Was ist bei einem Lärmprotokoll zu beachten?

Wie kann ein Lärmprotokoll als Nachweis von Ruhestörung dienen

Die Belastungen durch Lärm sind besonders in den eigenen vier Wänden schwer zu ertragen, denn eigentlich sollte die Wohnung ein Ort zum Ausruhen und Entspannen sein. Doch nicht immer ist dies möglich.

Lärm hat sich mittlerweile zu einer ausschlaggebenden Ursache für allerlei Krankheiten herausgestellt. Denn eine dauerhafte Ruhestörung oder Lärmbelästigung ist nicht nur nervenaufreibend, sondern wirkt sich auch die gesamte Physis aus. Dabei kommt es nicht mal darauf an, ob Sie den Lärm bewusst wahrnehmen oder nicht. Denn trotz Gewöhnung kann der Krach auch unbewusst weiter auf Körper und Geist wirken. Dies beeinflusst wiederum den biologischen Rhythmus und verursacht unter anderem Schlafstörungen.

Aufgrund derartiger Auswirkungen auf die Gesundheit ziehen viele Mieter ein sogenanntes Lärmprotokoll in Betracht. Doch was muss ein solches Dokument enthalten? In welchen Situationen kann es sinnvoll sein? Mehr zu diesem Thema erfahren Sie im nachstehenden Ratgeber. Außerdem finden Sie hier für das Lärmprotokoll eine Vorlage, die Sie sich herunterladen und ausdrucken können.

Wann führt Lärmbelästigung zu einer Mietminderung?

Grundsätzlich kann Ruhestörung oder Lärm zu einer Mietminderung führen. Dabei ist es ausschlaggebend, ob dieser Mangel erheblich ist und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung einschränkt. Dabei ist entscheidend, was im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde. Weicht der durch den Lärm bedingte Mangel vom vereinbarten Sollzustand ab oder nicht? Liegt der Mangel im Verantwortungsbereich des Vermieters?

Beide Fragen sind im Prozess der Mietminderung enorm wichtig und bezüglich beider Problemen entbrennen regelmäßig Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien. Besonders schwierig und kompliziert wird es bei der Lärmbelästigung durch die dritte Partei, die zumeist in Erscheinung tritt als zu laute Nachbarn, Betreiber einer Gaststätte in der Nähe der Wohnung oder Verantwortliche einer Großbaustelle.

Weitere Faktoren, die eine Mietminderung wegen Baulärm oder Ruhestörungen erschweren, sind die unterschiedliche Intensität, die unterschiedlichen Zeiten von Lärm und das persönliche Empfinden von Lautstärke.

Wichtig! Bei einer Mietminderung spielt die objektive Einschätzung eine zentrale Rolle. Eine individuelle Überempfindlichkeit führt zu keiner Mietminderung.

Eine Mietminderung bei Lärm ist eine schwierige Angelegenheit. Denn selbst wenn alle erforderlichen Voraussetzungen gegeben sind und eigentlich auch keine Ausschlussgründe greifen, kommt es häufig zu einer Gerichtsverhandlung. In einer solchen Situation ist der Mieter dann gefragt. Bei ihm liegt die Beweislast. Um einen Mangel wie Lärm jedoch nachzuweisen, empfiehlt sich ein Lärmprotokoll.

Wann werden Geräusche zu Lärm?

Wie oben gezeigt, kommt es bei der Mietminderung nicht darauf an, ob ein Mieter überempfindlich ist und wie jeder Geräusche wahrnimmt, sondern die objektive Einschätzung ist entscheidend. Dahingehend können Sie sich an einigen weiteren Eckpunkten orientieren, die eine Lärmbelästigung identifizieren.

Richtwerte, um das tatsächliche Ausmaß der Lärmbelästigung besser einzuordnen, bekommen Sie durch Vorschriften wie TA Lärm, die VDI-Richtlinie 2058 und die DIN-Norm 4109.

Folgendes ist darunter jeweils zu verstehen:

• TA Lärm – Diese Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm ist eine allgemeine Verwaltungsvorschrift. Dabei geht es vor allem um Genehmigungsverfahren von Gewerbe- und Industrieanlagen. Denn der Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche ist an dieser Stelle von großer Bedeutung.
• VDI-Richtlinie 2058 – Diese akustische Grundregel dient nicht nur der Beurteilung von Arbeitslärm, sondern auch der von Geräuschemissionen durch Freizeitanlagen.
• DIN-Norm 4109 – Diese Richtlinie definiert die Mindestanforderungen an den Schallschutz. Der Bedarf an erhöhten Schallschutz sowie der Schallschutz innerhalb einer Wohnung werden darin nicht erfasst.

Die in diesen Normen angegebenen Richtwerte sollten jedoch nur der Orientierung dienen. Die individuellen Lärmwerte des Mieters sind bei einer Anhörung vorzutragen und können zuvor in einem Lärmprotokoll festgehalten werden.

Daneben ist die Zimmerlautstärke ein entscheidender Faktor. An dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass in Deutschland keine gesetzlichen Richtwerte diesbezüglich existieren.

Grundsätzlich gilt jedoch, dass im sogenannten Senderaum, in dem also das Geräusch entsteht oder produziert wird, die Lautstärke nicht höher als 60 dB(A) sein sollte. Im Empfangsraum sollten dann nicht mehr als 30 oder 40 dB(A) ankommen. Derartige Werte sind beim leisen Sprechen bereits zu erreichen.

Dabei spielen dann auch Faktoren wie Art und Häufigkeit der Geräusche eine Rolle. Denn es macht einen Unterschied, ob Sie von täglichen Baulärm über Stunden hinweg oder durch plötzliches lautstarkes Streiten der Nachbarn gestört werden.

Tritt der Lärm innerhalb der Ruhezeiten auf, hat dies auch Auswirkungen auf eine eventuelle Mietminderung. Denn sind diese in der Hausordnung oder gar im Mietvertrag explizit genannt, müssen Sie sich als Mieter daran halten.

Wenn nicht anders geregelt, können Sie sich an folgenden Zeiten orientieren, die auch der Bundesgerichtshof bestätigt hat: Zwischen 13 und 15 Uhr sowie von 20 Uhr bis 7 Uhr morgens des Folgetages wird von den sogenannten Ruhezeiten gesprochen.

Schließlich sind die Umgebung und die örtlichen Gegebenheiten entscheidend. Denn in einem reinen Wohngebiet gelten andere Maßstäbe als in einem Gewerbe- oder Mischgebiet.

All diese Faktoren sollten Sie berücksichtigen, wenn Sie als Mieter eine Lärmbelästigung beim Vermieter anzeigen und wenn Sie ein Lärmprotokoll anlegen.

Was ist ein Lärmprotokoll?

Grundsätzlich ist unter einem Lärmprotokoll ein Beweismittel zu verstehen, dass neben Datum, Uhrzeit und Art auch die Dauer einer Lärmbelästigung enthält. Der Zweck eines Lärmprotokolls ist es, den Betroffenen vor allem bei einem gerichtlichen Vorgehen in die Lage zu versetzen, seiner Nachweispflicht nachzukommen. Jedoch kann ein Lärmprotokoll auch bei einer außergerichtlichen Schlichtung von Bedeutung sein.

in jedem Falle ist eine genaue Beschreibung notwendig, damit es zu einer Mietminderung wegen einer Lärmbelästigung kommen kann.

Daneben ist entscheidend, dass die Lärmbelästigung über einen bestimmten Zeitraum anhält, um einen erheblichen Mangel darzustellen. Somit sollte auch das Lärmprotokoll über einen längeren zeitlichen Rahmen geführt werden. Juristisch wird von der berechtigten Besorgnis von weiteren Beeinträchtigungen gesprochen.

Gemäß Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

[…]Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.

Des Weiteren darf ein Lärmprotokoll die Vorkommnisse nicht einfach nur darlegen. Es ist erforderlich, dass Sie als betroffener Mieter Zeugen mit heranziehen. Denn dies kennzeichnet den Aspekt der Beweislast. Zwar können Sie die Geräusche oder den Lärm auch aufzeichnen, aber aufgrund der Manipulierbarkeit derartiger Aufnahmen sind sie als Beweismittel nicht geeignet.

Als Zeugen dürfen auch Lebenspartner, Kinder oder andere Familienangehörige herangezogen werden. Doch bedenken Sie, dass vor Gericht derartigen Zeugenaussagen in der Regel ein geringeres Gewicht zukommt.

Wichtig! Ein Lärmprotokoll ohne Zeugen ist als Beweismittel nicht so wirksam wie mit Zeugen. Deshalb empfiehlt es sich, Aussagen anderer Personen heranzuziehen.

Was sollte ein Lärmprotokoll gemäß Mietrecht unbedingt enthalten?

Neben den erwähnten Rahmenbedingungen, die ein Lärmprotokoll laut Mietrecht aufweisen sollte, gibt es auch konkrete Faktoren, die zu berücksichtigen sind. Hierzu zählen folgende Aspekte:

• Art der Lärmbelästigung
• Uhrzeit (Tages- oder Nachtzeit)
• Bezug zu den Ruhezeiten
• Hörbarkeit der Geräusche in der eigenen Wohnung (wie laut ist der Lärm noch in den eigenen vier Wänden wahrzunehmen?)
• Notwendigkeit zum Schließen der Fenster
• Notwendigkeit zum Heben der eigenen Stimme, um in der eigenen Wohnung verstanden zu werden
• Überdeckung des Lärms durch eventuelle Hintergrundgeräusche
• lärmbedingte Einschlafprobleme oder Aufwachreaktionen
• mögliche Störungen des konzentrierten Lesens oder Arbeitens (besonders hervorzuheben beim Home Office)
• Beschreibungen zum Ton (durchdringend, fiepend, schrill, laut, dumpf, heulend etc.)
• Impulshaftigkeit des Tons wie bei einem durchdringenden Bass
• Auf- und Abschwellen der Geräusche
• möglicher Wechsel zwischen Sprache und Musik
• Dauer der Beeinträchtigung (einzeln und gesamt)
• Wiederholungsfrequenz
• Erwartungshaltung für erneute Störungen
• Mutwilligkeit seitens des Verursachers
• soziale Akzeptanz

Dies stellt nur eine Auswahl dar, welche Angaben in einem Lärmprotokoll aufgeführt werden sollten. Ihre Beschreibungen und Darstellungen können noch konkreter sein.

Wichtig! Wenn Sie ein Lärmprotokoll führen und dies vortragen müssen, achten Sie darauf, dass es ausführlich ist und der individuellen Situation entspricht. Denn nur direkte Beispiele haben vor Gericht Bestand. Beleidigungen und personenbezogene Diffamierungen sind zu unterlassen.

Welchen Zweck verfolgt ein Lärmprotokoll?

Wie oben bereits erwähnt, fertigen Sie ein Lärmprotokoll an, um eine Lärmbelästigung zu beweisen und damit eventuell eine Mietminderung zu legitimieren. Das ist jedoch nicht der einzige legitime Grund, um ein Lärmprotokoll anzulegen. Denn es kann auch sein, dass Sie zum Beispiel direkt gegen den Lärm verursachenden Nachbarn vorgehen möchten. Dann kann das Lärmprotokoll entweder beim Ordnungsamt oder bei einem Rechtsanwalt eingereicht werden, die dann weitere Schritte einleiten.

Dabei geht es vor allem darum, glaubwürdige und nachvollziehbare Aussagen und Angaben zu machen. Deshalb ist es auch so wichtig, dass ein Lärmprotokoll ausführlich und umfangreich ist.

Letztlich läuft es darauf hinaus, nachzuweisen, dass die Geräuschentwicklung oder die Lärmkulisse über das „normale“ Maß hinausgeht. Dies richtet sich nach dem bereits angesprochenen Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen.

Wichtig! Ein Lärmprotokoll hilft auch dem Vermieter insofern, als dass er damit den Schadensersatz gegenüber dem Lärm verursachenden Mieter geltend machen kann, der aufgrund einer erfolgreichen Mietminderung seitens des betroffenen Mieters erfolgt ist. Haben Sie kein Lärmprotokoll zum störenden Nachbarn angelegt, sind dem Vermieter zumeist die Hände gebunden. Er hat damit keine Handhabe oder Beweismittel und kann in Ermangelung dessen nicht gegen den Verursacher vorgehen. In der Regel ist dann die geminderte Miete vom betroffenen Mieter einzufordern.

Ist die Vorlage vom Lärmprotokoll vor Gericht verpflichtend?

Zwar kann ein Lärmprotokoll sinnvoll sein, aber es ist nicht verpflichtend. Auch wenn in der Vergangenheit die Rechtsprechung diesbezüglich sich immer wieder sehr klar für das Erstellen eines Protokolls ausgesprochen hat. Der Bundesgerichtshof hat jedoch in einem Urteil vom 29.02.2012 (VIII ZR 155/11) festgehalten, dass ein Lärmprotokoll vor Gericht nicht vorgelegt werden muss.

Ein Mieter muss lediglich bei einer Lärmbelästigung nachweisen, dass es sich um einen Mangel handelt, der den vertragsgemäßen Gebrauch in erheblichem Maße einschränkt. Dafür reichen laut BGH eine Beschreibung der Art der Beeinträchtigung, die Angabe zur Tageszeit und Ausführungen dazu, in welcher ungefähren Frequenz der Lärm oder die Geräusche auftreten. Demnach müssen Sie auch kein Lärmmessprotokoll mit den genauen Frequenzen anlegen.

Jedoch enthält dieses BGH-Urteil Stolperfallen für den Mieter. Denn dieser ist nur von der Pflicht entbunden, die erforderlichen Angaben kontinuierlich vor dem Prozessbeginn im Lärmprotokoll festzuhalten. Die inhaltlichen Erfordernisse für eine genaue Sachverhaltsschilderung vor Gericht werden damit nicht reduziert. Das bedeutet, die genauen Umstände müssen in einem gerichtlichen Verfahren dennoch vorgebracht werden. Denn nur so kann eingeschätzt werden, ob durch die Lärmbelästigung eine erhebliche Beeinträchtigung vorliegt.

Auch wenn der BGH den Mieter von der Protokoll-Pflicht entbunden hat, ist es dennoch ratsam, ein derartiges Dokument anzulegen. So können Sie sich als Mieter absichern. Es ist eine gute Erinnerungsstütze. Damit vergessen Sie wahrscheinlich auch keine Details, die am Ende wichtig oder ausschlaggebend sein könnten.

Im Übrigen kann alternativ laut BGH-Urteil ein Schriftsatz im gerichtlichen Verfahren aufgesetzt werden, in dem Sie alle Vorkommnisse und Umstände der Lärmbelästigung aufführen können.

Wie sollten Sie beim Erstellen eines Lärmprotokolls am besten vorgehen?

Grundsätzlich empfiehlt es sich, das Lärmprotokoll zeitnah mit Einsetzen der Beeinträchtigung zu beginnen. Viele Mieter zögern und warten so lange, bis der Lärm und die Ruhestörung unerträglich werden. Doch das ist vor allem im Hinblick darauf, den erheblichen Mangel eventuell auch vor Gericht zu beweisen, zu spät.

Gleiches gilt für die Mängelanzeige beim Vermieter sowie für ein klärendes Gespräch mit dem Nachbarn. Mit beiden Schritten sollten Sie nicht zu lange warten. Im Zustand der Gereiztheit können keinen rationalen Lösungen gefunden werden, um mit der Situation angemessen umzugehen.

Des Weiteren empfehlen viele Juristen, die Miete bei einer Lärmbelästigung nicht sofort zu mindern. Das Zahlen der Miete unter Vorbehalt kann oftmals vielmehr bewirken. Auch mit der Androhung einer Mietminderung können Sie den Vermieter unter Druck beziehungsweise in Handlungszwang setzen. Der Vermieter hat unter Umständen dann die Möglichkeit, dem verursachenden Mieter mit einer Kündigung zu drohen.

Außerdem fragen sich viele, wie lange ein Lärmprotokoll geführt werden sollte. In der Vergangenheit hat sich eine Mindestdauer von zwei Wochen etabliert. Dabei sollte jedoch bedacht werden, dass dies von den individuellen Umständen abhängt.

Wichtig! Sehen Sie unbedingt davon ab, die Miete einfach zu mindern. Der Mangel sollte zumindestens angezeigt und dem Vermieter auch eine Frist eingeräumt werden, darauf zu reagieren. Andernfalls kann es passieren, dass Sie fristlos gekündigt werden, weil ein Zahlungsverzug besteht.

Lärmprotokoll: Ein Formular

Nachstehend finden Sie ein Muster für ein Lärmprotokoll, an dem Sie sich orientieren können. Für ihr eigenes Lärmprotokoll ist der Vordruck, hier in Tabellenform, auszufüllen.

An dieser Stelle ist nochmals darauf hinzuweisen, dass die Beschreibungen der Lautstärke und der Umstände der Lärmbelästigung detailliert sowie nachvollziehbar festgehalten werden sollten. Dabei empfiehlt sich eine tabellarische Form.

Muster: Lärmprotokoll

Vergessen Sie nicht, Zeugen auflisten, die die Beeinträchtigung beziehungsweise Ruhe­störung bestätigen können. Diese Personen sollten das Lärmprotokoll bestenfalls unterschreiben.

Schließlich sind die Uhrzeiten und vor allem die Dauer mit aufzuführen. Daran lässt sich die Erheblichkeit besonders gut festmachen.

Download: Muster von einem Lärmprotokoll (.doc) Download: Muster von einem Lärmprotokoll (.pdf)

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Über den Autor

Monique L.

Monique gehört seit 2019 zum Redaktionsteam von mietrecht.com. Als Redakteurin schreibt sie Ratgeber zu Themen wie Mietminderung, Kündigung und Mieterrechten. Sie hat einen Abschluss in Wirtschaftswissenschaften.