Maklerprovision: Verhandelbar oder gesetzlich festgelegt?

Maklerprovision in Deutschland: Wie ist das geregelt?

Grundsätzlich handelt es sich bei der Maklerprovision um eine Entlohnung für die erfolgreichen Tätigkeiten eines Immobilienmaklers. Im Gegensatz zur Courtage, welche gesetzlich festgelegt ist, kann eine Provision frei verhandelt werden. Das bedeutet, dass die Vergütung für eine erfolgreiche Tätigkeit zwischen Makler und Auftraggeber ausgehandelt wird.

In der Praxis kommt eine Maklerprovision bei einer Vermietung eher nicht vor. Aufgrund des Bestellerprinzips müssen Auftraggeber die volle Summe übernehmen, was üblicherweise über die gesetzlich geregelte Courtage erfolgt. Anders kann das dann für die Vergütung bei Verkäufen aussehen.

Soll eine Maklerprovision beim Hauskauf oder Wohnungskauf zur Anwendung kommen, ist es wichtig, dass eine solche im Maklervertrag vereinbart ist. Neben der Höhe der Provision sollte auch die Aufteilung dieser zwischen Käufer und Verkäufer schriftlich festgehalten sein. Zudem ist es bei einer solchen freien Vermittlungsvergütung, ob für Gewerbeimmobilien oder bei Wohnraum, auch möglich, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer unabhängig voneinander mit dem Makler über die Maklerprovision verhandeln.

Doch wann müssen Sie die Provision für den Makler überhaupt zahlen? Gibt es Regelung, die zum Beispiel besagen, dass eine Maklerprovision erst nach der Kaufpreiszahlung erfolgt oder dass die Vergütung nur bei erfolgreicher Vermittlung fällig wird?

Wann ist die Maklerprovision fällig?

Grundsätzlich ist eine Provision erfolgsabhängig. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um eine Maklerprovision im Immobilienbereich oder am Finanzmarkt handelt.

Der Makler erhält die Vergütung dann, wenn seine Tätigkeit erfolgreich zum Abschluss eines Kaufvertrags oder zur Vermittlung einer Immobilie beigetragen hat. Das gilt sowohl für die Zahlung der gesetzlich bestimmten Maklergebühr als auch für die freiverhandelbare Maklerprovision.

Das bedeutet, dass eine Zahlung dann fällig wird, wenn die vertraglich vereinbarten Tätigkeiten erfolgreich durchgeführt sind beziehungsweise der Makler diesen nachgekommen ist. Für die Maklerprovision bei einem Verkauf heißt das, dass die Unterzeichnung des Kaufvertrags maßgeblich ist. Liegt ein unterzeichneter, notariell beglaubigter Kaufvertrag vor, beginnt für der Maklerprovision die Zahlungsfrist zu laufen. Ab diesem Zeitpunkt kann und muss die vertraglich vereinbarte Vergütung erfolgen.

Gibt es keinen schriftlichen Maklervertrag, kann es recht problematisch werden, Ansprüche bezüglich der Maklerprovision anzubringen. Ein mündlicher Vertrag ist zudem auch nur beim Verkauf von Immobilien möglich. Es kann durchaus einen „stillschweigende Vereinbarung“ vorliegen. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet § 653 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Voraussetzung ist, dass die Aufgaben durch den Makler erfolgreich und zufriedenstellend erledigt werden. Auch hier gilt, dass die Provision mit dem Abschluss eines Kaufvertrages bzw. mit der erfolgreichen Erfüllung der vereinbarten Aufgaben fällig wird.

In einem schriftlichen Maklervertrag kann darüber hinaus auch definiert sein, für welche Tätigkeiten keine Provision verlangt wird. So kann zum Beispiel von einer Maklerprovision für ein Grundstück abgesehen werden.

Wann ist keine Provision zu zahlen?

Unter bestimmten Voraussetzungen ist es nicht zulässig, die Zahlung einer Maklerprovision zu verlangen. Dazu zählt unter anderem auch, wenn ein Vertrag oder eine Vermittlung nicht zustande kommt. Erfüllt der Makler das Ziel seiner Beauftragung nicht, besteht kein Zahlungsanspruch. Wichtig ist jedoch auch hier, was im Vertrag genau definiert ist. Ist zum Beispiel vereinbart, nur einen Interessenten zu finden, hat der Makler diese Pflicht oftmals schon mit der Vermittlung des Kontaktes erfüllt. Achten Sie also auf die Formulierungen im Vertrag.

Beispiel: Ist der Abschluss eines Kaufvertrages als Ziel der Maklertätigkeit vereinbart, ist es nicht möglich, die Maklerprovision nur für ein Exposé zu verlangen. In diesem Fall wurde der Vertrag nicht erfüllt.

Der Anspruch auf eine Maklerprovision kann zudem auch verjähren. Dies tritt beispielweise ein, wenn Sie dem Makler kündigen. Je nach Objekt tritt die Verjährung nach vier oder zwölf Monaten ein. In dieser Zeit ist der Verkäufer an den Makler gebunden. Findet ein Verkauf statt, der durch die Tätigkeiten des Maklers zuvor ermöglicht wurde, muss die Provision gezahlt werden. Nach drei Jahren ist in der Regel jeglicher Anspruch allerdings nichtig.

Ebenfalls keine Maklerprovision verlangen kann ein Makler, wenn ein Interessenkonflikt vorliegt, der Makler fahrlässig handelt oder grobe Mängel am Objekt bzw. im Vertrag vorhanden sind. In diesen Fällen sollten Sie sich rechtliche Unterstützung suchen.

Darüber hinaus sind Tätigkeiten, die nicht im Maklervertrag festgehalten sind, von der Provision ausgenommen. Führen Makler diese aus, obwohl sie dazu nicht verpflichtet sind oder diese nicht zum vertraglichen Aufgabenbereich gehören, ist eine Maklerprovision üblicherweise nicht zu zahlen.

Maklerprovision: Wer zahlt diese?

Wer zahlt die Maklerprovision? Bei einer Vermietung, sollte eine solche Provision wider jegliche Praxis vereinbart sein, gilt wie erwähnt das Bestellerprinzip. Der Auftraggeber muss die Provision in voller Gänze übernehmen. Bei einem Kauf bzw. Verkauf ist die Übernahme der Maklerprovision per Gesetz geregelt.

Wie auch bei einer Maklergebühr kommen hier die Vorschriften der Paragraphen 656c und 656d BGB zur Anwendung. In diesen ist seit 2020 definiert, wer wann und zu welchem Anteil die Maklerprovision übernehmen muss. So ist bestimmt, dass bei einer Vereinbarung mit dem Käufer und dem Verkäufer beide Parteien die Provision in gleicher Höhe tragen. Gemäß § 656c BGB gilt hier Folgendes:

Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen.

Wird ein Makler nur von einer Partei beauftragt, kann die vertraglich vereinbarte Maklerprovision laut § 656d BGB ebenfalls auf Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden. Dies ist maximal zur Hälfte der vereinbarten Summe möglich. Die nicht beauftragende Partei muss also höchstens die Hälfte der Maklerprovision tragen. Diese wird auch erst dann fällig, wenn der Auftraggeber seiner Zahlungsverpflichtung nachgekommen ist.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Da die Maklerprovision frei verhandelbar ist, sind pauschale Zahlen hier eher nicht möglich. Der Verkaufspreis der Immobilien stellt die Berechnungsgrundlage dar. Daher ist es besser, im Maklervertrag einen prozentualen Anteil und keinen festen Pauschalbetrag zu vereinbaren.

Es ist in der Praxis auch eher unüblich, dass eine feste Summe vertraglich festgeschrieben ist. Je nach Makler und vertraglichen Aufgaben können sich die prozentualen Anteile stark unterscheiden und sind immer frei verhandelbar.

Wichtig ist, dass die Berechnungsgrundlage für die Maklerprovision schriftlich im Vertrag definiert ist und sich alle Parteien auf diese berufen können. Ist dies nicht der Fall, können Makler die im Bundesland übliche Maklerprovision anhand der Gebührentabelle bestimmen. Diese dient hier nur als Orientierung und nicht als gesetzliche Vorgabe.

Nachfolgend finden Sie die derzeitigen Prozentsätze für Maklergebühren bei einem Verkauf (inklusive Mehrwertsteuer):

Die Maklerprovision für eine Mietwohnung, falls eine solche vereinbart, aber die Höhe nicht explizit festgehalten sein sollte, kann sich an den gesetzlichen Vorgaben für die Courtage orientieren. Hier sind 2,38 Monatsmieten als Grundlage definiert.

Achtung: Bei der Maklerprovision darf die Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent nicht vergessen werden. Diese kommt zur vereinbarten Summe hinzu.

Bezüglich der Zahlung der Maklerprovision sollten die Vertragsparteien auch bestimmten, wie diese erfolgt. So ist es nicht unüblich, Raten zu vereinbaren und diese mit der Finanzierung der Immobilien abzustimmen. Wichtig ist auch hier, dass ein solches Zahlungsziel schriftlich festgehalten ist.

Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?

Wie bei den Maklergebühren gilt auch für die Maklerprovision, dass diese nur unter bestimmten Umständen steuerlich absetzbar ist. Kaufen Sie sich eine Immobilie, um diese selbst nutzen zu können, ist eine Abschreibung über die Steuer nicht möglich. Die Maklerprovision ist nur dann steuerlich anrechenbar, wenn Sie die Immobilie zum Zweck der Vermietung erwerben.

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Quellen und weiterführende Links

• § 653 BGB
• § 656c BGB
• § 656c BGB

Über den Autor

Mathias Voigt

Mathias Voigt studierte Jura an der juristischen Fakultät in Rostock. Sein Referendariat absolvierte er in Nordrhein-Westfalen. Seit 2013 ist er als Rechtsanwalt zugelassen. Seine Interessensschwerpunkte liegen insbesondere in den Bereichen Verkehrs-, Straf- und Mietrecht.

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