Fristlose Kündigung von einem Gewerbemietvertrag: So geht’s!

Wie Sie einen Gewerbemietvertrag fristlos kündigen

Auch im Gewerbemietrecht ist ein sogenannter „wichtiger Grund“ Voraussetzung dafür, dass das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden kann. Wie bei einer „normalen“ Wohnung kann auch hierbei die außerordentliche Kündigung sowohl vom Vermieter und als auch vom Mieter ausgehen.

Solch eine fristlose Kündigung wird im Allgemeinen rechtskräftig, wenn klar ist, dass entweder dem Vermieter oder dem Mieter die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist einer ordentlichen Kündigung nicht zugemutet werden kann.

Das setzt also voraus, dass der vorhandene wichtige Grund von schwerwiegender Natur ist. Die wichtigsten Dinge, die Sie beachten müssen, wenn Sie eine fristlose Kündigung von einem Gewerbemietvertrag in Erwägung ziehen, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Ein gewerblicher Mieter zahlt die Miete nicht: Was sagt das BGB zur Kündigung ohne Einhaltung einer Frist?

Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann nur erfolgen, wenn nicht nur behauptet wird, dass die Fortführung von einem Mietvertrag bis zum Ende der Vertragslaufzeit unzumutbar wäre, sondern auch nachgewiesen.

Um für eine fristlose Kündigung von Gewerbemietverträgen eine rechtliche Grundlage zu schaffen, setzt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) den Rahmen in der Rechtsprechung dafür.

Generell wird ein sogenannter „wichtiger Grund“ im § 543 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund wie folgt erklärt:

(1) […] Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Aus diesem Paragraphen geht sichtlich die Unzumutbarkeit hervor, die vorhanden sein muss, damit ein Grund eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann.

Aus welchen Gründen kann eine fristlose Kündigung vorhandener Gewerberäume erfolgen?

Diese Art, fristlos zu kündigen, ist selten einfach und geht in der Regel nicht ohne Konflikte vonstatten. In vielen Fällen muss demzufolge letztendlich ein Gericht diesen Streit schlichten und eine endgültige Entscheidung treffen, ob der vorliegende außerordentliche Kündigungsgrund gerechtfertigt ist.

Wichtige Gründe, um beispielsweise für einen Gewerbemietvertrag die fristlose Kündigung einzureichen und damit das Mietverhältnis zu beenden, können laut § 543 Abs. 2 BGB im Konkreten als solche gelten, wenn:

1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
   a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
   b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Besonders wichtig hierbei ist, dass der außerordentliche Kündigungsgrund so dargelegt werden kann, dass er für alle Beteiligten nachvollziehbar erscheint.

Geht die Kündigung vom Mieter aus und der Grund dafür ist nicht verständlich, dann muss dieser die Miete für seine Gewerberäume bis zum Ende der Mietzeit zahlen.

Hat ein Vermieter die fristlose Kündigung eingereicht und dessen Begründung wird als nicht nachvollziehbar angesehen, dann ist er dem Mieter gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet.

Fazit: Das Wichtigste in Kürze

Im Folgenden sind die wichtigsten Punkte, die Sie für den Ablauf einer fristlosen Kündigung von einem Gewerbemietvertrag beachten müssen, zusammengefasst:

• Das Gespräch mit Ihrem Mieter/ Vermieter suchen: Unter Umständen kann der Konflikt so schon gelöst werden.
• Abmahnung vor der Kündigung ist Pflicht: Die Chance muss gegeben sein, den Grund der Kündigung zu beseitigen. Nur in ganz seltenen Fällen ist dies nicht erforderlich – wenn der Grund zum Beispiel offensichtlich nicht beseitigt werden kann.
• Ordentliche Kündigung als Zusatz: Im Notfall sind Sie so auf der sicheren Seite, wenn der Kündigungsgrund als nicht bestimmend genug gewertet wird.
• Rechtsanwalt für Mietrecht konsultieren: In den meisten Fällen ist ein Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht ratsam, da ein Laie in der Regel nicht erkennt, inwieweit eine fristlose Kündigung als Mieter oder Vermieter auch gerechtfertigt ist. Auch wenn zunächst Gebühren für eine Erstberatung beim Anwalt anstehen, kann nur dieser wirklich Klarheit schaffen.

Bildnachweise: istockphoto.com/VankaD, istockphoto.com/ATIC12, istockphoto.com/epitavi

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Über den Autor

Mathias Voigt

Mathias Voigt studierte Jura an der juristischen Fakultät in Rostock. Sein Referendariat absolvierte er in Nordrhein-Westfalen. Seit 2013 ist er als Rechtsanwalt zugelassen. Seine Interessensschwerpunkte liegen insbesondere in den Bereichen Verkehrs-, Straf- und Mietrecht.