Hausordnung: Besondere Regelungen für den Umgang miteinander

Eine allgemeine Hausordnung ist im Mietrecht üblich

Eine Hausordnung ist für ein Mehrfamilienhaus oftmals ein wichtiges Mittel, um das Zusammenleben und Miteinander gestalten zu können. Kennen alle Mieter die dort festgelegten Regelungen und halten sich daran, kann das zu einem guten Verhältnis im Haus beitragen. Was jedoch in einer Hausordnung gemäß Mietrecht überhaupt festgelegt werden darf, wissen die wenigsten.

Welche Punkte Mieter in der Hausordnung befolgen müssen, was in dieser nicht festgelegt werden darf und welche gesetzlichen Grundlagen hier zu beachten sind, betrachtet der folgende Ratgeber näher. Darüber hinaus geht er auch darauf ein, wie eine Hausordnung mitgeteilt werden kann.

Wichtige Themen rund um die Hausordnung

→ Fahrstuhl→ Haustiere→ Kinderwagen im Treppenhaus→ Nachbar kifft→ Rauchverbot→ Ruhezeiten→ Schuhe im Treppenhaus→ Treppenhausreinigung→ Wäsche trocknen→ Wäsche waschen am Sonntag→ Zimmerlautstärke

Was ist eine Hausordnung?

Bei einer Hausordnung handelt es sich in der Regel um privatrechtliche Vorschriften, die für die Benutzung von Gebäuden erlassen werden. Diese Vorschriften dürfen jedoch keine Bestimmungen enthalten, die allgemein gültigen Gesetzen widersprechen.

Eine allgemeine Hausordnung kann für Mietwohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohnblocks, öffentliche Gebäude oder auch in Supermärkten, Kaufhäuser und Kinos gelten. Auch Bahnhöfe, Flughäfen, Schulen, Kindergärten Sportstätten oder Schwimmhallen bzw. Freibäder haben in der Regel eine Hausordnung, an die sich Nutzer halten müssen.

Was ist im Mietrecht eine allgemeine Hausordnung für Mieter?

Um in einem Mehrfamilienhaus oder einem Wohnblock für eine gewisse Ordnung sorgen zu können, wird im Mietrecht oft eine Hausordnung erstellt. Vermieter binden in diese alle Bestimmungen ein, die zu einem reibungslosen Zusammenleben beitragen. Doch was darf eine Hausordnung für eine Mietshaus und was nicht?

Grundsätzlich werden die jeweiligen Bestimmungen für die Nutzung des Gebäudes vom Vermieter bzw. vom Eigentümer festgelegt. Die Einhaltung dieser können jedoch nicht nur Vermieter einfordern, sondern auch alle Mieter im Haus.

Es gibt verschiedene Arten von Hausordnungen. Zum einen können sie Bestandteil des Mietvertrags sein, zum anderen auch als Aushang im Haus vorliegen. Im letzten Fall gelten die Regelungen unabhängig vom jeweiligen Mietvertrag. Allerdings dürfen hier dem Mieter keine Pflichten auferlegt werden. Ist keine Hausordnung im Mietvertrag festgehalten, greifen Vermieter in der Regel auf die Variante mit dem Aushang zurück.

Ein solcher Aushang wird in der Regel dann als allgemeine Hausordnung bezeichnet und enthält ordnende Hinweise zu bestimmten Themen des Zusammenlebens im Haus. Gehört die Hausordnung bei der Wohnung jedoch zum Mietvertrag, können Regelungen vertraglich und somit verpflichtend festgehalten werden.

Ändern dürfen Vermieter die Hausordnung, wenn diese Teil des Mietvertrags ist, nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des Mieters. Sollen zum Beispiel in der Hausordnung andere Ruhezeiten bestimmten werden, müssen alle Mieter dem zustimmen, sofern die es sich bei jedem um einen Bestandteil des Mietvertrags handelt.

Sonderfall Eigentümergemeinschaft

Eine Hausordnung muss für Besucher in der Regel nicht kenntlich gemacht werden. Allerdings bilden Eigentümergemeinschaften hier eine Ausnahme. Für diese gehört das Aushängen einer Hausordnung zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

Gemäß den Vorgaben in § 21 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist eine Hausordnung von der Eigentümergemeinschaft aufzustellen und auszuhängen bzw. Besuchern kenntlich zu machen.

Wichtige Punkte in einer Hausordnung

Was darf in einer Hausordnung eigentlich geregelt werden? Dass es hier Unterschiede zwischen Mietvertrag und allgemeiner Hausordnung gibt, wurde bereits zuvor erwähnt. Eine allgemeine Ordnung kann zum Beispiel Hinweise dazu geben, wann eine Mittagsruhe oder Nachtruhe gilt. Eine Hausordnung dienst oft dazu Lärm zu bestimmten Tageszeiten einzudämmen bzw. um darauf hinzuweisen, dass Ruhezeiten einzuhalten sind.

Auch eine Turnuseinteilung für die Treppenhausreinigung kann hier enthalten sein. Unzulässig ist es jedoch, wenn die allgemeine Hausordnung eine Reinigung vorschreibt, ohne dass dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Reinigung muss also vertraglich beschlossen sein, wie und wann der Mieter reinigen muss, kann dann aber die Hausordnung festlegen.

Darüber hinaus sind eine Hausordnung für das Treppenhaus oft weitere Verhaltenshinweisen enthalten, so zum Beispiel, dass das Rennen, Ballspielen oder das Abstellen von Fahrräder bzw. anderen Geräten aus sicherheitstechnischen Gründen nicht erlaubt sind. Auch sind bestimmte Hinweise zu Nutzungszeiten von gemeinschaftlichen Anlagen und Räumen außerhalb des Treppenhauses möglich. Eine extra Hausordnung für Waschraum, Mülltonnen oder Keller ist jedoch meist nicht notwendig, da diese Punkte in einer allgemeinen Ordnung erfasst sein können.

Als Teil des Mietvertrags sind in einer Hausordnung dann durchaus Regelungen enthalten, die die Nutzung der Wohnung und der gemeinschaftlichen Räumlichkeiten im Haus betreffen. Sie kann Mietern also vorgeben, wie sie die Wohnung und die Gemeinschaftsflächen zu behandeln haben.

Was darf in einer Hausordnung nicht geregelt werden?

Unzulässig sind in einer allgemeinen Hausordnung unter anderem alle Regelungen, die denen im Mietvertrag vereinbarten widersprechen. Wurde das Grillen zum Beispiel unter bestimmten Umständen im Mietvertrag erlaubt, kann die Hausordnung das Grillen nicht grundsätzlich untersagen, sondern beispielsweise nur festlegen, wann, wo und wie gegrillt werden darf.

Spricht die Hausordnung dem Vermieter weitere Rechte zu, ist dies ebenfalls nicht zulässig. Auch dürfen die Hinweise im Aushang nicht zwischen den Mietparteien im Haus unterscheiden. So ist eine allgemeine Hausordnung für die WG ebenso gültig wie für die Familie oder den Single.

Auch für die Hausordnung als Teil des Mietvertrags gibt es Grenzen. Verstößt die Hausordnung gegen eine gesetzliche Regelung, sind diese Punkte unzulässig. So darf eine solche Hausordnung die Tierhaltung nicht grundsätzlich untersagen oder dem Mieter vorschreiben, dass er in bestimmten Zeiten nicht heizen darf.

Des Weiteren sind Regelungen in der Hausordnung bezüglich Ruhezeiten für die Waschmaschine üblicherweise nicht zulässig, da die Nutzung der Maschine als Wohngeräusch akzeptiert werden muss.

Folgende Punkte können in der Regel nicht in einer Hausordnung festgehalten werden:

• Besuchsverbot bzw. Übernachtungsverbot für Besucher
• Kinderlärm untersagen
• Nutzung der Waschmaschine zu bestimmten Zeiten untersagen
• Bade- und Duschverbot nach 22 Uhr
• Regelung der Zimmertemperatur
• Verbot von Kinderwagen im Hausflur, wenn genug Platz ist und diese kein Hindernis darstellen
• Regelung, dass Vermieter die Wohnungen jederzeit betreten darf

Mieter hält sich nicht an die Hausordnung: Was nun?

Hält sich ein Mieter nicht an die Hinweise bzw. Vorgaben der Hausordnung, kann das Konsequenzen haben. Wie bereits erwähnt, ist in einem solchen Fall wichtig, ob die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist oder als allgemeiner Aushang vorliegt.

Verstößt ein Mieter beispielsweise gegen die Ruhezeiten in der Hausordnung und sind diese Bestimmungen Teil des Mietvertrags, kann das als Vertragsbruch gewertet werden.

Hier müssen Mieter mit einer Abmahnung und bei wiederholten Verstößen mit einer Kündigung rechnen.

Da es sich bei einem Aushang dann nur um ordnende Hinweise handelt, kann ein Vermieter in der Regel keine Abmahnung aussprechen, jedoch bei wiederholten Verstößen eine Störung des Hausfriedens annehmen.

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Über den Autor

Mathias Voigt

Mathias Voigt studierte Jura an der juristischen Fakultät in Rostock. Sein Referendariat absolvierte er in Nordrhein-Westfalen. Seit 2013 ist er als Rechtsanwalt zugelassen. Seine Interessensschwerpunkte liegen insbesondere in den Bereichen Verkehrs-, Straf- und Mietrecht.