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Wann dürfen Mieter fristlos kündigen?
Möchten Mieter umziehen, müssen sie in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Wer früher aus seinem Mietvertrag raus möchte, benötigt häufig einen Nachmieter. Eine andere Möglichkeit ist die fristlose Kündigung.
Eine fristlose Kündigung durch den Mieter kann jedoch nur aus bestimmten Gründen erfolgen. Welche Gründe das sind und was Sie hierbei sonst noch beachten müssen, zeigt Ihnen dieser Ratgeber auf.
Das Wichtigste zur fristlosen Kündigung durch Mieter
Unter bestimmten Umständen können Mieter den Mietvertrag auch fristlos kündigen.
Ist eine vertragsgerechte Nutzung der Mietsache nicht oder nur eingeschränkt möglich, kann das eine fristlose Kündigung begründen.
Wie auch bei einer ordentlichen Kündigung vom Mietvertrag muss eine fristlose ebenfalls schriftlich erfolgen. In dieser sind die Gründe für eine solche Kündigung aufzuführen.
Inhaltsverzeichnis
Welche Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Mieter sind möglich?
Zunächst einmal haben Sie als Mieter das Recht dazu, Ihre Wohnung außerordentlich zu kündigen, wenn Sie diese nicht nach den Vereinbarungen, die mit dem geschlossenen Mietvertrag gelten, nutzen können.
Diese Tatsache ist über den Paragraphen 543 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Unter anderem besagt dieser im Absatz 2, dass dem Mieter eine fristlose Kündigung zusteht, wenn
[…] dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.
Dass der Mieter die Wohnung nicht wie vereinbart nutzen kann, zeigt sich auch in Einzelfällen durch Renovierungsarbeiten, die bereits den Einzug immer weiter nach hinten verschieben.
Vereinbaren Sie mit Ihrem Vermieter vor dem Einzug, dass der Termin dafür etwas später sein wird, aufgrund von Bauarbeiten, dann sollte hierbei immer ein konkreter Termin festgelegt werden.
Wird dieser dann nicht eingehalten und maßgeblich überschritten, sind Sie dazu berechtigt, Ihr außerordentliches Kündigungsrecht als Mieter zu nutzen.
Weiterhin ist Ihnen eine fristlose Kündigung auch zugesichert, wenn die Wohnung enorme Mängel aufweist, wie zum Beispiel durch vorhandene Schädlinge, Schimmel oder Wasserschäden. Stellen Sie das vor dem Einzug fest, dürfen Sie auch fristlos kündigen, bevor Sie überhaupt eingezogen sind.
Achtung ist hierbei allerdings geboten, denn der Mangel, beziehungsweise die Gefährdung Ihrer Gesundheit, muss erheblich sein. Letzteres muss nachweislich durch die Mankos in der Wohnung verursacht worden sein. Außerdem kann eine fristlose Kündigung auch nichtig sein, wenn der vorhandene Mangel mittels schneller und zweckmäßiger Schritte behoben werden kann.
Für die Dauer von solchen Maßnahmen sollte immer eine sogenannte Abhilfefrist gesetzt werden, in welcher der Vermieter alle Defizite beheben muss. Ist sicher, dass der Schaden nicht auf die Schnelle beseitigt werden kann, ist solch eine Abhilfefrist für die fristlose Kündigung der Wohnung durch den Mieter nicht zwingend notwendig.
Ein weiterer Grund kann das unerlaubte und unangebrachte Eindringen des Vermieters in die Wohnung sein. Das ist nicht erlaubt ohne Absprache mit dem Mieter.
Wichtig ist ebenfalls, dass Sie daran denken, sich eine andere Wohnung als Ersatz zu suchen. Wenn Sie es bereits mit einer Abmahnung bei Ihrem Vermieter versucht haben, dieser aber in keiner Weise darauf reagiert, dann ist die fristlose Kündigung ebenfalls angebracht.
Ohne eine Abmahnung ist eine fristlose Kündigung im Normalfall nicht möglich. Durch Abmahnungen können Sie somit bis zu drei Monate damit verbringen, sich auf die Suche nach einer neuen Wohnung zu begeben.
Wann darf der Mieter laut Gesetz fristlos kündigen?
Im Mietrecht regelt nicht nur der § 543 BGB Bestimmungen zur fristlosen Kündigung, auch § 314 zur Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund im BGB setzt wichtige Gegebenheiten dazu fest. Diese Paragraph aus dem BGB besagt im Wortlaut im ersten Absatz Folgendes:
Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
Das bedeutet, dass ein Mieter oder Vermieter fristlos das Mietverhältnis kündigen kann, wenn der Kündigungsgrund dauerhaft nicht behoben werden kann und eine Zumutung, die Frist einer ordentlichen Kündigung einzuhalten, nicht tragbar ist. Die Initiative kann hierbei auch von beiden Seiten ausgehen und somit eine vernünftige Lösung hervorbringen, ohne einen Mietstreit zu verursachen.
Bildnachweise: istockphoto.com/photoQ, istockphoto.com/Marbury
Über den Autor
Hallo, ich habe bezüglich ne Frage wegen der Heizung da der Vermieter teilweise tankt oder besser gesagt getankt hat, seit letztes Jahr überhaupt nicht mehr getankt hat und wir selber tanken bezüglich Diesel von der Tankstelle holen und das dann in ein Kanister umfüllen. Das warme Wasser und Heizung funktioniert. Ist es hier gegeben rechtzeitig oder fristlos zu kündigen
Sehr geehrte Damen und Herren,
Kann ich meine Wohnung fristlos kündigen weil mein Vermieter das Haus Verkauft.
Mit freundlichen Grüßen
Herr Mike P.
Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich wurde von einem Nachbarn tätlich angegriffen, weil er nicht wollte, dass ich über seinen Weg laufe, um zur Straße zu kommen. Diese Angelegenheit betrifft, auch lt. Polizei, die Vermieterin und den Nachbarn, nicht mich persönlich. Er ging bereits vor meinem Einzug gegen einen neuen Mieter vor ( in diesem Fall gegen mich, obgleich er mich gar nicht kannte) .
Dieser Weg ist der allgemein genutzte Weg, der von der Vermieterin als solcher angegeben wurde. Ein anderer ist nicht möglich, da die Grundstücke (Doppelhaus) direkt an einer Bundesstraße liegen und der Weg entlang der Bundesstraße lebensgefährlich ist weil: unübersichtliche Kurve und zu schmal zum Laufen. Die Bundesstraße ist extrem befahren, vor allem mit Schwerverkehr.
Der Nachbar versuchte von Beginn an, mich dazu zu bewegen, an der Bundesstraße zu laufen, was ich ablehnte mit obigen Begründungen. Auch musste ich davon ausgehen, dass der Zugang zu dem Haus, in welchem sich meine Wohnung befindet, geregelt ist.
Wegen des tätlichen Angriffes durch den Nachbarn gegen mich rief ich die Polizei, die nach der Vernehmung des Angreifers mitteilte, es habe sich herausgestellt, dass dies eine Angelegenheit zwischen ihm, dem Nachbarn, und meiner Vermieterin sei, was nun letztlich zum tätlichen Angriff durch den Nachbarn auf mich geführt hatte.
Ich habe die Wohnung fristlos gekündigt. Ich laufe nur noch mit Pfefferspray über den Weg, weil ich Angst habe, wieder angegriffen zu werden.
Soviel ich weiß, heißt fristlos kündigen keine Miete bezahlen, Die Wohnung ist nicht mehr zumutbar. Ich bin bereits auf Wohnungssuche.
Was können Sie mir dazu sagen? Darf ich die Miete einbehalten und hätte die Vermieterin das Recht, die nicht bezahlte Miete mit der Kaution zu verrechnen? Ich möchte auch meine Kaution wieder haben. Ich bin erst am 1.6. 2023 hier eingezogen.
Ich hoffe, dass diese kurze Beschreibung Sinn macht, die Sache ist leider weitergegangen ( ich habe den Text vor ein paar Tagen verfasst, was noch gewesen ist, möchte ich jetzt nicht einbringen, darum geht es jetzt nicht, Siehe unten).
Ich möchte eigentlich nur wissen, ob ich mit einbehalten der Miete richtig liege und ob die Vermieterin meine Kaution dafür verrrechnen kann.
Für Ihre Auskunft danke ich Ihnen!
Mit freundlichen Grüßen
Gabriele S
Guten Tag, wie ist es rechtlich geregelt, wenn ich frühzeitig ausziehe (3 Monate) und trotzdem weiterhin die Miete zahlen muss? Darf ich verlangen nur die Kaltmiete zu zahlen, da Strom-, Wasser- und Heizkosten eben nicht anfallen werden? Wie komme ich anderweitig früher aus dem Zimmer raus? Darf ich den Vertrag brechen, bzw. die Miete einfach nicht mehr zahlen, sodass mir die Vermieterin frühzeitig kündigt oder kann sie dann rechtliche Schritte einleiten?
Sehr geehrte Damen und Herren,
Kann ich meine Wohnung fristlos kündigen weil ich mir die Miete nicht mehr leisten kann ?
Ich freue mich auf ein rasches Feedback
Mit freundlichen Grüßen
Frau Carmen K