Miete & Mietzahlung: Das müssen Sie dazu wissen

Die Mietzahlung ist die Hauptpflicht des Mieters

Viele Deutsche besitzen keine eigene Immobilie, sondern wohnen stattdessen in einem Haus oder einer Wohnung zur Miete.

Dies bedeutet, dass ihnen die Wohnung vom Eigentümer zum Gebrauch überlassen wird. Im Gegenzug verpflichten sie sich zur Zahlung eines Entgelts: der Miete.

Diese wird zwischen Mieter und Vermieter im Mietvertrag vereinbart. Die Höhe der Miete für eine Wohnung entscheidet häufig darüber, ob ein Mietinteressent dort einzieht oder nicht.

Dabei kommen einige Fragen auf: Aus welchen Kosten setzt sich die Miete zusammen? Ist die Höhe der Miete veränderbar? Und was passiert, wenn der Mieter mit der Mietzahlung im Verzug ist? In diesem Ratgeber erfahren Sie die Antworten.

Wichtige Themen rund um die Miete

→ Bauzinsen berechnen → Indexmiete → Mietausfallwagnis → Mieterhöhung → Mietminderung → Mietrückstand → Mietspiegel → Miete stunden → Mieterverein → Mietzahlungsbestätigung → ortsübliche Vergleichsmiete → Schattenmiete → Staffelmiete → Wohnen auf Zeit

Miethöhe: Wie lässt sich die Miete berechnen?

Die Höhe der Miete wird im Mietvertrag vereinbart. Unterschreibt der Mieter diesen, stimmt er damit auch der Mietzahlung zu. Aber wie kommt der Betrag überhaupt zustande?

Die Miete, die der Mieter monatlich bezahlt, ist in der Regel eine Gesamtmiete, die sich aus verschiedenen Anteilen zusammensetzen kann:

• die Nettokaltmiete (auch als Grundmiete bekannt)
• die Bruttokaltmiete (Zahlung für kalte Betriebskosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr etc.)
• die Bruttowarmmiete (Zahlung für Heiz- und Warmwasserkosten)
• Zuschläge

Die Nettokaltmiete ist das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung, also die Miete im engeren Sinne, und somit immer zu zahlen. Zur Zahlung der anderen Anteile verpflichtet sich der Mieter nur, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.

Es ist daher zwar weit verbreitet, dass mit der Miete auch Nebenkosten gezahlt werden, aber eben keine Selbstverständlichkeit.

Wenn in Ihrem Mietvertrag also nicht explizit „Der Mieter verpflichtet sich zur Übernahme der Heiz- und Betriebskosten“ oder etwas Vergleichbares steht, kann Ihr Vermieter dies nicht von Ihnen verlangen.

Zuschläge auf die Miete können erhoben werden, wenn dem Mieter im Rahmen der Wohnungsnutzung zusätzliche Vorteile zugestanden werden. Darunter fallen z. B.:

• Möblierungszuschlag: Die Wohnung zur Miete ist mit Möbeln ausgestattet, die der Mieter nutzen darf.
• Untermietzuschlag: Dem Mieter wird gestattet, einen oder mehrere Untermieter aufzunehmen.
• Gewerbezuschlag: Die Wohnung zur Miete oder einzelne Räume dürfen auch zu gewerblichen Zwecken genutzt werden.
• Stellplatz- oder Garagenzuschlag: Mit dem Zuschlag auf die Miete kann eine Garage oder ein Stellplatz für einen Pkw oder ein Motorrad mitgenutzt werden.

Diese Beschränkungen gelten bei der Festlegung der Miete

In der Theorie kann der Vermieter die Höhe der Miete nach freiem Ermessen festlegen. Dies sollte er jedoch wohl überlegt tun und nicht einfach aus dem Bauch heraus einen Betrag festlegen. Denn setzt er den Mietpreis zu niedrig an, gehen ihm potentielle Einnahmen durch die Miete verloren, während er gleichzeitig trotzdem für die Instandhaltung der Mietwohnung aufkommen muss.

Legt er die Miete allerdings zu hoch fest, kann es schwer werden, einen geeigneten Mieter zu finden. Dann kann es passieren, dass die Wohnung über einen längeren Zeitraum leer steht und er überhaupt keine Mieteinnahmen erhält.

Und auch wenn der Vermieter theoretisch die Miete frei festlegen kann, sind ihm in der Realität Grenzen auferlegt – zumindest nach oben.

Das ist z. B. der Fall, wenn Mietwucher vorliegt. Juristen sprechen von Wucher, wenn der Vermieter die Zwangslage eines Mieters ausnutzt und eine überhöhte Miete ansetzt. Diese muss die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigen, damit der Tatbestand des Wuchers erfüllt ist.

Dieser wird gemäß § 291 des Strafgesetzbuchs (StGB) mit einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren bestraft.

Inwiefern der Vermieter die Zwangslage eines Mieters ausnutzt, muss allerdings immer im Einzelfall von den Gerichten geprüft werden. Nur wenn dies belegt ist, kann von Mietwucher gesprochen werden. Eine überhöhte Miete allein stellt noch keine Straftat dar.

Allerdings begeht der Vermieter unter Umständen eine Ordnungswidrigkeit, wenn er eine zu hohe Miete festlegt. In Orten, in denen ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnräumen besteht, darf die festgesetzte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20 Prozent übersteigen. Dies legt § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) fest.

Darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Die im Vertrag festgelegte Miete ist nicht immer unveränderlich. Unter bestimmten Umständen haben Vermieter das Recht, eine Mieterhöhung durchzuführen. Diese muss entweder bereits im Mietvertrag festgelegt sein – in Form einer Staffel- oder einer Indexmiete – oder nach den gesetzlichen Regelungen im Mietrecht zulässig sein.

Dies ist der Fall, wenn

• die Mieterhöhung dazu dient, die Miete an den ortsüblichen Mietspiegel anzupassen, oder
• Modernisierungsmaßnahmen und eine damit verbundene Verbesserung der Wohnung eine Erhöhung der Miete rechtfertigen.

Allerdings kann auch hier die Miete nicht willkürlich gesteigert werden, sondern es müssen Mietpreisbremsen, die Regelungen zum Wucher und die ortsüblichen Vergleichsmieten beachtet werden.

Kann der Mieter die Miete kürzen?

Wird die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung durch einen Mangel oder aufgrund einer fehlenden Eigenschaft eingeschränkt, haben Mieter Anspruch auf Mietminderung.

Hier einige Beispiele für Gründe, die eine Minderung der Miete berechtigen können:

• Lärmbelästigung (durch Nachbarn, Baulärm etc.)
• Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der Wohnung
• Ausfall von Strom, Warmwasser oder Heizung
• fehlende Wohnungseigenschaften, die im Vertrag zugesichert wurden (zu geringe Wohnfläche, fehlende Einbauküche etc.)

Müssen Vermieter die Miete versteuern?

Für Einnahmen durch Miete müssen Steuern gezahlt werden, da in Deutschland grundsätzlich jedes Einkommen steuerpflichtig ist. Die Höhe der Steuern richtet sich nach dem Einkommenssteuersatz des Vermieters.

Die Mieteinnahmen sind in dem Jahr zu versteuern, in dem die Miete beim Vermieter eingeht, und müssen gesondert in der Anlage V der Steuererklärung auftauchen.

Die gesetzliche Regelung zur Versteuerung der Miete findet sich im § 21 des Einkommenssteuergesetzes (EStG).

Verspätete Mietzahlung: Diese Konsequenzen sind möglich

Üblicherweise ist für die monatliche Mietzahlung eine Frist im Mietvertrag festgelegt. Gemäß § 556b BGB besagt das Mietrecht, dass die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats zu entrichten ist.

Dabei ist ausreichend, wenn die Miete an diesem Tag überwiesen wird, sie muss nicht bereits beim Vermieter eingegangen sein. So lautete eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs von Oktober 2016, weil das Risiko einer Überweisungsverzögerung durch die Bank nicht allein dem Mieter auferlegt werden dürfe (Az: VIII ZR 222/15).

Was aber passiert, wenn der Mieter die Miete tatsächlich zu spät bezahlt? Ist die unpünktliche Mietzahlung eine einmalige Sache, muss der Mieter noch keine Konsequenzen fürchten. Kommt dies aber häufiger vor und ist der Mieter mit mehr als einer monatlichen Miete länger als einen Monat im Verzug, hat der Vermieter das Recht, ihm zu kündigen. Dies gilt auch, wenn die Miete zwar pünktlich, aber unvollständig gezahlt wird.

Kündigung wegen unpünktlicher Miete: Gilt die gesetzliche Kündigungsfrist?

Eine ordentliche Kündigung wegen verspäteter Mietzahlung ist grundsätzlich zulässig. Dabei muss der Vermieter die vertragliche Kündigungsfrist einhalten. Diese wiederum darf nicht kürzer sein als die gesetzliche Kündigungsfrist, welche sich für Vermieter nach der Dauer des Mietverhältnisses berechnet:

Aber auch eine außerordentliche Kündigung kann bei verspäteter Miete möglich sein. Bei dieser Form der Kündigung muss keine Kündigungsfrist eingehalten und das Mietverhältnis darf praktisch sofort beendet werden.

Dies ist nur zulässig, wenn wichtige Gründe vorliegen, nach denen es der kündigenden Mietpartei nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen.

Die unpünktliche Zahlung der Miete kann gemäß § 543 BGB ein solcher Grund sein, wenn der Mieter

• für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
• in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Bevor allerdings eine außerordentliche Kündigung erfolgen kann, muss der Vermieter dem säumigen Mieter eine Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung zukommen lassen. Reagiert dieser nicht darauf und zahlt weiterhin seine Miete verspätet, kann ihm fristlos gekündigt werden.

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Über den Autor

Mathias Voigt

Mathias Voigt studierte Jura an der juristischen Fakultät in Rostock. Sein Referendariat absolvierte er in Nordrhein-Westfalen. Seit 2013 ist er als Rechtsanwalt zugelassen. Seine Interessensschwerpunkte liegen insbesondere in den Bereichen Verkehrs-, Straf- und Mietrecht.