Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Die Vorschriften sind streng

Was ist eine Kleinreparatur?

Dass mal was kaputt geht und repariert werden muss, ist auch in Mietwohnungen nicht selten. Verschleiß und Gebrauch führen nun mal zu Abnutzungen. Doch wer ist dann eigentlich für die Beseitigung von Schäden oder die Reparatur zuständig? Gilt eine im Mietvertrag festgehaltene Kleinreparaturklausel? Was sind Kleinstreparaturen eigentlich?

Grundsätzlich fallen Instandhaltung und Instandsetzung in den Aufgabenbereich von Vermietern. Sie sind dafür verantwortlich, dass die Mietsache durch Mieter vertragsgerecht genutzt werden kann. Die rechtliche Grundlage dazu ist in § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu finden.

Hier ist Folgendes definiert:

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Vermietern ist es jedoch erlaubt, die Kosten für kleinere Reparaturen auf Mieter umzulegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Die Ausführung oder Organisation der Arbeiten selbst dürfen nicht an Mieter abgegeben werden. Wichtig bei der Kostenübertragung ist, dass es sich, wie der Begriff schon besagt, um kleine Reparaturen handelt und diese ein bestimmtes Budget nicht überschreiten. So gehören zum Beispiel der Austausch von Fenstern, Türen, Rollläden oder Rohren nicht dazu.

Ist eine Kleinreparaturklausel nicht im Mietvertrag vorhanden, müssen Mieter diese Reparaturen nicht selbst übernehmen oder deren Kosten tragen. 

Welche Kleinreparaturen muss der Mieter selber bezahlen?

Eine direkte Definition für eine solche Kleinreparaturklausel ist im BGB nicht festgehalten. In der gängigen Rechtsprechung umfasst eine gültige Klausel Reparaturen von Gegenständen, die Mieter alltäglich bzw. regelmäßig benutzen.

Wie bereits erwähnt, muss die Übertragung von solchen Kleinstreparaturen im Mietvertrag vereinbart sein, damit Vermieter diese Kosten an Mieter abgeben können und dürfen. Eine Umlage über die Nebenkosten ist nicht möglich.

Vermieter können die entstandenen Kosten vom Mieter über die gesonderte Rechnung einfordern. Die Vorgaben, wie die entsprechende Klausel aussehen muss und was sie beinhalten darf, sind recht eng gefasst.

Zulässig ist eine Kleinreparaturklausel, wenn eine Höchstgrenze festgelegt ist. Das bedeutet, dass anfallende Reparaturen einen bestimmten Betrag nicht überschreiten dürfen. Zudem sind nur Arbeiten in bzw. an der Mietsache zulässig. Reparaturen an Gemeinschaftsflächen sind immer Sache des Vermieters, sofern Mieter diese nicht schuldhaft verursacht haben. 

Gemäß den Vorgaben des Bundesgerichtshofs (BGH) muss eine im Mietrecht wirksame Kleinreparaturklausel folgende Voraussetzungen erfüllen:

• festgelegter Höchstbetrag für eine einzelne Reparatur 
• festgelegter Höchstbetrag für Belastung pro Jahr
• Beschränkung der Reparaturen auf Teile und Gegenstände in der Mietsache, die Mieter regelmäßig nutzen und auf die sie Zugriff haben

Achtung: Schäden, die durch einen nicht sach- oder vertragsgerechten Umgang oder durch Mieter mutwillig verursacht wurden, sind von den Vorgaben aus § 535 BGB nicht abgedeckt. Hier stehen Mieter in der Verantwortung und müssen in der Regel die Kosten tragen.

Wie hoch darf die Kleinreparaturklausel gemäß BGH sein?

Mit einer vorhandenen Kleinreparaturklausel sollten Mieter durchschnittlich nicht mehr als 125 Euro pro Reparatur bezahlen. Gemäß den Urteilen des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. VIII ZR 91/88 und Az. VIII ZR 129/91) muss es sich bei den Ausgaben um “vertretbare Summen” handeln. In den Einzelfällen können sich die erlaubten Summen, je nach Gericht, unterschieden, sodass sich die Schwankungen in der gängigen Rechtsprechung zwischen 100 und 150 Euro pro Reparatur bewegen.

Zudem gilt, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums die Ausgaben maximal 8 % der Jahresmiete bzw. höchstens etwa 150 Euro im Jahr betragen dürfen. Liegen die Ausgaben sowohl im Jahr als auch für eine einzelne Reparatur über diesen Werten, müssen Mieter diese nicht tragen. Und das gilt auch dann, wenn ein Mietvertrag mit einer Kleinreparaturklausel vorliegt.

Die Höhe ist ausschlaggebend sowohl für die Gültigkeit der Vereinbarung als auch für die Übernahme durch den Mieter. 

Wann ist die Kleinreparaturklausel unwirksam? 

Unwirksam wird eine Kleinreparaturklausel, wenn eine Höchstgrenze gemäß BGH nicht vorhanden ist. Werden Mieter generell zu Kleinreparaturen verpflichtet, ist dies ebenfalls nicht zulässig. Ebenso ist eine Kleinreparaturklausel im Mietrecht nicht gestattet, wenn Mieter anteilig an jeglichen Arbeiten und Reparaturen beteiligt werden oder einen festgelegten Betrag zahlen sollen. 

Gleiches gilt, wenn es sich um Reparaturen an Strom- oder Gasleitungen sowie an Wasserrohren handelt. Diese Arbeiten fallen nicht mehr unter den Begriff “Kleinreparatur” und fallen grundsätzlich in den Aufgabenbereich von Vermietern. 

Mieter müssen eine Kleinreparaturklausel, wie oben erwähnt, auch dann nicht erfüllen, wenn in dieser festgelegt ist, dass sie die Reparatur selbst durchführen oder organisieren müssen. 

Für Änderungen an der Kleinreparaturklausel ist ein beiderseitiges Einverständnis Voraussetzung. Ist die Klausel unwirksam und wollen Vermieter diese anpassen, darf das nicht einseitig erfolgen. Denn auch dann bleibt die Klausel unzulässig.

Haben Mieter die Kosten bereits erstattet und dann erfahren, dass die Kleinreparaturklausel unwirksam ist, können sie die Ausgaben zurückverlangen. Das ist allerdings nur möglich, wenn Mieter bei der Zahlung noch nicht wussten, dass die Klausel unzulässig ist. Der Anspruch auf Erstattung verjährt sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses.

Kleinreparaturklausel: Welche Formulierung ist möglich?

Genaue Vorgaben, wie eine Kleinreparaturklausel zu formulieren ist, gibt es nicht. Vermieter müssen jedoch darauf achten, dass sie die oben beschriebenen Voraussetzungen erfüllt. 

Nachfolgend haben wir eine Musterklausel erstellt. Sie können sich diese Kleinreparaturklausel als Muster speichern, individuell anpassen und als Paragraph in den Mietvertrag einfügen.

Gewerbemietvertrag: Ist eine Kleinreparaturklausel möglich?

Auch im Gewerbemietrecht ist es möglich, Kleinreparaturen auf Mieter zu übertragen. Wird eine Kleinreparaturklausel für Gewerbe im Mietvertrag formularmäßig als Teil der Allgemeinen Geschäftsbedingungen eingebunden, gelten die gleichen strengen Vorgaben wie im Wohnraummietrecht. Es muss also bei einer solchen Kleinreparaturklausel im Gewerbemietvertrag eine maximale Höhe vereinbart sein.

Wird die Klausel allerdings individuell verhandelt, greifen diese Vorschriften nicht mehr. Allerdings dürfen sich die Vereinbarungen auch hier nur auf die Instandsetzung und Wartung in und an der Mietsache beziehen.

Anders als im Wohnraummietrecht können Gewerbemieter dann auch verpflichtet sein, sich um die Wartung von elektrischen und technischen Anlagen sowie von sanitären Einrichtung, Heizkörpern und Thermen zu kümmern. Dies sollte aber konkret in der Kleinreparaturklausel vereinbart sein. Gleiches gilt dann auch für Einrichtungen außen an der Mietsache, wie zum Beispiel die Eingangstüren oder die Tore von Wareneingängen.

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Quellen und weiterführende Links

• § 535 BGB
• § 28 BVO-2

Über den Autor

Murat Kilinc

2011 schloss Murat Kilinc sein Jura-Studium an der Uni Bremen ab. Nach seinem anschließenden Referendariat am OLG Celle und im Landgerichtsbezirk Verden, erhielt er 2014 die Zulassung als Anwalt. Seit 2018 ist er Fachanwalt für Verkehrsrecht. Daneben befasst er sich insbesondere mit dem Mietrecht.

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