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Darf der Vermieter beim Verkauf einfach kündigen?
Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter bei einem Verkauf der Immobilie? Kann ein Mietverhältnis aufgrund eines Verkaufs überhaupt gekündigt werden? Diese Fragen stellen sich sowohl Mieter als auch Vermieter, wenn ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung veräußert werden soll.
Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) diesbezüglich jedoch relativ eindeutig. Eine Kündigung der Mieter kann nur in einem Fall mit dem Verkauf der Immobilie begründet werden. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist nur dann möglich, wenn dem Vermieter durch das bestehende Mietverhältnis erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen.
Welche Fristen es dann zu beachten gilt und welche weiteren Voraussetzungen vorliegen müssen, beleuchtet der nachfolgenden Artikel näher.
Das Wichtigste zu den Kündigungsfristen für Vermieter bei einem Verkauf
Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist nur möglich, wenn dieser ein berechtigtes Interesse hat. Ein Verkauf ist regelmäßig kein ausreichender Grund.
Eine bestehender Mietvertrag wird durch den neuen Eigentümer übernommen. Dieser kann Eigenbedarf anmelden, wenn keine Sperrfrist besteht. In diesem Fall gelten dann die gesetzlichen Kündigungsfristen.
Die Fristen hängen von der Mietdauer ab. Sind im Mietvertrag keine Fristen vereinbart, gelten die gesetzlichen Vorgaben. Wie diese aussehen, erfahren Sie hier.
Inhaltsverzeichnis
Wann ist bei Verkauf eine Kündigung möglich?
Steht ein Verkauf an, können Vermieter, wenn die gesetzlichen Bedingungen vorliegen, sowohl außerordentlich als auch ordentlich kündigen. Eine außerordentliche Kündigung ist zum Beispiel beim wiederholten Ausbleiben der Miete oder bei erheblichen Mängeln am Wohnraum möglich. Hierbeit gelten besondere Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter bei einem Verkauf .
Zudem gilt auch hier der Grundsatz „Kauf schlägt nicht Miete“. Der neue Eigentümer übernimmt den bestehenden Mietvertrag.
Einzig wenn das bestehende Mietverhältnis dazu führt, dass der Vermieter die Immobilie gar nicht oder nur unter erheblichen wirtschaftlichen Einbußen beziehungsweise unter unzumutbaren Bedingungen verkaufen kann, darf eine Kündigung ausgesprochen werden. Dies ist dann eine Verwertungskündigung.
Vermieter sind hierbei verpflichtet, das Vorliegen dieser Voraussetzungen zu beweisen. Das heißt, die Unzumutbarkeit oder die Unverkäuflichkeit müssen bei Ausspruch der Kündigung bereits vorliegen. Darüber hinaus muss dies auch im Kündigungsschreiben detailliert dargelegt sein. Daher ist es eher selten, dass eine Kündigung der Mieter aufgrund eines Verkaufs erfolgreich ist.
Darüber hinaus gibt es im Fall eines umgewandelten Wohnraums auch bei einer Verwertungskündigung die gesetzliche Sperrfrist zu beachten.
Welche Fristen gilt es zu beachten?
Die Kündigungsfristen, die Vermieter bei einem Verkauf zu beachten haben, sind die gesetzlichen vorgeschrieben, die bei jeder ordentlichen Kündigung zum Tragen kommen.
Nach § 573c Absatz 1 BGB muss die Kündigung des Mietverhältnisses bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats ausgesprochen sein, wenn diese zum übernächsten Monat in Kraft treten soll. Somit bestehen Kündigungsfristen für den Vermieter bei Verkauf der Immobilie von drei Monaten.
Kündigungsfristen werden demnach wie folgt gestaffelt:
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| 0-5 Jahre | 3 Monate |
| 5-8 Jahre | 6 Monate |
| ab 8 Jahre | 9 Monate |
Über den Autor
Guten Tag,
ich bin vor 6 Jahren in eine der Mietwohnungen eines Freundes gezogen. Nun hat er das 4 Familienhaus verkauft, davon sind 2 Wohnungen derzeit noch bewohnt, eine davon ist an mich vermietet. Die neuen Besitzer wollen nun die Heizung ( Öl auf Gas umstellen) die elektrischen Leitungen sowie die Wasserleitungen austauschen. Im Grunde genommen eine Kernsanierung vornehmen. 3 Wohnungen außer meiner, wollen sie umgestalten und renovieren. Meine Mietwohnung habe ich vor 6 Jahren auf eigene Kosten renoviert. Unter anderem das Bad sowie die Toilette neu saniert. Nun wurde mir angekündigt, dass sie mir aus Gründen der Sanierung/Renovierung kündigen müssen. Ich habe 80 % Schwerbehinderung. Wie lange habe ich noch Recht hier zu wohnen und wie lange habe ich Zeit eine neue Wohnung zu finden? Was zur heutigen Zeit nicht gerade leicht ist und die Mieten kaum mehr bezahlbar sind. Ich kann aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr voll arbeiten und erhalte Teilerwerbsminderungsrente. Ein Umzug ist mir aus gesundheitlichen und finanziellen Gründen kaum machbar.
Guten Tag, für folgende Situation hätte ich gerne Ihre Einschätzung:
Es wurde ein Vertrag für eine Parkplatzfläche geschlossen.
Im Vertrag steht: „Der Vertrag wird fest auf eine Zeit von 30 Jahren („Festmietzeit“) geschlossen. Der Mieter hat das Recht, den Mietvertrag nach Ablauf der Festmietzeit um 20 Jahre zu verlängern („Option“)“.
Der Mietvertrag läuft seit 2 Jahren.
Durch geänderte Umstände würde ich (Vermieter) gerne den Vertrag auflösen.
Gibt es hier Möglichkeiten, wenn ja: welche.
Guten Tag, unsere Wohnung soll verkauft werden. Nun meine Frage. Wir haben eine neue Wohnung gefunden und würden gerne früher als laut Mietvertrag ausziehen besteht die Möglichkeit ? Wir wohnen seit 7 Jahren in der Wohnung.
Hallo
Wir haben unsere Wohnung an jemanden verkauft und haben nun unserer Mieterin gekündigt, da der neue Vermieter die Wohnung für Eigengebruach nutzen will.
Hätten wir die Kündigung dem neuen Vermieter überlassen müssen oder was das richtig so?
Dann hat die Mieterin eine Wohnung gefunden und kann nun einen Monat frühzeitig raus. Der neue Vermieter verlangt jedoch den Mietzins für diesen Monat. Darf er das?
Vielen Dank für diesen Beitrag zum Thema vermietete Wohnung verkaufen. Gut zu wissen, dass der Mietvertrag in der Regel übernommen wird vom neuen Eigentümer. Ich möchte eine meiner Wohnungen verkaufen lassen, in der derzeit jemand wohnt und wollte mich hier informieren.
Guten Tag,
Wir werden in 6 Monaten ein Haus von meiner Oma abkaufen. Wir würden dann gerne selber da einziehen aktuell sind da aber noch Mieter drin. Wie kann man da am besten vorgehen, damit alles in 6 Monaten klappt?
Wer schreibt die Kündigung?
Die Mieter wohnen seit 4 Jahren in dem Haus, möchten denen aber trotzdem 6 Monate Frist statt 3 geben
Vielen Dank und freundlichen Gruß
Hallo Philipp L.,
eine Eigenbedarfskündigung nach einem Verkauf kann in der Regel der neue Eigentümer erst dann aussprechen, wenn dieser im Grundbuch eingetragen ist. Der alte Eigentümer kann aufgrund eines Verkaufs üblicherweise keinen Eigenbedarf mehr anmelden. Welche Kündigungsfrist Sie über die gesetzlich festgelegte hinaus gewähren, bleibt Ihnen überlassen.
Lassen Sie sich am besten rechtliche beraten.
Ihr Team von mietrecht.com
Guten Tag,
ich habe im Haus, in dem ich wohne, einen Tiefgaragenplatz gemietet. Kündigungsfrist gem. Mietvertrag 3 Monate, nicht auf Ende Dezember. Heute habe ich die Kündigung auf Ende Dezember erhalten mit der Begründung, dass der Vermieter die Wohnung verkauft hat und der Käufer den Tiefgaragenplatz selbst benötigt. Kann ich etwas dagegen machen oder muss ich das so akzeptieren ? Vielen Dank für eine Antwort.
Hallo,
mein Vermieter will die Wohnung verkaufen in der ich seit 7 Jahren lebe. Nicht um darin selbst zu wohnen sondern um einen Käufer zu finden der die Wohnung übernimmt/ darin lebt.
Geht das einfach so? Ich bitte um Rückmeldung
Lg
Hallo, kann man als Vermieter dem Mieter ohne Grund kündigen.
Der Mietvertrag ist unbefristet geschlossen. Kündigungsfrist 3 Monate
So steht es im Mietvertag
Danke
Hallo S.L.,
sowohl bei eine ordentlichen als auch bei einer außerordentlichen Kündigungen müssen Vermieter in der Regel Gründe für diese anführen. Eine Ausnahme besteht beim erleichterten Kündigungsrecht im Zweifamilienhaus, wenn der Vermieter mit im Haus wohnt. Ist in anderen Fällen keine Begründung vorhanden, ist die Kündigung in der Regel unwirksam. Wenden Sie sich für eine rechtliche Beratung und für die Überprüfung der Kündigung an einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht.
Ihr Team von mietrecht.com
Moin,
ich habe letzte Woche eine fristgrechte Kündigung für meine Wohnung zum 31.10. erhalten da das Gebäude abgerissen wird.
Wenn ich nun vor diesem Termin schon ausziehen möchte, bin ich dann an Fristen gebunden? Schließlich wird nach mir nicht mehr vermietet. Die anderen Wohnungen sind bereits größtenteils unvermietet und werden auch nicht mehr vermietet.
Gruß und vielen Dank.
Hallo Markus F.
in der Regel sind auch Mieter an die Kündigungsfristen gebunden. Ob Sie in diesem Fall das Mietverhältnis auch vor dem Ende dieser beenden können, müssen Sie mit dem Vermieter direkt klären. Dieser hat sicherlich ein Interesse daran, dass die Arbeiten schnellstmöglich beginnen können.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo,
ich möchte ein altes Fachwerkhaus kaufen,sanierungsbedürftig,ohne Heizung u.s.w.
Das Haus ist vermietet mit unbefristeten Vertrag seit einem Jahr
Im Mietvertrag steht das für die Kündigung des Mietvertrag Paragraph 23 und 24 gilt.
Da das Haus für mich als Zweitwohnsitz benutzt würde kommt für mich Eigenbedarf nicht in Frage.
Können Sie mich über die beiden Paragraphen aufklären?
Vielen Dank im voraus.
Hallo Susanne Z.,
Sie haben keine Angaben gemacht, wo sich diese Paragraphen befinden, daher können wir keine Aussage über deren Inhalt treffen. Handelt es sich um Paragraphen im Mietvertrag selbst, können wir ebenfalls keine Aussage tätigen, da wir den Vertrag und dessen Formulierungen nicht einsehen können. Darüber hinaus haben Vermieter sehr begrenzte Möglichkeiten, einen Mietvertrag ihrerseits ordentlich zu kündigen. Es muss in der Regel immer ein berechtigtes Interesse für eine solche Kündigung vorliegen. Lassen Sie sich bezüglich der Paragraphen und Ihren Möglichkeiten am besten von einem Anwalt beraten.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo,
Bin vor sechs Monaten in ein Haus gezogen was jetzt verkauft wird nun habe ich nach sechs Monaten vom noch alten Vermieter die Kündigung bekommen . Zur jetzigen Corona Zeit ist das einfach so möglich. Und ist es uns Mietern zumutbar nach sechs Monaten mit zwei Kindern ein Baby davon aus finanzieller Sicht uns einfach wieder zu kündigen ?
Hallo Claudia W.
eine Kündigung aufgrund eines Verkaufs ist nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen möglich,meist nur dann wenn der Verbleib der Mieter einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil bedeuten würde. Der alte Vermieter kann die Kündigung üblicherweise nicht so einfach mit dem Verkauf begründen. Bei einem Verkauf gehen bestehende Mietverhältnisse auf den neuen Eigentümer über. In diesem Fall sollten Sie sich ausführlich rechtlich beraten und prüfen lassen, ob diese Kündigung gerechtfertigt bzw. wirksam ist. Wir können eine solche Beratung nicht anbieten.
Ihr Team von mietrecht.com
Ich haben in eine personal wohnung 11 jahr gewohnen ich habe miete bezalen und jetz ich must selber kundigt so sacht meine sef was kann ich machen
Hallo ich möchte eine 1Zimmer Wohnung kaufen, welche an einen Hauptmieter vermietet ist (Immobilien die vermarket und vermietet). Diese Firma hat einen Untermieter in der 1 Z Wohnung.
In dem Hauptmietvertrag steht, dass die Wohnung bei Verkauf außerordentlich mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden darf und der Untermietvertrag geht dann auch den Eigentümer über.
Ist diese Klausel rechtens ? Kann ich mich darauf verlassen, dass das Mietverhältniss mit dem Hauptmieter beendet wird ohne das es seitens dieser Firma Einwände gibt ?
Hallo Gustav,
hier sollten Sie sich informieren, ob es sich um einen gewerblichen Mietvertrag mit der Firma handelt. Da kann eine solche Klausel möglich sein. In der Regel sind diese bei Wohnräumen eher nicht zulässig. Wie das in diesem Fall aussieht, können wir allerdings nicht beurteilen. Da wir keine Rechtsberatung anbieten, sollten Sie sich bezüglich des richtigen Vorgehens an einen Anwalt wenden.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo, mein Vermieter hat mir fristgerecht gekündigt weil er das Haus verkaufen will. In der Kündigung steht das es mit mir als Mieter eine unzumutbare Härte wäre den geringen Verkaufspreis hinzunehmen. Mehr nicht.
Jetzt hat er wohl einen Käufer gefunden. Frage 1: Ist die Kündigung überhaupt wirksam? und 2. Gilt diese auch für den neuen Eigentümer oder muss dieser erneut kündigen?
Hallo Christian,
eine Kündigung vor einem Verkauf muss in der Regel gut begründet sein. Üblicherweise ist es nicht so einfach möglich, einen Mieter aufgrund eines Verkaufs zu kündigen. Wir können allerdings rechtlich nicht einschätzen, ob Ihr Vermieter hier ausreichende Gründe anführt und raten Ihnen daher, sich rechtlich beraten zu lassen.
Bei ein Verkauf gehen bestehende Mietverträge an den neuen Eigentümer über. Das kann auch der Fall sein, wenn eine Kündigung durch den alten Eigentümer unwirksam ist. In diesem Fall müsste der neue Eigentümer aufgrund Eigenbedarfs kündigen.
Ihr Team von mietrecht.com
Die Käufer eines vermieteten Eigenheims befürchten, dass sich die Kündigungsfrist (9 Monate) beliebig verlängert, wenn die Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprechen und ggf. gegen ein Gerichtsurteil Berufung einlegen werden. Das Eigenheim wird von den Mietern nur während der Woche als Zweitwohnung genutzt.
Ist die Befürchtung der potenziellen Käufer berechtigt?
wohnungen in einem mehrfamilienhaus sollen verkauft werden. im haus sind eigentumswohnungen(ferienwohnungen)geht das so einfach? wir wohnen 5,5 jahre in dem haus.
beträgt die kündigunsfrist nur 3 monate?
Hallo rosenthal,
ob die Wohnungen in Wohneigentum umgewandelt werden oder bereits als solches gelten, spielt für den Verkauf üblicherweise keine Rolle. Ein Eigentümerwechsel ist in der Regel jederzeit möglich. Bestehende Mietverträge gehen bei einem Verlauf auf den neuen Eigentümer über. Eine ordentliche Kündigung ist dann auch hier nur bei berechtigtem Interesse, wie dem Eigenbedarf möglich. Nach eine Mietdauer von mehr als fünf Jahren beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist üblicherweise sechs Monate. Sollte es zu einer Kündigung kommen, lassen Sie sich am besten bei einem Mieterverein beraten.
Ihr Team von mietrecht.com
Meine Vermieterin will das Haus verkaufen, obwohl wir einen fur unbestimmte zeit einen Mietvertrag haben. Da hat ein neuer Käufer gemeldet und will das Haus kaufen für Eigenbedarf, und wir müssen raus! Geht das so einfach? So schnell haben wir kein anderes passendes haus! Gibt da auch einen Schadenersatz oder Kompensation? Was sind unsere Rechten? Ist es nicht so das der Käufer nicht innerhalb 5 Jahre keinen Eigenbedarf recht hat?
Hallo Klaus O.,
bei einem Kauf wird der bestehende Mietvertrag übernommen. Der neue Vermieter kann, wenn er es nachvollziehbar und nachweislich begründet, Eigenbedarf für die erworbene Immobilie anmelden. Eine Sperrfrist besteht nur dann, wenn die Wohnung währen der Mietzeit in Wohneigentum umgewandelt oder ein Grundstück in mehrere Eigentumsgrundstücke aufgeteilt. Ist das nicht der Fall, besteht üblicherweise keine Sperrfrist. Sie haben als Mieter allerdings die Möglichkeit eines Widerspruchs gegen die Kündigung. Dieser muss allerdings begründet sein. Lassen Sie sich am besten von einem Mieterverein oder einen Anwalt beraten.
Ihr Team von mietrecht.com
Moin,
Jo geht mir genauso und ich hab 3 schwerbehinderte Kinder hier.
Wohne jetzt schon über 12 Jahre hier und heujte hat ein Käufer angerufen und will unsere Wohnung kaufen.
LG Manu
Hallo
ich möchte meine vermietete Wohnung verkaufen, was ein Makler für mich übernimmt.
Die Mieterin ist sehr schlecht zu erreichen, geht nicht ans Telefon, ruft nicht zurück und lässt dann auch noch vereinbarte Termine platzen ohne Absage! Was natürlich Kaufinteressenten abschreckt und was den Makler in ein schlechtes Licht stellt!
Obwohl ich der Mieterin mitgeteilt habe, das wir (Makler und ich) nach einem Anleger suchen und nicht nach Eigennutzer erschwert sie den Verkauf sehr.
Wie kann ich da jetzt weiter vorgehen?
MfG
Bruno P.
Hallo Bruno P.,
wenden Sie sich in diesem Fall am besten an einen Anwalt und klären sie mit diesem Ihrer Möglichkeiten ab. Wir können keine rechtliche Beratung anbieten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Wenn mein Vermieter das Haus verkaufen will und ich raus muss finde aber gleich eine Wohnung. Muss ich dann auch die Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten lg Theresa
Hallo Theresa,
das müssen Sie mit dem Vermieter direkt klären. In der Regel gilt auch für Mieter, dass die Kündigungsfrist eingehalten werden muss. Wollen Sie früher aus dem Mietverhältnis austreten, kann das üblicherweise nur mit dem Vermieter vereinbart werden.
Die Redaktion von mietrecht.com