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Bei der Kündigung einer Wohnung gibt es einiges zu beachten
Möchte ein Mieter aus seiner Wohnung ausziehen, gibt es eine Menge Dinge zu erledigen. Es gilt, den Umzug zu organisieren, die Nachsendung der Post muss geregelt werden, evtl. fallen Renovierungsarbeiten in der alten oder der neuen Wohnung an etc.
Bevor der Mieter sich jedoch um den Auszug kümmern kann, muss stets der erste Schritt getan werden: Er muss seinen Mietvertrag kündigen. Dabei kommen schnell Fragen auf: Wie muss das Kündigungsschreiben für die Wohnung aussehen? Wie lange ist die Kündigungsfrist vom Mietvertrag?
Dieser Ratgeber verrät, was Sie als Mieter beachten müssen, damit Ihre Kündigung vom Mietvertrag wirksam wird, und wie die Mietkündigung durch den Vermieter funktioniert. Lesen Sie hier alles rund um die Kündigung vom Mietvertrag und laden Sie sich eine Vorlage für die Kündigung vom Mietvertrag kostenlos herunter.
Das Wichtigste zur Kündigung vom Mietvertrag
Die gesetzliche Frist für die ordentliche Kündigung vom Mietvertrag unterscheidet sich für Mieter und Vermieter. Welche Fristen wichtig sind, erfahren Sie hier.
Eine Kündigung vom Mietvertrag ist nur gültig, wenn sie schriftlich auf Papier und mit gültiger Unterschrift eingereicht wird. Wie ein Schreiben aussehen kann, zeigt unser Muster hier.
Sowohl Mieter als auch Vermieter können eine außerordentliche Kündigung vom Mietvertrag vorlegen, wenn bestimmte Gründe es nicht zumutbar machen, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen. Auch eine fristlose Kündigung kann möglich sein.
Inhaltsverzeichnis
Die wichtigsten Themen rund um die Kündigung vom Mietvertag
Die ordentliche Kündigung durch den Mieter: Kündigungsfrist und Kündigungsschreiben
Möchte ein Mieter seine Wohnung kündigen, geschieht das in der Regel in Form einer ordentlichen Kündigung. Dies bedeutet, dass er nicht von heute auf morgen ausziehen kann, sondern eine Kündigungsfrist einhalten muss.
Das Mietrecht zur Kündigung vom Mietvertrag ist in den §§ 568 bis 576b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Der § 573c befasst sich hierbei mit den gesetzlichen Kündigungsfristen für unbefristete Mietverträge:
Die Kündigung [durch den Mieter] ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Konkret heißt das: Für Mieter besteht für die Kündigung vom unbefristeten Mietvertrag eine Frist von 3 Monaten. Diese muss nicht zwingend vor Beginn des ersten Monats eingereicht werden, spätestens jedoch an dessen drittem Werktag.
Wenn Sie beispielsweise zum 3. April Ihre Kündigung vom Mietvertrag einreichen, können Sie das Mietverhältnis zum 30. Juni beenden, da hier nach Auffassung des Gesetzgebers noch die Kündigungsfrist von drei Monaten (April, Mai, Juni) erfüllt ist.
Kündigen Sie jedoch einen Tag später, am vierten Werktag des Monats, können Sie erst zum 31. Juli kündigen, da der April nicht mehr als voller Monat auf die Kündigungsfrist angerechnet werden kann.
Entscheidend ist hierbei das Datum, wann das Kündigungsschreiben im Briefkasten des Vermieters landet, nicht der Poststempel. Um sicherzugehen, dass die Kündigung pünktlich beim Vermieter eingeht, empfiehlt es sich daher, sie entweder per Einschreiben zu versenden oder sie selbst in dessen Briefkasten zu werfen – am besten im Beisein von Zeugen.
Die Kündigung vom Mietvertrag muss stets in schriftlicher Form und auf Papier erfolgen. Das Kündigungsschreiben für den Mietvertrag darf also weder per Fax noch per E-Mail verschickt werden. Auch eine mündliche Kündigung ist nicht wirksam. Zudem ist eine Unterschrift des Hauptmieters bei der Kündigung vom Mietvertrag zwingend erforderlich.
Möchten Sie Ihren Mietvertrag kündigen, kann eine Vorlage Ihnen helfen, das Kündigungsschreiben zu formulieren. Grundsätzlich kann es aber formlos erfolgen und muss lediglich die Absicht der Kündigung vom Mietvertrag unmissverständlich zum Ausdruck bringen. Bestimmte Gründe, warum Sie das Mietverhältnis beenden möchten, müssen Sie als Mieter nicht angeben. Vergessen Sie aber nicht Ihre Unterschrift.
Kündigung vom Mietvertrag: Vorlage kostenlos zum Download
Bei der Kündigung vom Mietvertrag kann unser Musterbrief Ihnen helfen, das Schreiben aufzusetzen. Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei lediglich um eine Vorlage handelt. Übernehmen Sie diese also nicht unverändert.
Vermieter müssen bei der ordentlichen Kündigung mehr beachten
In Deutschland existiert ein soziales Mietrecht, das bei Wohnraummietverhältnissen vor allem Vorteile für die Mieter bringt und nicht für die Vermieter. Das macht sich auch bei der Kündigung vom Mietvertrag bemerkbar, da sich diese für Vermieter deutlich komplizierter gestaltet.
So kann eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter nur erfolgen, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung der unbefristeten Mietvereinbarung hat. Die Gründe dafür muss er dem Mieter im Kündigungsschreiben mitteilen.
Das Mietrecht legt drei Situationen fest, in denen die Kündigung vom Mietvertrag durch den Vermieter gerechtfertigt ist:
- Der Mieter hat sich einer nicht unerheblichen Verletzung seiner vertraglichen Pflichten schuldig gemacht.
- Der Vermieter möchte für die Wohnung Eigenbedarf für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts anmelden. (Eigenbedarfskündigung)
- Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ergeben sich erhebliche Nachteile für den Vermieter, weil dieses eine angemessen wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert. (Verwertungskündigung)
Ein weiterer Punkt, der sich bei der Kündigung vom Mietvertrag für Vermieter anders verhält als für Mieter, ist die gesetzliche Kündigungsfrist. Diese richtet sich nach der Dauer der bestehenden Mietvereinbarung zum Zeitpunkt der Kündigung:
| Dauer des Mietverhältnisses | Kündigungsfrist für den Vermieter |
|---|---|
| weniger als 5 Jahre | 3 Monate |
| zwischen 5 und 8 Jahren | 6 Monate |
| länger als 8 Jahre | 9 Monate |
Auch hier gilt, dass der Mietvertrag eine andere Kündigungsfrist als die gesetzliche festlegen darf. Erfolgt die Kündigung vom Mietvertrag durch den Vermieter, darf diese jedoch allenfalls länger sein als die gesetzliche Kündigungsfrist, niemals kürzer.
Können Mieter einer Kündigung vom Mietvertrag widersprechen?
Des Weiteren sieht das soziale Mietrecht vor, dass ein Vermieter verpflichtet ist, den Mieter bei der Kündigung vom Mietvertrag auf dessen Widerspruchsrecht aufmerksam zu machen. Dieser Hinweis muss rechtzeitig erfolgen, sodass der Mieter dieses Recht auch innerhalb der gesetzlichen Widerspruchsfrist wahrnehmen kann.
Der Widerspruch gegen eine Mietkündigung durch den Vermieter ist zulässig, wenn der Auszug aus der Wohnung eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellt. Dies kann z. B. in folgenden Situationen der Fall sein:
- Der Mieter ist nicht in der Lage, eine angemessene Ersatzwohnung zu finden.
- Eine Mieterin befindet sich in einer fortgeschrittenen Schwangerschaft.
- Der Umzug bedeutet einen Schulwechsel für ein Kind, das kurz vor dem Abschluss steht.
- Der Mieter ist schwer erkrankt oder invalid.
- Der Mieter ist sehr alt und mit der Wohnung bzw. der Wohngegend tief verwurzelt.
Der Widerspruch gegen die Kündigung muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses schriftlich vorliegen. Er kann zudem verlangen, dass der Mieter gleich die Gründe für den Widerspruch angibt. Wurde der Mieter nicht rechtzeitig vom Vermieter über sein Widerspruchsrecht informiert, darf er der Kündigung vom Mietvertrag auch später noch widersprechen.
Wann ist eine außerordentliche Kündigung vom Mietvertrag möglich?
Sowohl Mieter als auch Vermieter haben das Recht, eine außerordentliche Kündigung vom Mietvertrag einzureichen, bei der das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfristen beendet werden kann. Die Voraussetzung dafür ist das Vorliegen wichtiger Gründe, aus denen es dem kündigenden Vertragspartner nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen.
Dies ist in der Regel der Fall, wenn eine der beiden Mietparteien die Rechte der anderen in erheblichem Maße verletzt. Einige Beispiele:
- Der Mieter ist mit der Zahlung der Miete für zwei oder mehr aufeinander folgende Termine in Verzug.
- Der Mieter hat die Wohnung unbefugt einem Dritten zum Gebrauch überlassen.
- Der Mieter hat die Wohnung mutwillig oder fahrlässig beträchtlich beschädigt.
- Der Vermieter hat dem Mieter die Wohnung nicht zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt zur Verfügung gestellt.
Kann ein Zeitmietvertrag außerordentlich gekündigt werden?
Die bisherigen Ausführungen bezogen sich auf unbefristete Mietverträge.
Es kommt jedoch auch vor, dass eine Mietvereinbarung für einen befristeten Zeitraum getroffen wird: ein sog. Zeitmietvertrag.
Ein solcher kann in der Regel weder vom Mieter noch vom Vermieter ordentlich gekündigt werden. Endet der Vertrag, kann der Vermieter den Auszug aus der Mietwohnung verlangen, sofern der Grund für die Befristung zu diesem Zeitpunkt noch besteht. Mieter haben in diesem Fall keinen Anspruch auf Kündigungsschutz.
Es besteht allerdings die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung vom befristeten Mietvertrag. Die Gründe, aus denen diese Kündigung erfolgen kann, sind die gleichen wie bei unbefristeten Mietverträgen. Allerdings darf die außerordentliche Kündigung eines Zeitmietvertrags in der Regel nicht fristlos geschehen, sondern muss die gesetzlichen Kündigungsfristen berücksichtigen. Nur wenn wirklich schwerwiegende Gründe vorliegen, wie z. B. eine Bedrohung der Gesundheit bei giftigen Dämpfen in der Wohnung, kann möglicherweise auch eine fristlose außerordentliche Kündigung erfolgen. Darüber hat im Streitfall ein Gericht zu entscheiden.
Über den Autor
Lebe in einer Seniorenwohneinheit, mit eigenständigen Wohnungen und einem Servicevertrag. Dieser wurde im Januar um mehr als 35 % erhöht. I h habe dem nicht zugestimmt und gekündigt. Der Kombivertrag für Miete und Service wurde zum 1.4.24 ausgestellt, also im Januar war ich noch keine 12 Monate dort wohnhaft.
Wichtige Frage: Gibt das eine gesetzliche Sonderregelung, die besagt, dass Mietverträge dieser Art, also, die noch kein Jahr bestehen, nur eine Kündigungsfrist von 1 Monat erforderlich ist?
Habe vor Ende Januar 24 gekündigt für Ende April 24, in der Annahme ich müsste eine Frist von 3 Monaten einhalten. Aus meinem Umfeld erfahre ich, dass ich nur einen Monat einhalten muss, da ich noch keine 12 Monate dort gewohnt habe. Dann bräuchte ich nicht noch den März oder April bezahlen. Ist das richtig ?
Es ist jetzt dringend, damit ich nicht noch den April bezahlen muss. Bitte um baldige Rückantwort. Danke!
gez. HK
Hallo,
eine meiner Mieterinnen hat fristgerecht (3 Monate) gekündigt, macht allerdings keinerlei Anstalten eines fristgerechten Auszuges. Sie öffnet auch nicht die Wohnungstür um Absprachen zu tätigen. Auf e-Mails reagiert sie auch nicht. Welche Möglichkeiten bleiben mir die Wohnung leer zu bekommen?
MfG W
hallo
wir als mit er wurden gekündigt wegen Verkauf der Wohnung, fristgerecht zum 31.3.24,welche Frist müssten wir einhalten, da wir uns ja eine neue passende Wohnung suchen müssen. müssten wir dann noch beim Auszug dieser Wohnung, diese Mieter weiter bezahlen bis zum Ende der Frist!!
Hallo meine Eltern ziehen nach 18 Jahren aus ihrer Mietwohnung aus und die Verwaltung hat meinen Eltern gesagt, dass sie die Wohnung renovieren müssen und den Teppich ordentlich chemisch reinigen müssen. im BGB ist da sjedoch anders geregelt und auch im Mietvertrag steht nichts von Renovierung. Kann die Verwaltung die Kosten einer nachträglichen Renovierung auf meine Eltern übertragen?
Hallo,
Wir wollen gerne aus unsere jetzige Wohnung raus,
Beim Einzug wurde uns nicht erzählt das es in unsere Wohnung eine zweite gastherme gibt! Da die Immobilien firma bevor wir da eingezogen sind. Eine Rehgibswand davor hoch gezogen hat, nach einem Jahr mussten wir feststellen das unsere ganze Waschküche unter Wasser wahr. Wie auch der Bereich der Dusche nach langen hin und her gesuche, haben wir festgestellt das es aus der Wand kommt nachbar hatte die Erlaubnis der Immobilien firma ein 5×5 Loch rein zu machen um nach zuschauen. Das Wasser wentill der versteckten therme wahr auf gedreht gas zum Glück nicht. Natürlich wussten die das , daß laminat nass wahr usw bis heute kam nix von den, laminat ist kaputt , holzwand hat Schaden genommen und haben kleines schimmel Problem dadurch. 2. Wir hatten dann par Monate später Probleme mit Amt wo durch keine Miete bezahlt wurde usw…. Der Hausmeister von der Immobilien firma hat das natürlich der ganzen Nachbarschaft erzählt was auch den gesagt habe es nicht geht . Dazu wir haben Kinder das eine Kind hat klein schimmel Befall bei sich von therme im Zimmer, das Andre Zimmer kann man in unseren Augen nicht nutzten trotz Heizung an usw 1. Zimmer kalt 2. Es riecht da nass und dazu haben wir den Vermieter gesagt das eine Heizung leckt seine antwort… macht ein Tuch rum und gut ist.
Kann ich außerordentlich kündigen dadurch?
Und Hatte man uns nicht was von der zweiten gastherme erzählen müssen?
Bin auch am überlegen mit dem ein mietaufhebungsvertrag zu machen? ( was er bestimmt nicht an nimmt )