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Kürzung der Miete als Option bei Geschäftsschließungen?
Müssen gewerbliche Mieter ihre Geschäfte oder Betriebsstätten aufgrund angeordneter Corona-Maßnahmen schließen, kann dass Auswirkungen auf die vertraglich vereinbarte Nutzung der Mietsache haben. Welche mietrechtlichen Möglichkeiten Gewerbemieter bei einer Geschäftsschließung aufgrund von Corona haben, ist eine Einzelfallentscheidung.
Ob Mieter bei einer corona-bedingten Geschäftsschließung laut Mietrecht beispielsweise den Mietzins anpassen dürfen oder aufgrund einer Geschäftsaufgabe die Kündigung vom Mietvertrag eine Option ist, betrachten wir im nachfolgenden Ratgeber näher.
Das Wichtigste zum Thema „Geschäftsschließung aufgrund von Corona“
Grundsätzlich handelt es sich bei einer Geschäftsschließung aufgrund von Corona um eine Störung der Geschäftsgrundlage. Gewerbliche Mieter sind bei einer solchen berechtigt, Änderungen des Mietvertrags zu verlangen bzw. über diese zu verhandeln.
Nein. Eine Mietminderung ist gemäß Mietrecht auch unter Corona bei einer Geschäftsschließung nur mit dem Einverständnis des Vermieters erreichbar. Gilt die Störung als mietrechtlicher Mangel, kann im Einzelfall jedoch eine Kürzung zwischen 15 und 80 Prozent möglich sein.
Ein gesetzlich festgelegtes Sonderkündigungsrecht für Geschäftsaufgaben aufgrund der Corona-Maßnahmen gibt es nicht. Allerdings können Regelungen für einen solchen Fall im Gewerbemietvertrag festgehalten sein. Mehr dazu erfahren Sie hier.
Inhaltsverzeichnis
Geschäftsschließung wegen Corona: Das sollten Mieter wissen
Verlangen behördliche Corona-Maßnahmen eine Geschäftsschließung, haben gewerbliche Mieter bestimmte rechtliche Möglichkeiten, diese geschäftlichen Auswirkungen zu mindern. So besteht durch die Änderung von Art. 240 § 7 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) die Option, eine Anpassung des Mietvertrags nach § 313 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu verlangen.
Die Annahme einer Störung der Geschäftsgrundlage kann im Rahmen eines Gewerbemietvertrags als Mangel an der Mietsache bewertet werden. Allerdings bestimmt die gesetzliche Annahme nicht, inwieweit gewerbliche Mietverträge in diesem Zusammenhang anzupassen sind.
Mieter müssen mit dem Vermieter in Verhandlungen treten, um etwaige Änderungen zu vereinbaren. Einseitige Kürzungen der Mietzahlungen können zu Schwierigkeiten und im schlimmsten Fall zu Kündigungen führen.
Auch Gerichte urteilen derzeit noch unterschiedlich. Einen Mangel an der Mietsache bescheinigten unter anderem das Landgericht Berlin (14.08.2020, Az.: 34 O 107/20) oder das Landgericht München (Endurteil v. 22.9.2020, Az. 3 O 4495/20). Keinen Sachmangel hingegen sah das Oberlandesgericht Karlsruhe, da der Mieter die Räume weiterhin nutzen konnte und eine Existenzbedrohung durch die Zahlung des vollen Mietzinses nicht ausreichend durch die Mieter dargelegt wurde (OLG Karlsruhe, 24.02. 2021, Az.:7 U 109/20).
Da es sich weiterhin um eine Einzelfallentscheidung handelt und Gewerbemieter ihre mietrechtlichen Möglichkeiten mit dem Vermieter verhandeln können, kommen nicht nur Kürzungen der Miete bei einer Geschäftsschließung aufgrund von Corona in Frage.
So sind beispielsweise Vereinbarungen über:
- das Stunden der Miete,
- die Anpassung der Betriebskosten,
- das Aussetzen geplante Mieterhöhungen oder
- eine anderweitige Nutzung der Mietsache
ebenfalls möglich. Hier gilt jedoch ebenfalls, dass dies nur gemeinsam mit dem Vermieter entschieden werden kann. Die vorliegende Störung der Geschäftsgrundlage sollte Mieter jedoch in der Regel in ein gute Verhandlungsposition versetzen.
Gewerbemietvertrag: Sonderkündigungsrecht bei einer Geschäftsaufgabe?
Müssen Mieter aufgrund von Corona ihr Geschäft aufgeben, stellt sich die Frage, ob sie auch früher aus dem bestehenden Mietvertrag aussteigen können. Für die Geltendmachung eines solchen Sonderkündigungsrechts nach § 543 BGB muss ein wichtiger Grund vorliegen. Können Gewerbetreibende die Miete ihres Geschäfts nicht zahlen, besteht ein solcher Grund in der Regel nicht und sie haben keine Möglichkeit, das Sonderkündigungsrecht in Anspruch zu nehmen. Allerdings können Vermieter bei Zahlungsrückständen im Gegenzug eine außerordentliche Kündigung aussprechen.
Damit bei einer permanenten Geschäftsschließung wegen Corona Mieter von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen können, muss ein solches im Mietvertrag definiert sein. Ebenfalls wichtig ist, dass die Folgen einer Inanspruchnahme dieser Klauseln vertraglich festgehalten sind. Zu diesen Folgen können beispielsweise die Räumung der Mietsache zu einem konkreten Termin oder die Einbehaltung der Kaution zählen.
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