Immobilienmakler: Welche Aufgaben hat er? Welche Kosten entstehen?

Weitere Ratgeber zum Immobilienmakler

→ Bestellerprinzip → Maklergebühr → Maklerprovision → Wer zahlt den Makler?

Was macht man als Immobilienmakler?

Was ist ein Immobilienmakler? Grundsätzlich befasst sich ein Makler mit dem Suchen und Anbieten von Immobilien. Dabei kann es sich um Objekte zum Mieten bzw. Vermieten oder zum Kaufen bzw. Verkaufen handeln.

Zudem übernimmt ein Immobilienmakler die verschiedensten Tätigkeiten, die mit dem Vermieten oder dem Verkauf verbunden sind. Er kann sowohl vom Käufer/Mieter als auch vom Verkäufer/Vermieter beauftragt werden. Darüber hinaus sind Makler in der Regel sowohl für Gewerbe- als auch für Wohnraumimmobilien zuständig.

Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass es in keine Vorgaben dazu gibt, was ein Immobilienmakler in Deutschland können muss. Der Begriff ist nicht geschützt und kann somit von jedermann verwendet werden. Daher sollten sich Auftraggeber vorab gut informieren, ob der Makler Berufserfahrung hat und auf dem gewünschten Gebiet gut agieren kann. Ein Nachweis über die Qualifikation ist in der Regel nicht erforderlich. Allerdings ist es möglich, als Immobilienmakler eine Lizenz der IHK zu erwerben und diese als Nachweis für etwaige Kunden zu nutzen.

Doch was ist in den grundsätzlichen Aufgaben eines Immobilienmaklers inbegriffen? Wie stellt sich die tägliche Arbeit dar und in welcher Art kann er Auftraggeber unterstützen? Neben der Beratung zum Kauf, Verkauf oder Vermietung muss ein Makler für Immobilien oftmals auch ein „Mädchen für alles“ sein. So ist es nicht ungewöhnlich, dass Makler gute Kontakte zu Umzugsfirmen haben oder Handwerker vermitteln können. Auch das Beauftragen eines Energieberaters oder die Unterstützung bei der Finanzierung können durch aus zum Aufgabenfeld zählen.

Makler für den Immobilienkauf oder -verkauf

Beauftragen Kunden einen Makler, weil sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen, unterscheiden sich die Aufgaben etwas von denen, die bei der Wohnungssuche notwendig sind. Beim Kauf oder Verkauf spielt der Verkaufswert der Immobilie eine der wichtigsten Rollen. Der Kaufpreis entscheidet von Beginn an, ob das Objekt in Frage kommt oder wo die Schmerzgrenze für Verkäufer liegt. Der Immobilienmakler muss einen realistischen Preis ermitteln und benötigt für die Verkaufsverhandlungen auch Handlungsspielraum. Auf der anderen Seite muss ein Makler auch die Möglichkeit haben, beim Kauf den Preis bis zu einer gewissen Grenze nach oben anpassen zu können.

Hat ein Immobilienmakler Erfahrung, kann er den Markt gut einschätzen und weiß, ob ein Preis gerechtfertigt ist oder nicht. Zudem hat er die Mittel, um den Wert eines Objektes ermitteln zu können. Zur Feststellung des Verkaufswerts zählt auch die Einschätzung, ob sich ein Haus oder eine Wohnung überhaupt vermarkten lässt bzw. ob sie den potentiellen Käufern vorgeschlagen werden kann.

Beim Verkauf oder Kauf gehört es zu den Aufgaben eines Maklers, alle notwendigen Unterlagen für den Vertragsschluss zu organisieren. Ist dies im Auftrag inbegriffen, kann ein Immobilienmakler auch alle Behördengänge und Notarangelegenheiten übernehmen. Wichtig ist, dass im Maklervertrag klar definiert ist, was zum Aufgabenbereich gehört.

Ist bezüglich des Preises und den Unterlagen alles geklärt, kann der Immobilienmakler bei einem Verkauf mit der Vermarktung des Objektes beginnen. Dazu gehört es auch, ein aussagekräftiges Exposé zu erstellen und das Objekt auf allen möglichen Plattformen und Wegen anzupreisen. Zum Exposé gehören dann Fotos, Grundrisse und eine Beschreibung des Objekts sowie dessen Umgebung und Lage bzw. Anbindung.

Sowohl beim Verkauf als auch beim Kauf einer Immobilie sind Besichtigungen von Bedeutung. Die Organisation dieser bzw. das Vereinbaren von Terminen fällt ebenfalls in den Aufgabenbereich eines Maklers. Bei der Besichtigung ist es dann wichtig, dass Immobilienmakler auf die Fragen der Kaufinteressenten gut vorbereitet sind bzw. im Namen der Kunden selbst Fragen stellen können. Kommt es dann zu Vertragsverhandlungen und einem Vertragsabschluss, übernehmen Immobilienmakler auch alles, was damit zusammenhängt, insbesondere notwendige Terminvereinbarung mit Notaren und zur Vertragsunterzeichnung.

Makler für die Wohnungssuche: Eine Option?

Neben der Hilfe beim Kauf oder Verkauf von Häusern und Wohnungen kann ein Immobilienmakler bei der Vermietung unterstützen. Auch bei der Suche nach einem Wohnungsmakler ist es wichtig, dass sich Auftraggeber vorab über dessen Referenzen und Erfahrungen informieren. Hier ist es ebenfalls von Vorteil, wenn ein Maklerschein oder eine Maklerlizenz der IHK vorhanden ist.

Darüber hinaus ist es wichtig, dass Kunden mit dem Makler für eine Mietwohnung oder ein Miethaus einen Maklervertrag aufsetzen, in dem alle Aufgaben und Tätigkeitsbereiche abgedeckt sind. Wie beim Kauf oder Verkauf richtet sich die Bezahlung des Immobilienmaklers auch bei einer Vermietung danach, was im Vertrag an Leistungen vereinbart ist.

In diesem kann auch definiert sein, welche Wünsche bezüglich des Objekts oder zu den Mietern vorhanden sind bzw. welche Ausstattung mindestens vorhanden sein muss und welcher Mietpreis möglich ist. Zudem sollte die Vertragslaufzeit bestimmt sein.

Wie beim Kauf oder Verkauf können Mieter und Vermieter einem Makler einen Alleinauftrag erteilen. Das bedeutet, dass Sie nur diesen Makler beauftragen und sich während der Vertragslaufzeit nur an diesen Immobilienmakler binden. In bestimmten Situationen oder Regionen kann es von Vorteil sein, mehrere Makler mit der Suche nach Mietern oder Mietobjekten zu beauftragen. Gleiches gilt natürlich auch beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie.

Beauftragen Vermieter einen Immobilienmakler, ist dieser für das Vermarkten des Mietobjektes zuständig. Auch hier gehört dann das Erstellen eines Exposés sowie der Vermittlung von Handwerkern und die Repräsentation der Wohnung oder des Hauses zum gängigen Aufgabenbereich. Des Weiteren führen Immobilienmakler die Besichtigungen durch und verhandeln mit potentiellen Mietern. Auch die Prüfung der Unterlagen sowie der Bonität der Mieter ist in der Regel dann die Aufgabe des Maklers. Neben der Vertragserarbeitung und des Vertragsschlusses führen sie dann auch die Übergabe des Mietobjektes durch.

Immobilienmakler: Wer trägt die Kosten?

Immobilienmakler erhalten eine Maklercourtage als Gebühr und können als Bezahlung für ihre Dienste auch eine Provision vereinbaren. Sowohl die Courtage als auch die Provision bezeichnen also eine Gebühr, die ein Immobilienmakler abhängig von seinem Erfolg erhält.

Anspruch hat ein Immobilienmakler auf eine Provision oder Courtage, wenn:

• ein Vertrag mit dem Auftraggeber zustande kommt
• der Makler seiner Aktivitäten und Tätigkeiten nachweisen kann
• ein Hauptvertrag mit Käufer/Verkäufer bzw. Mieter/Vermieter erfolgreich abgeschlossen ist
• der Vertrag aufgrund der Maklertätigkeit erfolgreich abgeschlossen wurde

Kein Geld verlangen darf ein Immobilienmakler für seine Fahrtkosten oder Wohnungsbesichtigungen, sofern dies nicht im Maklervertrag vereinbart ist.

Bei einer Vermietung für Wohnimmobilien müssen immer die Auftraggeber die Courtage tragen. Es gilt das Bestellerprinzip. Etwas anders ist das bei einem Kauf oder im Gewerbemietrecht geregelt. Hier gelten die gesetzlichen Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches.

In § 656d BGB heißt es seit 2020 wie folgt:

Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.

Sollen die Kosten also von beiden Parteien getragen werden, muss das im Kaufvertrag vereinbart sein. Gültig ist dies aber nur dann, wenn die Teilung hälftig geschieht bzw. der Auftraggeber mehr bezahlt. Es sind als mindestens 50 Prozent immer vom Auftraggeber zu entrichten.

Wie hoch sind Courtage oder Provision für einen Immobilienmakler?

Die Courtage als Gebühr ist gesetzlich festgelegt. Bei einem Miethaus oder einer Mietwohnung gilt, dass ein Immobilienmakler höchstens 2,38 Nettokaltmieten (inkl. Mehrwertsteuer) verlangen kann. Bei einem Staffelmietvertrag wird die Miete des ersten Jahres für die Berechnung herangezogen. Die Maklerkosten können dann auch von der Steuer abgesetzt werden.

Handelt es sich um eine Kaufimmobilie oder um Gewerbe, können Immobilienmakler einen gewissen Prozentsatz vom Kaufpreis als Gebühr oder Provision veranschlagen. Eine gesetzliche Grundlage gibt es nur für die Gebühr, nicht für die Provision, denn der örtliche Immobilienmarkt bestimmt die Höhe dieser. Derzeit liegt der gängige Prozentsatz für die Gebühr in den Bundesländern bei 7,14 % vom Kaufpreis. Bei einer Provision kann diese Vorgabe als Orientierung gelten. Üblich ist jedoch, dass je nach Region und Objekt die Anteile variieren.

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Quellen und weiterführende Links

• § 656d BGB

Über den Autor

Mathias Voigt

Mathias Voigt studierte Jura an der juristischen Fakultät in Rostock. Sein Referendariat absolvierte er in Nordrhein-Westfalen. Seit 2013 ist er als Rechtsanwalt zugelassen. Seine Interessensschwerpunkte liegen insbesondere in den Bereichen Verkehrs-, Straf- und Mietrecht.

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