Miete nicht bezahlt? Welche Folgen kann das haben?

Mieter nicht gezahlt: Straftat oder nicht?

Mietrückstände können aus verschiedenen Gründen entstehen. Neben den Sorgen um die Wohnung und die Rückzahlung der Außenstände kommen oft auch Fragen zur Rechtslage auf. Handelt es sich um eine Straftat, wenn Mieter die Miete nicht zahlen?

In der Regel machen sich Mieter nicht strafbar, wenn sie die Miete nicht bezahlt haben. Die Schulden, die entstehen, haben üblicherweise zivilrechtliche Relevanz, wenn es um Pfändung und Räumungsklage geht. Ist die Miete nicht bezahlt, droht keine Strafe im eigentlichen Sinn.

Unter bestimmten Umständen können Mietschulden gemäß § 263 des Strafgesetzbuches (StGB) als Betrug geahndet werden. Allerdings ist es meist recht schwierig dies nachzuweisen. Vermieter müssen Beweise dafür haben, dass Mieter den Vertrag mit der Absicht geschlossen haben, die Miete nie zu zahlen. 

Und was passiert dann, wenn die Miete nicht bezahlt wird? Welche Folgen kommen auf Miete dann zu und wie können bzw. dürfen Vermieter dann vorgehen? 

Mieter hat die Miete nicht gezahlt: Was kann passieren?

Im Mietrecht gilt, dass die Miete bis zum dritten Werktag des Monats überwiesen sein muss. Werden die Zahlungen nicht geleistet oder verspätet, gilt das als Mietrückstand. Sowohl Mieter als auch Vermieter haben dann verschiedene Möglichkeiten. Handelt es sich um ein einmaliges Vorkommnis, sollten Mieter immer die Vermieter informieren und die offenen Beträge so schnell wie möglich nachzahlen oder eine Ratenzahlung vereinbaren.

Nachfolgend gehen wir näher auf die einzelnen Punkte ein und erläutern, wann welcher Punkt wichtig wird, wenn ein Mieter die Miete nicht pünktlich oder vollständig bezahlt. 

Miete nicht bezahlt: Ist eine Mahnung notwendig?

Vermieter können neben dem Gespräch auch eine Zahlungserinnerung schicken. Die Erinnerung sollte etwas eine Woche nach dem Stichtag rausgehen. Erfolgt dann immer noch keine Zahlung, kann die erste Mahnung mit einer Frist zur Zahlung geschickt werden. Eine zweite Mahnung ist nach zehn bis vierzehn Tagen angebracht. Vermieter haben auch das Recht, Mahngebühren zu erheben.

Es gilt, dass Mieter bei vereinbarten Zahlungsterminen automatisch in Verzug geraten und eine Mahnung des Zahlungsverzugs daher gar nicht erforderlich ist. Vermieter müssen also, wenn die Miete nicht bezahlt ist, keinen Mahnbescheid erstellen, um Forderung anbringen zu können. Diese bestehen durch den Mietvertrag automatisch. 

Es sollte auch zwischen der Mahnung und der Abmahnung unterschieden werden. Ersteres mahnt den Zahlungsverzug an, die Abmahnung dient üblicherweise dazu, den Vertragsbruch nicht hinzunehmen. Mieter sind gemäß Mietvertrag zur rechtzeitigen und vollständigen Zahlung verpflichtet und dafür verantwortlich. Um sich abzusichern, sollten Vermieter diesen Vertragsbruch abmahnen. 

Wie eine Abmahnung, wenn die Miete nicht bezahlt wird, als Muster aussehen kann, haben wir das nachfolgende Beispiel erstellt. Sie können den Text sowohl für eine Mahnung als auch für eine Abmahnung verwenden und entsprechend anpassen. Das Dokument steht Ihnen kostenlos zur Verfügung.

Miete nicht bezahlt: Eine fristlose Kündigung kann drohen

Suchen Mieter online nach Hilfe, sind Überschriften mit „1 bis 3 Monate Miete nicht bezahlt, Kündigung“ oder Fragen wie „ich habe 1 Monat die Miete nicht bezahlt, wird mir jetzt gekündigt?“ nicht selten. Mythen darum, wann bei Mietrückständen eine Kündigung droht, halten sich hartnäckig. Aber was gilt nun?

Die rechtliche Grundlage bildet § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). In Absatz 2 Nr. 3 ist Folgendes definiert:

2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn […]

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Das bedeutet, hat der Mieter die Miete nicht bezahlt, kommt es darauf an, wie oft das passiert ist und in welcher Höhe sich die Rückstände bewegen. Die Wohnung wird gekündigt, wenn die Höhe der Miete von zwei Monaten nicht bezahlt ist und der Rückstand in zwei aufeinanderfolgenden Monaten entstanden ist. 

Heißt, auch wenn nur Teile der Miete fehlen, kann eine Kündigung erfolgen, wenn die Teile sich zu einer gesamten Monatsmiete summieren. Die Kündigung kann dann auch fristlos erfolgen.  Gibt es Außenstände von zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum, ist ebenfalls eine fristlose Kündigung möglich. 

Wichtig: Für eine fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückständen muss vorab keine Abmahnung erfolgen. Vermieter können dies tun, um sich abzusichern. Notwendig ist das jedoch nicht. 

Ziehen Mieter nicht aus, ist das Einklagen der Räumung möglich. Wenn die Miete nicht bezahlt ist und eine Räumungsklage im Raum steht, sollten sich sowohl Vermieter als auch Mieter rechtlich beraten lassen. 

Miete nicht bezahlt: Fristlose Kündigung als Muster

Wie Vermieter eine solche Kündigung formulieren können, zeigt unser nachfolgendes Beispiel. Sie können sich die Vorlage kostenlos herunterladen und entsprechend anpassen.

Fristgerechte Kündigung ist ebenfalls möglich

Haben Mieter die Miete sporadisch nicht bezahlt oder immer wieder unvollständig, kann eine fristgerechte, ordentliche Kündigung in Betracht kommen.

Diese dauerhaften oder wiederholten Rückstände werden regelmäßig als berechtigter Grund für eine ordentliche Kündigung gewertet. 

Wichtig ist dann, dass die gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen eingehalten werden müssen. Wie auch bei der fristlosen Kündigung muss diese ebenfalls schriftlich erfolgen und der Kündigungsgrund im Schreiben gut begründet werden. 

Inkasso, Klage, Kaution: Wann passiert was?

Mietrückstände bedeuten Schulden. Diese können durch den Vermieter eingefordert werden. Das gilt übrigens auch, wenn Mieter ausgezogen sind und die Miete nicht bezahlt haben. Gleichen Mieter die Außenstände nicht aus, müssen sie auch nach dem Ende des Mietvertrags mit Folgen rechnen.

Wird also die Miete auch nach der Kündigung nicht bezahlt, können Vermieter ein gerichtliches Mahnverfahren anstrengen. Um dies einzuleiten, sollte ein Mahnbescheid mit Fristsetzung an die säumigen Mieter gehen. Eine Ankündigung der Klage sollte ebenfalls enthalten sein. 

Neben dem gerichtlichen Mahnverfahren haben Vermieter noch weitere Möglichkeiten, die Rückstände einzufordern, wenn die Miete nicht bezahlt ist. Die Kaution ist eine davon. Diese kann einbehalten und zum Ausgleich der Mietschulden genutzt werden. Das ist zulässig, wenn die Forderungen nachweisbar sind oder ein entsprechendes Urteil vorliegt.

Darüber hinaus können Vermieter offene Forderungen auch an ein Inkassounternehmen übergeben. In diesem Fall ist keine Mahnung notwendig, da, wie erwähnt, die Rückstände per Gesetz bei Verzug automatisch entstehen. 

Achtung: Auch Mietschulden verjähren. Wird die Miete nicht bezahlt, haben Mieter laut § 195 BGB drei Jahre Zeit, ihre Forderungen anzubringen. 

Quellen und weiterführende Links

• § 263 StGB
• § 543 BGB
• § 195 BGB

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