Indexmiete: Welche Regeln gibt es für die Mieterhöhung?

Was ist eine Indexmiete: Statistisches Bundesamt und weitere Grundlagen

Im Mietrecht gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Miete zu berechnen. Eine davon ist die Indexmiete. Hierbei handelt es sich um eine variable Zahlung für Wohn- und Gewerberäume, die an einen Preisindex gekoppelt ist.

Das bedeutet, dass der Mietzins vertraglich nicht dauerhaft fest bestimmt ist und nach speziellen Parametern erhöht, sondern anhand des zugrunde gelegten Indexes angepasst wird. Im Gewerbe ist die Indexmiete zum Beispiel weitverbreitet. Im Wohnraummietrecht sind sie seit 1993 zulässig, aber derzeit noch weniger üblich. Allerdings steigt der Anteil bei Wohnraummietverträgen stetig.

Die rechtliche Grundlage für diese Art des Mietzinses bildet § 557b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). In diesem ist definiert, wie die Indexmiete zu berechnen ist und dass der Verbraucherpreisindex (VPI) diese Mieten beeinflusst. Konkret ist Folgendes bestimmt:

Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

Generell muss im Mietvertrag die Indexmiete schriftlich festgehalten sein. Der Indexmietvertrag beinhaltet dann auch die Festlegung der Basismiete. Ist dies nicht der Fall, dürfen Vermieter eine Mieterhöhung auch nicht an den Index koppeln. Ausgehend vom festgelegten Basisbetrag und den Entwicklungen des Indexes wird die Miete dann erhöht. Damit die Vereinbarungen wirksam sind, darf zur Berechnung tatsächlich nur der Verbraucherindex des Statistischen Bundesamtes herangezogen werden. Die aktuellen Indexwerte sind auf der Webseite des Bundesamtes hinterlegt.

Was steht im Indexmietvertrag?

Mieter und Vermieter können die Indexmiete bei Abschluss des Mietvertrages oder nachträglich als Vertragsergänzung während eines bereits laufenden Mietverhältnisses vereinbaren. Eine Indexmieterhöhung ist rückwirkend allerdings nicht möglich. Die Vereinbarung kommt erst mit dem Tag der Unterschrift zum Tragen.

Wichtig ist, dass genau bestimmt wird, nach welchem Index berechnet wird und wann der Vermieter erhöhen bzw. anpassen darf. Darüber hinaus sollte immer auch die rechtliche Grundlage zur Berechnung der neuen Miete benannt sein. Eine Zustimmung des Mieters ist bei einer Index-Mieterhöhung nicht erforderlich.

Die schriftliche Ankündigung muss jedoch immer erfolgen. Dies kann per E-Mail oder per Schreiben geschehen. Wie Vermieter eine solche formulieren können, zeigt das nachfolgende Muster. Dieses können Sie sich kostenlos herunterladen und anpassen.

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Mieterhöhung der Indexmiete (.doc) Mieterhöhung der Indexmiete (.pdf)

Da die Indexmiete aufgrund der Koppelung nicht nur erhöht, sondern durchaus auch gesenkt werden kann, sollte für diesen Fall ebenfalls bestimmt sein, wer die Absenkungen geltend machen muss. In der Regel ist dies der Mieter. Wie bei einer Erhöhung muss auch die Absenkung schriftlich angekündigt werden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bezüglich der Geltendmachung einer Änderung bei der Indexmiete 2021 Folgendes geurteilt:

Hiernach können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland – Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) – bestimmt wird (Indexmiete). Dies haben die Parteien vorliegend formularvertraglich (§ 305 Abs. 1 BGB) getan. Entgegen der Ansicht der Revision verstößt diese Klausel nicht gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB).

BGH, 26.05.2021, Az. VIII ZR 42/20

Indexmiete: Wie oft dürfen Sie erhöhen?

Auch wenn die der Verbraucherindex an die Inflation gekoppelt ist und die Preisentwicklung das ganze Jahr hindurch stattfindet, kann auch bei der Indexmiete eine Mieterhöhung nicht willkürlich erfolgen. Auch diesbezüglich sind in § 557b BGB bestimmte Vorgaben enthalten.

Eine Indexmieterhöhung außerhalb dieser Regelungen ist in der Regel nicht zulässig. Vermieter können die Miete aufgrund von Modernisierungen nur in solchen Fällen anpassen, in denen sie durch gesetzliche oder behördliche Auflagen zu den Maßnahmen verpflichtet sind. Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB sind bei einer an den Verbraucherpreisindex gebundenen Indexmiete nicht erlaubt.

Fällig wird die Indexmiete nach der Erhöhung zum übernächsten Monat. Dies gilt jedoch nur für Wohnraummietverträge. Ist eine Indexmiete im Gewerbemietvertrag vereinbart, können kürzere Fristen festgelegt sein. Allerdings darf kein einseitiger Nachteil für Mieter entstehen.

Sowohl in Wohnraum- als auch in Gewerbemietverträgen sind nicht selten Regelungen zu finden, in denen eine Erhöhung der Miete auch für längere Zeiträume definiert. Das bedeutet dann, dass eine Anpassung aufgrund des Indexes nicht jedes Jahr erfolgt, sondern wenn ein bestimmtes Niveau beim Index erreicht ist. So kann es Klauseln geben, die eine Erhöhung erst ab einer Steigerung von drei, fünf oder auch sieben Prozent vorsehen. Bei minimalen Steigerungen ändert sich die Miete dann nicht. Steigt die Inflation allerdings rasant, kann sich das als Nachteil für Mieter erweisen.

Eine Mindestlaufzeit gibt es bei der Indexmiete in der Regel nicht. Daher ist es möglich, dass solche Vereinbarungen sowohl bei befristeten als auch bei unbefristeten Mietverträgen bestehen.

Indexmiete: Bedeutung der Inflation

Die Indexmiete wird direkt von der Inflationsrate beeinflusst. Ist diese niedrig, hält sich auch die Anpassung der Miete in Grenzen. Steigt die Rate, ist es nicht unüblich, dass die Mietkosten dann deutlich über den ortsüblichen liegen können.

Steigt die Inflationsrate, kann sich der Vermieter dann auf die Indexklausel im Mietvertrag berufen und die Höhe der Miete entsprechend der Vereinbarungen anpassen. Eine feste Steigerung darf nicht festgelegt sein, da es sich dann um einen Staffelmietvertrag handeln würde. Die Indexmiete erhöht sich also nicht automatisch, sondern erst dann, wenn die entsprechenden Voraussetzungen eintreten, die vereinbart sind.

Allerdings ist eine zwingende Anpassung nicht vorgeschrieben. Das heißt, es bleibt bei einer Erhöhung Vermietern und bei einer Absenkung Mietern überlassen, ob sie Preisindexänderungen geltend machen. So kann eine Anpassung des Mietzinses bzw. der Verzicht auf diese auch erst nach längerer Zeit erfolgen, sofern dies auch vertraglich so vereinbart ist.

Berechnung der Indexmiete: Ein Beispiel

Die Veränderung der Indexmiete muss die prozentuale Veränderung der Lebenshaltungskosten widerspiegeln. Das heißt, auch bei der Indexmiete ist eine maximale Erhöhung vorgesehen. Die Erhöhung kann in der Regel nicht über die Veränderung des Verbraucherindexes hinausgehen.

Für die Berechnung werden der Verbraucherpreisindex zu Beginn des Berechnungszeitraums (also Vertragsbeginn oder letzte Anpassung) sowie der Verbraucherindex zum Zeitpunkt der Anpassung benötigt. Das Statistische Bundesamt stellt auf seiner Webseite eine Rechenhilfe für die Erhöhungsbeträge zur Verfügung.

Nachfolgend veranschaulichen wir die Steigerung der Indexmiete an einer Beispielrechnung. Bei dieser nehmen wir an, dass der aktuelle Verbraucherindex bei 115,2 liegt und bei Abschluss des Mietvertrages bei 101,0 lag. Die Rechnung zur prozentualen Steigerung sieht demnach wie folgt aus:

115,2 : 101,0 x 100 – 100 = 14,05 %

Vermieter dürfen in diesem Fall die Kaltmiete also um 14,05 % erhöhen. Ist im Mietvertrag festgehalten, dass ein Erhöhen ab einer fünfprozentigen Indexsteigerung erfolgt, wäre eine solche in diesem Fall gerechtfertigt. Wurde bisher beispielsweise eine Kaltmiete von 600 Euro verlangt, kann diese nun um 14,05 % auf 683,30 erhöht werden.

Grenzen bei der Erhöhung einer Indexmiete

Auch bei der Indexmiete gilt die Mietpreisbremse. Jedoch betrifft diese nur die vereinbarte Basismiete, die als Ausgangswert im Mietvertrag definiert ist. Bei der Basismiete gilt, dass diese nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Für die Anpassungen gemäß dem Verbraucherpreisindex greift diese nicht.

Daher gibt es bei der Indexmiete keine Kappungsgrenze für die Erhöhungen. Es ist durchaus möglich, dass Mieterhöhungen in diesem Fall weit über den ortsüblichen Kappungsgrenzen liegen. Derzeit arbeitet der Gesetzgeber an einer Regelung, die auch eine solche Grenze auch für die Indexmiete vorsieht. Wann diese allerdings in Form einer Gesetzesanpassung erfolgt, ist noch nicht absehbar.

Allerdings sollten Vermieter bei einer Erhöhung auch darauf achten, dass die gesetzlichen Bestimmungen zum Wucher nicht greifen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Miete um mehr als 50 % steigt bzw. über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Gemäß § 138 BGB ist dies dann unzulässig und die Erhöhung der Indexmiete unwirksam.

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Quellen und weiterführende Links

• § 557b BGB
• BGH, 26.05.2021, Az. VIII ZR 42/20

Über den Autor

Mathias Voigt

Mathias Voigt studierte Jura an der juristischen Fakultät in Rostock. Sein Referendariat absolvierte er in Nordrhein-Westfalen. Seit 2013 ist er als Rechtsanwalt zugelassen. Seine Interessensschwerpunkte liegen insbesondere in den Bereichen Verkehrs-, Straf- und Mietrecht.

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