleitung in die anderen Gebäude nicht über das öffentliche Stromnetz erfolgen.

Achtung: Mieterstrom wird per Gesetz nur dann durch den Zuschlag zusätzlich gefördert, wenn, wie bereits erwähnt, der Eigentümer bzw. Vermieter als Betreiber und Energiedienstleister gegenüber den Mietern auftritt.

Auch Mieter können vom Mieterstrommodell profitieren. Da der Strom lokal produziert und der Zwischenschritt über öffentliche Netze eingespart wird, kann Mieterstrom in der Regel günstiger angeboten werden. Hier kann es mitunter zu Preisunterschieden von mehr als 20 Cent pro kWh kommen.

Mieterstrom in der Praxis: Eine Frage der Kosten?

Bei den Überlegungen, ein PV-Mieterstrommodell für das eigene Gebäude einzurichten, spielen die Kosten in der Regel eine vordergründige Rolle. Lohnt sich die Anschaffung und die zusätzliche Arbeit als Stromlieferant überhaupt?

Doch bevor die Frage der Kosten in Angriff genommen werden kann, sollten Eigentümer klären, ob ihre Immobilie für den Bau einer Photovoltaikanlage geeignet ist. Sind das Dach und die Wände tragfähig? Scheint ausreichend Sonne auf die installationsfähigen Orte oder muss die Anlage mit anderen Energiequellen gekoppelt werden, damit eine Versorgung gewährleistet werden kann? Steht die Immobilie unter Denkmalschutz und muss ein entsprechender Antrag bei der Behörde gestellt werden? Diese Fragen gilt es im Vorfeld zu klären.

Zudem sollten sich Eigentümer auch entscheiden, ob sie selbst als Stromanbieter auftreten oder bestimmte Aufgaben an Dritte weiterreichen wollen. Letzteres ist durch die EEG-Novelle von 2021 möglich. Denn der Mieterstrom wird Teil des Lieferkettenmodells und Eigentümer haben somit weiterhin Anspruch auf den Mieterstromzuschlag. Mit der anstehenden weiteren EEG-Novelle soll es ab 2023 möglich sein, die Stromlieferung auch ganz auf Dritte zu übertragen.

Ist die Entscheidung gefallen, geht es dann um die notwendigen Investitionen. Diese umfassen in der Regel alle Kosten, die bei der Beschaffung und Installation einer Photovoltaikanlage für Mieterstrom und notwendiger zusätzlicher Anlagen anfallen. Zu diesen Kosten zählen beispielsweise die Ausgaben für:

• Photovoltaikmodule
• Wechselrichter
• Montagesystem
• Modulmontage
• Inbetriebnahme der Anlage

Wie hoch die Kosten ausfallen, hängt überwiegend von der Größe der Anlage und deren Leistungsfähigkeit ab. Aber auch davon, ob ein Speicher mit verbaut wird oder nicht. Es ist zudem möglich, dass eine Anlage für Mieterstrom eine gesonderte steuerliche Behandlung erfährt und die Mehrwertsteuer zurückerstattet wird. Gängig sind Anlagen mit Leistungen zwischen 7 und 12 Kilowatt Peak (kWp). Durchschnittlich liegen die Ausgaben zwischen 15.000 und 22.000 Euro ohne Speicher und zwischen 20.500 und 27.500 Euro.

Eine umfangreiche Auflistung für die Kosten der einzelnen Anlagenkomponenten finden Sie im Ratgeber „Photovoltaik: Kosten und Wirtschaftlichkeit einer Anlage“. Dort erhalten Sie auch eine detaillierte Aufschlüsselung zu den Bestandteilen einer PV-Mieterstromanlage und zu den durchschnittlichen Betriebskosten.

Neben der Größe und Leistung der Anlage für den Mieterstrom haben auch weitere Faktoren Einfluss auf die Kosten. Die Preise für die Anlage oder einzelnen Komponenten hängen auch von den Produktionskosten und den verfügbaren Rohstoffen ab.

Somit sind die Preise nicht konstant und können durchaus stark variieren. Hinzu kommt die Nachfrage, welche die Preise sowohl nach unten als auch nach oben beeinflussen kann. Darüber hinaus spielt meist auch vorhandener Wettbewerb bei der Preisgestaltung ebenfalls eine Rolle.

Im Zusammenhang mit den Investitionskosten steht zudem immer die Überlegung zur Rentabilität der Anlage. Neben dem möglichen Mieterstromzuschlag ist auch der Verkaufspreis des produzierten Stroms ein wichtiger Punkt. Oftmals lohnen sich größere Anlagen beim Mieterstrom erst wirklich, wenn der Strom an mindestens zehn Abnehmer verkauft werden kann. Hinzu kommen dann noch die Einnahmen durch die Einspeisung des überschüssigen Stroms ins öffentliche Netz, sofern dieser nicht gespeichert wird.

Die Anschaffung einer Photovoltaikanlage zur Nutzung für Mieterstrom rechnet sich abhängig von den investierten Kosten und den Einnahmen durchschnittlich ab einer Laufzeit zwischen 13 und 20 Jahren.

Nebenkosten der Anlage als weiterer Kostenfaktor

Möchten Eigentümer über eine PV-Anlage Strom an Mieter verkaufen, spielen neben den Anschaffungskosten auch die laufenden Betriebskosten eine Rolle. Diese können mitunter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Die Posten müssen eindeutig als Mieterstrom auf der Abrechnung ausgewiesen sein.

Die Grundbedingungen für den Mieterstrom und die Strompreisgestaltung

Durch die Novellierung des EEG haben sich die Bedingungen für Mieterstrom in den letzten Jahren verbessert. Eine Förderung für Mieterstrom erhalten Anlagen, die nach dem 25. Juni 2017 gebaut oder angeschlossen wurden. Wichtig für die Förderung ist zudem, dass die Abnehmer sich in unmittelbarer Nähe zur Produktionsstätte, hier im selben Quartier wie die Photovoltaikanlage, befinden. Mit der Novelle von 2021 ist diese Erweiterung des erlaubten Abnehmerkreises ein neuer Vorteil für den Mieterstrom.

Die Förderung von Photovoltaikanlagen ist weiterhin an bestimmte Voraussetzungen gebunden. Möchten Eigentümer für ihre Anlage den Mieterstromzuschlag erhalten, muss diese auf, an oder in einem Wohngebäude angebracht sein. Eine gewerbliche Nutzung des Stroms ist allerdings zulässig. Das bedeutet, der erzeugte Strom kann auch an Gewerbemieter verkauft werden, wenn mindestens 40 Prozent des Gebäudes zum Wohnen vermietet sind bzw. dafür genutzt werden.

Darüber hinaus müssen folgende Punkte erfüllt sein:

• Maximalleistung liegt bei 100 kW Peak (kWp)
• Strom wird ohne Nutzung des öffentlichen Netzes verteilt
• Anlage ist bei der Bundesnetzagentur angemeldet

Wichtig: Mit der EEG-Novelle soll die Begrenzung auf 100 kWp wegfallen. Dann können auch größere bzw. leistungsstärkere Anlagen für Mieterstrom eine Förderung erhalten. Insgesamt wird eine Förderung über eine Laufzeit von 20 Jahren gewährt.

Der Mieterstromzuschlag sinkt mit der Anzahl der gebauten Anlagen. Je mehr PV-Anlagen entstehen, desto niedriger fällt der Zuschlag aus. Er sinkt monatlich. Dazu kommt, dass er sich je Höhe des produzierten Stroms unterscheidet.

Derzeit liegt der Zuschlag für 10 kW bei 2,94 Cent. Werden bis zu 40 kW erzeugt, sind es 2,73 Cent und bei bis zu 100 kW 1,84 Cent. Da ab 2023 die Begrenzung auf 100 kW wegfällt, wird auch der Zuschlag entsprechend angepasst. Die Bundesnetzagentur veröffentlicht die Förderhöhen pro Quartal.

Die Höhe des Zuschlags ist nicht nur für den Betrieb der Anlage wichtig, sondern auch für den Verkauf des produzierten Stroms. Grundsätzlich sind die Betreiber oder mit dem Betrieb beauftragte Dritte für die Preisgestaltung verantwortlich.

Doch was darf Mieterstrom eigentlich kosten? Auch hier gibt es bestimmte Vorgaben. So darf beim Mieterstrom der Preis 90 % des Grundversorgertarifs vor Ort nicht überschreiten. Die letztendliche Höhe des Strompreises kann sich also regional und je nach Art der Anlage unterscheiden. Üblicherweise ist er dennoch günstiger als die Tarife der örtlichen Energieversorger.

Mieterstrommodell: Welches Messkonzept gibt es?

Für eine gültige Abrechnung beim Mieterstrom muss ein Messkonzept vorhanden sein. Hierfür gibt es verschiedene Möglichkeiten, die wir in einem kurzen Überblick nachfolgend zusammenfassen:

• doppelte Sammelschiene: Verbrauch von Mieterstrom- und Fremdstrom getrennt erfasst, physikalische Trennung
• Summenzähler: Mieterstrom und Fremdstrom zusammen mit Photovoltaikanlage über einzelne Zähler erfasst, Abgrenzung zum öffentlichen Netz durch Zweirichtungszähler, rechnerische Erfassung vom verbrauchten Mieterstrom, nicht genutzter Strom, der eingespeist wird, wird gemessen
• Summenzähler mit intelligenter Messtechnik: intelligente Stromzähler messen in bestimmten Zeitabständen den eingespeisten Strom

Mieterstrom mit PV-Anlagen: So läuft das Prozedere ab

Eine Anlage für Mieterstrom sollte gut geplant sein. Dazu gehört es, im Vorfeld zu klären, wie groß die verfügbare Fläche ist und in welchem Winkel die Sonne wie lange am Tag einstrahlt. Daraus ergeben sich die Vorgaben zu Größe und Leistungsfähigkeit der Anlage.

Sinnvoll ist eine Anlage, wenn mindestens 50 m² nutzbare Fläche vorhanden sind, die Ausrichtung des Daches nach Süden oder Ost-West angelegt ist und möglichst wenig Schatten auf der Anlage stehen wird. Auch der Zustand des Daches bzw. der Dachdeckung sollte so sein, dass in den nächsten Jahren keine Sanierung notwendig sein wird.

Folgende Punkte sind dann für den Bau einer Anlage zum Mieterstrom noch wichtig:

• Art der Anlagenmodule und Speicher
• Anmeldung der Anlage beim Finanzamt (Steuernummer für die Einkünfte aus dem Betrieb)
• Anmeldung beim örtlichen Netzbetreiber (mit Lage- und Schaltplan der Anlage, Antrag zur Inbetriebsetzung, Datenblätter und Konformitätsnachweis)
• Meldung der Fertigstellung beim Netzbetreiber (Eintragung ins Marktstammdatenregister, Installation des Zweirichtungszählers)
• Beantragung des Mieterstromzuschlags

Kann der Strom dann erzeugt und geliefert werden, geht es um die Gestaltung der Verträge. Wie bei einem Stromanbieter über öffentliche Netze wird auch beim Photovoltaik-(PV)-Mieterstrom ein Vertrag zwischen Betreiber oder Stromlieferant und Abnehmer geschlossen. Ein Mieterstromvertrag unterliegt dabei den gleichen Regelungen wie ein Verbrauchervertrag mit einem großen Energieversorger. Für die Gestaltung des Stromliefervertrags mit den Mietern sollten sich Betreiber rechtliche Unterstützung suchen, sofern sie in diesem Bereich keine Erfahrungen haben.

Endet der zeitlich begrenzte Mietvertrag, ist auch der Vertrag zum Mieterstrom beendet. Wie beim Mietverhältnis ist eine separate Kündigung des Mieterstroms hier nicht notwendig. Wird der Mieterstromvertrag unabhängig vom Mietvertrag geschlossen, muss ein solcher gekündigt werden, wenn Mieter das Angebot nicht mehr wahrnehmen möchten.

Wichtig ist, dass die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen eingehalten werden und der Mieterstromanbieter nach der Kündigung eine Marktlokations-ID erhält. Mit dieser kann dann der neue Energielieferant beauftragt werden.

Steht ein Auszug aus der Wohnung an, endet der Vertrag über den Mieterstrom üblicherweise automatisch mit dem Ende des Mietverhältnisses. Mieter sollten hier dennoch die Vertragskonditionen prüfen und gegebenenfalls eine Kündigung des Vertrags aussprechen.

Für wen das Mieterstrommodell nichts ist, der kann bei einem Umzug den üblichen Weg gehen und einfach bei einem Anbieter seiner Wahl den Strom anmelden.

Fazit

Mieterstrom bzw. Mieterstrommodell können durchaus dazu beitragen, dass Energie nachhaltiger produziert und die Energiekosten gesenkt werden. Eigentümer sollten immer abwägen, ob sich eine PV-Anlage bzw. Mieterstrom für sie als rentabel darstellt. Und Mieter sind in der Lage zu wählen, welche Art der Versorgung sie haben möchten.

Das neue Mieterstrommodell soll nicht nur Mehrparteiengebäude und deren Mieter besser an der Energiewende partizipieren lassen, sondern umgekehrt die Stromnetzbetreiber entlasten. Im Gegensatz zu seinem Vorgänger ist es durch die gesetzlichen Rahmenbedingungen deutlich attraktiver geworden. Schon jetzt lässt sich eine gewünschte Demokratisierung des Strommarktes betrachten – die bei anhaltendem Erfolg des Modells zweifelsohne zum gewünschten Ziel führen wird.

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Über den Autor

Dörte L.

Dörte schreibt seit 2016 für mietrecht.com. Nach dem Studium an der Universität Potsdam hat sie im Bereich der Haus- und Liegenschaftsverwaltung gearbeitet und kann die dort gesammelten Erfahrungen in der Redaktionsarbeit einbringen. Neben Ratgebern verfasst sie auch News zu wichtigen mietrechtlichen Themen.

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