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Mieter genießen besonderen Kündigungsschutz
Das Mietrecht sichert Mietern, im Falle einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter, einen besonderen Kündigungsschutz, besonders bei Eigenbedarf, zu. Dies soll der Ausnutzung dieser Art der Kündigung vorbeugen und Mietern eine gewisse Sicherheit in einer solchen Situation geben.
Sowohl Vermieter als auch Mieter müssen im Falle einer Eigenbedarfskündigung bestimmte gesetzliche Vorgaben und Fristen einhalten, damit diese wirksam ist. Neben dem Personenkreis, für den Eigenbedarf angemeldet werden darf und den Gründen, die angeführt werden können, regelt das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) auch die Kündigungsfristen sowie Situationen, in denen eine Eigenbedarfskündigung nicht zulässig ist.
Wie genau der Kündigungsschutz (auch vor Eigenbedarf) aussieht und welche Rechte Mieter haben, stellt der folgende Ratgeber genauer dar.
Das Wichtigste zum Kündigungsschutz bei Eigenbedarf
Ein Kündigungsschutz für Mieter besteht darin, dass eine Eigenbedarfskündigung nur unter bestimmten Voraussetzungen überhaupt möglich ist.
Für einen Eigenbedarf können nur bestimmte Gründe angeführt werden. Ohne eine Begründung ist die Kündigung nicht zulässig. Des Weiteren gehören auch die gesetzlichen Kündigungsfristen zum Mieterschutz.
Ja, denn eine Härtefallregelung kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam machen. Darüber hinaus haben Mieter immer das Recht, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen.
Eigenbedarf – der Kündigungsschutz ist gesetzlich geregelt
Im Allgemeinen handelt es sich beim Begriff „Kündigungsschutz“ um gesetzliche Regelungen, die das Kündigen eines Vertrages erschweren oder ausschließen. Auf das Mietrecht bezogen, bedeutet dies, dass Vermieter nicht ohne weiteres den Mietvertrag für Wohnraum einseitig kündigen können.
Der Kündigungsschutz vor Eigenbedarf greift nicht, wenn es sich um erhebliche Pflichtverletzungen im Mietverhältnis durch den Mieter handelt, wie zum Beispiel massive Mietrückstände oder das Ausbleiben der Mietzahlungen. Hier ist eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter möglich.
Vermieter haben für eine ordentliche Kündigung nur die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung. Der Kündigungsschutz bei Eigenbedarf bezieht sich hauptsächlich auf die einzuhaltenden Kündigungsfristen sowie auf die anwendbaren Gründe für Eigenbedarf.
Gründe, die als Eigenbedarf anerkannt werden, sind unter anderem die Nutzung durch den Vermieter selbst oder durch Familienangehörige. Auch die Nutzung als Zweitwohnung kann den Bedarf begründen. Darüber hinaus muss das Nutzungsinteresse des Vermieters auch realisierbar sein.
Ist dies nicht der Fall, zum Beispiel wenn ein Rollstuhlnutzer in das Dachgeschoß eines Hauses ohne Fahrstuhl ziehen soll, ist die Kündigung unwirksam. Hier greift dann der Kündigungsschutz gegen den Eigenbedarf.
Welche Fristen gelten bei einer ordentlichen Kündigung durch Vermieter?
Nach § 573 c BGB muss ein Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingegangen sein, wenn die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats gültig sein soll.
Diese Frist darf nicht zum Nachteil des Mieters im Mietvertrag geändert werden. Es muss also immer eine Frist von drei Monaten geben, die vom Vermieter eingehalten werden muss. Dies betrifft die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses.
Die Frist verlängert sich um jeweils drei weitere Monate, wenn Mieter länger als fünf beziehungsweise länger als acht Jahre in der Wohnung wohnen. So greift auch hier wieder der Kündigungsschutz bei Eigenbedarf.
Darüber hinaus ist auch der Sonderfall der Sperrfristen bei umgewandeltem Wohnraum ein Teil des Kündigungsschutzes. Hier ist eine Eigenbedarfskündigung für mindestens drei Jahre gesetzlich untersagt.
Weitere Gründe für einen Kündigungsschutz bei Eigenbedarf
Eine weitere Möglichkeit für Mieter, Kündigungsschutz bei Eigenbedarf zu erhalten, stellt die sogenannte Sozialklausel dar. Diese bestimmt, wann ein Härtefall vorliegt, der das Interesse des Mieters, in der Wohnung zu bleiben über das Nutzungsinteresse des Vermieters stellt.
Über den Autor
Hallo,
Vielen Dank für den toll geschriebenen Artikel!
Wir wohnen seit 12 Jahren – ohne jegliche Vorkommnisse – zur Miete. Das Haus wird nun zum Verkauf angeboten. Wir haben 2 als schwerbehindert eingestufte Kinder. Wird es möglich sein, dass wir noch 1,5 Jahre in dem Haus wohnen? Was ist als Kündigungsfrist inklusive möglicher Ensprüche möglich?
Viele Grüße
Randy V
Hallo,
in meinem Mietvertrag steht ein Paragraph 573. In dem Absatz steht folgender Text:
Die Vertragspartner streben ein längerfristiges Mietverhältnis an. Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Vermieters (Kündigung wegen Eigenbedarf, als Einliegerwohnung, Teilkündigung und Verwertungskündigung §§ 573, 573a, 573b BGB) ist daher ausgeschlossen. Die Kündigungsvoraussetzungen richten sich im Übrigen nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen (siehe §§ 8, 17 – 22 dieses Vertrages).
Bedeutet es, dass der Vermieter diese Wohnung niemals zur Eigennutzung kündigen darf?
Hallo Firat P,
die Klausel schließt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs während Ihrer Mietzeit aus. Haben Sie Zweifel an der Wirksamkeit, können Sie den Mietvertrag bei einem Mieterverein prüfen lassen.
Ihr Team von mietrecht.com
Was passiert wenn die Mieterin 7 Monate früher als sie
Aus der Wohnung raus geht?
Ich habe sie wenn Eigenbedarf gekündigt und sie hat
7 Monate Zeit gehabt raus zu gehen aber sie ist 7 Monate früher raus?
Wenn der neue Eigentumer will selber in die wohnung wohnen Was wird passiert wenn ich innerhalb von 3 monaten ( kündigung frist) kein geeigenete Wohnung finden .
Ich habe vor etwa 3 Jahren meine behindertengerechte Wohnung vermietet.
Vor 2 Monaten habe ich die Kaltmiete um 60€ mehr monatlich an örtlichen Mietspiegel angepasst.
Der Mieter hat es nach 1Monat mit einem E-Mail abgelehnt. Als Begründung, mein Schreiben habe keine Wohnfläche ausgewiesen, die Wohnung sei es nicht Wert, Zustimmungschreiben innerhalb eines Monats nach Erhalt sei nicht richtig, er hätte rechtlich 2 Monate Bedenkzeit. Ich habe ihm daraufhin alle Unterlagen im Bezug auf die Wohnung nachgereicht und nochmals hingewiesen, dass die Kaltmiete, nach der Erhöhung, laut Mietspiegel noch im mittleren Bereich sei. Er soll die Zustimmungserklärung bis zum 15.12.2019 unterschrieben an mich zurücksenden, ansonsten würde ich ein Rechtsbeistand mit der Angelegenheit vertraut machen.
Mittlerweile hat sich aber meine Schwester gemeldet, sie wohnt gegenüber der vermiete Wohnung von mir und gesagt, dass sie für meine Schwerstbehinderte Mutter keine geeignete Pflegekräfte mehr bekommt.
Sie muss die Pflege unserer Mutter selbst übernehmen, deshalb muss ich wegen Eigenbedarf, jetzt den Mieter die Kündigung aussprechen.
Meine Frage ist es möglich?, was muss ich beachten!!
Mein Mieter ist ein Makler und ebenfalls schwerbehindert, kennt sich aus, wohnt zur Miete bei mir, aber seine 2 Eigentumswohnung hat er vermietet.