Miete unter Vorbehalt zahlen – Was ist zu beachten?

Wann darf man die Miete unter Vorbehalt zahlen?

Taucht ein Mangel in der Wohnung auf, tritt die Mietminderung automatisch in Kraft. Dennoch sollte der Mangel angezeigt werden. Sie dürfen die Miete ohne eine derartige Bekanntgabe beim Vermieter nicht einfach mindern.

Erfolgt die Mängelanzeige nicht und zahlen Sie die Miete ohne Einschränkungen weiter, verwirken Sie Ihr Recht auf eine angemessene Mietminderung.

Sind Sie sich zu unsicher, ob ein Mangel eine Mietminderung bedingt oder wissen Sie nicht genau, in welcher Höhe sie eine Minderung anzusetzen haben, sollte die einzige Option sein, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen.

Rechtliche Grundlage für die Mietzahlung unter Vorbehalt

Grundsätzlich regelt § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Mietminderung aufgrund von Sach- oder Rechtsmängeln. Doch nicht immer sind die Situation und der Mangel eindeutig. Dann bedarf es eventuell einer Prüfung. Das kann vorkommen bei einer Lärmbelästigung oder gar bei einer Schimmelbildung, die zur Mietminderung führt.

In einem solchen Fall können Sie sich nur das Recht auf Mietminderung bewahren, wenn Sie trotz Kenntnis des Mangels die Miete unter Vorbehalt weiter zahlen. Der große Vorteil, der sich aus einer solchen Vorgehensweise ergibt, ist, dass Sie der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus dem Weg gehen.

Daneben ist § 536b BGB zu beachten. Der weist eindeutig darauf hin, dass Sie sich das Minderungsrecht auch zu Beginn der Mietdauer vorbehalten sollten. Denn die Minderungsrechte sind ausgeschlossen, wenn Sie bei Vertragsschluss fahrlässig Mängel übersehen oder von den Mängel wussten und sich das Recht auf Minderung nicht vorbehalten haben. Dies gilt im Übrigen auch, wenn der Mieter bewusst Schäden verschwiegen hat oder eine Mangelfreiheit zugesichert hat.

Anzeigen, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen

Sie sollten als Mieter den Vermieter darauf hinweisen, die Mieter aufgrund eines bestehenden Mangels nur unter Vorbehalt zu zahlen. Das Oberlandgericht in Hamburg hat 2005 (OLG Hamburg ZMR 2005, 855) erklärt, dass Sie die Miete nur unter Vorbehalt zahlen dürfen, wenn Sie einen konkreten Mangel benennen und konkret darauf verweisen, auf das Gewährleistungsrecht „Mietminderung“ nicht zu verzichten.

Ähnlich wie in einer bloßen Mängelanzeige müssen Sie auch hier noch keine Minderungsquote angeben.

Wann ist die Zahlung unter Vorbehalt verwirkt?

Die Miete dauerhaft unter Vorbehalt zu zahlen, ist nicht zu empfehlen. Sollten Sie länger als sechs Monate Ihr Minderungsrecht nicht ausüben, muss der Vermieter davon ausgehen, dass Sie sich entweder mit dem Mangel abgefunden haben und keine Ansprüche mehr stellen oder den Schaden beseitigt haben. Dies wurde unter anderem durch das Landgericht Berlin bestätigt (LG Berlin GE 2003, 1429).

Aber auch in diesem Falle kann selbst nach Zahlung unter Vorbehalt die Miete noch gekürzt werden, selbst wenn die Anzeige bereits älter ist als sechs Monate. Dabei ist jedoch zu beachten, dass dies nur für zukünftige Zeiträume gilt. Eine rückwirkende Mietminderung ist in einer solchen Situation nur möglich, wenn sich der Mieter die Rückforderung wiederum ausdrücklich vorbehält.

Ein gutmütiger Mieter sollte nach Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH WuM 2003, 440) nicht benachteiligt werden, selbst wenn dieser vorbehaltlos zahlt trotz Mängel in der Wohnung, welche die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung enorm einschränken. Auf die Mängelanzeige sollte jedoch nicht verzichtet werden.

Die Miete unter Vorbehalt zahlen – Muster

Nachfolgend finden Sie für den Fall, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen, einen Musterbrief. Dieser ist jedoch nur ein Beispiel und soll ihnen lediglich zur Orientierung dienen. Die individuelle Anpassung ist in jedem Falle zwingend erforderlich.

Download: Miete unter Vorbehalt (.doc) Download: Miete unter Vorbehalt (.pdf)

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Über den Autor

Mathias Voigt

Mathias Voigt studierte Jura an der juristischen Fakultät in Rostock. Sein Referendariat absolvierte er in Nordrhein-Westfalen. Seit 2013 ist er als Rechtsanwalt zugelassen. Seine Interessensschwerpunkte liegen insbesondere in den Bereichen Verkehrs-, Straf- und Mietrecht.