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Miete nicht überwiesen: Droht die fristlose Kündigung?
Der Vertrag ist klar: Der Vermieter stellt eine vertragsgemäße Wohnung zur Verfügung und der Mieter zahlt die Miete. Solange jede Partei ihren Pflichten nachkommt, ist ein solches Mietverhältnis nahezu unerschütterlich. Problematisch ist die Angelegenheit aber, wenn eine Partei nachlässig wird. Dann ist guter Rat teuer.
Wie müssen beispielsweise Vermieter vorgehen, wenn die Miete vom Mieter ausbleibt? Welchen Rückstand brauchen Wohnungsgeber nicht mehr hinnehmen? Also wann ist gemäß Mietrecht die außerordentliche fristlose Kündigung vom Mietvertrag durch den Vermieter wegen Zahlungsverzug gerechtfertigt?
In folgendem Ratgeber gehen wir auf die Gründe der fristlosen Kündigung ein und klären die rechtlichen Aspekte. Darüber hinaus finden Sie am Ende eine Vorlage für die fristlose Kündigung vom Mietvertrag wegen Zahlungsverzug. Diese können Sie an Ihren individuellen Fall anpassen und entsprechend verwenden.
Das Wichtigste zur fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzug
Sind Mieter mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder mindestens mit zwei Monatsmieten im Verzug, kann das eine fristlose Kündigung durch den Vermieter begründen.
Eine fristlose Kündigung kann dann unwirksam werden, wenn Mieter den voll Rückstand unverzüglich nach Erhalt der Kündigung begleichen.
Unser Muster zeigt Ihnen an einem Beispiel, wie Sie ein Kündigungsschreiben formulieren können.
Inhaltsverzeichnis
Mietrecht: Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug
Eigentlich können Vermieter ein Mietverhältnis nur beenden, wenn sie die Kündigungsfristen einhalten und zudem einen rechtlich anerkannten Kündigungsgrund wie Eigenbedarf haben. Bei schweren Pflichtverletzungen seitens des Mieters ist es für den Vermieter aber möglich, den Mietvertrag auch außerordentlich fristlos zu kündigen.
Maßgeblich hierbei ist der § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Im ersten Absatz steht geschrieben:
Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Das Ausbleiben des Mietzinses stellt laut Mietrecht für den Vermieter eine nicht hinnehmbare Pflichtverletzung dar. Unter welchen Voraussetzungen er dem Mieter fristlos und ohne vorherige Abmahnung kündigen darf, legt der dritte Absatz fest.
Ein Mietrückstand ist folglich vom Vermieter nicht mehr hinzunehmen, wenn ein nicht unerheblichen Teil der Miete an zwei aufeinander folgende Terminen ausbleibt.
Welchen Betrag der Verzug annehmen muss, um als ein nicht unerheblicher Teil der Miete zu gelten, definiert § 569 Abs. 1 Nr. 1 BGB näher. Demnach ist dies gegeben, wenn die Summe die Miete für einen Monat übersteigt.
Maßgeblich ist hierbei die vereinbarte Bruttomiete, inklusive sämtlicher Nebenkosten. Entsprechend wäre gegenüber dem Mieter eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug rechtmäßig, wenn der Rückstand nur einen Cent über dem Betrag für eine Monatsmiete liegt.
Eine weitere Variante, welche gegenüber dem Mieter eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag bei Zahlungsverzug rechtfertigt, wird in § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchstabe b BGB beschrieben. Damit wären Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mietrückstand in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, eine Höhe von zwei Monatsmieten erreicht.
Bei der dritten Variante ist es aber nicht der Mietverzug, der die fristlose Kündigung ermöglicht. Gemäß § 569 Abs. 2a BGB kann das Mietverhältnis auch beendet werden, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution bzw. Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Monatskaltmieten in Verzug gerät.
Was sollten Sie darüber hinaus beachten?
Die fristlose Kündigung vom Mietvertrag wegen Zahlungsverzug durch den Vermieter wird laut Mietrecht unwirksam, wenn der Mieter den ausstehenden Mietzins unverzüglich nach Erhalt der Kündigung begleicht. Das gleiche gilt, wenn er innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die fehlenden Beträge zahlt. Wurde allerdings aus demselben Grund die Kündigung innerhalb der letzten zwei Jahre bereits ausgesprochen, bleibt die fristlose Beendigung vom Mietverhältnis wirksam.
Zur Miete zählen generell sämtliche im Mietvertrag vereinbarten Leistungen – so beispielsweise auch die Betriebskosten, eine Garage oder sonstige Nebenräume. Bei einer berechtigten Mietminderung durch den Mieter darf allerdings nicht fristlos durch den Vermieter gekündigt werden. Bei berechtigten Einwänden gegen eine Betriebskostenabrechnung, ist es ebenfalls nach deutschem Recht nicht möglich.
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug: Unser Muster hilft Ihnen bei der Formulierung
Als Vermieter können Sie für die fristlose Kündigung vom Mieter bei Zahlungsverzug unser Muster nutzen. Dazu müssen Sie lediglich das Schreiben an Ihren individuellen Fall anpassen. Je nachdem, was auf Ihre Situation zutrifft, sollten Sie sich für eine der drei Varianten entscheiden.
In der Regel wird eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag wegen Zahlungsverzug unwirksam, wenn der Mieter den ausstehenden Mietzins begleicht. Wollen Sie sichergehen, dass der Mieter die Mietsache verlassen muss, ist es daher sinnvoll, gleichzeitig eine hilfsweise ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auszusprechen. Dabei muss aber die geltende Kündigungsfrist für die Wohnung berücksichtigt werden. Darüber hinaus sollte der Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB widersprochen werden.
Außerordentliche fristlose Kündigung vom Mietvertrag wegen Zahlungsverzug (Muster):
Name des Vermieters/der Vermieter
Adresse des Vermieters/der Vermieter
Name des/der Mieter
Adresse des/der Mieter
Ort, Datum
Betreff: Fristlose Kündigung der Wohnung wegen Zahlungsverzug
Adresse der Wohnung
(Wohnungsnummer, Etage rechts, Mitte, links)
Sehr geehrte(r) [Name des Mieters/der Mieter],
leider stellte ich fest, dass Sie mit einem nicht unerheblichen Betrag im Mietrückstand bei oben genannter Wohnung sind. Gemäß § [Klausel] unseres Mietvertrags haben Sie sich dazu verpflichtet, monatlich im Voraus einen Betrag in Höhe von [Betrag] Euro (Bruttowarmmiete inkl. Nebenkostenvoraussetzung) bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen.
Variante 1
Dieser Verpflichtung sind Sie allerdings nicht nachgekommen. Für den Monat [Monat] konnte ich nur einen Zahlungseingang in Höhe von [Betrag] Euro und für den Monat [Monat] nur in Höhe von[Betrag] Euro verbuchen. Damit befinden Sie sich an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit Zahlung der Miete in Höhe von [Betrag] Euro im Verzug. Dies übersteigt die Miete für einen Monat.
Variante 2
Dieser Verpflichtung sind Sie allerdings nicht nachgekommen. Für die Monate [Monate] konnte ich nur einen Zahlungseingang in Höhe von insgesamt [Summe der Beträge] Euro statt der fälligen Summe in Höhe von[Betrag] Euro verbuchen. Damit befinden Sie sich für einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei aufeinanderfolgende Termine erstreckt, mit der Zahlung der Miete in Höhe von [Betrag] Euro im Verzug. Dies erreicht die Höhe von zwei Monatsmieten.
Variante 3
Darüber hinaus haben Sie in § [Klausel] unseres Mietvertrags zugestimmt, eine Kaution in Höhe von [Betrag] Euro (drei Nettokaltmieten) bis zum [Datum] zu überweisen. Bis zu diesem Termin konnte ich allerdings nur die Zahlung von [Betrag] Euro verbuchen. Damit befinden Sie sich mit der Zahlung der Kaution in Höhe von [mehr als] zwei Nettokaltmieten im Rückstand.
Aus diesem Grund kündige ich das o. g. Mietverhältnis außerordentlich fristlos gemäß [Variante 1] §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a und 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB [Variante 2 = § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB | Variante 3 = § 569 Abs. 2a BGB].
Für den Fall der Unwirksamkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung wird rein vorsorglich und hilfsweise die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus bereits genannten Gründen unter Einhaltung der Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB zum [Datum] erklärt.
Daher fordere ich Sie auf, die Mietsache bis spätestens [Datum] zu räumen und an mich im vertragsgemäßen Zustand samt allen in Ihrem Besitz befindlichen Haus- und Wohnungsschlüssel zu übergeben.
Darüber hinaus widerspreche ich mit diesem Schreiben einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB. Eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf eine unbestimmte Dauer durch Fortsetzung des Gebrauchs durch den Mieter nach Ablauf der Mietzeit, sofern keine der Vertragsparteien ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt, ist nicht gewünscht.
Hinweis: Kommt die vorsorglich und hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung zum Tragen, können Sie dieser gemäß § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, vorausgesetzt die Beendigung des Mietverhältnisses stellt für Sie, Ihre Familie bzw. einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte dar, welche auch unter Würdigung meiner berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Gemäß 574b BGB ist der Widerspruch schriftlich und spätestens zwei Monate vor dem Mietzeitende am [Datum] mir gegenüber zu erklären. Darüber hinaus müssen Sie Ihre Gründe so darlegen, dass ich Ihren Widerspruch auf seine Berechtigung überprüfen kann.
Für jeden Tag, an dem die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht herausgegeben wird, verlange ich gemäß § 546a Abs. 1 BGB eine Nutzungsentschädigung in Höhe der im Mietvertrag vereinbarten Miete bzw. der ggf. höheren ortsüblichen Vergleichsmiete.
Als Termin für die Übergabe der Mietsache schlage ich den [Datum] um [Uhrzeit] vor. Zwecks Terminabsprachen erreichen Sie mich unter der Rufnummer [Telefonnummer].
Mit freundlichen Grüßen
[Name und Unterschrift des Vermieters]
Wurde die Wohnung an mehrere Mieter vermietet, muss auch jedem Mieter gekündigt werden. Die Kündigung muss eigenhändig unterschrieben und bei Vermietermehrheit von allen Vermietern ausgesprochen und unterschrieben werden. Andernfalls ist sie unwirksam. Nachfolgend finden Sie das Musterschreiben für die außerordentliche fristlose Kündigung vom Mietvertrag bei Zahlungsverzug auch als Word-Dokument und PDF-Datei:
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Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug (.doc) Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug (.pdf)Bildnachweise: fotolia.com/ferkelraggae, fotolia.com/forkART Photography, istockphoto.com/nyul
Über den Autor
Hallo
Bin Pächter einer Gastronomie gewesen.
Habe 3 Monate keine Pacht bezahlt wurde mündlich abgemahnt und binnen 10 Tagen ohne schriftliche Kündigung aus den Räumlichkeiten rausgeschmissen. Kündigung bekomme ich erst…wenn ich den Sperrmüll ( schon beantragt der auf ihren Grundstück steht) und die Außenwerbung entferne ( dafür ist die Brauerei zuständig ) und in der Räumlichkeit einen mobilen Thresen entferne ( keinen Schlüssel mehr) was kann ich tun?
Petra L