Mietaufhebungsvertrag: Für Mieter und Vermieter eine Alternative

Ein Mietaufhebungsvertrag kann bei Eigenbedarf eine Lösung sein

Im Falle eines berechtigten Eigenbedarfs auf Seiten des Vermieters muss nicht immer eine Kündigung ausgesprochen werden. Manchmal ist ein Mietaufhebungsvertrag für beide Seiten die bessere und vorteilhaftere Lösung.

Besonders, wenn sich Vermieter und Mieter nicht sicher sind, ob der Eigenbedarf angemeldet werden kann, es jedoch nicht auf eine rechtliche Auseinandersetzung ankommen lassen möchten, ist eine Mietvertragsaufhebung eine Option. Allerdings gibt es in einem solchen Fall einiges zu beachten. Ist beispielsweise ein Mietaufhebungsvertrag, der mündlich geschlossen wurde, wirksam?

Kann eine Vereinbarung bereits vor dem Einzug geschlossen werden? Wie sehen die rechtlichen Grundlagen in Bezug auf einen Aufhebungsvertrag für eine Wohnung oder ein Haus aus? Diese und weitere Fragen beleuchtet der nachfolgende Artikel näher.

Die wichtigsten Themen rund um den Aufhebungsvertrag

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Aufhebungsvereinbarung für den Mietvertrag: Wann ist das möglich?

Ein Mietaufhebungsvertrag, oft auch Mietaufhebungsvereinbarung oder Mietauflösungsvertrag genannt, ist meist dann sinnvoll, wenn sich beide Parteien einvernehmlich trennen möchten. So können in einem solchen Vertrag Bedingungen festgelegt werden, die zu einer einvernehmlichen Auflösung des Mietverhältnisses führen. Dies ist bei einer Kündigung nicht möglich.

Möchte der Vermieter einen bestehenden Eigenbedarf geltend machen, ist sich jedoch nicht sicher, ob dieser wirkungsvoll angebracht werden kann und stimmt der Mieter der Beendigung des Vertragsverhältnisses zu, kann für diesen Mietvertrag ein Aufhebungsvertrag aufgesetzt werden.

Aber auch in anderen Situationen kann ein solches Vorgehen sinnvoll sein. Ein Aufhebungsvertrag für einen Mietvertrag kann bei einer Trennung langwierige Kündigungsphasen verhindern und mitunter auch sicherstellen, dass Mieter nicht in eine finanzielle Schieflage geraten und Vermieter auf Einnahmen verzichten müssen.

Ebenfalls eine Option stellt ein Mietaufhebungsvertrag im Todesfall dar. Hier können Hinterbliebene die mietrechtlichen Angelegenheiten mitunter schneller regeln und der Vermieter hat die Möglichkeit, die Räumlichkeiten schneller neu zu vermieten.

Weitere Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag

Neben den bereits erwähnten Gründen, einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen, können weitere Situationen dazu führen, dass sich Vermieter und Mieter zu diesem Schritt entschließen. Soll beispielsweise ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig beendet werden oder ist die gesetzliche Kündigungsfrist bei einer ordentlichen Kündigung für die Bedürfnisse beider Vertragspartner zu lang, kann die Aufhebung vom Mietvertrag ein möglicher Weg sein.

Wurde im Mietvertrag wirksam ein Kündigungsverzicht vereinbart, ist ein Mietaufhebungsvertrag für beide Seiten die einzige Möglichkeit. Ebenso ist dies der Fall, wenn der Vermieter kein berechtigtes Interesse vorweisen kann, das Mietverhältnis dennoch beenden möchte. Durch einen Aufhebungsvertrag hat der Vermieter hier eventuell die Chance, das Mietverhältnis rechtlich wirksam zu beenden.

Ein Aufhebungsvertrag ist im Mietrecht auch dann eine Perspektive, wenn mehrere Personen zu den Vertragsparteien gehören und nur einzelne aus diesem ausscheiden wollen. Die Vereinbarung zur Aufhebung des Mietvertrages wird dann nur mit dem betreffenden Mieter oder Vermieter getroffen. Eine Kündigung nur eines Mieters oder Vermieters ist rein rechtlich in diesem Fall auch nicht möglich.

Darüber hinaus kann ein Mietaufhebungsvertrag bei einem Verkauf der Wohnung oder des Hauses sowie bei einer angesetzten Grundsanierung der Immobilie ebenfalls eine legitime Option darstellen.

Gesetzliche Grundlage für die Aufhebung eines Mietvertrages

Ein Aufhebungsvertrag für eine Mietwohnung oder ein vermietetes Haus wird rechtlich wie jeder andere Vertragsabschluss behandelt. Daher können die Regelungen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) diesbezüglich angewendet werden.

So gilt für einen Mietaufhebungsvertrag § 312 BGB ebenso wie die Regelungen zum Widerruf in § 550 BGB. Laut diesen Vorgaben, die im Mietrecht auf den Aufhebungsvertrag zutreffen, muss ein solcher einvernehmlich geschlossen werden. Das heißt, alle Beteiligten müssen zustimmen und sich mit den festgehaltenen Bestimmungen einverstanden erklären. Einseitige Vereinbarungen sind nicht wirksam.

Mieter können jedoch unter bestimmten Umständen vom Vermieter verlangen, durch einen Mietaufhebungsvertrag aus dem Mietverhältnis vorzeitig entlassen zu werden. Das kann unter anderem dann der Fall sein, wenn im Mietvertrag eine echte Nachmieterklausel enthalten ist. Dieser verpflichtet den Mieter dazu, den vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren und den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen wie zuvor fortzusetzen.

Auch im Falle einer Unzumutbarkeit kann ein Aufhebungsvertrag für die Wohnung durch den Mieter verlangt werden. Wann die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist und dies über dem Interesse des Vermieters zur Fortsetzung steht, ist jedoch immer eine Ermessenssache und eine Einzelfallentscheidung.

In der Regel liegt ein Mietaufhebungsvertrag in Schriftform vor. Dies wird allein schon aus Nachweisgründen für die getroffenen Vereinbarungen und Termine empfohlen. Doch auch eine mündliche Vereinbarung kann als Aufhebungsvertrag gültig sein.

Was muss ein Aufhebungsvertrag für ein Mietverhältnis enthalten?

Wird für einen Mietvertrag ein Aufhebungsvertrag angefertigt, sind einige grundsätzliche Dinge zu beachten. So gibt es Inhalte, die vorkommen müssen und andere, die zusätzlich aufgenommen werden können.

Ebenso muss das Mietverhältnis genau bezeichnet werden und eine Erklärung zur Beendigung dessen von allen Parteien enthalten sein. Darüber hinaus sollte auch immer der Zeitpunkt der Beendigung im Vertrag benannt sein, sodass beide Parteien sich an diesen Fristen orientieren können.

Sinnvolle, empfohlene Punkte im Mietaufhebungsvertrag

Sind besondere Regelungen im Mietvertrag festgehalten, ist es ratsam, diese im Aufhebungsvertag aufzugreifen, um zu klären, wie mit diesen verfahren werden soll. Dies ist jedoch in der Regel dann nicht mehr Teil der notwendigen Inhalte.

So gehören zu den empfohlenen Punkten beispielsweise Regelungen bezüglich der Schönheitsreparaturen, des Räumungstermins, der Räumungsfristen (um genug Zeit für den Auszug zu veranschlagen) und des Nachmieters.

Darüber hinaus sollten Mieter und Vermieter auch vereinbaren, wie sie mit der Mietkaution verfahren und ob für den frühzeitigen Auszug eine Abfindung gezahlt wird. Des Weiteren sollte eine Regelung in Bezug auf den Abrechnungszeitpunkt für die Betriebskosten vereinbart werden, sodass dies keinen Anlass für Unstimmigkeiten geben kann.

Gab es Umbauten an der Mietsache oder sollen Einrichtungsgegenstände belassen werden, bietet sich auch hier an, dies im Mietaufhebungsvertrag zu klären und die weitere Vorgehensweise festzuhalten.

In Bezug auf die Mietzahlungen bis zum festgelegten Ende des Mitverhältnisses, sollten etwaige Rückerstattungsansprüche, etwa bei einer Vorauszahlung für den gesamten Monat, obwohl das Vertragsende vorher festgesetzt wurde, in der Vereinbarung ebenfalls festgelegt sein.

Abrechnungszeitpunkt für die Betriebskosten vereinbart werden, sodass dies keinen Anlass für Unstimmigkeiten geben kann.

Gab es Umbauten an der Mietsache oder sollen Einrichtungsgegenstände belassen werden, bietet sich auch hier an, dies im Mietaufhebungsvertrag zu klären und die weitere Vorgehensweise festzuhalten.

In Bezug auf die Mietzahlungen bis zum festgelegten Ende des Mitverhältnisses, sollten etwaige Rückerstattungsansprüche, etwa bei einer Vorauszahlung für den gesamten Monat, obwohl das Vertragsende vorher festgesetzt wurde, in der Vereinbarung ebenfalls festgelegt sein.

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Über den Autor

Mathias Voigt

Mathias Voigt studierte Jura an der juristischen Fakultät in Rostock. Sein Referendariat absolvierte er in Nordrhein-Westfalen. Seit 2013 ist er als Rechtsanwalt zugelassen. Seine Interessensschwerpunkte liegen insbesondere in den Bereichen Verkehrs-, Straf- und Mietrecht.