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Welche Kündigungsfristen müssen Mieter bzw. Vermieter einhalten?
Wird der derzeitige Wohnraum zu klein, steht ein Arbeitsplatzwechsel an oder ein Zusammenzug, muss der Mietvertrag für die angemietet Wohnung oder das Haus gekündigt werden. Wie eine Kündigung des Vertrags erfolgen muss, ist rechtlich geregelt. So auch die Kündigungsfrist für einen Mietvertrag. Oft stellt sich dann die Frage, welche Fristen für wen gelten. Ist die Kündigungsfrist für eine Mietwohnung eine andere als für ein Haus? Müssen Mieter und Vermieter unterschiedliche Vorgaben beachten?
Was bei der Kündigung vom Mietvertrag und der Frist zu beachten ist, welche Regelungen das Gesetz vorsieht und welche Ausnahmen es geben kann, betrachtet der folgende Ratgeber näher.
Das Wichtigste zu den Kündigungsfristen beim Mietvertrag
Das Mietrecht regelt Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter unterschiedlich. Die wichtigste rechtliche Grundlage für die Kündigung vom Mietvertrag ist § 573c BGB.
Grundsätzlich haben Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten zu beachten. Sind im Mietvertrag bzw. Untermietvertrag kürzere Fristen festgehalten, sind diese gültig.
Möchten Vermieter den Mietvertrag kündigen, ist die Frist von der Mietdauer des Mieters abhängig. Sie beträgt jedoch mindestens drei Monate.
Die wichtigsten Themen rund um die Kündigungsfrist
Inhaltsverzeichnis
Rechtliche Grundlage für die Kündigungsfrist beim Mietvertrag
Soll ein unbefristetes Mietverhältnis ordentlich gekündigt werden, weil der Mieter ausziehen möchte oder der Vermieter Eigenbedarf geltend macht, müssen Fristen eingehalten werden. Diese sind für Mieter und Vermieter jedoch unterschiedlich.
Für befristete Mietverträge sind in der Regel keine Kündigungen möglich, da der Vertrag für eine bestimmte Laufzeit abgeschlossen wurde. Weder Mieter noch Vermieter können diesen also ordentlich kündigen. Daher gibt es in einem solchen Fall auch keine Kündigungsfristen für diese Wohnung oder das Haus zu beachten.
Die rechtliche Grundlage für die Kündigungsfrist beim unbefristeten Mietvertrag findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Insbesondere § 573c BGB ist hier vom Bedeutung. Wichtig zu beachten ist, dass diese Vorschriften für eine ordentliche Kündigung durch Vermieter oder Mieter gelten.
Der Paragraph besagt zur Kündigungsfrist bei einer Wohnung bzw. einem gemieteten Haus Folgendes:
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Kündigungsfrist für Mieter
Wird vom Mieter ein Mietvertrag beendet, ist die Kündigungsfrist nicht von der Mietdauer abhängig. Zudem ist es auch möglich, dass im Vertrag kürzere Fristen vereinbart sind. Diese sind gültig und können von Mieter herangezogen werden. So kann es durchaus vorkommen, dass eine Kündigungsfrist bei einem Mietvertrag für Mieter nur einen Monat oder gar 14 Tage beträgt.
In einem solchen Fall steht die vertragliche Vereinbarung über der gesetzlichen Regelung, da hier ein Vorteil für den Mieter geschaffen wird. Gereichen Regelungen zum Nachteil, ist es möglich, dass diese nicht zulässig sind. Doch unter bestimmten Umständen können Mieter von einer besonderen Kündigungsfrist beim Mietvertrag Gebrauch machen.
Sonderkündigungsrecht für Mieter
Kündigungsfristen für Mieter können dann von den gesetzlich festgelegten oder vertraglich vereinbarten abweichen, wenn bestimmte Umstände eine außerordentliche Kündigung begründen. Ein solcher kann zum Beispiel bei einer Mieterhöhung, bei Sanierungen oder bei gesundheitlichen Gefahren in der Mietsache vorliegen.
Gemäß § 561 BGB haben Mieter das Recht, bei einer Mieterhöhung diese zu prüfen und bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhung das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Für eine Wohnungskündigung sind Fristen hier also innerhalb der zwei Monate gesetzt. Auch die Kündigungsfrist für einen Mietvertrag bei einer anstehenden Sanierung ist im BGB festgehalten (§ 555e BGB). Mieter können bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang des Schreibens kündigen.
Kündigungsfristen für Vermieter
Kündigungsfristen bei einer Mietwohnung orientieren sich also daran, wer die Kündigung ausspricht. Können Mieter eine ordentliche Kündigung unabhängig von der Mietdauer kündigen, ist dies bei Vermietern nicht der Fall.
Die Kündigungsfrist, die ein Vermieter zu beachten hat, ist immer von der Mietdauer des Mieters abhängig, sofern es sich um eine ordentliche Kündigung handelt. Die Kündigungsfrist beim Mietvertrag gestaltet sich für Vermieter gestaffelt.
Möchten Vermieter beispielsweise Eigenbedarf anmelden, gilt für das Haus oder die Wohnung die Kündigungsfrist gemäß § 573c BGB. Demnach staffeln sich die Fristen wie folgt:
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| 0-5 Jahre | 3 Monate |
| 5-8 Jahre | 6 Monate |
| ab 8 Jahre | 9 Monate |
Wichtig hierbei ist, wenn Verträge vor Herbst 2001 geschlossen wurden und in diesen nach einer Mietdauer von zehn Jahren für die Mietwohnung eine Kündigungsfrist von 12 Monaten vereinbart wurde, ist diese weiterhin gültig.
Darüber hinaus können Vermieter die Kündigungsfrist im Mietvertrag auch nicht zum Nachteil des Mieters bzw. entgegen den gesetzlichen Regelungen verkürzen. Ist eine längere Frist vereinbart, gilt diese nur für den Vermieter.
Gesonderte Kündigungsfristen für Vermieter
Eine Ausnahme besteht jedoch in den Fällen, wenn es sich um Werksmietwohnungen oder um ein sogenanntes „Unter einem Dach“-Mietverhältnis handelt.
Das heißt, die Staffelung sieht in diesem Fall wie folgt aus:
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| 0-5 Jahre | 6 Monate |
| 5-8 Jahre | 9 Monate |
| ab 8 Jahre | 12 Monate |
Vermieter haben jedoch unter bestimmten Umständen auch das Recht, die Kündigungsfrist zu verkürzen. Besteht beispielsweise das Arbeitsverhältnis, das für eine Werkswohnung notwendig ist, nicht mehr und wird die Wohnung für andere Angestellte benötigt, können Vermieter eine Kündigungsfrist für diesen Mietvertrag von einem Monat nutzen.
Ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache durch den Mieter oder die Störung des Hausfriedens können eine außerordentliche Kündigung begründen, die eventuell dann auch fristlos ausfallen kann. In einem solchen Fall sollten sich Vermieter darüber informieren, ob vorab eine Abmahnung notwendig ist.
Zahlen Mieter beispielsweise zwei Monate hintereinander oder länger die Miete nicht oder ist es für den Vermieter nicht mehr zumutbar, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, kann das ebenfalls eine fristlose Kündigung begründen. In diesem Fall ist es unerheblich, was bezüglich der Kündigungsfrist im Mietvertrag vereinbart wurde oder was das Gesetz besagt, denn diese Vorschriften gelten nur für ordentliche Kündigungen.
Über den Autor
Guten Tag,
„Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann beiderseits unter Einhaltung der gestzl. Kündigungsfristen zum Ende eines Kalendermonats gekündigt werden.“
Bedeutet, im Worst-Case, muss ich als Mieter innerhalb eines Monats eine neue Wohnung finden?
Danke
Hallo M.,
die gesetzliche Kündigungsfrist (wie hier benannt) beträgt mindestens drei Monate. Das heißt die Kündigung wird zum Ende des Monats ausgesprochen und ist gemäß § 573c BGB zum „Ablauf des übernächsten Monats“ gültig. Je nach Mietdauer kann die Frist auch sechs und neun Monate betragen (die Übersicht dazu finden Sie im obigen Ratgeber). Es gibt keine gesetzliche Kündigungsfrist, die nur einen Monat beträgt.
Ihr Team von mietrecht.com
Mietverhältnis beginnt am 1.8
2023 und läuft auf unbestimmte Zeit. Die Vertrags Parteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens 1 Jahr nach Mietbeginn zum 31.07.2024 mit
gesetzlicher Kündigungsfrist zum Ende des Kalendermonats ordentlich kündbar ist.
Unterschrieben wurde der Mietvertrag am 7.6.2023.
Ist das rechtens, Mietbeginn zum 31.07.2024, etc.
Wollen 3 Monate sofort kündigen
Ein Mietvertrag 10,04,2013.Wie lange ist die Kündigung. wehre das 10 Februar 2024.
U.G
Gut zu wissen, dass für befristete Mietverträge in der Regel keine Kündigungen möglich sind. Ich möchte umziehen und lebe aktuell in einem Gasthof. Hoffentlich finde ich die nächsten Tage ein gemütliches Apartment, das ich mieten kann.
Guten Tag,
ich habe ein Zweifamilienhaus in welchem ich in der unteren Wohnung selber wohne.
Die obere Wohnung ist seit 2008 vermietet.
Nun wird mein Sohn im Mai heiraten und seine zukünftige Frau hat einen neuen Job in unserer Nähe bekommen und sie würden gerne oben in die Wohnung einziehen.
Wenn ich in diesem Monat auf Eigenbedarf kündige muss ich dann die 9 oder 12 Monate Kündigungsfrist einhalten? Also zum 30.11. oder zum 29.02.2024 kündigen?
Hallo,
wir bewohnen ein Haus in der Innenstadt und haben einen Teil des Hauses an einen Verein vermietet. Die Mieter haben wir vor 7 Jahren beim Hauskauf übernommen und insgesamt mieten sie bereits seit 12 Jahren die Wohnung im EG. Nun benötigen wir mit dem Großwerden der Kinder etwas mehr Platz und würden das Mietverhältnis gerne korrekt mit den gesetzlichen Vorgaben beenden.
Wie sind die gesetzlichen Vorgaben bei einem e.V.? Ist da eine Eigenbedarfskündigung möglich oder welche Kündigungsbedingungen gelten in diesem Fall?
Guten Tag,
Bei Abschluss des Mietvertrages 2014 haben wir die gemeinsame Klausel im Vertrag verfasst dass das Mietverhältnis mit 3 Monatiger Kündigungsfrist beidseitig vereinbart ist.
Kann der Mieter trotzdem auf die gesetzliche Frist von 9 Monaten pochen?
gerne erwarte ich Ihre geschätzte Rückantwort
Mit freundlichem Gruß
F.Klein
Hallo ich möchte meiner Mietvertrag kündigen und wollte wissen wie lange ist den Frist Dauer? In meinem Vertag steht die folgende –
Die Kündigung muss schriftlich bis zum dritten Werktag des erstens Monats der Kündigung erfolgen, durch den Vermieter unter Angabe sämtlicher Kündigunggründe und unter Hinweis auf das binnen einer Frist von 2 Monaten vor Beendigung des Mietverhältnises schriftlich auszuübende Wiederspruchrechts. Für die Rechtszeitigkeit ist der Zugang der Kündigung maßgeblich.
Frage:
Vor 6 Monaten hat meine Schwester eine Zweitwohnung angemietet. Nun ist ihr das doch zu teuer und sie möchte wieder kündigen. Gilt da auch 3 Monate Kündigungsfrist? Ich habe da mal was von einem Monat bei einem solchen kurzen Mietverhältnis gehört. Ob mir wohl jemand sagen kann, was nun Fakt ist?
Dank im voraus.
Krell
Ich wohne 10 Jahre in meiner Wohnung. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 1 Jahr, die sich nach Ablauf jeweils um ein Jahr verlängert.
Ist damit die gesetzliche Kündigungsfrist von 9 Monaten unwirksam?
Hallo Frauke,
für Mieter liegt die gesetzliche Kündigungsfrist bei drei Monaten. Neun Monate sind nur zu beachten, wenn der Vermieter ordentlich kündigt. Verlängert sich der Mietvertrag mit Ablauf automatisch, kann in der Regel von einem unbefristeten Mietverhältnis ausgegangen werden. Hier treffen die gesetzlichen Kündigungsfristen zu. Lassen Sie sich am besten diesbezüglich auch bei einem Mieter verein beraten.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo erst mal,
Ich wohne in der Wohnung seit 2013 und möchte sie nun kündigen, in meinem Vertrag steht was mit 3,6 und 9 Monate Kündigungsfrist muss ich nun 9 Monate die Kündigungsfrist einhalten?
Hallo Bettina W,
Mieter haben grundsätzliche eine Kündigungsfrist von 3 Monaten zu beachten. Sind längere Fristen vereinbart, sind diese in der Regel unwirksam. Die Ihrem Vertrag aufgeführten Fristen könnten die des Vermieters sein, da diese sich nach der Mietzeit des Mieters richten. Schauen Sie nochmals auf den Wortlaut der Vereinbarung und lassen Sie dies am besten von einem Mieterverein prüfen.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo, meine Mutter ist leider verstorben. Am 18.07.22 habe ich dem Vermieter vom Tod in Kenntnis gesetzt und erwähnte, dass ich die den Mietvertrag als Alleinerbe übernehmen möchte. Der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht von einem Monat. Bis wann darf der Vermieter mir mit diesem Sonderkündigungsrecht kündigen?
(Karenzzeit?)
Hallo,
wir wollen unserem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Das Mietverhältnis begann am 01.11.2016.
Haben wir nun eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, weil das Mietverhältnis aktuell noch unter 5 Jahren besteht, oder gelten schon 6 Monate, da das Mietverhältnis bis zum Ende der Kündigungsfrist in eine Dauer von über 5 Jahren geht?
Hallo
Ich habe mal eine Frage… Wir wohnen seit 2013 in einer Mietwohnung wir sind 6 Personen und leben in einer 4 Zimmer Wohnung nun hätten wir ein Haus gefunden da wir ab August reinziehen können.. Ich muß auch dazu sagen meine zwei jüngeren Jungs müssen sich ein Zimmer teilen und mein Sohn wo herzkrank ist muß leider in Keller wo er sein Zimmer hergerichtet hat schlafen… dazu muß ich noch sagen wir haben Schimmel Fenster sind undicht umv. Wir wollen nur wegen meinen Herzkranken Sohn von hier raus.. könnten wir sofort ausziehen???
Sehr geehrte Damen und Herren,
…das die Kündigungsfrist 3 Monate ist.
wir wohnen in einem Mietshaus, der Vertrag ist auf 5 Jahre befristet.
Jetzt wollten wir Kündigen und waren der Annahme das die Kündigungsfrist 3 Monate ist, das die Kündigungsfrist im Vertrag mit 6 Monaten angegeben ist… ist das korrekt, bei einem befristeten 5 Jahresmietvertrag volle 6 Monate vom Vermieter zu verlangen ?
besten Dank
F.G
Hallo F.G.,
eine ordentliche Kündigung von befristeten Mietverträgen ist in der Regel nicht möglich. Verträge müssen also üblicherweise bis zum Ende der Laufzeit erfüllt werden. Möchten Sie früher aus dem Vertrag entlassen werden, gelten die Angaben im Vertrag bzw. Sie müssen sich mit dem Vermieter auf eine Vertragsaufhebung einigen. Lassen Sie sich diesbezüglich am besten von einem Mieterverein beraten.
Ihr Team von mietrecht.com
Ich wohne seit dem 1.11.2015 in meiner jetztigen Wohnung, seit Juli 2017 habe ich einen Gdb von 50% und jetzt seit Juni 2021 einen Gdb von 60% und Merkzeichen G. Gelten für mich besondere Kündigungsfristen seitens des Vermieters? Vielen Dank.
Hallo Kerstin,
die gesetzlichen Kündigungsfristen bei ordentlichen Kündigungen sind für alle Mieter und Vermieter gleich. Mieter können ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Wollen Vermieter kündigen, orientiert sich die Frist an der Mietdauer und kann zwischen 3 und 9 Monaten betragen. Ist etwas anderes im Mietvertrag vereinbart, können diese Fristen zum Tragen kommen, sofern diese wirksam sind.
Ihr Team von mietrecht.com
Guten Abend,
Wir würden gerne unserem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Die Wohnung selbstverständlich selbst bewohnen. Dürfen wir statt der üblichen 3 Monats- Kündigungsfrist (wird gerade 3 Jahre bewohnt) auch aus Kulanz und Entgegenkommen eine 6-Monats-Frist gewähren? Oder schneidet man sich dann rechtlich ins eigene Fleisch, weil ja die Frist von 3 Monaten ausgereicht hätte? Ist dadurch die Kündigung weg Eigenbedarfs unwirksam?
Vielen Dank
Bettina
Hallo Bettina U,
Sie können von sich aus auch eine längere Frist gewähren. Das steht ihnen frei. In der Regel würde die Kündigung nur unwirksam, wenn sie unbegründet wäre oder die Kündigungsfristen unter den gesetzlich vorgegebenen lägen. Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich von einem Anwalt beraten lassen.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo ich finde es toll das man hier über die Kommentar Funktion fragen stelle kann und sie auch noch beantwortet werden.
Meine Eltern Wohnen seit über 30 Jahren in einer Wohnung. Sie wollen nun ausziehen und sich im Ausland zurückziehen(Renten Geld usw.).
Ihnen wurde gesagt das man angeblich nach 30 Jahren die Wohnung kündigen darf, ohne das man die Wohnung nicht renovieren bzw. leer räumen muss. Also ich hab das so verstanden das man die Tapeten nicht abnehmen muss die wände nicht streichen muss etc..
Meine frage nun, stimmt das wirklich oder ist das einfach nur ein Gelaber, wo nichts dahinter steckt. <<
Für die Antwort bedanke ich mich jetzt schon.
Hallo Frank,
hier kommt es darauf an, was im Mietvertrag vereinbart und was gesetzlich vorgeschrieben ist. Über die von Ihnen beschriebene Regelung ist uns nichts bekannt. Lassen Sie sich am besten bei einem Mieterverein beraten.
Ihr Team von mietrecht.com
Moin,
ich habe folgendes Problem. Anfang 2020 müsste ich Recht kurzfristig eine neue Wohnung suchen. Leider bekam ich nur diese teure Wohnung und musste aufgrund fehlender Alternativen und Zeitdruck zuschlagen. Aber gut, ist ja nur vorübergehend. So dachte ich. Jetzt kündigte ich mit den üblichen 3 Monaten Kündigungsfrist zum Ende Mai. Nun bekam ich eine Bestätigung mit Ende des Mietverhältnisses zum Ende Januar 2022. Ich las nun ausführlich den Mietvertrag. Dort steht was von Kündigungsverzicht innerhalb der ersten 24 Monate.
Ist das zulässig oder kann ich dagegen vorgehen?
Vielen Dank für eure Antworten.
MfG Patrick
Hallo Patrick,
ist ein Kündigungsverzicht im Mietvertrag vereinbart, ist dieser in der Regel auch gültig. Lassen Sie den Mietvertrag am besten rechtlich bei einem Mieterverein oder von einem Anwalt prüfen.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo zusammen,
ich wohne in einer Wg und besitze ein Untermietvertrag.
Ende November schrieb meine Mitbewohnerin und die Hauptmieterin mir via Whatsapp und meinte Sie möchte eine Veränderung und Sie würde sich wünschen das ich ausziehe. Daraufhin war es mir wichtig erst einmal darüber zu sprechen. Im Folgenden war das kein Thema mehr, ehe vorgestern per Einschreiben mit einer Kündigung, rückwirkend zum Tag des Gespräches, also ende November. Da Sie jegliches Gespräch abblockt und ich nicht während des Lockdown Wohnungen besichtigen möchte, würde ich gern wissen ob das Rechtens ist.
Der genaue wortlaut „Rückwirkend durch die schriftliche Kündigung am 29.11.2020 fristgerecht zum 28.02.2021“
Allerdings weiß ich nicht von einer Schriftlichen Kündigung. Ich frage mich nun, ob ich nicht eig. vom Zeitpunkt des Einschreibens noch 3 Monate habe und ob eine Kündigung so ganz ohne angaben von Gründen und Paragraphen überhaupt rechtens ist.